ही माहिती कायदा व आदर्श उपविधींबाबत सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे; ती कायदेशीर किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी व सर्वसाधारण सभेचे ठराव वेगळे असू शकतात आणि कायदा बदलतो. वाद किंवा कायदेशीर/आर्थिक परिणाम असलेल्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.
संस्थेने पुनर्विकासाचा निर्णय घेण्यापूर्वी आमची इमारत धोकादायक घोषित झालेली असणे आवश्यक आहे का?
2019 च्या निदेशाच्या सुरुवातीला सक्षम प्राधिकरणाने जीर्ण किंवा धोकादायक घोषित केलेल्या आणि विकास नियंत्रण नियमांनुसार पुनर्विकासास पात्र असलेल्या इमारतीचे वर्णन आहे. व्यवहारात संस्था संरचनात्मक तपासणी व नियोजन नियमांच्या आधारेही पुनर्विकास करतात, आणि निदेशाची कार्यपद्धती सर्व प्रकारच्या पुनर्विकासाला लागू होते. खंड 1 ही काटेकोर पूर्वअट आहे का, हे निश्चित झालेले नाही.
निदेशाचा खंड 1 सांगतो की सक्षम प्राधिकरणाने संस्थेची इमारत जीर्ण, राहण्यास धोकादायक किंवा शेजाऱ्यांना धोकादायक घोषित केली असेल आणि विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार इमारत पुनर्विकासास पात्र असेल, तर संस्था सर्वसाधारण सभेत पुनर्विकासाचा निर्णय घेऊ शकते. खंड 2 नुसार ही संपूर्ण कार्यपद्धती विकासकामार्फत, स्वयं-पुनर्विकास, समूह पुनर्विकास आणि गट पुनर्विकास अशा सर्व प्रकारांना लागू आहे. 2014 च्या उपविधींनुसार (उपविधी 154) इमारतीची देखभाल व आवश्यक असल्यास पुनर्विकास करण्याची जबाबदारी समितीची आहे, आणि 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार (प्रा.उपविधी 152) संस्थेने आधी इमारतीची संरचनात्मक स्थिती व उर्वरित आयुष्य, दुरुस्तीचा खर्च, तसेच पुनर्विकास व स्वयं-पुनर्विकासाची व्यवहार्यता तपासावी. व्यवहार्य मार्ग: मागणीपत्र विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे येण्यापूर्वी संरचनात्मक तपासणी व दुरुस्ती विरुद्ध पुनर्विकास अशी तुलनात्मक व्यवहार्यता तपासणी करून घ्या, आणि दुरुस्तीऐवजी पुनर्विकास का सुचवला आहे याची नोंद ठेवा. भक्कम इमारत असलेली संस्था केवळ अधिक क्षेत्रासाठी पुनर्विकास करू शकते का, याचे थेट उत्तर निदेशाच्या मजकुरात नाही; या कारणावर एखाद्या सभासदाने निर्णयाला आव्हान दिल्यास सहकार न्यायालय (कलम 91) हा मंच आहे.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 1, 2; BL 154; dBL 152, 156
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
एक-पंचमांश सभासदांच्या मागणीपत्रात काय असावे, आणि ते मिळाल्यावर समितीने काय करणे आवश्यक आहे?
मागणीपत्र किमान एक-पंचमांश सभासदांच्या सहीने सचिवांकडे दिले जाते, ज्यात संस्थेचे पुनर्विकास धोरण ठरवण्यासाठी विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावण्याची मागणी आणि सभासदांच्या योजना व सूचना असतात. समितीने 8 दिवसांत सभेत त्याची नोंद घ्यावी, आणि सचिवांनी 2 महिन्यांत, प्रत्येक सभासदाला 14 दिवसांची सूचना देऊन व पोहोच ठेवून, विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी.
निदेशाच्या खंड 5 नुसार टप्प्याटप्प्याने: (1) एकूण सभासदांच्या किमान एक-पंचमांश सभासद (अपूर्णांक पुढील पूर्ण संख्येत, खंड 20 — 37 सभासद असल्यास 8) निवडून आलेल्या समितीच्या सचिवांकडे पुनर्विकासाबाबतच्या त्यांच्या योजना व सूचनांसह लेखी अर्ज करतात; (2) 8 दिवसांत समिती आपल्या सभेत मागणीपत्राची नोंद घेते; (3) विशेष सर्वसाधारण सभेपूर्वी समिती वास्तुविशारद परिषदेकडे नोंदणीकृत आणि शासकीय/स्थानिक प्राधिकरणाच्या नामिकेवरील किमान तीन वास्तुविशारद किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारांकडून दरपत्रके घेते, जेणेकरून सभा त्यांपैकी एकाची निवड करू शकेल; (4) 2 महिन्यांत सचिव विशेष सर्वसाधारण सभा बोलावतात, प्रत्येक सभासदाला 14 दिवस आधी विषयपत्रिका पाठवतात आणि पोहोच दप्तरी ठेवतात. सभासद सभेच्या 8 दिवस आधीपर्यंत लेखी सूचना देऊ शकतात (खंड 9). या समिती सभेची व विशेष सर्वसाधारण सभेची सूचना व इतिवृत्त 15 दिवसांत ई-मेल व छापील प्रतीद्वारे निबंधकांना पाठवावे (खंड 7). सभासदांसाठी सूचना: मागणीपत्राची सही केलेली प्रत, दिल्याच्या तारखेसह, जवळ ठेवा; समितीने ते दाबून ठेवले तर उपनिबंधकांना लिहा — ते कलम 154B-21 खाली निर्देश देऊ शकतात.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 5, 7, 9, 20; MCS Act s.154B-21
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
वास्तुविशारद किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (PMC) कसा निवडला जातो, आणि सामान्य सभासद नावे सुचवू शकतात का?
समिती वास्तुविशारद अधिनियम 1972 खाली नोंदणीकृत व शासकीय किंवा स्थानिक प्राधिकरणाच्या नामिकेवरील किमान तीन वास्तुविशारद/PMC यांच्याकडून दरपत्रके घेते, आणि पुनर्विकासाची पहिली विशेष सर्वसाधारण सभा त्यांपैकी एकाची निवड करते. कोणताही सभासद सभेच्या किमान 8 दिवस आधी नामिकेवरील अनुभवी वास्तुविशारदांची नावे लेखी सुचवू शकतो, मात्र त्या सल्लागाराचे काम स्वीकारण्यास इच्छुक असल्याचे पत्र सोबत हवे.
खंड 5 नुसार प्रकल्प अहवाल तयार करण्यासाठी नामिकेवरील किमान तीन वास्तुविशारद/PMC यांची दरपत्रके आवश्यक आहेत; खंड 8 नुसार PMC ची निवड व त्याच्या कामाच्या अटी विशेष सर्वसाधारण सभेच्या विषयपत्रिकेवर असतात; खंड 9 नुसार सभासद आपल्या माहितीतील अनुभवी नामिकेवरील सल्लागारांची नावे सभेच्या किमान 8 दिवस आधी लेखी देऊ शकतात, पण त्या सल्लागाराच्या इच्छुकतेच्या पत्रासहच. सभेनंतर सचिव 30 दिवसांत नियुक्तीपत्र देतात आणि सभेने मंजूर केलेल्या अटींवर समिती करार करते (खंड 13). 2014 च्या उपविधींनुसारही वास्तुविशारदाची नियुक्ती वास्तुविशारद अधिनियमानुसार करायची होती (उपविधी 156(d)-(f)); 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार PMC ने संस्थेच्या हितासाठी स्वतंत्र सल्लागार म्हणून काम करावे आणि संभाव्य विकासकाशी हितसंबंध असलेला PMC नेमू नये (प्रा.उपविधी 153(d)-(e)). व्यवहारातील तपासणी: बोली लावू शकणाऱ्या कोणत्याही विकासकासाठी पूर्वी केलेले काम प्रत्येक PMC कडून जाहीर करून घ्या, शुल्क (एकरकमी किंवा टक्केवारी) व अपेक्षित कामे लेखी ठरवा, आणि विकासक PMC चे शुल्क भरेल अशी व्यवस्था टाळा.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 5, 8, 9, 13; BL 156(d)-(f); dBL 153
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकासाच्या पहिल्या विशेष सर्वसाधारण सभेत नेमके काय ठरते, आणि त्यानंतर काही दिवसांत कोणती कागदपत्रे पूर्ण करावी लागतात?
पहिली विशेष सर्वसाधारण सभा पुनर्विकासाचा प्राथमिक निर्णय घेते (गणसंख्या दोन-तृतीयांश, एकूण सभासदांच्या किमान 51 % मान्यता), वास्तुविशारद/PMC व त्याच्या अटी निवडते, आणि कार्यक्रमाची रूपरेषा ऐकते. 7 दिवसांत इतिवृत्त प्रत्येक सभासदाला व निबंधकांना जाते; बाजूने मत दिलेल्यांची लेखी संमती समिती घेते; आणि PMC चे नियुक्तीपत्र 30 दिवसांत दिले जाते.
खंड 8 नुसार विषयपत्रिका: (1) मागणीपत्र व सभासदांच्या सूचना विचारात घेऊन पुनर्विकासाचा प्राथमिक निर्णय; (2) नामिकेवरील वास्तुविशारद/PMC ची निवड आणि कामाची व्याप्ती व अटी ठरवणे; (3) कार्यक्रमाची रूपरेषा सादर करणे. खंड 10(a) नुसार मतदान: इतिवृत्तात प्रत्येक सभासदाच्या सूचना, हरकती व मते नावानिशी नोंदवावी, आणि गैरहजर सभासदांची कोणत्याही स्वरूपातील संमती मोजली जात नाही. सभेनंतरची यादी: इतिवृत्त तयार करून 7 दिवसांत प्रत्येक सभासदाला प्रत देणे व पोहोच ठेवणे, आणि निबंधकांना प्रत (खंड 11); सूचना व इतिवृत्त 15 दिवसांत ई-मेल व छापील प्रतीद्वारे निबंधकांना कळवणे व पोहोच जपणे (खंड 7); बाजूने मत दिलेल्या प्रत्येक सभासदाचे सही केलेले संमतीपत्र (खंड 12); 30 दिवसांत PMC ला नियुक्तीपत्र व मंजूर अटींवर करार (खंड 13); सर्व काही संस्थेच्या पुनर्विकास संकेतस्थळावर व सूचना फलकावर (खंड 6). जून 2026 च्या नियमांनुसार पुनर्विकासाच्या विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी 14 पूर्ण दिवसांची सूचना, निबंधकांच्या प्रतिनिधीची उपस्थिती, आणि अध्यक्षांकडे ठेवलेले व एक प्रत निबंधक कार्यालयात असलेले व्हिडिओ चित्रीकरण हेही आवश्यक आहे (नियम 106C-13(3)(i)).
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13; Rule 106C-13(3)(i)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
PMC च्या प्रकल्प अहवालात काय असले पाहिजे, आणि तो किती दिवसांत तयार व्हायला हवा?
नियुक्तीपासून दोन महिन्यांत वास्तुविशारद/PMC ने जमीन व इमारतीचे सर्वेक्षण करावे, मालकी व जमीन हस्तांतरणाची माहिती घ्यावी, लागू असलेल्या म्हाडा, एसआरए किंवा महानगरपालिकेच्या नियमांनुसार उपलब्ध चटई क्षेत्र निर्देशांक (FSI) व TDR काढावा, आणि सभासदांचे निवासी व व्यापारी क्षेत्र, मोकळी जागा, बगीचा, वाहनतळ व बांधकामाचे तपशील असलेला वास्तववादी प्रकल्प अहवाल तयार करावा.
खंड 14 मध्ये PMC च्या पहिल्या टप्प्यातील कामांची यादी आहे: (a) संस्थेच्या इमारत व जमिनीचे सर्वेक्षण; (b) जमिनीच्या हस्तांतरणाची माहिती (संस्थेकडे अभिहस्तांतरण, भाडेपट्टा की केवळ करारनामे आहेत); (c) जमिनीच्या मालकीनुसार म्हाडा, एसआरए किंवा महानगरपालिकेच्या त्या वेळच्या नियमावली व शासन धोरणानुसार उपलब्ध FSI व TDR; (d) सभासदांच्या सूचना विचारात घेऊन, सभासदांसाठी निवासी व व्यापारी क्षेत्र, मोकळी जागा, बगीचा, वाहनतळ आणि बांधकामाचे तपशील दर्शवणारा वास्तववादी प्रकल्प अहवाल; (e) नियुक्तीपासून दोन महिन्यांत अहवाल समितीकडे सादर करणे. 2026 च्या प्रारूप उपविधींमध्ये मालकी, नियोजन क्षमता, संरचनात्मक स्थिती, दुरुस्ती विरुद्ध पुनर्विकास, स्वयं- पुनर्विकास विरुद्ध विकासक, वित्त, वेळापत्रक, संक्रमण व्यवस्था आणि जोखीम यांचा समावेश असलेला व्यवहार्यता अहवाल कोणत्याही अंतिम निर्णयापूर्वी सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवण्याची तरतूद आहे (प्रा.उपविधी 154, 156). अहवालात प्रत्येक सदनिकेचे सध्याचे चटई क्षेत्र विकासकाच्या माहितीपत्रकावरून नव्हे तर नोंदणीकृत करारनाम्यांवरून घेतले आहे ना, हे सभासदांनी तपासावे, कारण निविदा त्यावरच आधारित असते.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 14(a)-(e); dBL 154, 156
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासकासाठी निविदा काढण्यापूर्वी सभासद प्रकल्प अहवाल कसा पाहू शकतात व त्यावर हरकत कशी घेऊ शकतात?
