सोसायटीतील गळती: दुरुस्तीचा खर्च कोणी करायचा?

छताला आलेला ओलसर डाग हे सभासदांमध्ये किंवा सभासद आणि समितीमध्ये वाद होण्याचे सर्वात नेहमीचे कारण आहे. खर्च कोणी करायचा, या मुख्य प्रश्नाला आदर्श उपविधी एकाच कसोटीने उत्तर देतात: पाणी कुठून येते? गळतीचा उगम इमारतीच्या सामायिक भागात असेल तर खर्च संस्थेचा. उगम एखाद्या सभासदाच्या सदनिकेत असेल तर खर्च त्या सभासदाचा.

बहुतेक संस्थांनी स्वीकारलेल्या २०१४ च्या आदर्श उपविधींच्या आधारे हा लेख चार नेहमीच्या प्रकारांना ही कसोटी लावतो. २०२६ च्या प्रारूप उपविधींत अधिक तपशील असेल तेथे तसे नमूद केले आहे.

गच्चीतून होणाऱ्या गळतीचा खर्च कोणाचा?

संस्थेचा. २०१४ च्या उपविधींतील संस्थेच्या दुरुस्ती यादीत पुढील बाबी आहेत:

गच्ची व कठड्याच्या भिंती,
सर्व सदनिकांच्या छताची संरचनात्मक दुरुस्ती,
पावसाच्या पाण्यामुळे होणारी सर्व गळती,
गच्चीतून पावसाचे पाणी झिरपल्यामुळे सर्वात वरच्या मजल्यावरील सदनिकांचे खराब झालेले छत व प्लास्टर.

या बाबी उपविधी ६७(a)(ix), (x), (xiv) व (xvii) मध्ये आहेत. हीच यादी उपविधी १५८(a) म्हणून पुन्हा छापली आहे.

त्यामुळे गच्चीच्या गळतीने छत खराब झालेल्या वरच्या मजल्यावरील सभासदाकडून जलरोधनाचा किंवा छताच्या प्लास्टरचा खर्च मागता येत नाही. हा खर्च सर्व सभासद ज्यात वर्गणी देतात त्या सामायिक निधीतून होतो.

२०२६ च्या प्रारूप उपविधींतही हेच आहे. गच्ची व गच्चीचे जलरोधन संस्थेची जबाबदारी आहे (उपविधी ४५(b)). तेथून सुरू होणारी गळती संस्थेने “वाजवी वेळेत” दुरुस्त करायची आहे (उपविधी ४९(c)).

सदनिकेला जोडलेली खासगी गच्ची हा प्रश्न थोडा गुंतागुंतीचा आहे. प्रारूपानुसार अशा गच्चीचे फिनिशिंग सभासदाने सांभाळायचे. मात्र तिची संरचना आणि जलरोधन संस्थेकडेच राहते (उपविधी ४६(b)(viii)). २०१४ च्या उपविधींत असा वेगळा उल्लेख नाही. त्यामुळे सदनिकेचा करारनामा आणि संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी तपासा.

बाह्य भिंतीतील ओल आणि तडे कोण दुरुस्त करते?

संस्था. भिंत एखाद्या सभासदाच्या सदनिकेलाच लागून असली तरी बाह्य भिंती आणि पावसाच्या पाण्याची सर्व गळती संस्थेच्या यादीत आहे (उपविधी ६७(a)(xiii)–(xiv)). प्रारूपात बाह्य प्लास्टर, रंगकाम, दर्शनी भागाचे काम, छज्जे आणि सनशेड यांचाही समावेश आहे (उपविधी ४५(b)).

अपवाद सभासदाने स्वतः केलेल्या नुकसानीचा आहे. वातानुकूलन यंत्र किंवा नवी खिडकी बसवण्यासाठी त्याने भिंत फोडली आणि त्या जागेतून पाणी आत आले, तर ती दुरुस्ती त्याची (प्रारूप उपविधी ४६(b)(ix), ४८(g)).

वरच्या सदनिकेच्या बाथरूममधून गळती: खर्च कोणाचा?

ज्या सदनिकेत गळतीचा उगम आहे, त्या सभासदाचा. संस्थेच्या यादीत नसलेल्या सर्व दुरुस्त्या सभासदांनी स्वखर्चाने करायच्या, असे उपविधी ६७(b) सांगतो. त्यात पुढे असेही म्हटले आहे की शौचालय, सिंक इत्यादींमुळे होणाऱ्या अंतर्गत गळतीचा खर्च संबंधित सदनिकाधारकाने करायचा आणि त्याची माहिती संस्थेला द्यायची.

वरच्या बाथरूममधून तुमच्या छतात पाणी झिरपणे हे याचे नेहमीचे उदाहरण आहे. कारण वरच्या सभासदाचे जलरोधन, फिटिंग्ज किंवा अंतर्गत नळ असेल, तर दुरुस्ती त्या सभासदाने करायची.

अपवाद सामायिक जलवाहिनी किंवा सांडपाणी वाहिनीतून होणाऱ्या गळतीचा आहे, उदाहरणार्थ मुख्य उभी मलवाहिनी किंवा पाण्याची उभी वाहिनी. ही जबाबदारी संस्थेची आहे (उपविधी ६७(a)(xiv)). सदनिकेची स्वतःची अंतर्गत वाहिनी जिथून सुरू होते, तिथे प्रारूप रेषा आखते (उपविधी ४५(b)).

