ही माहिती कायदा व आदर्श उपविधींबाबत सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे; ती कायदेशीर किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी व सर्वसाधारण सभेचे ठराव वेगळे असू शकतात आणि कायदा बदलतो. वाद किंवा कायदेशीर/आर्थिक परिणाम असलेल्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.
एखाद्या सभासदाला नूतनीकरण करायचे आहे. कशासाठी परवानगी लागते, आणि व्यवस्थापन समिती किती वेळ घेऊ शकते?
2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार नेहमीच्या अंतर्गत कामांना परवानगी लागत नाही: रंगकाम, फरशा, त्याच जागी स्वयंपाकघर किंवा स्नानगृहातील फिटिंग्ज. संरचनेशी संबंधित कोणतेही काम, सामाईक जागांना स्पर्श करणारे काम, जलरोधन (वॉटरप्रूफिंग), दर्शनी भाग किंवा अग्निसुरक्षा यंत्रणा, किंवा महानगरपालिकेची मंजुरी लागणारे कोणतेही काम यासाठी लेखी परवानगी लागते. परिपूर्ण अर्ज मिळाल्यापासून 30 दिवसांत व्यवस्थापन समितीने निर्णय घेतला पाहिजे. 2014 च्या उपविधींनुसार कोणत्याही भर किंवा फेरबदलासाठी व्यवस्थापन समितीची परवानगी आवश्यक आहे.
2014 उपविधी BL 45: व्यवस्थापन समितीच्या पूर्वलेखी परवानगीशिवाय कोणतीही भर किंवा फेरबदल करू नये; त्यासाठी BL 62 नुसार सचिवामार्फत अर्ज करावा, आणि सक्षम प्राधिकरणाच्या परवानगीशिवाय कोणताही संरचनात्मक बदल करू नये. प्रारूप dBL 48 सूट असलेली नेहमीची अंतर्गत दुरुस्ती (तिची यादी दिलेली आहे) आणि परवानगी लागणारी कामे वेगळी करतो. अर्जदार नकाशे आणि आवश्यक तेथे संरचनात्मक स्थैर्य प्रमाणपत्र देतो. व्यवस्थापन समिती वास्तुविशारद किंवा संरचना अभियंत्याचे मत घेऊ शकते आणि तिने 30 दिवसांत लेखी निर्णय घेतला पाहिजे, नकाराची कारणे देऊन. परवानगी "अवाजवीपणे नाकारली जाणार नाही", आणि झालेल्या कोणत्याही नुकसानीस सभासद जबाबदार असतो. व्यवस्थापन समिती किंवा सर्वसाधारण सभा कामाच्या वेळा, राडारोडा हटवणे, साहित्यासाठी उद्वाहनाचा वापर, परत मिळणारी नुकसान अनामत आणि प्रवेशद्वारासाठी ठेकेदार नोंदवही ठरवू शकते (dBL 51(e), 173(b)(vii) अंतर्गत संस्थेचे धोरण). सुरक्षा रक्षकांनी नूतनीकरणाच्या कामगारांना केवळ मंजूर कार्यादेशाच्या आधारेच प्रवेश द्यावा आणि त्यांची नोंद ठेवावी.
कायदेशीर आधार: BL 45, 62; dBL 48, 51(e), 173(b)(vii)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
वरच्या सदनिकेतून किंवा गच्चीतून एका सदनिकेत पाणी गळत आहे. दुरुस्ती कोण करणार?
हे गळतीच्या स्रोतावर अवलंबून आहे. गच्ची, बाह्य भिंती, सामाईक पाइप किंवा गटारांमधून होणारी गळती संस्थेने स्वखर्चाने दुरुस्त करायची असते. सदनिकेच्या स्वतःच्या स्नानगृह, सिंक किंवा अंतर्गत प्लंबिंगमधून होणारी गळती त्या सदनिकाधारकाने दुरुस्त करायची असते. सचिव, गरज असल्यास तज्ज्ञासह, पाहणी करतो आणि जबाबदारी कोणाची हे व्यवस्थापन समिती ठरवते.