अहवाल मिळाल्यावर सचिव PMC सह समितीची सभा बोलावतात आणि सूचना फलकावर (तारीख, वेळ, ठिकाण) सूचना लावतात. अहवाल संस्थेच्या कार्यालयात पाहण्यास उपलब्ध आहे आणि सूचना त्या सभेच्या किमान 7 दिवस आधी समितीकडे पोहोचल्या पाहिजेत, अशी सूचना प्रत्येक सभासदाला दिली जाते. समिती त्यावर PMC सोबत चर्चा करून बदलांसह अहवाल बहुमताने मंजूर करते.
खंड 15 मधील टप्पे: (a) अहवाल मंजुरीसाठी सचिव समितीची सभा बोलावतात, PMC ला निमंत्रित करतात, सूचना फलकावर सूचना प्रसिद्ध करतात, आणि अहवाल कार्यालयात पाहण्यास उपलब्ध असल्याची व सूचना सभेच्या 7 दिवस आधी द्याव्यात अशी लेखी सूचना प्रत्येक सभासदाला देऊन पोहोच ठेवतात; (b) सभासदांच्या सूचना सचिव अभिप्रायासाठी PMC कडे पाठवतात; (c) सभेत समिती सूचना व PMC ची मते यांवर सविस्तर चर्चा करते, आवश्यक बदल करून अहवाल बहुमताने मंजूर करते, निविदेच्या मसुद्यावर चर्चा करते, आणि निविदा अंतिम करण्याच्या पुढील सभेची तारीख ठरवते. पाहण्याऐवजी प्रत हवी असलेल्या सभासदांनी लेखी मागणी करावी; संस्था उपविधींनुसार प्रतीचे शुल्क घेऊ शकते. आपल्या सूचना नेमक्या ठेवा — उदा. किमान अतिरिक्त चटई क्षेत्र, प्रत्येक सदनिकेला वाहनतळ, भाड्याची पातळी — कारण हेच मुद्दे निविदेत जातात.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 15(a)-(c); dBL 160(d)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकासाच्या निविदेत चटई क्षेत्र किंवा कॉर्पस निधी यांपैकी एक बाब निश्चित का ठेवावी लागते?
बोलींची तुलना करता यावी म्हणून. स्पर्धात्मक निविदा मागवताना PMC ने सभासदांना देऊ केलेले चटई क्षेत्र किंवा कॉर्पस निधी यांपैकी एक बाब कायम ठेवावी आणि इतर तांत्रिक अटी निश्चित कराव्यात, असे निदेश सांगतो; त्यामुळे विकासक तुलना न करता येणारी पॅकेजेस न देता उरलेल्या एका बाबीवर स्पर्धा करतात.
खंड 15(c) नुसार निविदा तयार करताना PMC चटई क्षेत्र व कॉर्पस निधी यांपैकी एक बाब कायम (न बदलणारी) ठेवतो, इतर तांत्रिक बाबी निश्चित करतो, आणि अनुभवी विकासकांकडून स्पर्धात्मक निविदा मागवतो; सभासद आपल्या माहितीतील विकासकांना निविदेबाबत कळवू शकतात. उदाहरणार्थ, निविदेत नवीन चटई क्षेत्र सध्याच्या क्षेत्रापेक्षा ठरावीक टक्क्यांनी अधिक असे निश्चित केले, तर विकासक कॉर्पस, भाडे व इतर आर्थिक अटींवर स्पर्धा करतात; कॉर्पस निश्चित केला तर क्षेत्रावर स्पर्धा होते. दोन्ही बाबतीत बांधकामाचे तपशील, सुविधा, वाहनतळ, भाडे, 20 % बँक हमी आणि पूर्ण करण्याचा कालावधी निविदेत लिहिलेला असावा, जेणेकरून विशेष सर्वसाधारण सभा समान गोष्टींची तुलना करू शकेल. स्वयं- पुनर्विकासात संस्था व PMC कंत्राटदारांसाठी निविदा तयार करतानाही हीच कार्यपद्धती लागू आहे (खंड 15, शेवटचे वाक्य). किती अतिरिक्त क्षेत्र किंवा कॉर्पस मिळावा हे कायद्याने ठरलेले नाही; ते उपलब्ध FSI व बाजारावर अवलंबून असते.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 15(c)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासकांच्या निविदा कशा उघडल्या जातात, आणि तीनपेक्षा कमी निविदा आल्यास काय होते?
शेवटच्या दिवशी सचिव प्राप्त निविदांची यादी सूचना फलकावर लावतात. 15 दिवसांत समितीची सभा होऊन निविदाकारांचे प्रतिनिधी व इच्छुक सभासदांसमोर निविदा उघडल्या जातात. तीन किंवा अधिक निविदा आल्यास PMC चे तुलनात्मक विवरण विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे जाते. तीनपेक्षा कमी आल्यास आधी किमान एक आठवडा व नंतर आणखी एक आठवडा मुदतवाढ दिली जाते; त्यानंतर जेवढ्या निविदा आल्या तेवढ्या सभेपुढे जातात.
खंड 16: (a) शेवटच्या दिवशी किती निविदा आल्या याची यादी सचिव तयार करून सूचना फलकावर प्रसिद्ध करतात; (b) शेवटच्या तारखेपासून 15 दिवसांत सचिव समितीची सभा बोलावतात; निविदाकार किंवा त्यांचे अधिकृत प्रतिनिधी व इच्छुक सभासद यांना उपस्थित राहण्यास मनाई करता येत नाही; सर्व उपस्थितांसमोर निविदा उघडल्या जातात; PMC त्यांची छाननी करून गुणवत्ता, प्रतिष्ठा, अनुभव व स्पर्धात्मक दर तपासणारा तुलनात्मक तक्ता तयार करतो; आणि किमान तीन निविदा आल्या असल्यास समिती त्या विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवण्यास मंजुरी देते. स्पर्धेसाठी तीन निविदा आवश्यक आहेत. कमी आल्यास पहिली किमान एक आठवड्याची मुदतवाढ; तरीही तीनपेक्षा कमी असल्यास दुसरी एक आठवड्याची मुदतवाढ; तरीही कमी असल्यास प्राप्त निविदा सभेपुढे जातात. यादी, उपस्थिती पत्रक, निविदा उघडण्याचे इतिवृत्त आणि तुलनात्मक तक्ता जपून ठेवा; प्रक्रियेला नंतर आव्हान दिल्यास हाच पुरावा असतो.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 16(a)-(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासक निवडणाऱ्या विशेष सर्वसाधारण सभेत टप्प्याटप्प्याने काय होते?
समिती 7 दिवसांत सभासद यादीसह निबंधकांकडे प्राधिकृत अधिकारी नेमण्यासाठी अर्ज करते. नेमणुकीपासून एका महिन्यात 14 दिवसांच्या सूचनेवर सभा बोलावली जाते. ती अधिकाऱ्यासमोर, संस्थेच्या खर्चाने व्हिडिओ चित्रीकरणासह, फक्त सभासदांच्या उपस्थितीत होते. निवडक निविदाकार सादरीकरण करतात, सभा एकाची निवड करते, आणि निवडीसाठी एकूण सभासदांच्या किमान 51 % इतक्या उपस्थित सभासदांची लेखी मान्यता लागते.
खंड 17: (a) 7 दिवसांत समिती सभासद यादीसह प्राधिकृत अधिकारी नेमण्यासाठी निबंधकांकडे अर्ज करते; निवडलेल्या विकासकाचा (किंवा त्याच्या सहयोगीचा) किमान एक प्रकल्प महारेराकडे नोंदणीकृत असावा. (b) नेमणुकीपासून एका महिन्यात सचिव अधिकाऱ्याच्या संमतीने तारीख ठरवतात आणि 14 दिवस आधी हस्तपोच व टपालाने (परदेशातील सभासदांना ई-मेलने) विषयपत्रिका पाठवतात, पोहोच ठेवतात व ती संस्थेच्या संकेतस्थळावर टाकतात. निविदाकारांचे अधिकृत प्रतिनिधी उपस्थित असल्याची खात्री निबंधकांचे प्रतिनिधी करतात; सभेचे संस्थेच्या खर्चाने व्हिडिओ चित्रीकरण होते; सभासदांशिवाय कोणीही उपस्थित राहू शकत नाही, आणि सभासदांनी ओळखपत्र सोबत ठेवावे. (c) गणसंख्या एकूण सभासदांच्या दोन-तृतीयांश; ती न झाल्यास सभा 7 दिवसांसाठी तहकूब होते, आणि पुन्हा न झाल्यास विषय 3 महिने घेता येत नाही. (d) कामकाज: निविदांची तुलनात्मक माहिती, क्रमाने सादरीकरणे, अटी-शर्तींसह एका विकासकाची निवड, विकासकाची संमती, आणि पुढील कामकाजाची माहिती. नियुक्तीसाठी एकूण सभासदसंख्येच्या किमान 51 % इतक्या उपस्थित सभासदांची लेखी मान्यता लागते; गैरहजर सभासदांचे कोणत्याही स्वरूपातील मत विचारात घेतले जात नाही; गैरहजर राहिलेल्या निवडलेल्या विकासकाची संमती गृहीत धरली जाते. नियम 106C-13(3)(j) नुसार निबंधकांचे प्रतिनिधी सभेच्या कामकाजाचा वस्तुस्थितीदर्शक अहवाल निबंधकांना देतात आणि निबंधक तो संस्थेला कळवतात.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 17(a)-(d); Rule 106C-13(3)(i)-(j)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
जून 2026 च्या नियमांनंतर सभासद पुनर्विकासाच्या विशेष सर्वसाधारण सभेत व्हिडिओ कॉन्फरन्सद्वारे उपस्थित राहून मतदान करू शकतात का?
होय, नियम आता त्याला परवानगी देतात. कोणत्याही सर्वसाधारण सभेत प्रत्यक्ष किंवा सहभागींची नोंद व ओळख करणाऱ्या संस्थेने दिलेल्या व्हिडिओ दुव्याद्वारे सहभागी होता येते, आणि विकासक निवडीसाठी लागणाऱ्या 51 % मध्ये व्हिडिओद्वारे उपस्थित सभासद मोजले जातात. तरीही सभा निबंधकांच्या प्रतिनिधीसमोर व व्हिडिओ चित्रीकरणासह व्हावी. 2019 च्या निदेशातील लेखी संमती दूरस्थ सभासदांनी कशी द्यावी हे अजून स्पष्ट झालेले नाही.
नियम 106C-13(3)(b) च्या परंतुकानुसार सभासद सर्वसाधारण सभेत प्रत्यक्ष किंवा संस्थेने दिलेल्या, सहभागाची नोंद व ओळख करणाऱ्या आणि कामकाज तारीख-वेळेसह साठवणाऱ्या व्हिडिओ कॉन्फरन्स/दृक्-श्राव्य माध्यमाद्वारे सहभागी होऊ शकतात. नियम 106C-13(3)(j) नुसार विकासक किंवा कंत्राटदार निवडीच्या ठरावाला "व्हिडिओ कॉन्फरन्सद्वारे उपस्थितांसह" एकूण सभासदांच्या 51 % बहुमताची आवश्यकता आहे. 22 Jun 2026 पूर्वी 2014 च्या उपविधींवरील संस्था पुनर्विकासाची सभा प्रत्यक्ष सभा मानत, आणि निदेश (खंड 17(b)) अजूनही सभास्थळी ओळखपत्र बाळगणे व लेखी मान्यता (खंड 12, 17(d)) यांचा उल्लेख करतो. काळजीपूर्वक संस्था: सूचनेत व्हिडिओ पर्याय जाहीर करेल; प्रत्येक दूरस्थ सभासदाची ओळख कॅमेऱ्यावर पडताळेल; संपूर्ण सभेचे चित्रीकरण करेल; आणि बाजूने मत देणाऱ्या दूरस्थ सभासदांची सही केलेली संमतीपत्रे (आधी स्कॅन, नंतर मूळ) गोळा करेल. विसंगत उपविधींवर नियम प्रभावी ठरतात; निदेशातील लेखी संमतीचा टप्पा व दूरस्थ मतदान यांचा मेळ निबंधक कार्यालय कसा घालते, हे सभेपूर्वी उपनिबंधकांकडून तपासून घ्या.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-13(3)(b) proviso, (i), (j); s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 12, 17(b), 17(d)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकास करणाऱ्या संस्थेला संकेतस्थळ चालवणे आवश्यक आहे का, आणि त्यावर काय ठेवावे लागते?
