सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम २०२६ : गृहनिर्माण संस्थांसाठी काय बदलले?

जून २०२६ मध्ये राज्य शासनाने महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम, १९६१ मध्ये सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वतंत्र प्रकरण जोडले. महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम २०२६ द्वारे प्रकरण अकरा-ब, नियम १०६क-१ ते १०६क-१४ अस्तित्वात आले. अधिसूचना १८ जून २०२६ ची आहे आणि ती २२ जून २०२६ रोजी राजपत्रात प्रसिद्ध झाली. त्यात वेगळी अंमलबजावणी तारीख दिलेली नाही. त्यामुळे प्रसिद्धीच्या दिवसापासून हे नियम लागू झाले.

या लेखात काय बदलले, काय तसेच राहिले आणि व्यवस्थापन समितीने आता काय करावे, हे थोडक्यात पाहू.

आमची संस्था २०१४ चे उपविधी पाळते, तरी २०२६ चे नियम लागू होतात का?

होय. हे नियम राज्य शासनाने अधिनियमाखाली केले आहेत. संस्थेने कोणतेही उपविधी नोंदवले असले तरी ते प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेवर बंधनकारक आहेत. उपविधी आणि नियम यांत विसंगती असेल तर नियम ग्राह्य धरला जातो. त्यामुळे २२ जून २०२६ पासून २०१४ चे उपविधी या नियमांच्या चौकटीतच वाचायचे.

निबंधक नवे आदर्श उपविधी जारी करतील आणि संस्था ते प्रसिद्धीपासून तीन महिन्यांत स्वीकारू शकतील (नियम १०६क-१३(१)). २३ सप्टेंबर २०२६ रोजी २०२६ चे आदर्श उपविधी अजून प्रारूप स्वरूपातच आहेत. म्हणून या लेखात “प्रारूप” म्हणून उल्लेख केलेल्या बाबी अंतिम मजकुरात बदलू शकतात.

नियम १०६क-१ मध्ये सर्वसाधारण नियमांपैकी जे नियम आता गृहनिर्माण संस्थांना लागू होत नाहीत, त्यांची यादी दिली आहे. कारण ते विषय आता प्रकरण अकरा-ब मध्ये हाताळले आहेत.

सभासदत्व: पाच भाग आणि ₹५०० प्रवेश शुल्क

नवीन सभासदाने अर्जासोबत किमान पाच भागांची रक्कम आणि ₹५०० प्रवेश शुल्क भरायचे आहे (नियम १०६क-४(a)). २०१४ च्या उपविधींत ₹५० चे दहा भाग आणि ₹१०० प्रवेश शुल्क होते. सहयोगी आणि तात्पुरत्या सभासदांना ही अट लागू नाही.

अर्जासोबत पुढीलपैकी एक दस्तऐवज जोडावा लागतो (नियम १०६क-४(b)):

विकासक किंवा विक्रेत्यासोबतचा मुद्रांकित व नोंदणीकृत करारनामा,
नोंदणीकृत बक्षीसपत्र,
किंवा तत्सम कायदेशीर दस्तऐवज.

नियम १०६क-५ ते १०६क-९ मधून नवे मार्ग आणि नमुने आले आहेत:

सहयोगी सभासद: सभासदाच्या शिफारसीने, नमुना Y-5A.
सभासदाच्या मृत्यूनंतर तात्पुरता सभासद: नमुना Y-4 (नियम १०६क-६(१)). तात्पुरत्या सभासदाला सदनिकेवर मालकी हक्क नसतो.
नोंदणीकृत कौटुंबिक व्यवस्थेच्या आधारे हस्तांतरण: नमुना Y-5 (नियम १०६क-६(२)).
नामनिर्देशन: संयुक्त सभासदांनी आपापल्या हिश्श्यासाठी स्वतंत्र नामनिर्देशन करायचे (नियम १०६क-८).

थकबाकीवरील व्याज जास्तीत जास्त १२%

नियम १०६क-१२(४) बाब ६ नुसार थकीत शुल्कावरील व्याजाचा दर सर्वसाधारण सभा ठरवते. मात्र तो वार्षिक १२% सरळ व्याजापेक्षा जास्त असू शकत नाही. २०१४ च्या उपविधींत २१% पर्यंत मुभा होती. आमचे वाचन असे आहे की २२ जून २०२६ पूर्वीच्या कालावधीच्या थकबाकीवर तेव्हाचा वैध दर लागू राहील. त्यानंतरच्या कालावधीसाठी मात्र १२% ही कमाल मर्यादा आहे. नियमांत संक्रमणकालीन तरतूद नाही, त्यामुळे हा अर्थ आमचा आहे.