2014 उपविधी BL 158(a)(xiv) आणि (xvii) पावसामुळे, सामाईक जलवाहिन्या व सांडपाणी वाहिन्यांमुळे होणारी सर्व गळती, आणि गच्चीच्या गळतीमुळे सर्वात वरच्या मजल्यावरील सदनिकांच्या छताचे नुकसान यांची जबाबदारी संस्थेवर टाकतात. BL 158(b) शौचालय आणि सिंकमधून होणाऱ्या अंतर्गत गळतीची जबाबदारी सदनिकाधारकावर टाकतो. BL 46 नुसार सचिव पाहणी करून नोटीस बजावू शकतो. सभासदाने कार्यवाही न केल्यास संस्था दुरुस्ती करून खर्च वसूल करू शकते. प्रारूप (dBL 47, 49) पाहणी अहवाल, कारण अस्पष्ट असल्यास तांत्रिक तज्ज्ञ, आणि मुदतीसह लेखी नोटीस यांची भर घालते. पुढील कार्यवाहीपूर्वी सभासद स्वतंत्र तज्ज्ञाचा अहवाल सादर करू शकतो (dBL 47(h)). गळती ही तातडीची तक्रार असून ती शक्यतो 7 दिवसांत हाताळायची असते (dBL 186(d)(ii)). तक्रार आल्यावर कर्मचाऱ्यांनी नुकसानीचे छायाचित्र घ्यावे आणि तारीख व दोन्ही सदनिकांचे क्रमांक नोंदवावेत.
कायदेशीर आधार: BL 46, 158(a)(xiv),(xvii), 158(b); dBL 47, 49, 186(d)(ii)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
माझ्या सदनिकेच्या छताचा गिलावा पडत आहे, पण गळती नाही. ही दुरुस्ती कोणाची आणि आधी काय करावे?
आधी ती जागा सुरक्षित करा आणि त्याच दिवशी सचिवाला लेखी कळवा. केवळ अंतर्गत गिलावा सैल झाला असेल तर ती साधारणपणे सदनिकाधारकाची दुरुस्ती आहे; पण वरचा स्लॅब तडकला असेल, सळई गंजत असेल किंवा पडझड संरचनेमुळे होत असेल तर ती संस्थेची दुरुस्ती आहे आणि संरचना अभियंत्याला दाखवण्याजोगे ते लक्षण असू शकते.
2014 च्या उपविधींनुसार संस्थेच्या यादीत सर्व सदनिकांच्या छतांची संरचनात्मक दुरुस्ती आणि गच्चीतील गळतीमुळे खराब झालेले सर्वात वरच्या मजल्याचे छत येते (BL 67(a) / 158(a)(x), (xvii)); त्या यादीत नसलेले सर्व, अंतर्गत गिलाव्यासह, सभासदाचे आहे (BL 67(b) / 158(b)). 2026 चे प्रारूप उपविधी हेच स्पष्ट शब्दांत सांगतात: स्लॅब, बीम व सर्व संरचनात्मक घटक संस्थेचे (dBL 45(b)(a)), तर अंतर्गत गिलावा व फिनिशिंग सभासदाचे (dBL 46(b)(a)). निर्णायक प्रश्न कारणाचा आहे. पडलेल्या गिलाव्यामुळे गंजलेली सळई दिसत असेल, स्लॅबला तडा असेल किंवा फुगवटा असेल तर तो संरचनात्मक दोष आहे. काय करावे: (1) त्या जागेपासून लोकांना दूर ठेवा आणि छायाचित्रे घ्या; (2) लेखी तक्रार द्या, म्हणजे सचिव पाहणी करून व्यवस्थापन समितीला अहवाल देईल (BL 46(a), 155(a); dBL 47(a)); (3) कारण अस्पष्ट असल्यास समिती वास्तुविशारद किंवा संरचना अभियंता नेमू शकते (dBL 47(c)); (4) प्रारूपानुसार सुरक्षिततेच्या तक्रारी तातडीच्या मानल्या जातात — प्राधान्याने, शक्यतो 7 दिवसांत निर्णय (dBL 186(d)(ii)). अनेक सदनिकांमध्ये सारखीच लक्षणे दिसत असतील तर प्रत्येक सदनिकेत ठिगळ लावण्याऐवजी समितीने संरचनात्मक लेखापरीक्षण लवकर करून घ्यावे (BL 75(a); dBL 75(a)).
कायदेशीर आधार: BL 67 / 158(a)(x), (xvii), 158(b); BL 46(a), 155(a); dBL 45(b), 46(b), 47, 186(d)(ii)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माझ्या शेजाऱ्याच्या स्नानगृहाला लागून असलेल्या भिंतीला ओल आली आहे, पण तो म्हणतो त्याचे स्नानगृह ठीक आहे. गळतीचा उगम कसा शोधायचा आणि तपासणीचा खर्च कोण देणार?