होय. 2019 च्या निदेशानुसार संस्थेने पुनर्विकासासाठी संकेतस्थळ तयार करावे, निबंधकांना त्याची माहिती द्यावी, आणि सूचना, इतिवृत्ते, PMC चा अहवाल इ. सर्व माहिती सभासदांसाठी त्यावर ठेवावी. सभासदांनी संस्थेला ई-मेल पत्ता द्यावा; सूचना व इतिवृत्ते ई-मेल, हस्तपोच किंवा नोंदणीकृत टपालानेही पाठवली जातात आणि सूचना फलकावर लावली जातात.
खंड 6 चा उद्देश पारदर्शकता आहे: संस्था संकेतस्थळ तयार करते ज्यावर सूचना, इतिवृत्ते, PMC चा अहवाल व पुनर्विकासाशी संबंधित सर्व माहिती सभासदांसाठी ठेवली जाते; प्रकल्पाबाबतच्या सूचना व इतिवृत्ते सभासदांना ई-मेल, प्रत्यक्ष किंवा नोंदणीकृत टपालाने पाठवली जातात; प्रत्येक सभासदाने ई-मेल आयडी व संपर्क तपशील द्यावा; निबंधकांना संकेतस्थळाची माहिती दिली जाते; आणि ही माहिती सूचना फलकावरही प्रसिद्ध केली जाते. खंड 17(b) नुसार विकासक निवडीच्या सभेची विषयपत्रिका संकेतस्थळावर टाकली जाते. मंजूर बांधकाम नकाशे नंतर सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवावे लागतात, आणि मंजूर कागदपत्रांची प्रत हवी असलेल्या सभासदाने लेखी अर्ज करावा; योग्य शुल्क घेऊन ती देणे समितीवर बंधनकारक आहे (खंड 18(13)). संकेतस्थळावर नावे व सदनिका क्रमांक असल्याने केवळ सभासदांसाठी लॉगिन ठेवणे योग्य; सभासदांना आवश्यक तेवढेच प्रसिद्ध करा. 2026 चे प्रारूप उपविधीही सभासदांना पुनर्विकासाच्या सर्व नोंदी पाहण्याचा व प्रती घेण्याचा हक्क देतात (प्रा.उपविधी 160).
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 6, 17(b), 18(13); dBL 160; DPDP Act 2023
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकास करारात कोणते चटई क्षेत्र द्यायचे असते, आणि ते प्रत्यक्ष मिळाले हे आम्ही कसे तपासावे?
निदेशानुसार करारात प्रत्येक सभासदाला देय असलेले, रेरा अधिनियम 2016 नुसार व्याख्या केलेले चटई क्षेत्र स्पष्टपणे नमूद असावे — सदनिकेच्या भिंतींच्या आतील निव्वळ वापरयोग्य क्षेत्र, ज्यात बाहेरील भिंती, सेवा नलिका, स्वतंत्र बाल्कनी/व्हरांडा व स्वतंत्र खुली गच्ची नाहीत, पण अंतर्गत विभाजक भिंती आहेत. ताबा घेताना संस्थेच्या स्वतःच्या वास्तुविशारदाकडून मोजणी करून PAAA मधील आकड्याशी तुलना करा.
खंड 18(6) नुसार विकास करारात रिअल इस्टेट (नियमन व विकास) अधिनियम 2016 नुसार देय चटई क्षेत्राचा स्पष्ट उल्लेख असावा. रेरा कलम 2(k) नुसार चटई क्षेत्र म्हणजे सदनिकेचे निव्वळ वापरयोग्य क्षेत्र — बाहेरील भिंतींखालील क्षेत्र, सेवा नलिकांखालील क्षेत्र, स्वतंत्र बाल्कनी किंवा व्हरांडा आणि स्वतंत्र खुली गच्ची वगळून, पण अंतर्गत विभाजक भिंतींखालील क्षेत्र धरून. जुन्या करारांमध्ये अनेकदा "बिल्ट-अप" किंवा "सुपर बिल्ट-अप" क्षेत्र असते; निविदेपूर्वी PMC ने प्रत्येक सभासदाचा सध्याचा हक्क रेरा चटई क्षेत्रात रूपांतरित करावा (redevelopment-305), आणि प्रत्येक PAAA मध्ये नवीन चटई क्षेत्र बाल्कनी वा इतर क्षेत्रापासून वेगळे नमूद असावे. मोजलेले क्षेत्र कमी भरल्यास काय होईल (उदा. ठरावीक दराने प्रति चौरस फूट भरपाई किंवा नकार) हेही करारात ठरवा. जून 2026 चे नियम अनेक आकारणी चटई क्षेत्रावर आधारित करतात (नियम 106C-12(4)), त्यामुळे पुढील देखभाल शुल्कासाठीही अचूक आकडे महत्त्वाचे आहेत. दिलेल्या क्षेत्राबाबतचा वाद कराराच्या वाद-तरतुदीनुसार सुटतो, जी निदेशानुसार कलम 91 कडे निर्देश करणारी असावी (खंड 18(10)).
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(6), 18(10); RERA 2016 s.2(k); Rule 106C-12(4)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकासातील गैरसोय भत्ता (हार्डशिप कॉम्पेन्सेशन) म्हणजे काय, आणि संस्था तो मागू शकते का?
गैरसोय भत्ता ही काही विकासक भाडे व स्थलांतर खर्चाव्यतिरिक्त, घर सोडून परत येण्याच्या त्रासासाठी प्रत्येक सभासदाला देत असलेली एकरकमी रक्कम आहे. कोणताही कायदा किंवा निदेश तो बंधनकारक करत नाही; ती संस्था निविदा व विकास करारात घालू शकते अशी व्यावसायिक अट आहे. एकदा ठरला की तो करारात व प्रत्येक सभासदाच्या PAAA मध्ये लिहिला जावा आणि सर्वांना एकाच आधारावर दिला जावा.
2019 चा निदेश भाडे, अनामत रक्कम किंवा संक्रमण निवास (खंड 18(3)) आणि निविदेतील बदलणारी बाब म्हणून कॉर्पस निधी (खंड 15(c)) यांचा उल्लेख करतो, पण गैरसोय भत्त्याबद्दल काहीच म्हणत नाही; त्यामुळे तो मिळेल का व किती, हे निविदा व वाटाघाटीवर अवलंबून असते. चांगली पद्धत: निविदेत तो ठरावीक आधारावर (उदा. सध्याच्या चटई क्षेत्राच्या प्रति चौरस फूट) ठरवा जेणेकरून बोलींची तुलना करता येईल; तो कधी मिळेल ते लिहा (सहसा घर रिकामे करताना, किंवा काही भाग करारावेळी व उरलेला रिकामे करताना); आणि विकास करारात स्पष्ट अनुसूची ठेवून प्रत्येक सभासदाचा आकडा त्याच्या PAAA मध्ये नमूद करा. 2026 चे प्रारूप उपविधी सभासदांना समान वागणूक व संपूर्ण माहिती देण्याचा आग्रह धरतात (प्रा.उपविधी 150(e)), आणि असंमत सभासदांच्या प्रकरणांत न्यायालयांनी त्यांना इतरांप्रमाणेच अटी देऊ केल्या होत्या का हे पाहिले आहे (redevelopment-003 पहा). वैयक्तिक सभासदांना दिलेली असमान छुपी रक्कम हे नंतरच्या वादांचे सामान्य कारण आहे. कर आकारणीचा प्रश्न वेगळा आहे (redevelopment-322).
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 15(c), 18(3); dBL 150(e)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
नवीन इमारत बांधली जात असताना भाडे, अनामत रक्कम व संक्रमण निवास याबाबत 2019 चा निदेश काय सांगतो?
प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत विकासकाने शक्यतो त्याच परिसरात सभासदांना पर्यायी निवास द्यावा, किंवा सभासदांना मान्य होईल असे मासिक भाडे व अनामत रक्कम द्यावी, किंवा संक्रमण शिबिर उपलब्ध करावे. रकमा, वाढ, आगाऊ कालावधी व दलाली या व्यावसायिक अटी विकास करार व प्रत्येक PAAA मध्ये ठरवायच्या असतात.
खंड 18(3) नुसार पुनर्विकासाच्या काळात प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत विकासकाने शक्यतो त्याच क्षेत्रात पर्यायी निवासाची सोय करावी, किंवा सभासदांना मान्य होईल असे मासिक भाडे व अनामत रक्कम द्यावी, किंवा संक्रमण शिबिरे उपलब्ध करावीत. आकडे निदेशाने पक्षकारांवर सोडले आहेत. करारात असावेत असे मुद्दे: दरमहा भाडे (सहसा सध्याच्या चटई क्षेत्र व स्थानिक भाड्याशी जोडलेले); वार्षिक वाढ; किती महिन्यांचे भाडे आगाऊ व पुढचा हप्ता कधी; सभासदाच्या भाड्याच्या घरासाठी परत मिळणारी अनामत रक्कम; दोन्ही वेळचे एकरकमी स्थलांतर व दलाली खर्च; पूर्णतेला 2 (किंवा 3) वर्षांपेक्षा उशीर झाल्यास काय (खंड 18(1)) — भाडे चालू राहते, अनेकदा वाढीव दराने; आणि भाड्यासाठी पुढील तारखांचे धनादेश किंवा स्वतंत्र हमी. भाडे थांबणे हे विकासकाला कसूरदार ठरवण्याचे सर्वात मजबूत कारण असते (redevelopment-005 व redevelopment-320 पहा). 2026 चे प्रारूप उपविधी व्यवहार्यता अहवालात संक्रमण निवासाचा विचार करण्यास सांगतात (प्रा.उपविधी 156(h)).
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(1), 18(3); dBL 156(h)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पहिली नकाशा मंजुरी मिळताच विकासक आम्हाला घर रिकामे करायला सांगतो. सर्व मंजुऱ्या मिळण्यापूर्वी आम्हाला बाहेर पडावे लागेल का?
नाही. निदेशानुसार पुनर्विकासासाठी सर्व कायदेशीर मंजुऱ्या मिळाल्यानंतर आणि प्रत्येक सभासदाचा कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार (PAAA) नोंदणीकृत झाल्यानंतरच सभासद सदनिका रिकाम्या करतात. विकास करारात मंजुऱ्यांची व्याख्या करून सर्वसाधारण सभेने आधीची तारीख मान्य केली नसेल, तर केवळ पहिली मंजुरी (उदा. मंजुरीची सूचना) पुरेशी नाही.
खंड 18(8) हे संरक्षण आहे: पुनर्विकासासाठी सर्व कायदेशीर परवानग्या मिळाल्यानंतर आणि वैयक्तिक सभासदासोबतचा PAAA नोंदणीकृत झाल्यानंतरच सदनिकाधारक सभासद सदनिका रिकाम्या करतात. खंड 18(4) नुसार विकास करार व प्रत्येक PAAA नोंदणी अधिनियम 1908 नुसार नोंदणीकृत असावा. "सर्व मंजुऱ्या" म्हणजे काय हे विकास करारातच ठरवणे उत्तम — सहसा मंजूर नकाशे, किमान जोत्यापर्यंतचे बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र, आवश्यक तेथे पर्यावरण वा इतर मंजुऱ्या, आणि नियोजन प्राधिकरणाला लागणारे ना-हरकत दाखले — सोबत भाड्याचे पहिले धनादेश व बँक हमी (खंड 18(2)). विकासक आधीच घर रिकामे करण्याचा आग्रह धरत असेल तर समितीने प्रत्येक मंजुरीची प्रत मागवून सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवावी (खंड 18(13)). वैयक्तिकरीत्या दबाव आणला जात असलेला सभासद समितीला लिहू शकतो, आणि समितीने कारवाई न केल्यास उपनिबंधकांना. सर्व मंजुऱ्या व नोंदणीकृत PAAA झाल्यानंतरही नकार देणाऱ्या सभासदाला न्यायालयामार्फत भाग पाडता येते (redevelopment-003).
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(2), 18(4), 18(8), 18(13)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
नवीन इमारतीतील सदनिकांचे वाटप कसे होते — जुन्या मजल्यांच्या क्रमाने, सोडतीने की विकासकाच्या मर्जीने?
शक्य तितके प्रत्येक सभासदाला सध्याच्या तुलनेत त्याच क्रमाच्या मजल्यावर सदनिका मिळते. सोडत आवश्यक झाल्यास इमारत पूर्ण झाल्यावर विकासक निबंधकांच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीत सोडत घेतो आणि तिचे व्हिडिओ चित्रीकरण होते. विकासक विद्यमान सभासदांच्या सदनिका आपल्या मर्जीने वाटू शकत नाही.
