सोसायटीचे देखभाल शुल्क आणि थकबाकीवरील व्याज: नियम काय सांगतात

संस्थेतील अनेक वादांची सुरुवात महिन्याच्या बिलापासून होते. मोठ्या सदनिकेला जास्त शुल्क का, घसारा निधी दरवर्षी का वाढतो, आणि उशिरा भरलेल्या बिलावर संस्था किती व्याज लावू शकते, असे प्रश्न सभासद विचारतात. याची उत्तरे समितीच्या मर्जीवर अवलंबून नाहीत. ती महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियमांत (जून २०२६ मध्ये सुधारित) आणि आदर्श उपविधींत दिलेली आहेत.

सोसायटीचे देखभाल शुल्क कोण ठरवते?

दर सर्वसाधारण सभा ठरवते. निधीची वर्गणी, वाहनतळ शुल्क आणि व्याजदर हे सभेचे निर्णय असतात. त्यानंतर व्यवस्थापन समिती नियमांत दिलेल्या आधारावर प्रत्येक सदनिकेचा हिस्सा काढते (नियम १०६क-१२(४); २०१४ उपविधी ६६). समिती स्वतःचे सूत्र ठरवू शकत नाही. नियमांच्या विरोधात जाणाऱ्या ठरावाला आव्हान देता येते.

नियम १०६क-१२(१) मध्ये संस्था पुढील बाबी आकारू शकते:

सेवा शुल्क,
मालमत्ता कर,
पाणीपट्टी,
उद्वाहन (लिफ्ट) दुरुस्ती व चालवण्याचा खर्च,
वाहनतळ शुल्क,
थकीत शुल्कावरील व्याज,
कर्जाचे हप्ते,
बिगर-वापर शुल्क,
विमा,
भाडेपट्टा,
बिनशेती कर,
निधींची वर्गणी.

याशिवाय सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेले इतर शुल्कही आकारता येते. मात्र ते अधिनियम व नियमांच्या विरोधात नसावे.

देखभाल शुल्क प्रति चौरस फूट की प्रति सदनिका?

उत्तर शुल्काच्या प्रकारावर अवलंबून आहे.

सेवा शुल्क सर्व सदनिकांना समान. यात पुढील खर्च येतात (नियम १०६क-१२(२), (४) बाब १): कर्मचाऱ्यांचे पगार, कार्यालयीन खर्च, छपाई व टपाल, समिती सदस्यांचा प्रवास खर्च व बैठक भत्ता, महासंघाची वर्गणी, लेखापरीक्षण शुल्क, सभांचा खर्च, कायदेशीर खर्च आणि सामायिक वीज. त्यामुळे दोन खोल्यांची आणि चार खोल्यांची सदनिका सारखेच सेवा शुल्क भरते.
चटई क्षेत्रानुसार: २२ जून २०२६ पासून सामायिक जागेचा मालमत्ता कर, विमा, भाडेपट्टा आणि मोठ्या दुरुस्तीचा निधी. २०१४ च्या उपविधींत विमा, भाडेपट्टा व बिनशेती कर बांधीव क्षेत्रानुसार होते.
पाणीपट्टी: प्रत्येक सदनिकेतील नळजोडण्यांची संख्या व आकारानुसार.
लिफ्टचा खर्च: ज्या इमारतीत लिफ्ट आहे, त्या इमारतीतील सदनिकांमध्ये समान. सभासद लिफ्ट वापरतो की नाही, याचा संबंध नाही.
घसारा व दुरुस्ती निधी: सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या टक्केवारीने. त्यामुळे मोठी सदनिका जास्त भरते.

घसारा निधी आणि दुरुस्ती निधी किती?

दर सर्वसाधारण सभा ठरवते, पण नियम १०६क-११ आणि १०६क-१२(४) बाब ११ मधील किमान मर्यादेखाली नाही:

घसारा निधी: वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेल्या सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या किमान ०.२५% वार्षिक. हा निधी सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या मोठ्या दुरुस्ती किंवा पुनर्बांधणीसाठी असतो.
दुरुस्ती व देखभाल निधी: बांधकाम खर्चाच्या किमान ०.७५% वार्षिक. हा निधी नेहमीच्या दुरुस्तीसाठी वापरला जातो.
मोठ्या दुरुस्तीचा निधी: मोठे काम आवश्यक आहे असे सर्वसाधारण सभा ठरवेल तेव्हा चटई क्षेत्रानुसार गोळा केला जातो.

२०१४ च्या उपविधींतही हीच टक्केवारी होती (उपविधी १३). घसारा निधी रोजच्या खर्चासाठी वापरणे ही अनियमितता आहे आणि लेखापरीक्षक ती अहवालात नोंदवू शकतात.

उशिरा भरलेल्या देखभाल शुल्कावर जास्तीत जास्त किती व्याज?

२२ जून २०२६ पूर्वी: २०१४ च्या आदर्श उपविधींनी वार्षिक २१% सरळ व्याज किंवा सर्वसाधारण सभा ठरवेल तो कमी दर, अशी मुभा दिली होती. छापील मजकुरात हा दर उपविधी ७० मध्ये आहे, तर उपविधी ६६ मध्ये त्याचा संदर्भ “उपविधी ७२” असा दिला आहे. Aspandiar Rashid Irani विरुद्ध Pasayadan CHS (जानेवारी २०२६) प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने २०२६ च्या नियमांपूर्वीच्या कालावधीसाठी उपविधीतील २१% दर बेकायदेशीर ठरवण्यास नकार दिला.