बांधीव क्षेत्राऐवजी चटई क्षेत्र

सेवा शुल्क पूर्वीप्रमाणेच प्रत्येक सदनिकेला समान आकारायचे. मात्र पुढील बाबी आता चटई क्षेत्रानुसार वाटायच्या (नियम १०६क-१२(४)):

सामायिक जागेवरील मालमत्ता कर,
विमा,
भाडेपट्टा,
मोठ्या दुरुस्तीचा निधी.

२०१४ च्या उपविधींत विमा, भाडेपट्टा आणि बिनशेती कर बांधीव क्षेत्रानुसार होते. बिगर-वापर शुल्काची मर्यादा सेवा शुल्काच्या १०% अशीच राहिली आहे (बाब ८).

व्यवस्थापन समितीची खर्च मर्यादा: ₹१ लाख ते ₹५ लाख

आर्थिक वर्षातून एकदा, दुरुस्ती व देखभालीचा एकरकमी खर्च समिती सर्वसाधारण सभेशिवाय पुढील मर्यादेपर्यंत करू शकते (नियम १०६क-१३(५)(b)):

सभासद संख्या	मर्यादा
२५ पर्यंत	₹१,००,०००
२६ ते ५०	₹२,००,०००
५१ ते १००	₹३,००,०००
१०१ ते १,०००	₹४,००,०००
१,००१ व अधिक	₹५,००,०००

२०१४ मध्ये या मर्यादा ₹२५,०००, ₹५०,००० आणि ₹१,००,००० होत्या (उपविधी १५६(a)). मर्यादेपेक्षा जास्त खर्चासाठी सर्वसाधारण सभेची पूर्वमंजुरी आजही आवश्यक आहे.

सर्वसाधारण सभेत व्हिडिओ कॉन्फरन्सद्वारे सहभाग घेता येतो का?

होय. सभासद प्रत्यक्ष हजर राहू शकतात किंवा संस्थेने दिलेल्या व्हिडिओ कॉन्फरन्स अथवा दृकश्राव्य माध्यमातून सहभागी होऊ शकतात. त्या प्रणालीत पुढील सोय असायला हवी (नियम १०६क-१३(३)(b)):

सहभागाची नोंद होणे,
सभासदाची ओळख पटणे,
कामकाज तारीख व वेळेसह जतन होणे.

याच नियमातील इतर तरतुदी:

गणपूर्ती: एकूण सभासदांच्या दोन-तृतीयांश किंवा २०, यांपैकी जी संख्या कमी असेल ती.
विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी पाच पूर्ण दिवसांची सूचना.
पुनर्विकासाच्या सभेसाठी १४ पूर्ण दिवसांची सूचना आणि दोन-तृतीयांश गणपूर्ती. ही सभा निबंधकांच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीत होते आणि तिचे चित्रीकरण केले जाते.
विकासकाची निवड एकूण सभासदांच्या ५१% बहुमताने होते. व्हिडिओद्वारे उपस्थित सभासदही यात धरले जातात.

शिक्षण निधी: दरमहा प्रति सभासद ₹१०

प्रत्येक संस्थेने सहकारी शिक्षण व प्रशिक्षण निधीसाठी दरमहा प्रति सभासद ₹१० द्यायचे आहेत. शासनाने यापेक्षा जास्त दर ठरवला तर तो दर लागू होतो (नियम १०६क-७(२), १०६क-१२(४) बाब ११(iv)). २०१४ मध्ये ही वर्गणी प्रति सदनिका होती. शक्यतो दरवर्षी सभासदांसाठी तीन तासांचे एक सत्र आणि समिती सदस्य, पदाधिकारी व कर्मचाऱ्यांसाठी दोन सत्रे घ्यायची आहेत.

नियमांत सांगितलेले निधी

नियम १०६क-११ मध्ये संस्थेने ठेवायच्या निधींची यादी आहे:

राखीव निधी,
घसारा निधी (प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या किमान ०.२५% वार्षिक),
दुरुस्ती व देखभाल निधी (किमान ०.७५% वार्षिक),
क्षेत्रानुसार गोळा होणारा मोठ्या दुरुस्तीचा निधी,
शिक्षण व प्रशिक्षण निधी,
समान वर्गणीचा निवडणूक निधी,
ऐच्छिक कल्याण निधी,
कॉर्पस निधी,
सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेला इतर कोणताही निधी (समान वर्गणी).