खंड 18(11) नुसार भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर पुनर्विकसित इमारतीतील सदनिकांचे वाटप शक्यतो सध्याच्या स्थितीनुसार मजल्यांच्या क्रमाने करावे; सोडत पद्धतीने वाटप आवश्यक झाल्यास इमारत पूर्ण झाल्यानंतर विकासकाने सोडतीची व्यवस्था करावी, ती निबंधकांच्या प्रतिनिधीच्या उपस्थितीत घ्यावी आणि तिचे व्हिडिओ चित्रीकरण करावे. व्यवहारातील मुद्दे: नवीन इमारतीत अधिक मजले किंवा वेगळी रचना असल्यास क्रम कसा लावायचा (उदा. तळमजल्यापासूनचे सापेक्ष स्थान), मोठ्या जुन्या सदनिका असलेल्या सभासदांची जुळवणी कशी, आणि विक्रीचा भाग वेगळ्या मजल्यांवर की वेगळ्या विंगमध्ये — हे विकास करारात ठरवा; आधीच निश्चित करता येत असल्यास प्रत्येक सभासदाचा वाटप क्रमांक त्याच्या PAAA मध्ये लिहा. समितीच्या मंजुरीने सभासदांमध्ये परस्पर लेखी संमतीने अदलाबदल शक्य आहे. खंड 18(9) नुसार सदनिकांचा ताबा असलेल्यांचे हक्क अबाधित राहतात.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(9), 18(11)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
नवीन इमारत पूर्ण होण्यापूर्वी विकासकाच्या विक्री सदनिकांचे खरेदीदार आमच्या संस्थेचे सभासद होऊ शकतात का?
नाही. निदेशानुसार पुनर्विकास प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतरच, आणि संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेनेच, नवीन सभासद घेतले जातात. त्यानंतर प्रत्येक खरेदीदार विकासकासोबतच्या नोंदणीकृत विक्री करारासह इतर खरेदीदारांप्रमाणे अर्ज करतो.
खंड 18(5) नुसार पुनर्विकास प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेने संस्थेत नवीन सभासद घेतले जातात. अर्ज करताना नियम 106C-4 नुसार किमान पाच भाग व ₹500 प्रवेश शुल्कासह सभासदत्व अर्ज, आणि प्रवर्तक बिल्डरसोबतच्या मुद्रांकित व नोंदणीकृत कराराची प्रमाणित प्रत आवश्यक आहे; त्यानंतर समिती निर्णय घेते. 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार नव्याने निर्माण झालेल्या सदनिकांच्या नवीन सभासदांना भोगवटा प्रमाणपत्र किंवा पूर्णता यांपैकी आधीच्या तारखेपासून सहा महिन्यांत भाग प्रमाणपत्रे द्यावीत (प्रा.उपविधी 14(b)). तोपर्यंत खरेदीदारांचा व्यवहार विकासकाशी असतो आणि न विकलेल्या सदनिकांची जबाबदारी विकासकाची राहते; भोगवटा प्रमाणपत्र किंवा ताबा यांपैकी आधीच्या तारखेपासून विकासक विक्री सदनिकांवरील संस्थेचे शुल्क भरेल आणि खरेदीदारांनी संस्थेचे उपविधी मान्य करावेत, असे विकास करारात असावे. कायदेशीर अटी पूर्ण करणाऱ्या खरेदीदाराला केवळ त्याने विकासकाकडून खरेदी केली म्हणून सर्वसाधारण सभा वाजवीपणे नाकारू शकत नाही; नकार अधिनियम व उपविधी मान्य करतात अशा कारणांवरच असावा, आणि त्यावर निबंधकांकडे अपील आहे.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(5); Rule 106C-4; dBL 14(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमचा विकासक भागीदार आणू इच्छितो किंवा प्रकल्प दुसऱ्या कंपनीकडे सोपवू इच्छितो. हे चालते का?
संस्थेशिवाय नाही. निदेशानुसार विकासकाला दिलेले विकास हक्क हस्तांतरणीय नाहीत. विकासक बदलणे किंवा कराराचे हस्तांतरण हा संस्थेचा सर्वसाधारण सभेमार्फत घ्यायचा नवा निर्णय आहे; संस्थेने मान्य न केलेले हस्तांतरण तिच्यावर बंधनकारक नाही.
खंड 18(7) नुसार विकासकाला दिलेले विकास हक्क अहस्तांतरणीय आहेत. विकासक कंत्राटदार नेमू शकतो किंवा वित्त उभारू शकतो, पण विकास हक्क, करार किंवा प्रकल्पाचे नियंत्रण दुसऱ्या संस्थेकडे देणे म्हणजे नवीन विकासक. विकास करारात हे स्पष्ट लिहावे, तसेच विकासकाच्या स्वतःच्या मालकीतील बदल (उदा. कंपनीची विक्री किंवा भागीदारीतील हिस्सा) आणि विक्री भागाचे कर्जदारांकडे गहाण — जे सभासदांच्या पुनर्वसन सदनिकांवर कधीही येऊ नये — यांचाही उल्लेख असावा. विकासकाने हस्तांतरणाचा प्रयत्न केल्यास समितीने PMC व संस्थेच्या वकिलांच्या सल्ल्यासह प्रस्ताव विशेष सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवावा. 2014 च्या उपविधींनुसार निवडलेल्या विकासकाशी करार झाला नाही तर संस्था तो ठराव रद्द करून निवड यादीतील दुसरा विकासक नेमू शकते किंवा नव्याने प्रक्रिया सुरू करू शकते (उपविधी 174(b)); पर्यायी विकासक सामान्यतः निदेशाच्या कार्यपद्धतीनेच निवडावा (redevelopment-320 पहा).
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(7); BL 174(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
संस्था विकासकाची 20 % बँक हमी केव्हा वटवू शकते, आणि विकासक ती थांबवू शकतो का?
निदेशानुसार प्रकल्पाच्या एकूण किमतीच्या 20 % बँक हमी आवश्यक आहे. हमी व करारात नमूद केलेली घटना घडल्यास ती वटवता येते — सहसा भाडे न देणे, काम बंद पडणे किंवा वेळेत पूर्ण न करणे. हमी बिनशर्त असल्यास न्यायालय केवळ स्पष्ट फसवणूक किंवा भरून न येणारा अन्याय अशा अपवादात्मक प्रकरणांतच रक्कम देणे थांबवते.
खंड 18(2) नुसार विकासकाने पुनर्विकास प्रकल्पाच्या एकूण किमतीच्या 20 % इतकी बँक हमी संस्थेला द्यावी. ती केव्हा वटवता येईल हे निदेश सांगत नाही, त्यामुळे विकास करार व हमीपत्राचा मजकूर ते ठरवतात. मसुद्याचे मुद्दे: हमी बिनशर्त व अपरिवर्तनीय, संस्थेच्या लेखी मागणीवर देय असावी; भोगवटा प्रमाणपत्र व सर्व सभासदांच्या सदनिकांचा ताबा मिळेपर्यंत वैध ठेवावी, मुदत संपण्याच्या किमान 30 दिवस आधी नूतनीकरणाचे बंधन (आणि न केल्यास वटवण्याचा हक्क) असावे; आणि कसुरीच्या घटनांची यादी असावी. वटवणे: सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाने अधिकृत समिती हमीत नमूद केलेल्या नेमक्या स्वरूपात, मुदत संपण्यापूर्वी मागणी पाठवते. सर्वोच्च न्यायालयाने U.P. State Sugar Corporation v Sumac International (1996) मध्ये ठरवले की बँकेला माहीत असलेली गंभीर स्वरूपाची फसवणूक किंवा वटवल्यास भरून न येणारा अन्याय होणार असेल, एवढे वगळता बिनशर्त बँक हमीचे वटवणे न्यायालयांनी रोखू नये; कराराचा भंग कोणी केला एवढाच वाद पुरेसा नाही. मिळालेली रक्कम स्वतंत्र खात्यात ठेवावी आणि सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेने भाडे किंवा प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी वापरावी.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(2)
न्यायालयीन निर्णय: U.P. State Sugar Corporation v Sumac International Ltd (Supreme Court (M.M. Punchhi and Sujata V. Manohar JJ), 1996-12-04)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
कसूर करणाऱ्या विकासकाला काढून नवीन विकासक आणण्यासाठी संस्थेने कोणत्या क्रमाने पावले उचलावी?
आधी नोंदी तयार करा: करारानुसार प्रत्येक कसुरीची लेखी सूचना, प्रगतीबाबत PMC चा अहवाल, आणि सर्वसाधारण सभेचा ठराव. नंतर करारात सांगितलेली समाप्तीची सूचना द्या, बँक हमी वटवा, मुखत्यारपत्र रद्द करा, आणि विकासकाने विरोध केल्यास अंतरिम संरक्षण मागा (सहसा लवाद अधिनियमाच्या कलम 9 खाली). नवीन विकासक निदेशाच्या कार्यपद्धतीनेच निवडला जातो.
कराराच्या अटींच्या अधीन राहून सर्वसाधारण क्रम: (1) कामाची, मंजुऱ्यांची व भाडे भरण्याची स्थिती PMC प्रमाणित करतो; (2) करारातील दुरुस्ती कालावधी देऊन समिती कसुरीची सूचना पाठवते; (3) निदेश व नियमांनुसार सूचना देऊन भरलेली विशेष सर्वसाधारण सभा करार समाप्त करण्याचा ठराव करून समितीला अधिकार देते; (4) समाप्तीची सूचना बजावणे, बँक हमी वटवणे (redevelopment-319), नोंदणीकृत रद्दीकरण दस्ताने मुखत्यारपत्र रद्द करून नियोजन प्राधिकरण व दुय्यम निबंधकांना सूचना; (5) विकासकाने विरोध केल्यास वाद-तरतूद लागू होते — अनेकदा लवाद, आणि उच्च न्यायालय कलम 9 खाली अंतरिम दिलासा देते, तर सभासद-संस्था वाद कलम 91 खाली सहकार न्यायालयात जातात (खंड 18(10); redevelopment-007 पहा); (6) निविदा व प्राधिकृत अधिकाऱ्याच्या उपस्थितीसह खंड 15 ते 18 पुन्हा पाळून संस्था नवीन विकासक निवडते. विकासकाची कसूर गंभीर असताना — बांधकाम नाही व भाडे नाही — न्यायालयांनी संस्थांना पाठिंबा दिला आहे (redevelopment-005 पहा). जाणाऱ्या विकासकाच्या खर्चाचे दावे वाद-मंचात निकाली निघतात; केवळ त्यामुळे करार समाप्ती अडत नाही. टप्पा 4 पूर्वी वकिलांचा सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 15-18, 18(2), 18(10); Arbitration and Conciliation Act 1996 s.9; BL 174(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकासात कॉर्पस निधी कोणाचा — संस्थेचा की प्रत्येक सभासदाचा?
करार तो कसा देतो यावर अवलंबून आहे. विकास हक्क सोडण्याच्या मोबदल्यात संस्थेला दिलेला कॉर्पस हा संस्थेचा निधी आहे: तो संस्थेच्या हिशेबात जातो आणि सर्वसाधारण सभा ठरवेल तसाच वापरला जातो. PAAA नुसार वैयक्तिक सभासदांना दिलेली रक्कम (जिलाही अनेकदा 'कॉर्पस' म्हणतात) त्या सभासदांची असते. कोणती रक्कम कोणती, हे करारात स्पष्ट असावे.
2014 च्या उपविधींमध्ये "पुनर्विकासाच्या बाबतीत कॉर्पस निधी" हा संस्थेचा निधी उभारण्याचा एक मार्ग म्हणून दिला आहे (उपविधी 7(m)); जून 2026 चे नियम संस्थेला कॉर्पस निधी ठेवण्याची मुभा देतात (नियम 106C-11(8)). 2026 च्या प्रारूप उपविधींमध्ये त्याची व्याख्या अशी आहे: भूखंडाचे विकास हक्क नोंदणीकृत दस्ताने सोडल्याच्या मोबदल्यात विकासकाकडून संस्थेला मिळालेली किंवा मिळणारी रक्कम, किंवा सर्वसाधारण सभेने ठरवल्याप्रमाणे सभासदांनी दिलेले योगदान (प्रा.उपविधी 4(x)); तो केवळ सर्वसाधारण सभा ठरवेल त्या कारणांसाठीच वापरावा (प्रा.उपविधी 18(g), 19(h)). व्यवहारात विकासक अनेकदा प्रत्येक सभासदाच्या खात्यात PAAA मध्ये नमूद केलेली रक्कम देतात; ती सभासदाची रक्कम आहे, संस्थेचा निधी नव्हे. हा फरक हिशेबासाठी (संस्थेचा कॉर्पस तिच्या ताळेबंदात व लेखापरीक्षणात दिसतो), करासाठी (redevelopment-322) आणि पूर्णतेपूर्वी सभासदाने सदनिका विकल्यास होणाऱ्या वादांसाठी महत्त्वाचा आहे. संस्थेचा कॉर्पस कसा खर्च करता येतो (उदा. नवीन इमारतीतील वाढीव देखभालीसाठी) हे funds_investments-009 मध्ये आहे.