२२ जून २०२६ पासून: नियम १०६क-१२(४) बाब ६ नुसार व्याजाचा दर सर्वसाधारण सभा ठरवते. मात्र तो वार्षिक १२% सरळ व्याजापेक्षा जास्त असू शकत नाही. संस्थेचे उपविधी काहीही सांगत असले तरी ही मर्यादा प्रत्येक संस्थेला बंधनकारक आहे.

व्यवहारात याचा अर्थ:

व्याज सरळ असावे, चक्रवाढ नव्हे. व्याजाचेच काम करणारे वेगळे “विलंब शुल्क” आव्हानास पात्र ठरू शकते.
आमच्या वाचनानुसार, २१ जून २०२६ पर्यंतच्या कालावधीच्या थकबाकीवर तेव्हाचा वैध दर लावता येईल. त्यानंतरच्या कालावधीसाठी १२% ही कमाल मर्यादा आहे. नियमांत संक्रमणकालीन तरतूद नसल्याने लेखापरीक्षकांचा सल्ला घ्या.
प्रारूप २०२६ उपविधींत (उपविधी ६४–६६) तीन गोष्टी जोडल्या आहेत. सभेने ठरवलेल्या भरणा मुदतीत व्याज लागत नाही; सभेने मुदत ठरवली नसेल तर बिल मिळाल्यापासून १५ दिवसांची मुदत असते. व्याज मुदत संपल्याच्या दुसऱ्या दिवसापासून लागते. सभेने दरच ठरवला नसेल तर १२% दर लागू होतो. या तरतुदी अजून प्रारूपात आहेत.

तक्रार सुटेपर्यंत देखभाल शुल्क थांबवता येते का?

नाही. बिल मिळाल्यापासून तीन महिन्यांत रक्कम न भरणारा सभासद थकबाकीदार ठरतो. त्याच्यावर व्याज लागते, कलम १५४ब-२९ खाली निबंधकांमार्फत वसुली होऊ शकते, आणि तो समितीची निवडणूक लढवू शकत नाही. बिलाचा काही भाग चुकीचा वाटत असल्यास बिनवादाची रक्कम भरा आणि उरलेल्या भागावर लेखी हरकत घ्या.

कोषाध्यक्षांसाठी तपासणी सूची

सेवा शुल्क प्रति सदनिका समान आकारा, क्षेत्रानुसार नव्हे.
प्रत्येक सदनिकेचे चटई क्षेत्र आणि वास्तुविशारदाने दिलेला बांधकाम खर्च नोंदवून ठेवा.
घसारा निधी, दुरुस्ती निधी आणि व्याजाचे दर सभेच्या इतिवृत्तात नोंदवा आणि त्यांच्या प्रमाणित प्रती ठेवा.
२२ जून २०२६ पासूनच्या कालावधीसाठी व्याज १२% सरळ किंवा त्यापेक्षा कमी ठेवा.
बिलावर प्रत्येक शुल्क स्वतंत्रपणे दाखवा.
घसारा निधी स्वतंत्र खात्यात किंवा ठेवीत ठेवा आणि घसारा निधी नोंदवहीत नोंदवा.
दरमहा लेखी मागणी पाठवा. नमुना Y-6 वसुली अर्जासाठी खातेउतारा, आकारणीचा ठराव आणि व्याजाचा ठराव लागतो (नियम १०६क-१४(२)).

कायदा काय सांगतो

नियम १०६क-११: निधी. घसारा निधी किमान ०.२५% आणि दुरुस्ती निधी किमान ०.७५%.
नियम १०६क-१२(१), (२), (४): शुल्काच्या बाबी, सेवा शुल्कात काय येते, आणि प्रत्येक बाबीची वाटणी. बाब ६ मध्ये १२% सरळ व्याज मर्यादा आहे.
नियम १०६क-१४: नमुना Y-6 मधील वसुली अर्ज आणि नमुना Y-7 मधील प्रमाणपत्र.
२०१४ चे आदर्श उपविधी: उपविधी १३ व १४ (निधी), ६५ व ६६ (सेवा शुल्क व वाटणी), ६९ (कसूर) आणि ७० (२१% व्याज, २२ जून २०२६ पूर्वीसाठी).
प्रारूप २०२६ उपविधी: उपविधी ६१–६६. हे अजून अंतिम झालेले नाहीत.
महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमाचे कलम १५४ब-२९: निबंधकांमार्फत थकबाकी वसुली.

संस्थेच्या नोंदणीकृत उपविधींत बिलिंगचा कालावधी किंवा भरणा मुदत असे तपशील असू शकतात. पण ते व्याजाची मर्यादा वाढवू शकत नाहीत किंवा नियमांनी ठरवलेली वाटणी बदलू शकत नाहीत.

बिल, निधी व व्याजाबाबत अधिक उत्तरे: देखभाल शुल्क प्रश्नोत्तरे.

संदर्भ

महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम २०२६ — महाराष्ट्र शासन राजपत्र असाधारण भाग चार-ब क्र. ३६६, २२ जून २०२६
सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे आदर्श उपविधी (सदनिका मालक प्रकार), २०१४ — सहकार आयुक्त
प्रारूप आदर्श उपविधी २०२६ — सहकार आयुक्त
Aspandiar Rashid Irani v Pasayadan Co-op Housing Society Ltd, मुंबई उच्च न्यायालय, १६ जानेवारी २०२६

ही माहिती सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी वेगळे असू शकतात; वाद किंवा महत्त्वाच्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.