सामायिक भाग आणि सदनिका दोन्हींमुळे गळती होत असेल, तर प्रत्येकाने आपापला भाग दुरुस्त करायचा (प्रारूप उपविधी ४९(h)). तुमच्या घरातील रंग किंवा फर्निचरचे नुकसान हा वेगळा दावा आहे. तो नुकसान करणाऱ्याविरुद्ध करायचा.

शेजारी तपासणी करू देत नसेल तर?

सचिव आणि समितीचा एक सदस्य पूर्वसूचना देऊन सदनिकेत जाऊन तिची पाहणी करू शकतात. त्यानंतर सचिव अहवाल देतात की कोणती दुरुस्ती संस्थेची आणि कोणती सभासदाची (उपविधी ४६(a)).

समितीने दिलेल्या मुदतीत सभासदाने आपल्या वाट्याची दुरुस्ती केली नाही, तर योग्य सूचना देऊन संस्था सदनिकेत प्रवेश करू शकते, काम करू शकते आणि त्याचा खर्च त्याच्याकडून वसूल करू शकते (उपविधी ४६(c)). प्रारूपानुसार आणीबाणीत सूचनेशिवाय प्रवेश करता येतो आणि सुनावणीनंतर हा खर्च संस्थेची थकबाकी म्हणून वसूल होतो (प्रारूप उपविधी ४९(g), ५०).

सभासद तरीही नकार देत राहिला, तर संस्थेचा उपाय म्हणजे कलम ९१ खाली सहकार न्यायालयात वाद दाखल करणे.

गळतीच्या तक्रारीसाठी तपासणी सूची

नुकसानीचे तारखेसह फोटो काढा आणि गळती कधी वाढते ते नोंदवा, उदाहरणार्थ पावसात किंवा वरच्या घरात पाणी वापरले जाते तेव्हा.
सचिवांकडे लेखी तक्रार देऊन पाहणीची मागणी करा. पोच जपून ठेवा.
पाहणी अहवाल मागा. त्यात उगम सामायिक भागात आहे की सदनिकेत, याची नोंद असते.
तांत्रिक वाद असल्यास समितीला वास्तुविशारद, संरचना अभियंता किंवा परवानाधारक प्लंबर नेमण्यास सांगा (प्रारूप उपविधी ४९(e)).
उगम दुसऱ्या सदनिकेत असल्यास त्या सभासदाला मुदतीसह नोटीस द्यायला समितीला सांगा (उपविधी ४६(c)).
देखभाल शुल्क भरत राहा. ते रोखल्यास तुम्ही थकबाकीदार ठरता.
काहीच हालचाल झाली नाही तर आधी निबंधक कार्यालयाकडे जा, त्यानंतर कलम ९१ खाली सहकार न्यायालयात.

कायदा काय सांगतो

२०१४ उपविधी ६७(a) / १५८(a): गच्ची, छत, बाह्य भिंती, पावसाच्या पाण्याची गळती, सामायिक जलवाहिनी व सांडपाणी वाहिनी, आणि गच्चीच्या गळतीमुळे वरच्या मजल्यावरील छताचे नुकसान यांची दुरुस्ती संस्था करते.
२०१४ उपविधी ६७(b) / १५८(b): इतर सर्व दुरुस्त्या सभासदाच्या. शौचालय व सिंकमधून होणारी अंतर्गत गळतीही यात येते.
२०१४ उपविधी ४६(a)–(c): पाहणी, नोटीस, आणि सभासदाने काम न केल्यास त्याच्या खर्चाने दुरुस्ती.
प्रारूप २०२६ उपविधी ४५, ४६, ४९ व ५०: संस्था आणि सभासदाच्या सविस्तर याद्या, गळतीची कार्यपद्धती आणि प्रवेशाचा हक्क. प्रारूप उपविधी १८६: गळतीसह तातडीच्या तक्रारींवर ७ दिवसांत निर्णय. या तरतुदी प्रारूपातील आहेत आणि अजून लागू नाहीत.
नियम १०६क-१३(५)(a) (२०२६ चे नियम): संस्थेच्या मालमत्तेच्या दुरुस्तीची जबाबदारी व्यवस्थापन समितीची.
अधिनियमाचे कलम ९१: संस्थेच्या कामकाजाशी संबंधित वाद सहकार न्यायालयात जातात.

संस्थेच्या नोंदणीकृत उपविधींत ही यादी बदललेली असू शकते. त्यामुळे आपल्या संस्थेची प्रत तपासा.

दुरुस्ती व गळतीबाबत अधिक माहिती: दुरुस्ती, गळती व इमारत प्रश्नोत्तरे.

संदर्भ

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे आदर्श उपविधी (सदनिका मालक प्रकार), २०१४ — सहकार आयुक्त
प्रारूप आदर्श उपविधी २०२६ — सहकार आयुक्त
महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० — सहकार आयुक्त
महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम २०२६ — महाराष्ट्र शासन राजपत्र असाधारण भाग चार-ब क्र. ३६६, २२ जून २०२६

ही माहिती सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी वेगळे असू शकतात; वाद किंवा महत्त्वाच्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.