कायदेशीर आधार: BL 7(m); Rule 106C-11(8); dBL 4(x), 18(g), 19(h)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासकाकडून सभासदाला मिळणारा गैरसोय भत्ता किंवा कॉर्पस रक्कम करपात्र उत्पन्न आहे का?
आयकर अपील न्यायाधिकरणाच्या मुंबई खंडपीठाने पुनर्विकासात विकासकाने सदनिकाधारकाला दिलेला गैरसोय भत्ता भांडवली प्राप्ती मानला आहे, उत्पन्न म्हणून करपात्र नाही; काही आदेशांनुसार तो भांडवली नफ्यासाठी सदनिकेची किंमत कमी करतो. उच्च न्यायालयांनी हा मुद्दा अंतिमरीत्या ठरवलेला नाही, आणि आयकर अधिनियम 2025 ने कलमांचे क्रमांक बदलले आहेत. सनदी लेखापालाचा सल्ला घ्या आणि रक्कम विवरणपत्रात दाखवा.
Nalni Sanjeev Nadkarni v ITO (ITAT मुंबई, जुलै 2024) मध्ये न्यायाधिकरणाने ठरवले की मोठ्या सदनिकेचा लाभ व विकासकाकडून मिळालेला गैरसोय भत्ता या भांडवली प्राप्ती आहेत, त्या महसुली प्राप्ती मानता येत नाहीत (परिच्छेद 7); यासाठी पूर्वीच्या न्यायाधिकरण आदेशांचा (उदा. Delilah Raj Mansukhani, Vinod Murlidhar Chawla, Lawrence Rebello) आधार घेतला. नंतरच्या अनेक आदेशांतही हेच मत आहे. व्यवहारात याचा अर्थ: विभागाने अनेक प्रकरणांत अशा रकमा "इतर स्रोतांतील उत्पन्न" म्हणून करपात्र ठरवण्याचा प्रयत्न केला आणि सभासदांना अपिलात जावे लागले; सभासदाच्या खात्यात आलेल्या कॉर्पसबाबतही सहसा हाच युक्तिवाद होतो. विकास हक्क सोडल्याच्या मोबदल्यात संस्थेला मिळालेल्या कॉर्पसबाबत संस्थेचे स्वतःचे कराचे प्रश्न (भांडवली प्राप्ती की उत्पन्न) उद्भवतात. आयकर अधिनियम 2025 ने 1 Apr 2026 पासून 1961 चा अधिनियम बदलला, पण हे आदेश 1961 च्या अधिनियमाखाली दिले होते; नव्या अधिनियमाने स्थिती बदलते का हे अजून तपासले गेलेले नाही. विकास करार, PAAA व प्रदानाच्या नोंदी जपून ठेवा; विवरणपत्रात टिपेसह रक्कम दाखवा, आणि व्यावसायिक सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: Income-tax Act 2025 (ex-1961 ss.2(24), 45, 48, 56)
न्यायालयीन निर्णय: Nalni Sanjeev Nadkarni v Income Tax Officer, Ward 42(2)(4) (Income Tax Appellate Tribunal, Mumbai (H Bench: Pavan Kumar Gadale JM, Renu Jauhri AM), 2024-07-24)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
नवीन सदनिका आणि विकासकाकडून मिळणारे मासिक भाडे यांना आयकर कसा लागतो, आणि नंतर नवीन सदनिका विकल्यास काय?
सर्वसाधारणपणे जुन्या सदनिकेऐवजी नवीन सदनिका मिळणे ही सभासदाची विक्री मानली जात नाही, आणि नवीन सदनिका विकताना तिची किंमत व धारण कालावधी सहसा जुन्या सदनिकेशी जोडले जातात. तात्पुरत्या घरासाठी विकासकाने दिलेल्या भाड्याबाबत दोन्ही बाजूंनी युक्तिवाद झाले आहेत. हे मुद्दे अनिश्चित आहेत; सनदी लेखापालाचे मत घ्या.
तुलनेने स्पष्ट: सहकारी संस्थेच्या सभासदाकडे सदनिका वापरण्याच्या हक्कासह भाग असतात; पुनर्विकासात विकास हक्क सभासद नव्हे तर संस्था देते, आणि सभासदाला PAAA नुसार नवीन सदनिका मिळते. न्यायाधिकरणांच्या आदेशांनी सहसा त्या टप्प्यावर सभासदावर कर लावलेला नाही आणि वाढीव क्षेत्र भांडवली प्राप्ती मानले आहे (redevelopment-322 पहा). नंतर नवीन सदनिका विकताना प्रश्न उद्भवतात: (a) संपादन किंमत — सहसा मूळ सदनिकेची किंमत, मोफत मिळालेल्या अतिरिक्त क्षेत्रासाठी भर नाही; आणि (b) धारण कालावधी — अनेक न्यायाधिकरण आदेश तो मूळ सदनिकेच्या खरेदीपासून मोजतात, ज्यामुळे नफा दीर्घकालीन ठरू शकतो. विकासकाकडून भाडे: काही करदाते ते आपण भरत असलेल्या भाड्याची परतफेड मानतात (म्हणजे निव्वळ उत्पन्न नाही), तर काही ते उत्पन्न म्हणून दाखवतात; उत्तर करार व वस्तुस्थितीवर अवलंबून असते. वैयक्तिक जमीनमालकाच्या संयुक्त विकास करारासाठीच्या तरतुदी (1961 अधिनियम कलम 45(5A) व कलम 194-IC खाली उद्गम कर कपात) जमीनमालकांसाठी तयार केल्या आहेत आणि संस्थेच्या सभासदाला सहज लागू होत नाहीत. हे सर्व 1961 च्या अधिनियमाखाली ठरले; 2025 च्या अधिनियमातील समतुल्य कलमे अजून जुळवायची आहेत.
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: Income-tax Act 2025 (ex-1961 ss.45, 45(5A), 48, 49, 54, 194-IC)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकास करार आणि सभासदांच्या PAAA वरील मुद्रांक शुल्क व नोंदणी कोण भरतो, आणि GST लागतो का?
दोन्ही दस्त नोंदणीकृत असणे आवश्यक आहे, आणि विकास करारावर महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियमानुसार मुद्रांक शुल्क लागते; करारानुसार सहसा दोन्हींचे मुद्रांक शुल्क व नोंदणी विकासक भरतो. पुनर्वसन क्षेत्रासाठी PAAA वर शासन आदेशांनी सवलतीचे शुल्क दिले आहे, पण सध्याचा दर नोंदणी महानिरीक्षकांकडून तपासावा. सभासदांना दिलेल्या सदनिकांवरील GST ही विकासकाची जबाबदारी आहे. संस्थेचे वकील व सनदी लेखापाल यांच्याकडून खात्री करा.
निदेशानुसार विकास करार व प्रत्येक सभासदाचा PAAA नोंदणी अधिनियम 1908 नुसार नोंदणीकृत असावा (खंड 18(4)). महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियमानुसार विकासकाला मालमत्तेवर बांधकाम करण्याचा व विक्रीचा अधिकार देणारा करार बाजारमूल्यावर अभिहस्तांतरणाप्रमाणे शुल्कपात्र आहे; विद्यमान सभासदांच्या PAAA साठी जुन्या सदनिकेइतक्या क्षेत्रावर शासनाने पूर्वी नाममात्र शुल्कापर्यंत सवलत दिली आहे, आणि विकत घेतलेल्या अतिरिक्त क्षेत्रावर शुल्क लागते. सवलतीचे आदेश बदलत असल्याने सही करण्यापूर्वी नोंदणी महानिरीक्षक (IGR महाराष्ट्र) किंवा दुय्यम निबंधकांकडून सद्यस्थिती घ्या, आणि सभासदांच्या सदनिकांवरील मुद्रांक शुल्क, नोंदणी शुल्क व GST विकासक भरेल असे विकास करारात लिहा. GST: 1 Apr 2019 पासून निवासी स्थावर मालमत्ता योजनेनुसार विकास हक्कांच्या बदल्यात जमीनमालक/संस्थेच्या सभासदांना दिलेल्या सदनिकांसह सदनिकांच्या बांधकामावर विकासकाकडून कर घेतला जातो; संस्था व सभासद तो भरणारे नाहीत, तरी करारात तसे लिहावे. नोंदणी न केलेला PAAA सभासदाला कमकुवत संरक्षण देतो आणि घर रिकामे करण्याचा टप्पा अडवतो (खंड 18(8)).
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(4), 18(8); Maharashtra Stamp Act 1958, Sch. I Art. 5(g-a)(i), Art. 25; CGST notifications 11/2017-CT(R) as amended by 03/2019-CT(R)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
स्वयं-पुनर्विकासात संस्था कंत्राटदार कसा निवडते आणि पैसा कसा उभारते?
2019 ची तीच कार्यपद्धती लागू आहे — मागणीपत्र, विशेष सर्वसाधारण सभा, नामिकेवरील PMC, प्रकल्प अहवाल, कंत्राटदारांच्या किमान तीन निविदा, आणि निबंधकांच्या प्राधिकृत अधिकाऱ्यासमोर सभेत निवड. जून 2026 पासून संस्था आपल्या जमिनीच्या (शासनमान्य मूल्यांकनकाराने ठरवलेल्या) किमतीच्या दहा पटीपर्यंत कर्ज घेऊ शकते. प्रारूप उपविधी स्वतंत्र हिशेब व बँक खाते आणि प्रत्येक कर्जासाठी सर्वसाधारण सभेची मंजुरी यांची भर घालतात.
खंड 2 निदेश स्वयं-पुनर्विकासाला लागू करतो आणि विकासक निवडीची कार्यपद्धती कंत्राटदाराच्या नियुक्तीलाही लागू करतो; खंड 15 नुसार प्रकल्प अहवाल व निविदा तयार करताना व कंत्राटदारांकडून निविदा मागवताना संस्था व PMC यांनी तीच पद्धत पाळावी; खंड 17(d) व नियम 106C-13(3)(j) एकूण सभासदांच्या 51 % मतांनी "विकासक किंवा कंत्राटदार" निवडण्याबद्दल बोलतात. वित्त: सामान्य कर्जमर्यादा ही भरणा झालेले भागभांडवल, राखीव निधी, सभासदांचे जमीन-इमारत योगदान व इमारत निधी यांतून तोटा वजा करून त्याच्या दहा पट आहे (नियम 106C-10), पण स्वयं-पुनर्विकासासाठी संस्था शासनमान्य मूल्यांकनकाराच्या मूल्यांकनानुसार जमिनीच्या किमतीच्या दहा पटीपर्यंत कर्ज घेऊ शकते (106C-10 परंतुक; प्रा.उपविधी 16(ii) नुसार सर्वसाधारण सभेची पूर्वमंजुरी). 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार स्वतंत्र हिशेबपुस्तके, स्वतंत्र बँक खाते व प्रकल्प नोंदी, आणि सर्व कर्जे, खर्च व वचनबद्धतांसाठी सर्वसाधारण सभेची पूर्वमंजुरी आवश्यक आहे (प्रा.उपविधी 158(c)-(d)), तसेच भौतिक व आर्थिक प्रगतीचे अहवाल सभेपुढे ठेवावे लागतात (प्रा.उपविधी 160(e)). विक्रीचा भाग असल्यास सहसा संस्थेला प्रवर्तक म्हणून महारेरा नोंदणी करावी लागते. प्रारूप उपविधी स्वयं-पुनर्विकासावरील 13 Sep 2021 च्या शासन निर्णयाचा उल्लेख करतात (प्रा.उपविधी 150); नियोजनापूर्वी त्यातील सवलती वाचाव्यात.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 2, 15, 17(d); Rule 106C-10 proviso; Rule 106C-13(3)(j); dBL 16(ii), 150, 158, 160(e); RERA 2016 s.3
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकास मंजूर झाल्यानंतर PAAA वर सही करण्यास नकार देणाऱ्या सभासदाला संस्था काढू शकते, दंड करू शकते किंवा जादा शुल्क लावू शकते का?
2014 च्या उपविधींमध्ये घर रिकामे न करणे हे काढून टाकण्याचे कारण नाही, आणि संस्था स्वतःहून दंड ठरवू शकत नाही. 2026 चे प्रारूप उपविधी विकास करारातील मंजुऱ्यांनंतर घर रिकामे करण्यास नकार हे काढून टाकण्याचे कारण प्रस्तावित करतात — ते केवळ प्रारूप आहे, आणि काढून टाकण्यासाठी नेहमीच निबंधकांची मंजुरी लागते. नकार देणाऱ्याविरुद्ध नेहमीचा मार्ग न्यायालय हाच आहे, आणि निरर्थक हरकतींवर खर्च लादला गेला आहे.
