गृहनिर्माण संस्थेचा पुनर्विकास: टप्प्याटप्प्याने (कलम ७९अ, २०१९)

पुनर्विकास हा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने घ्यायचा सर्वात मोठा निर्णय असतो. एका करारनाम्याच्या भरवशावर सभासद दोन-तीन वर्षांसाठी आपले घर सोडतात. म्हणूनच राज्य शासनाने महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमाच्या कलम ७९अ अंतर्गत ठरावीक कार्यपद्धती घालून दिली आहे. सध्याचे निर्देश ४ जुलै २०१९ च्या शासन निर्णयात आहेत. त्यांनी २००९ चे निर्देश रद्द करून त्यांची जागा घेतली.

खालील टप्पे अधिकृत मराठी शासन निर्णयाच्या खंडांनुसार आहेत. काही जुन्या सारांशांत अजून २००९ चे नियम (उदा. एक-चतुर्थांश सभासदांची मागणी) दिसतात. ते आता लागू नाहीत.

पहिला टप्पा: किमान एक-पंचमांश सभासदांची लेखी मागणी

प्रक्रिया किमान एक-पंचमांश (१/५) सभासदांच्या लेखी मागणीने सुरू होते. या मागणीत पुनर्विकासावर विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावण्याची विनंती असते (खंड ५). निर्देशांमध्ये सर्वत्र अपूर्णांक पुढील पूर्ण संख्येत धरले जातात (खंड २०).

व्यवस्थापन समितीने ८ दिवसांत मागणीची दखल घ्यावी.
विशेष सभा २ महिन्यांत, १४ दिवसांच्या सूचनेने घ्यावी (खंड ५).
सभेपूर्वी ८ दिवसांपर्यंत सभासद सूचना पाठवू शकतात (खंड ९).

नियमांनी आता स्वतःच्या अटी जोडल्या आहेत. २२ जून २०२६ पासून लागू नियम १०६क-१३(३)(आय) पुनर्विकासाच्या विशेष सभेसाठी १४ पूर्ण दिवसांची सूचना अनिवार्य करतो. सभा निबंधकांच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीत घ्यावी आणि तिचे ध्वनिचित्रमुद्रण करावे, असेही तो सांगतो.

दुसरा टप्पा: पहिली विशेष सभा, २/३ गणपूर्ती व एकूण सभासदांच्या ५१%

पुनर्विकास करायचा की नाही, हे याच सभेत ठरते.

गणपूर्ती: एकूण सभासदसंख्येच्या दोन-तृतीयांश (खंड १०(अ)).
निर्णय: ठरावाला एकूण सभासदांच्या ५१% पाठिंबा हवा, फक्त उपस्थितांच्या ५१% नव्हे. गैरहजर सभासदांची संमती मोजली जात नाही.
लेखी संमती: बाजूने मत देणारे सभासद लेखी संमती देतात (खंड १२).
गणपूर्ती न झाल्यास: सभा एका महिन्यात ७ दिवसांच्या सूचनेने पुन्हा बोलावली जाते. तीही अयशस्वी झाली तर तीन महिने हा विषय घेता येत नाही.

इतिवृत्त ७ दिवसांत सर्व सभासदांना व निबंधकांना पाठवावे (खंड ११). पुनर्विकासाविषयीची प्रत्येक समिती सभा व विशेष सभा १५ दिवसांत निबंधकांना कळवावी (खंड ७).

तिसरा टप्पा: वास्तुविशारद / प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची नेमणूक

संस्था शासन किंवा स्थानिक प्राधिकरणाच्या नामिकेतून किमान तीन दरपत्रके घेऊन वास्तुविशारद किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (PMC) निवडते (खंड ५). नेमणूकपत्र ३० दिवसांत दिले जाते (खंड १३).

सल्लागार नेमणुकीपासून दोन महिन्यांत प्रकल्प अहवाल तयार करतो (खंड १४(इ)). अहवाल सभासदांना पाहण्यासाठी खुला असतो. तो अंतिम करणाऱ्या समिती सभेपूर्वी किमान ७ दिवस आधी सूचना द्याव्या लागतात (खंड १५).

चौथा टप्पा: निविदा मागवणे

प्रकल्प अहवाल अंतिम झाल्यावर विकासकांकडून निविदा मागवल्या जातात.
शेवटच्या तारखेपासून १५ दिवसांत समिती सभेत निविदा उघडल्या जातात. किमान तीन निविदा आवश्यक आहेत (खंड १६).
कमी आल्यास मुदत वाढवली जाते: पहिल्यांदा किमान एक आठवडा, नंतर आणखी एक आठवडा. त्यानंतर जेवढ्या निविदा आल्या असतील त्या विशेष सभेपुढे जातात.

पाचवा टप्पा: प्राधिकृत अधिकारी आणि विकासक निवडीची सभा

समिती सभासदांच्या यादीसह ७ दिवसांत निबंधकांकडे प्राधिकृत अधिकाऱ्यासाठी अर्ज करते (खंड १७). विकासक निवडीची विशेष सभा एका महिन्यात होते. ती अधिकाऱ्याच्या उपस्थितीत होते आणि संस्थेच्या खर्चाने तिचे ध्वनिचित्रमुद्रण केले जाते.