दोन्ही सदनिकांची पाहणी करून व्यवस्थापन समिती उगम ठरवते, आणि तपासणीसाठी प्लंबर, वास्तुविशारद किंवा संरचना अभियंता नेमू शकते. सुरुवातीला तपासणीचा खर्च संस्थेचा असतो; उगम निश्चित झाल्यावर दुरुस्ती जबाबदार व्यक्तीकडे जाते, आणि शेजारी स्वतःच्या तज्ञाचा अहवाल देऊन उत्तर देऊ शकतो.
2014 चे उपविधी सचिवाला व्यवस्थापन समितीच्या एका सदस्यासह, पूर्वसूचना देऊन, कोणती दुरुस्ती लागते व ती कोणाची हे शोधण्यासाठी सदनिकेत प्रवेश करू देतात (BL 46(a)); सभासदांनी प्रवेश द्यावा व सहकार्य करावे (BL 155(b)). शौचालय किंवा सिंकमधून होणारी अंतर्गत गळती सदनिकाधारकाच्या खर्चाची आहे (BL 158(b)). 2026 चे प्रारूप उपविधी पद्धत सांगतात: गळतीच्या तक्रारीवर समिती बाधित सदनिका, संशयित सदनिका व सामायिक जागा यांची पाहणी करते (dBL 47(a), 49(b)); केवळ पाहून कारण सापडत नसेल तर परवानाधारक प्लंबर, वास्तुविशारद किंवा संरचना अभियंता नेमू शकते (dBL 47(c), 49(e)); दुरुस्ती कोणाची हे लेखी ठरवते (dBL 47(d)); मागणी केल्यास अहवालाची प्रत सभासदाला दिली जाते (dBL 47(e)); आणि जबाबदार ठरवलेला सभासद पुढील कारवाईपूर्वी स्वतंत्र तज्ञाचा अहवाल देऊ शकतो (dBL 47(h)). नेहमीच्या चाचण्या म्हणजे स्नानगृहाच्या जमिनीवर पाणी साठवून पाहणे (पॉन्डिंग टेस्ट), लपवलेल्या नळांची दाब चाचणी आणि ओलाव्याचे मोजमाप. तपासणी शुल्क कोणी द्यावे हे उपविधी किंवा नियम सांगत नाहीत; अनेक संस्था ते दुरुस्ती निधीतून भरतात आणि सर्वसाधारण सभेच्या ठरावानुसार जबाबदार ठरलेल्या सभासदाकडून वसूल करतात. शेजाऱ्याने प्रवेश दिलाच पाहिजे; नकाराबाबत पाहा repairs_structure-005.
कायदेशीर आधार: BL 46(a), 155(b), 158(b); dBL 47(a)-(h), 49(b), (e)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पावसाळ्यात बाहेरच्या भिंतीतून आलेल्या ओलीमुळे माझा रंग, कपाट आणि गादी खराब झाली. संस्थेने फक्त भिंत दुरुस्त करायची की माझ्या वस्तूंचीही भरपाई द्यायची?
उपविधी संस्थेला बाहेरची भिंत व पावसाच्या पाण्याची गळती दुरुस्त करण्यास बांधतात; फर्निचर किंवा वस्तूंची भरपाई द्यावी असे ते म्हणत नाहीत. त्या नुकसानीचा दावा वेगळा आहे: पॉलिसीत समावेश असल्यास इमारत विम्यातून, किंवा कळवूनही संस्थेने हलगर्जीपणा केला असल्यास सहकार न्यायालयात तो मागता येतो.