अधिनियमानुसार सभासदाला काढून टाकण्यासाठी त्याचे म्हणणे ऐकल्यानंतर सर्वसाधारण सभेचा ठराव व निबंधकांची पूर्वमंजुरी लागते (कलम 35; उपविधी 48–53). 2014 ची कारणे थकबाकी व वर्तनाशी संबंधित आहेत, पुनर्विकासाशी नाहीत. 2026 च्या प्रारूप उपविधींमध्ये कारण (g) जोडले आहे: विकास करारात नमूद मंजुऱ्या मिळाल्यानंतर पुनर्विकासासाठी सदनिका रिकामी करण्यास नकार (प्रा.उपविधी 52(g)); उपविधी अंतिम होऊन संस्थेने स्वीकारेपर्यंत हे कारण उपलब्ध नाही. शुल्क: संस्था केवळ उपविधी व नियम परवानगी देतात तेवढेच शुल्क आकारू शकते (नियम 106C-12), त्यामुळे पुनर्विकासात "विलंबाचा दंड" याला आधार नाही — विकास करारातच विकासक व सभासद यांच्यात परिणाम ठरवले असतील तर वेगळी गोष्ट. परिणामकारक उपाय: सभासदाला इतरांसारखाच नोंदणीकृत PAAA देऊ करणे; नंतर सर्व मंजुऱ्यांनंतर विकासक किंवा संस्थेचा लवाद अधिनियमाच्या कलम 9 खाली न्यायालयीन स्वीकारकर्त्यासाठी अर्ज (redevelopment-003); आणि खर्चाची मागणी — निरर्थक हरकती घेणाऱ्या सभासदांवर उच्च न्यायालयाने खर्च लादला आहे (वृत्तांकित, 2024).
कायदेशीर आधार: MCS Act s.35; BL 48-53; dBL 52(g); Rule 106C-12; Arbitration and Conciliation Act 1996 s.9
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकासाबाबत 2014 चे उपविधी, जून 2026 चे नियम आणि 2026 चे प्रारूप उपविधी यांत काय फरक आहे?
2014 चे उपविधी फक्त पुनर्विकास शासन निदेशांनुसार व्हावा एवढे सांगतात (आणि अजून रद्द झालेल्या 2009 च्या शासन निर्णयाचा उल्लेख करतात). जून 2026 चे नियम सभेचे बंधनकारक नियम — 14 पूर्ण दिवसांची सूचना, दोन-तृतीयांश गणसंख्या, निबंधकांचा प्रतिनिधी, व्हिडिओ चित्रीकरण, व्हिडिओद्वारे उपस्थितांसह 51 % — आणि स्वयं-पुनर्विकासासाठी जमिनीच्या किमतीच्या 10 पट कर्जमर्यादा जोडतात. प्रारूप उपविधी प्रक्रिया व पारदर्शकतेवर संपूर्ण प्रकरण जोडतात. सर्वत्र 2019 चा निदेश प्रभावी ठरतो.
2014 चे उपविधी: उपविधी 154 नुसार शासन निदेशांनुसार पुनर्विकासाची जबाबदारी समितीची; उपविधी 156 वास्तुविशारद व निविदा; उपविधी 174 मध्ये 3 Jan 2009 च्या शासन निर्णयाचा "वेळोवेळी सुधारित" असा उल्लेख — तो आता त्याची जागा घेतलेल्या 4 Jul 2019 च्या निदेशाप्रमाणे वाचला जातो; पुनर्विकासातील कॉर्पस निधी हा निधी उभारण्याचा मार्ग (उपविधी 7(m)). जून 2026 चे नियम (22 Jun 2026 पासून सर्व संस्थांवर बंधनकारक): नियम 106C-13(3)(i) — 14 पूर्ण दिवसांची सूचना, एकूण सभासदांच्या दोन-तृतीयांश गणसंख्या, निबंधकांच्या प्रतिनिधीची उपस्थिती, अध्यक्षांकडे व निबंधक कार्यालयात प्रत असलेले व्हिडिओ चित्रीकरण; 106C-13(3)(j) — व्हिडिओद्वारे उपस्थितांसह एकूण सभासदांच्या 51 % मतांनी विकासक/कंत्राटदार निवड, आणि निबंधकांच्या प्रतिनिधीचा वस्तुस्थितीदर्शक अहवाल; 106C-10 परंतुक — स्वयं- पुनर्विकासासाठी जमिनीच्या किमतीच्या 10 पट कर्ज; 106C-11(8) — कॉर्पस निधी. 2026 चे प्रारूप उपविधी (अद्याप लागू नाहीत): प्रकरण XVI, प्रा.उपविधी 150–161 — संघासह विविध पद्धती; सर्वसाधारण सभा सर्वोच्च, समिती अंमलबजावणी करते; प्राथमिक मूल्यमापन; हितसंबंध नसलेला स्वतंत्र PMC; पूर्वतपासणी (मालकी, अभिहस्तांतरण, OC/CC, खटले, थकबाकी); व्यवहार्यता अहवाल; स्वयं-पुनर्विकासासाठी स्वतंत्र हिशेब; प्रगती अहवाल; तपासणीचे हक्क; निदेश प्रभावी (प्रा.उपविधी 161); भोगवटा प्रमाणपत्रापासून 6 महिन्यांत नवीन भाग प्रमाणपत्रे (प्रा.उपविधी 14(b)); आणि घर रिकामे करण्यास नकार दिल्यास काढून टाकणे (प्रा.उपविधी 52(g)).
कायदेशीर आधार: BL 7(m), 154, 156, 174; Rule 106C-10, 106C-11(8), 106C-13(3)(i)-(j); dBL 14(b), 52(g), 150-161; s.79A directive 4 Jul 2019
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमची इमारत गृहनिर्माण संघाच्या मालकीच्या जमिनीवरील अनेक इमारतींपैकी एक आहे. समूह पुनर्विकास कसा मंजूर होतो?
जमीन व सामायिक क्षेत्र संघाच्या मालकीचे असल्यास संघ समूह पुनर्विकास करू शकतो. त्याच्या विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी संलग्न संस्थांच्या दोन-तृतीयांश गणसंख्या आणि त्यांच्या किमान 51 % मान्यता लागते. काम सुरू होण्यापूर्वी एकतर प्रत्येक संलग्न संस्था स्वतःचा ठराव (दोन-तृतीयांश गणसंख्या, तिच्या सभासदांच्या 51 %) लेखी संमतींसह करते, किंवा सर्व संस्थांतील मिळून किमान 60 % सभासद बाजूने मतदान करतात.
निदेशाचा खंड 19: (1) संलग्न संस्थांच्या इमारती व सामायिक जमिनीचा मालकी हक्क असलेला गृहनिर्माण संघ समूह पुनर्विकास करू शकतो; (2) त्याच्या विशेष सर्वसाधारण सभेची गणसंख्या एकूण संलग्न सभासद संस्थांच्या दोन-तृतीयांश; (3) प्राथमिक निर्णयासाठी एकूण संलग्न संस्थांच्या किमान 51 % मान्यता, गैरहजरांची संमती विचारात न घेता; (4) काम सुरू होण्यापूर्वी संलग्न संस्थांनी दोनपैकी एका पद्धतीने मंजुरी द्यावी — प्रत्येक संस्था आपल्या सभासदांच्या दोन-तृतीयांश गणसंख्येच्या विशेष सर्वसाधारण सभेत एकूण सभासदांच्या किमान 51 % मतांनी ठराव करून तो ठराव व बाजूने मत दिलेल्यांची लेखी संमती संघाच्या समितीकडे पाठवते; किंवा सर्व संलग्न संस्थांच्या मिळून एकूण सभासदांपैकी किमान 60 % सभासद बाजूने मतदान करतात, आणि प्रत्येक संस्था लेखी संमती गोळा करून संघाकडे पाठवते. या प्राथमिक निर्णयानंतरचे टप्पे एका संस्थेसारखेच (PMC, अहवाल, निविदा, निवड). अपूर्णांक पुढील पूर्ण संख्येत धरले जातात (खंड 20). संघाऐवजी आपल्या संस्थेकडे स्वतःचे अभिहस्तांतरण असल्यास एका संस्थेचा मार्ग लागू होतो, आणि समूहात सामील होणे हा वेगळा निर्णय आहे.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 19, 20; dBL 150(a)(iii)-(iv)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
नवीन इमारतीला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर संस्था व विकासकाने अजून काय पूर्ण करायचे असते?
मजल्यांच्या क्रमाने किंवा चित्रित सोडतीने सदनिका वाटप, प्रत्येक सदनिकेच्या चटई क्षेत्राची पडताळणी, PAAA नुसार ताबा, विकासकाकडून अंतिम कागदपत्रे (OC, मंजूर नकाशे, सेवांचे ना-हरकत दाखले, हमीपत्रे), सर्व पूर्ण झाल्यावरच बँक हमी मुक्त करणे, सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेने विक्री सदनिकांच्या खरेदीदारांना सभासदत्व, आणि प्रारूप उपविधींनुसार सहा महिन्यांत नवीन भाग प्रमाणपत्रे.
निदेश व उपविधींवर आधारित शेवटची यादी: (1) सध्याच्या मजल्यांच्या क्रमाने वाटप, किंवा निबंधकांच्या प्रतिनिधीसमोर व्हिडिओ चित्रीकरणासह सोडत (खंड 18(11)); (2) प्रत्येक सभासदाच्या सदनिकेची PAAA मधील रेरा चटई क्षेत्राशी मोजणी (खंड 18(6); redevelopment-312); (3) मंजूर नकाशे सर्वसाधारण सभेपुढे (खंड 18(13)); (4) विकासकाकडून OC, पूर्णता प्रमाणपत्र, प्रत्यक्ष बांधकामाचे नकाशे, अग्निशमन, उद्वाहन व इतर सेवांची प्रमाणपत्रे आणि हमीपत्रे (builder_handover-307 पहा); (5) ताबा देऊ केल्याच्या तारखेपर्यंतचे भाडे व कोणतीही कमतरता यांचा हिशेब; (6) हे सर्व पूर्ण झाल्यावरच 20 % बँक हमी मुक्त करणे (खंड 18(2)); (7) सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेने विक्री सदनिकांसाठी नवीन सभासद (खंड 18(5)); (8) जुनी भाग प्रमाणपत्रे परत घेऊन रद्द करणे आणि वाटप झालेल्या जागेसाठी नवीन, तसेच नवीन सभासदांना प्रमाणपत्रे — भोगवटा प्रमाणपत्र किंवा पूर्णता यांपैकी आधीच्या तारखेपासून सहा महिन्यांत (प्रा.उपविधी 14(b)); (9) नवीन इमारतीसाठी नोंदवह्या, मालमत्ता कर आकारणी व विमा अद्ययावत करणे; (10) सर्वसाधारण सभेपुढे अंतिम प्रगती अहवाल (प्रा.उपविधी 160(e)). हे सर्व कायमस्वरूपी नोंदी म्हणून जपा.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(2), 18(5), 18(6), 18(11), 18(13); dBL 14(b), 160(e)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकासासाठी विकासक निवडण्यापूर्वी संस्थेने कोणत्या तपासण्या कराव्यात?
2019 चा निदेश किमान अटी ठरवतो: विकासकाचा किमान एक महारेरा-नोंदणीकृत प्रकल्प असावा; शासकीय किंवा स्थानिक प्राधिकरणाच्या नामिकेतील प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराने तयार केलेल्या किमान तीन निविदा; प्रकल्प खर्चाच्या 20 % बँक हमी; कोणताही समिती सदस्य किंवा नातेवाईक विकासक नसावा. त्यापलीकडे विकासकाची आर्थिक स्थिती, खटले व पूर्वीचे काम तपासा, आणि सल्लागाराची तुलना सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवा.