विकासकाचा किमान एक प्रकल्प महारेरा (MahaRERA) कडे नोंदणीकृत असावा.
नियम १०६क-१३(३)(जे) नुसार विकासक निवडीच्या ठरावाला एकूण सभासदांच्या ५१% मते हवीत. व्हिडिओ कॉन्फरन्सद्वारे उपस्थित सभासदही यात मोजले जातात.
कोणताही समिती सदस्य किंवा त्याचा नातेवाईक विकासक होऊ शकत नाही (खंड १८(१२)).
प्रशासक किंवा प्राधिकृत अधिकारी सभासदांऐवजी पुनर्विकासाचा निर्णय घेऊ शकत नाहीत (खंड ४).

सहावा टप्पा: विकास करारनामा, बँक हमी आणि पर्यायी निवास करार

निवडीपासून तीन महिन्यांत विकास करारनामा करून तो नोंदणीकृत करावा (खंड १८).
विकासक एकूण प्रकल्प खर्चाच्या २०% इतकी बँक हमी देतो (खंड १८(२)).
विकासाचे हक्क दुसऱ्याला हस्तांतरित करता येत नाहीत (खंड १८(७)).
प्रत्येक सभासद विकासकासोबत नोंदणीकृत कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारनामा (PAAA) करतो.
सर्व परवानग्या मिळाल्यावर आणि PAAA नोंदणीकृत झाल्यावरच सभासद घर रिकामे करतात (खंड १८(८)).
जोते किंवा पहिल्या प्रमाणपत्रापासून दोन वर्षांत, अपवादात्मक परिस्थितीत तीन वर्षांत, काम पूर्ण व्हायला हवे (खंड १८(१)).

नव्या सदनिका शक्यतो सध्याच्या मजल्याप्रमाणे दिल्या जातात. सोडत आवश्यक असेल तर ती निबंधकांच्या प्रतिनिधीसमोर काढली जाते आणि तिचे ध्वनिचित्रमुद्रण होते (खंड १८(११)). वाद कलम ९१ अंतर्गत सहकार न्यायालयात जातात (खंड १८(१०)).

समितीसाठी पुनर्विकास तपासणी सूची

किमान १/५ सभासदांची सही असलेली मागणी; ८ दिवसांत समितीपुढे.
२ महिन्यांत १४ पूर्ण दिवसांच्या सूचनेने विशेष सभा; निबंधकांचा प्रतिनिधी उपस्थित; ध्वनिचित्रमुद्रण.
२/३ गणपूर्ती आणि एकूण सभासदांच्या ५१% पाठिंब्याचा ठराव; लेखी संमती गोळा.
७ दिवसांत इतिवृत्त सर्व सभासद व निबंधकांकडे; प्रत्येक सभा १५ दिवसांत कळवली.
नामिकेतील ३ पेक्षा अधिक दरपत्रकांतून सल्लागार; २ महिन्यांत प्रकल्प अहवाल, सभासदांना खुला.
किमान ३ निविदा समिती सभेत उघडल्या; मुदतवाढीची नोंद.
७ दिवसांत प्राधिकृत अधिकाऱ्याची मागणी; एका महिन्यात निवड सभा, ध्वनिचित्रमुद्रणासह.
३ महिन्यांत करारनामा नोंदणीकृत; २०% बँक हमी हातात.
कोणीही घर सोडण्यापूर्वी प्रत्येक सभासदाचा नोंदणीकृत PAAA आणि सर्व परवानग्या.

कायदा काय सांगतो

अधिनियम कलम ७९अ आणि ४ जुलै २०१९ चा शासन निर्णय (सहकार विभाग): बंधनकारक कार्यपद्धती. वर खंड ४, ५, ७, ९–१८ व २० उद्धृत केले आहेत.
महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम २०२६ चा नियम १०६क-१३(३)(आय)–(जे): १४ पूर्ण दिवसांची सूचना, २/३ गणपूर्ती, निबंधकांचा प्रतिनिधी, ध्वनिचित्रमुद्रण आणि विकासक निवडीसाठी एकूण सभासदांच्या ५१%.
प्रारूप आदर्श उपविधी २०२६, प्रा.उ. १५०–१६१ (फक्त प्रारूप): मालकी हक्क, अभिहस्तांतरण व अभिलेखांची काटेकोर तपासणी; सर्वसाधारण सभेच्या निर्णयापूर्वी दुरुस्ती, पुनर्विकास व स्वयं-पुनर्विकास यांची तुलना करणारा व्यवहार्यता अहवाल; स्वयं-पुनर्विकासासाठी स्वतंत्र हिशेब; आणि प्रत्येक अभिलेख पाहण्याचा सभासदांचा हक्क. प्रा.उ. १६१ सांगतो की कलम ७९अ चे निर्देश वरचढ राहतात.

स्थानिक विकास नियंत्रण नियम आणि आपल्या संस्थेचे उपविधी आणखी अटी घालू शकतात. कोणत्याही कागदावर सही करण्यापूर्वी स्वतंत्र कायदेशीर व तांत्रिक सल्ला घ्या.

पुनर्विकासाविषयी आणखी प्रश्नांची उत्तरे पुनर्विकास FAQ पानावर आहेत.

संदर्भ

ही माहिती सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी वेगळे असू शकतात; वाद किंवा महत्त्वाच्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.