बाहेरच्या भिंती आणि पावसाच्या पाण्याची सर्व गळती ही संस्थेची दुरुस्ती आहे (BL 67(a) / 158(a)(xiii), (xiv)); प्रारूप यात बाहेरचा गिलावा, रंगकाम व जलरोधक आवरण जोडते (dBL 45(b)(c)) आणि बाहेरच्या भिंतीतून सुरू होणारी गळती संस्थेने वाजवी वेळेत दुरुस्त करावी असे सांगते (dBL 49(c)). दुरुस्ती कोणी करायची हे ठरवल्याने कोणाच्याही भरपाई किंवा अन्य उपायाच्या हक्कावर परिणाम होत नाही, असेही प्रारूप सांगते (dBL 49(i)). व्यवहारात: (1) ओलीची लेखी तक्रार करा आणि ती पुढच्या समिती सभेच्या विषयपत्रिकेवर घेण्याची मागणी करा; तारखेसह छायाचित्रे ठेवा; (2) संस्थेच्या पॉलिसीत सभासदांच्या वस्तूंचे नुकसान येते का ते विचारा — बहुतेक इमारत पॉलिसी फक्त संरचना कव्हर करतात, आणि सभासदाच्या वस्तूंसाठी त्याने स्वतःचा घरगुती विमा घ्यावा लागतो (BL 159(a) नुसार संस्थेने इमारतीचा विमा उतरवला पाहिजे); (3) भिंत दुरुस्त झाल्यावर आतील पुन्हा रंगकाम साधारणपणे सभासदाचे असते, कारण अंतर्गत फिनिशिंग सभासदाच्या बाजूला येते (dBL 46(b)(a)), मात्र संस्थेच्या विलंबामुळे टाळता येणारे नुकसान झाले असल्यास वेगळे. संस्थेने कृती न केल्यामुळे झालेल्या नुकसानीचा दावा संस्थेच्या कामकाजाशी संबंधित वाद आहे (MCS कायदा कलम 91; 2014 उपविधींच्या मंचांच्या यादीत दुरुस्ती व गळती सहकार न्यायालयाच्या बाबी म्हणून नमूद आहेत). ग्राहक आयोगांनीही अशा तक्रारी ऐकल्या आहेत.
कायदेशीर आधार: BL 67(a) / 158(a)(xiii), (xiv); 159(a); dBL 45(b)(c), 46(b)(a), 49(c), 49(i); MCS Act s.91
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
मी माझी बाल्कनी किंवा फ्लॉवर बेड काच किंवा ग्रिल लावून बंद करू शकतो का, किंवा खोलीत सामील करू शकतो का?
संरचनेत बदल न करणारी सुरक्षा ग्रिल व्यवस्थापन समितीच्या लेखी परवानगीने साधारणपणे लावता येते. बाल्कनी बंद करणे किंवा ती वा फ्लॉवर बेड खोलीत सामील करणे यामुळे मंजूर नकाशा व दर्शनी भाग बदलतो; मुंबईत बांधकाम नियमावली बाल्कनी "बंदिस्त करू नये" असे सांगते. अशा कामासाठी फक्त संस्थेची नव्हे तर नियोजन प्राधिकरणाची मंजुरी लागते, आणि तिच्याशिवाय ते अनधिकृत ठरते.
2014 चे उपविधी: व्यवस्थापन समितीच्या पूर्व लेखी परवानगीशिवाय सदनिकेत कोणतीही भर किंवा फेरबदल करू नये (BL 45(a)-(b)); सक्षम प्राधिकरणाच्या परवानगीशिवाय संरचनात्मक बदल नाही (BL 45(c)); संस्थेच्या व महानगरपालिकेच्या पूर्वपरवानगीशिवाय मंजूर नकाशापलीकडे बांधकाम किंवा संरचनात्मक बदल नाही, आणि उल्लंघन चालू असेपर्यंत दरमहा मासिक देखभाल शुल्काच्या पाचपट रक्कम (BL 168(a)). 2026 चे प्रारूप उपविधी: बाल्कनी, फ्लॉवर बेड व जोडलेल्या गच्चीची देखभाल सभासद करतो (dBL 46(b)(h)), पण मंजूर नकाशा किंवा दर्शनी भाग, बाहेरचा भाग, जलरोधन किंवा अग्निसुरक्षा यंत्रणा बदलणाऱ्या कामासाठी संस्थेची पूर्व लेखी परवानगी व कायद्याने आवश्यक ती मंजुरी लागते (dBL 48(b)); अर्जासोबत नकाशे आणि आवश्यक तेथे संरचनात्मक स्थिरता प्रमाणपत्र द्यावे (dBL 48(c)); समिती 30 दिवसांत लेखी निर्णय देते आणि नकाराची कारणे नोंदवते (dBL 48(e)); अनधिकृत बांधकाम किंवा विस्तार हे गंभीर (श्रेणी II) उल्लंघन आहे (dBL 177(a)(ii)). बाकी नियोजन नियम ठरवतात: मुंबईची DCPR 2034 प्रत्येक मजल्यावर बाल्कनीला परवानगी देते पण बाल्कनी बंदिस्त करू नये असे सांगते (विनियम 37(20)(i)); इतर शहरे UDCPR किंवा आपली स्वतःची नियमावली पाळतात. अर्ज करण्यापूर्वी वास्तुविशारदाकडून मंजूर नकाशा व सध्याचे नियम तपासून घ्या, आणि दोन्ही परवानग्या हातात येईपर्यंत काम सुरू करू नका. बाल्कनीच्या आत बसवलेली, आणीबाणीत उघडता येणारी ग्रिल ही समिती मंजूर करू शकते अशी नेहमीची तडजोड आहे.