कलम 79A खालील 4 Jul 2019 च्या निदेशातून (redevelopment-001, -006 पहा): - नामिकेतून किमान तीन दरपत्रकांद्वारे वास्तुविशारद किंवा प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार (खंड 5); - सल्लागार प्रकल्प अहवाल व निविदा कागदपत्रे तयार करतो; सभासद ते पाहून सूचना देऊ शकतात (खंड 14-15); - किमान तीन निविदा, 15 दिवसांत समिती सभेत उघडल्या जातात (खंड 16); - निबंधकांच्या प्राधिकृत अधिकाऱ्यासमोर विशेष सर्वसाधारण सभेत निवड, व्हिडिओ चित्रीकरणासह (खंड 17); - किमान एक महारेरा-नोंदणीकृत प्रकल्प असलेला विकासक; - तीन महिन्यांत नोंदणीकृत विकास करार, 20 % बँक हमी, दोन वर्षांत (अपवादात्मक स्थितीत तीन) पूर्णता, हस्तांतरणीय नसलेले हक्क (खंड 18); - कोणताही समिती सदस्य किंवा नातेवाईक विकासक नसावा (खंड 18(12)). 2026 चे प्रारूप उपविधी जोडतात: - आधी संस्थेची स्वतःची पूर्वतपासणी: मालकी, अभिहस्तांतरण, भोगवटा व बांधकाम प्रमाणपत्रे, खटले, अभिलेख, थकबाकी (प्रारूप उपविधी क्र. 155); - दुरुस्ती, स्वयं-पुनर्विकास व विकासक या मार्गांची तुलना करणारा व्यवहार्यता अहवाल (प्रारूप उपविधी क्र. 156); - कोणत्याही बोलीदाराशी हितसंबंध नसलेला सल्लागार (प्रारूप उपविधी क्र. 153(e)). कायदा नव्हे तर व्यवहार म्हणून तपासण्या: - महारेरावरील पूर्ण प्रकल्प व विलंब; - प्रलंबित खटले व दिवाळखोरी कार्यवाही; - लेखापरीक्षित आर्थिक पत्रके व निव्वळ मालमत्ता; - पूर्वीचे भाडे व बँक हमीचे पालन; - इतर संस्थांकडून संदर्भ. मसुदा करारावर वकिलांचे मत घ्या.
कायदेशीर आधार: s.79A directive, 4 Jul 2019, cl. 5, 14-18; dBL 153(e), 155, 156
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
स्वयं-पुनर्विकास म्हणजे काय, आणि इमारत विकासकाला देण्यापेक्षा तो कसा वेगळा आहे?
स्वयं-पुनर्विकासात संस्था स्वतःच विकासक असते: विकास हक्क बिल्डरला देण्याऐवजी ती स्वतःचे वास्तुविशारद, प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार व कंत्राटदार नेमते, बांधकामासाठी कर्ज घेते आणि अतिरिक्त सदनिका विकते. 22 Jun 2026 पासून ती जमिनीच्या मूल्याच्या दहा पटीपर्यंत कर्ज घेऊ शकते. 2026 चे प्रारूप उपविधी स्वतंत्र हिशेब व स्वतंत्र बँक खाते, आणि प्रत्येक कर्जासाठी सर्वसाधारण सभेची मंजुरी आवश्यक करतात.
2019 चा निदेश विकासक, स्वयं व समूह असे मार्ग मान्य करतो. 2026 चे प्रारूप उपविधी स्वयं-पुनर्विकास हा एक मार्ग म्हणून नमूद करतात (प्रारूप उपविधी क्र. 150(a)) आणि शासनाच्या 13 Sep 2021 च्या स्वयं-पुनर्विकास ठरावाचा संदर्भ देतात. स्वयं-पुनर्विकासासाठी प्रारूप नियम: - सर्वसाधारण सभा वास्तुविशारद, अभियंते, प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार, कंत्राटदार, कायदेशीर सल्लागार व सनदी लेखापाल नेमते (प्रारूप उपविधी क्र. 158(b)); - स्वतंत्र हिशेब, बँक खाते व प्रकल्प अभिलेख (प्रारूप उपविधी क्र. 158(c)); - सर्वसाधारण सभेने अधिकार सोपवले नसतील तर प्रत्येक कर्ज, खर्च व आर्थिक बांधिलकीला तिची पूर्वमंजुरी (प्रारूप उपविधी क्र. 158(d)); - समिती व सर्वसाधारण सभेला प्रगती अहवाल, आणि सभासदांना सर्व अभिलेख पाहण्याचा हक्क (प्रारूप उपविधी क्र. 160). नियम 106C-10 गृहनिर्माण संस्थेला स्वयं-पुनर्विकासासाठी, भांडवलाच्या दहा पटीच्या नेहमीच्या मर्यादेऐवजी, जमिनीच्या मूल्याच्या (शासनमान्य मूल्यांकनकाराने ठरवलेल्या) दहा पटीपर्यंत कर्ज घेऊ देतो. तोल असा: विकासक घेणारा नफा संस्थेकडे राहतो, पण बांधकाम, विक्री व वित्तपुरवठ्याची जोखीम संस्था उचलते. सर्वसाधारण सभेने आधी दोन्ही मार्गांची तुलना करणारा व्यवहार्यता अहवाल पाहावा (प्रारूप उपविधी क्र. 156). कंत्राटदाराची निवड तरीही न्याय्य, पारदर्शक निविदा प्रक्रियेने होते.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-10 proviso; dBL 150(a), 156, 158, 160; s.79A directive, 4 Jul 2019
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
आमच्या संस्थेने पुनर्विकासाचा निर्णय घेण्यासाठी किती बहुमत लागते?
किमान एक-पंचमांश सभासदांनी लेखी मागणी केली पाहिजे; विशेष सर्वसाधारण सभेला (SGM) एकूण सभासदांच्या दोन-तृतीयांश गणसंख्येची आवश्यकता असते, आणि निर्णयाला एकूण सभासदांपैकी किमान 51 % सभासदांची मान्यता लागते (केवळ उपस्थितांच्या 51 % नव्हे). गैरहजर सभासदांची लेखी किंवा तोंडी संमती मोजली जात नाही.
4 Jul 2019 च्या निदेशानुसार: किमान 1/5 सभासदांच्या मागणीपत्राने प्रक्रिया सुरू होते; समिती 8 दिवसांत त्याची दखल घेते आणि 14 दिवसांच्या सूचनेवर 2 महिन्यांत विशेष सर्वसाधारण सभा घेते (खंड 5). सभेसाठी गणसंख्या एकूण सभासदसंख्येच्या 2/3 असते; ती पूर्ण न झाल्यास सभा तहकूब होऊन 7 दिवसांच्या सूचनेवर एका महिन्यात पुन्हा बोलावली जाते, आणि पुन्हा गणसंख्या न झाल्यास हा विषय 3 महिने पुन्हा घेता येत नाही. निर्णयाला एकूण सभासदांच्या किमान 51 % बहुमताची आवश्यकता असते, आणि गैरहजर सभासदांची कोणत्याही स्वरूपातील संमती मोजली जात नाही (खंड 10(a)). निदेशातीलच उदाहरण: 100 सभासद → गणसंख्या 67; 67 उपस्थित असोत किंवा 75, किमान 51 जणांनी बाजूने मत दिले पाहिजे. बाजूने मत देणारे सभासद नंतर लेखी संमती देतात (खंड 12), आणि इतिवृत्त 7 दिवसांत सर्व सभासदांना व निबंधकांना पाठवले जाते (खंड 11). अपूर्णांक पुढील पूर्ण संख्येत धरले जातात (खंड 20). पुनर्विकासाबाबतची प्रत्येक समिती सभा व विशेष सर्वसाधारण सभा यांची माहिती 15 दिवसांत निबंधकांना कळवली जाते (खंड 7). संस्थेचा कारभार पाहणारा प्रशासक किंवा प्राधिकृत अधिकारी हा निर्णय घेऊ शकत नाही (खंड 4).
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 4, 5, 7, 10(a), 11, 12, 20; BL 154; dBL 150-161
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
मी पुनर्विकासाच्या विरोधात मत दिले. सर्वसाधारण सभेचा निर्णय माझ्यावर बंधनकारक आहे का?
होय, निर्णय वैधपणे घेतला गेला असेल तर. मुंबई उच्च न्यायालयाने वारंवार ठरवले आहे की सहकारी संस्थेचा सभासद सर्वसाधारण सभेच्या बहुमताच्या निर्णयाने बांधील असतो आणि कायद्यानुसार मंजूर झालेला पुनर्विकास अल्पसंख्य रोखू शकत नाहीत. सहकार्य नाकारणे हा आपला उपाय नाही; निर्णयालाच कायदेशीर कारणांवरून योग्य मंचासमोर आव्हान देणे हा उपाय आहे.
Girish Mulchand Mehta v Mahesh S. Mehta (2009) प्रकरणात खंडपीठाने म्हटले की सभासद झाल्यावर व्यक्ती संस्थेत आपले वेगळे अस्तित्व गमावते आणि कायदा व उपविधी देतात त्याखेरीज तिला स्वतंत्र हक्क नसतात, आणि विरोध करणारे सभासद "एकटी भूमिका घेऊ शकत नाहीत तर सर्वसाधारण सभेच्या बहुमताच्या निर्णयाने बांधील आहेत" (परिच्छेद 16); ते सभासद राहिले तरी त्यांना मान्य असो वा नसो ते बांधील आहेत (परिच्छेद 18). हेच तत्त्व सर्वोच्च न्यायालयाने Zoroastrian CHS (2005, परिच्छेद 11, Daman Singh चे अनुसरण करून) मध्ये सहकारी सभासदत्वाचा लावलेल्या अर्थातून येते. Maya Developers v Neelam Thakkar (2016) प्रकरणात उच्च न्यायालयाने प्रश्न विचारला की बहुमत सर्वांचे भवितव्य ठरवू शकते का, आणि सहकार कायद्याचा पाया म्हणून "निःसंदिग्ध होय" असे उत्तर दिले (परिच्छेद 74), तसेच योग्य कार्यपद्धती, पारदर्शकता व माहिती उघड करणे यावर भर दिला. 2024 मध्ये (Dem Homes LLP v Taruvel CHS) बहुमताने मंजूर करारानंतरही जागा रिकामी न करणाऱ्या असंमत सभासदांवर न्यायालयाने खर्च लादला (वृत्तांकित; अधिक वाचन पहा). अल्पसंख्य कायदेशीरपणे कोणत्या कारणांवर हरकत घेऊ शकतात: विशेष सर्वसाधारण सभेला गणसंख्या किंवा 51 % बहुमत नव्हते; निदेश व उपविधींनुसार निर्णय घेतला गेला नाही; विरोधकांना दिलेल्या अटी इतरांपेक्षा वाईट आहेत; हितसंबंधांचा संघर्ष (समिती सदस्य किंवा नातेवाईक विकासक, खंड 18(12) नुसार प्रतिबंधित); फसवणूक. हे मुद्दे तत्परतेने मांडा — उपनिबंधकांसमोर किंवा सहकार न्यायालयात कलम 91 खालील वादाद्वारे.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 10(a), 18(12); MCS Act s.91
न्यायालयीन निर्णय: Girish Mulchand Mehta v Mahesh S. Mehta (Bombay High Court (Division Bench: Swatanter Kumar CJ and A.M. Khanwilkar J), 2009-12-10); Maya Developers v Neelam R. Thakkar (Bombay High Court (G.S. Patel J), 2016-07-13); Zoroastrian Co-operative Housing Society Ltd v District Registrar, Co-operative Societies (Urban) (Supreme Court, 2005-04-15)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
जागा रिकामी करण्यास नकार देणाऱ्या सभासदाला पुनर्विकासासाठी बाहेर काढता येते का?
होय, न्यायालयामार्फत — पुनर्विकास वैधपणे मंजूर झाल्यावर, सर्व परवानग्या मिळाल्यावर आणि सभासदाला इतरांप्रमाणेच अटींवर नोंदणीकृत कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करार (PAAA) देऊ केल्यावर. नेहमीचा मार्ग म्हणजे विकासकाने (किंवा संस्थेने) ताबा घेण्यासाठी न्यायालयीन स्वीकारकर्ता नेमण्याकरिता Arbitration Act च्या कलम 9 खाली अर्ज करणे; संस्था स्वतः बळाचा वापर करू शकत नाही.
Girish Mulchand Mehta (2009) प्रकरणात खंडपीठाने Arbitration and Conciliation Act 1996 च्या कलम 9 खाली न्यायालयीन स्वीकारकर्त्याची नियुक्ती वैध ठरवली, ज्याने विकास कराराचे स्वतः पक्षकार नसलेल्या विरोधक सभासदांच्या सदनिकांसह इमारतीचा ताबा घेऊन तो विकासकाकडे सोपवायचा होता (परिच्छेद 13, 21). 2019 चा निदेश सभासदांना संरक्षण देतो: सर्व मंजुऱ्या मिळाल्याशिवाय आणि नोंदणीकृत PAAA केल्याशिवाय कोणालाही जागा रिकामी करावी लागत नाही (खंड 18(8)). 2026 चे प्रारूप उपविधी कायदेशीर मंजुऱ्यांनंतर जागा रिकामी करण्यास नकार हे हकालपट्टीचे कारण म्हणून जोडतात (membership-005 पहा) — हे केवळ प्रारूप आहे. ज्या सभासदांच्या हरकती निरर्थक आढळल्या त्यांच्यावर न्यायालयांनी खर्चही लादला आहे (Dem Homes, 2024, वृत्तांकित). विरोधक सभासदांसाठी: इतरांना मिळालेल्या PAAA, चटई क्षेत्र विवरण, भाडे व कॉर्पस अटी लेखी मागा; त्या असमान असतील किंवा मंजुऱ्या नसतील, तर न्यायालय याच मुद्द्यांचा विचार करेल.