थकबाकी वसुली: नमुना Y-6 आणि Y-7

कलम १५४ब-२९ खालील वसुलीसाठी आता स्वतंत्र कार्यपद्धती आहे (नियम १०६क-१४):

संस्था ₹१०० न्यायालयीन शुल्कासह नमुना Y-6 मध्ये अर्ज करते.
अर्जासोबत सभासदाचे खातेउतारे, शुल्क व व्याज मंजूर करणारे ठराव आणि संस्थेच्या नोटिशीची प्रत जोडावी लागते.
अर्जातील त्रुटी दूर करण्यासाठी निबंधक सात दिवस देऊ शकतात. अर्ज नोंदवल्यानंतर १५ दिवसांत थकबाकीदाराला नोटीस जाते.
पहिल्या सुनावणीपासून तीन महिन्यांत निर्णय देण्याचा निबंधकांनी प्रयत्न करायचा आहे. वसुली प्रमाणपत्र नमुना Y-7 मध्ये मिळते.

व्यवस्थापन समितीसाठी तपासणी सूची

२२ जून २०२६ पासूनच्या कालावधीसाठी बिलिंगमधील व्याजदर १२% किंवा त्यापेक्षा कमी करा. सर्वसाधारण सभेने ठरवलेला दर इतिवृत्तात नोंदवा.
विमा, भाडेपट्टा, सामायिक जागेचा मालमत्ता कर आणि मोठ्या दुरुस्तीचा निधी चटई क्षेत्रानुसार वाटा.
प्रवेश अर्जात पाच भाग आणि ₹५०० प्रवेश शुल्क अशी सुधारणा करा.
समितीची नवी खर्च मर्यादा इतिवृत्तात नोंदवा.
पुढील सर्वसाधारण सभेपूर्वी सहभागाची नोंद ठेवणारी आणि ओळख पटवणारी व्हिडिओ सुविधा उभी करा.
प्रति सभासद दरमहा ₹१० शिक्षण निधी सुरू करा.
Y-6 अर्जासाठी प्रत्येक आकारणी व व्याजाच्या ठरावाच्या प्रमाणित प्रती तयार ठेवा.

कायदा काय सांगतो

नियम १०६क-१: गृहनिर्माण संस्थांना लागू नसलेले सर्वसाधारण नियम.
नियम १०६क-४(a)–(b): पाच भाग, ₹५०० प्रवेश शुल्क, नोंदणीकृत दस्तऐवज.
नियम १०६क-५, १०६क-६, १०६क-८, १०६क-९: सहयोगी व तात्पुरते सभासद, कौटुंबिक व्यवस्था, नामनिर्देशन.
नियम १०६क-७: शिक्षण व प्रशिक्षण.
नियम १०६क-११: निधी.
नियम १०६क-१२(४): शुल्क वाटणीची सारणी. बाब ६ मध्ये १२% व्याज मर्यादा आणि बाब ८ मध्ये बिगर-वापर शुल्क आहे.
नियम १०६क-१३: व्यवस्थापन, व्हिडिओ कॉन्फरन्स, गणपूर्ती, पुनर्विकास सभा आणि खर्च मर्यादा.
नियम १०६क-१४ व कलम १५४ब-२९: थकबाकी वसुली.
२०१४ चे आदर्श उपविधी: जुन्या तरतुदी उपविधी १३, ६६, ७० आणि १५६(a) मध्ये होत्या.

आपल्या संस्थेच्या नोंदणीकृत उपविधींत अधिक तपशील असू शकतो. मात्र ते या नियमांच्या विरोधात जाऊ शकत नाहीत.

शुल्क व व्याजाबाबत अधिक प्रश्नोत्तरे: देखभाल शुल्क प्रश्नोत्तरे.

संदर्भ

महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम २०२६ — महाराष्ट्र शासन राजपत्र असाधारण भाग चार-ब क्र. ३६६, २२ जून २०२६ (अधिसूचना क्र. Sanini 0321/C.R.41/13-C, १८ जून २०२६)
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे आदर्श उपविधी (सदनिका मालक प्रकार), २०१४ — सहकार आयुक्त
प्रारूप आदर्श उपविधी २०२६ — सहकार आयुक्त
महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० — सहकार आयुक्त

ही माहिती सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी वेगळे असू शकतात; वाद किंवा महत्त्वाच्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.