कायदेशीर आधार: Arbitration and Conciliation Act 1996 s.9; s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(8); dBL (expulsion ground: refusal to vacate)
न्यायालयीन निर्णय: Girish Mulchand Mehta v Mahesh S. Mehta (Bombay High Court (Division Bench), 2009-12-10)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
आमच्या समितीने 2019 च्या पुनर्विकास निदेशातील काही टप्पे वगळले. त्यामुळे संपूर्ण पुनर्विकास बेकायदेशीर ठरतो का?
आवश्यक नाही. मुंबई उच्च न्यायालयाने पुनर्विकास निदेश निदेशात्मक (directory) मानले आहेत: महत्त्वाचे आहे ते मूलभूत पालन — योग्य सूचना, सहभाग, माहिती उघड करणे आणि आवश्यक बहुमत. किरकोळ प्रक्रियात्मक चुकांमुळे निर्णय आपोआप अवैध ठरत नाही किंवा समिती अपात्र ठरत नाही, पण मूलभूत अटी (गणसंख्या, 51 % बहुमत, हितसंबंधांचा संघर्ष नसणे) कधीही वगळू नयेत.
Vilas Vishnu Jadhav v State of Maharashtra (2024) प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने पुनर्विकास मार्गदर्शक तत्त्वांच्या भंगासाठी कलम 79A(3) खाली समिती सदस्यांची केलेली अपात्रता रद्द केली, आणि असा शासन निर्णय निदेशात्मक असून तो स्वतः पालन न केल्याचे परिणाम विहित करत नाही हा आपला पूर्वीचा दृष्टिकोन (Kamgar Swa Sadan CHS) कायम ठेवला. अपात्रता केवळ समितीपुरती असू शकते, सभासदत्वापर्यंत नाही, असेही न्यायालयाने ठरवले. तरीही हा निदेश कलम 79A खालील निदेश म्हणून बंधनकारक राहतो, आणि गंभीर भंगांवर निबंधक कारवाई करू शकतात. सदोष प्रक्रियेला आव्हान देऊ इच्छिणाऱ्या सभासदांनी ते लवकर आणि ठोस कारणांवर (गणसंख्या नाही, बहुमत नाही, न उघड केलेला हितसंबंध, असमान वागणूक) उपनिबंधक किंवा सहकार न्यायालयासमोर द्यावे. समित्यांनी प्रत्येक खंडासाठी पालन फाइल ठेवावी (सूचना, इतिवृत्त, निवड सभेचा व्हिडिओ, निबंधकांना दिलेली माहिती) — पुरावा बहुतांश वाद टाळतो.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.79A(1), (3); s.79A directive 4 Jul 2019
न्यायालयीन निर्णय: Vilas Vishnu Jadhav v State of Maharashtra (Bombay High Court (Sharmila U. Deshmukh J), 2024-07-15)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
विकासकाने अनेक वर्षे विलंब केला आहे आणि भाडे देणे थांबवले आहे. संस्था त्याला काढून टाकून नवा विकासक नेमू शकते का?
होय, विकासकाने गंभीर कसूर केली असेल तर. न्यायालयांनी ठरवले आहे की काम न करणाऱ्या विकासकाला — बांधकाम नाही, संक्रमण भाडे नाही — संस्थेला अडवून ठेवण्याचा अंमलबजावणीयोग्य हक्क नाही, आणि सभासदांचा सुरक्षित निवाऱ्याचा हक्क त्याच्या व्यावसायिक हितापेक्षा वरचढ आहे. करार रद्द करण्याच्या खंडाचे पालन करा, सर्वसाधारण सभेचा ठराव करा, आणि विकासक लवादाकडे जाईल अशी अपेक्षा ठेवा.
Kher Nagar Sukhsadan CHS v State of Maharashtra (2024) प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने ठरवले की विकास करारानुसार आवश्यक असलेले संक्रमण भाडे देण्यात व बांधकाम पूर्ण करण्यात विकासक अयशस्वी ठरला, तेथे मोबदल्याचे पूर्ण अपयश झाले आणि त्याला कोणतेही हक्क प्राप्त झाले नाहीत (परिच्छेद 24); 14 वर्षांनंतर 2019 मध्ये करार रद्द केलेली संस्था नव्या विकासकासह पुढे जाऊ शकत होती. सर्वोच्च न्यायालयाने A A Estates v Kher Nagar Sukhsadan CHS (2025) मध्ये संस्थेची भूमिका कायम ठेवली, आणि ठरवले की विकासकाच्या दिवाळखोरीपूर्वी वैधपणे रद्द केलेले विकास हक्क IBC स्थगनाने संरक्षित मालमत्ता नाहीत (परिच्छेद 16.12). मुंबई उच्च न्यायालयाच्या इतर निर्णयांनी दशकभर प्रकल्प रखडवलेल्या विकासकांना कलम 9 खालील अंतरिम दिलासा नाकारला आहे. पावले: करारानुसार आवश्यक सूचना द्या (सुधारणा कालावधी); कसुरीची पुराव्यासह नोंद करा (भाडे खातेवही, जागेची छायाचित्रे, मंजुऱ्यांची स्थिती); सर्वसाधारण सभेत करार रद्द करण्याचा ठराव करा; मुखत्यारपत्र रद्द करा; त्यानंतर 2019 च्या निदेशानुसार नव्याने विकासक निवड करा (खंड 16-17). विकास हक्क विकासकाला हस्तांतरित करता येत नाहीत (खंड 18(7)); 20 % बँक हमी (खंड 18(2)) करारानुसार वापरता येऊ शकते. करार रद्द करण्यापूर्वी कायदेशीर सल्ला घ्या — चुकीच्या पद्धतीने करार रद्द केल्यास लवादात संस्थेवर नुकसानभरपाईची जबाबदारी येऊ शकते.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 16-18; Arbitration and Conciliation Act 1996 ss.9, 11
न्यायालयीन निर्णय: Kher Nagar Sukhsadan Co-operative Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court (M.S. Sonak and Kamal Khata JJ), 2024-09-11); A A Estates Pvt Ltd v Kher Nagar Sukhsadan Co-operative Housing Society Ltd (Supreme Court (J.B. Pardiwala and R. Mahadevan JJ), 2025-11-28)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
2019 च्या निदेशानुसार विकास कराराने सभासदांना कोणते संरक्षण दिले पाहिजे?
विकासकाची निवड झाल्यापासून 3 महिन्यांत करार सही करून नोंदणीकृत केला पाहिजे, त्यासोबत वैयक्तिक नोंदणीकृत PAAA; विकासक प्रकल्प खर्चाच्या 20 % बँक हमी देतो; काम 2 वर्षांत (अपवादात्मक प्रकरणी 3) पूर्ण झाले पाहिजे; विकास हक्क हस्तांतरित करता येत नाहीत; आणि सर्व मंजुऱ्या व नोंदणीकृत PAAA झाल्यानंतरच सभासद जागा रिकामी करतात.
4 Jul 2019 च्या निदेशाचा खंड 18: 3 महिन्यांत करार व त्याची नोंदणी, PAAA सह (18, 18(4)); एकूण खर्चाच्या 20 % बँक हमी (18(2)); जोते/पहिल्या प्रमाणपत्रापासून 2 वर्षांत पूर्तता, अपवादात्मक प्रकरणी 3 (18(1)); हक्क अहस्तांतरणीय (18(7)); सर्व परवानग्या व नोंदणीकृत PAAA नंतरच जागा रिकामी करणे (18(8)); शक्य तेथे विद्यमान मजल्याच्या स्थानानुसार सदनिकांचे वाटप, आवश्यक असेल तरच सोडत, निबंधकांच्या प्रतिनिधीसमोर व व्हिडिओ चित्रणासह (18(11)); कोणताही समिती सदस्य किंवा नातेवाईक विकासक नसावा (18(12)); नवीन सभासद पूर्ततेनंतरच सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेने दाखल (18(5)); वाद कलम 91 खाली (18(10)). विकासकाची निवड निबंधकांच्या प्राधिकृत अधिकाऱ्याच्या उपस्थितीत, व्हिडिओ चित्रणासह, किमान तीन निविदांमधून विशेष सर्वसाधारण सभेत होते, आणि विकासकाचा किमान एक MahaRERA-नोंदणीकृत प्रकल्प असला पाहिजे (खंड 16-17). व्यावसायिक अटी (अतिरिक्त चटई क्षेत्र, कॉर्पस, भाडे, दलाली/स्थलांतर खर्च) कायद्याने ठरलेल्या नाहीत; त्या सर्वसाधारण सभेने व्यावसायिक सल्ल्याने वाटाघाटीतून ठरवायच्या आहेत.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 16-18; dBL 150-161
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
पुनर्विकासाचे वाद कोण निकाली काढते — लवाद, सहकार न्यायालय की दिवाणी न्यायालय?
कोणाचा वाद कोणाशी आहे यावर ते अवलंबून आहे. संस्था विरुद्ध विकासक वाद सहसा कराराच्या लवाद खंडानुसार लवादाकडे जातात, आणि उच्च न्यायालय (वाणिज्यिक विभाग) कलम 9 खाली अंतरिम दिलासा देते. पुनर्विकासाचा निर्णय किंवा त्याचे व्यवस्थापन याबाबत सभासद विरुद्ध संस्था वाद कलम 91 खाली सहकार न्यायालयात, किंवा निबंधकांकडे जातात. मालकी हक्क व गुंतागुंतीचे मालमत्ता प्रश्न दिवाणी न्यायालयात जातात.
विकास करारांमध्ये सहसा लवाद खंड असतो; मुंबई उच्च न्यायालय अंतरिम उपायांसाठी कलम 9 खालील याचिका स्वीकारते, आणि Girish Mulchand Mehta (2009) मध्ये संस्थेमार्फत हक्क सांगणाऱ्या विरोधक सभासदांपर्यंत असे उपाय पोहोचू दिले. 2019 चा निदेश सांगतो की वाद कलम 91 खाली सोपवावेत (खंड 18(10)); कलम 91 मध्ये सभासद, संस्था व तिची समिती यांच्यातील संस्थेची घटना, व्यवस्थापन किंवा कामकाज यांच्याशी संबंधित वाद येतात. निदेशाचे पालन न झाल्याच्या तक्रारी निबंधक हाताळतात आणि ते कलम 79A(3) खाली कारवाई करू शकतात. सभासदाच्या विकासकाशी झालेल्या वैयक्तिक PAAA मध्येही लवाद खंड असू शकतो. मंचावर मुदत व खर्च अवलंबून असल्याने लवकर सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.91; s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(10); Arbitration and Conciliation Act 1996 ss.8, 9, 11
न्यायालयीन निर्णय: Girish Mulchand Mehta v Mahesh S. Mehta (Bombay High Court (Division Bench), 2009-12-10)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
समिती सदस्याचा नातेवाईक असलेल्या विकासकाशी समिती करार करू शकते का, किंवा निविदांशिवाय विकासक निवडू शकते का?
नाही. 2019 चा निदेश कोणताही समिती सदस्य किंवा त्याचा नातेवाईक विकासक असण्यास मनाई करतो, आणि विकासकाची निवड किमान तीन निविदांमधून, निबंधकांच्या प्राधिकृत अधिकाऱ्याच्या उपस्थितीत, विशेष सर्वसाधारण सभेत व सभेच्या व्हिडिओ चित्रणासह झाली पाहिजे.
खंड 18(12) समिती सदस्य व त्यांचे नातेवाईक यांना विकासक होण्यास मनाई करतो. खंड 16 नुसार अंतिम तारखेपासून 15 दिवसांत समिती सभेत निविदा उघडल्या पाहिजेत, आणि किमान तीन निविदा असल्या पाहिजेत (आलेल्या निविदा विशेष सर्वसाधारण सभेकडे जाण्यापूर्वी मुदतवाढ देता येते). खंड 17 नुसार समितीने प्राधिकृत अधिकाऱ्यासाठी 7 दिवसांत निबंधकांकडे अर्ज केला पाहिजे, आणि निवडीची विशेष सर्वसाधारण सभा एका महिन्यात त्याच्या उपस्थितीत, संस्थेच्या खर्चाने व्हिडिओ चित्रणासह घेतली पाहिजे. हितसंबंधांच्या संघर्षाचा संशय असलेल्या सभासदाने तपशीलासह समितीला व उपनिबंधकांना लिहावे; निबंधक कलम 79A(3) खाली आणि समितीच्या गैरवर्तनासाठी अधिनियमातील अपात्रता व बरखास्ती तरतुदींखाली कारवाई करू शकतात.
कायदेशीर आधार: s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 16, 17, 18(12); MCS Act s.79A(3)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23