कायदेशीर आधार: BL 45(a)-(c), 168(a); dBL 46(b)(h), 48(b)-(e), 177(a)(ii); MCGM DCPR 2034 Reg. 37(20)(i)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
एका सभासदाने परवानगीशिवाय बाल्कनी बंद करून खोली वाढवली आहे. व्यवस्थापन समितीने टप्प्याटप्प्याने काय करावे?
कामाची नोंद करा, थांबवण्याची व पूर्ववत करण्याची लेखी नोटीस द्या, सुनावणी द्या आणि अनधिकृत कामाची तक्रार महानगरपालिकेच्या प्रभाग कार्यालयाकडे करा. 2014 च्या उपविधींनुसार उल्लंघन चालू असेपर्यंत दरमहा मासिक देखभाल शुल्काच्या पाचपट रक्कम आकारता येते; 2026 चे प्रारूप उपविधी सभासदाच्या खर्चाने पूर्ववत करणे आणि सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेला दंड जोडतात.
टप्पे: (1) सचिव समितीच्या एका सदस्यासह पाहणी करून तारखेसह छायाचित्रांसह कामाची नोंद करतो (BL 46(a); dBL 178(a)); (2) संरचना किंवा जलरोधनावर परिणाम होऊ शकत असल्यास संरचना अभियंत्याचा अहवाल घ्या (dBL 178(b)); (3) उल्लंघन नमूद करून, काम थांबवणे, पूर्ववत करणे व ठरावीक मुदतीत खुलासा करणे असे निर्देश देणारी नोटीस द्या (dBL 178(c)); (4) अनधिकृत बांधकाम महानगरपालिकेच्या अखत्यारीत येत असल्याने प्रभाग कार्यालयाकडे तक्रार करा — 2014 च्या मंचांच्या यादीत सभासदाने केलेले अनधिकृत बदल महानगरपालिकेकडे येतात, आणि अशा बाबी संस्थेने तत्परतेने कळवाव्यात असे प्रारूप सांगते (dBL 178(d)); (5) शुल्क आकारा: उल्लंघनाच्या कालावधीसाठी पूर्वलक्षी प्रभावाने दरमहा मासिक देखभालीच्या पाचपट (BL 168(a)), किंवा प्रारूपानुसार सुनावणीनंतर सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेला दंड, अधिक पूर्ववत करण्याचा खर्च व व्यावसायिक शुल्क (dBL 179); (6) कायदेशीरदृष्ट्या शक्य असेल तेथेच संस्था स्वतः काम पूर्ववत करू किंवा काढू शकते आणि खर्च देणी म्हणून वसूल करू शकते (dBL 178(f)); तात्काळ धोका असल्यास लगेच संरक्षक उपाय करू शकते (dBL 178(g)). प्रत्येक टप्प्याची इतिवृत्तात नोंद करा. उल्लंघन कायम असताना सदनिका नियमानुसार असल्याचे वर्णन करणारे विक्री किंवा हस्तांतरणासाठीचे प्रमाणपत्र देऊ नका. शुल्काबाबतचा वाद कलम 91 अन्वये सहकार न्यायालयात जातो.
कायदेशीर आधार: BL 46(a), 168(a); forum list item d(i); dBL 177(a)(i)-(iii), 178, 179; MCS Act s.91
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
शेजाऱ्याच्या नूतनीकरणामुळे माझ्या भिंतींना तडे गेले आणि छतातून गळती सुरू झाली. खर्च कोण देणार, आणि संस्था त्याचे काम थांबवू शकते का?
काम करणारा सभासद त्याच्या कामामुळे इतर सदनिकांना व सामायिक मालमत्तेला झालेल्या नुकसानीस जबाबदार असतो आणि ते स्वखर्चाने पूर्ववत करावे लागते. समिती पाहणी करू शकते, इमारतीला धोका निर्माण करणारे काम थांबवण्याचे निर्देश देऊ शकते आणि दुरुस्ती करायला लावू शकते; तुमच्या नुकसानीचा दावा त्या सभासदाविरुद्ध आहे.
2014 च्या उपविधींनुसार भर व फेरबदलासाठी समितीची लेखी परवानगी लागते आणि सक्षम प्राधिकरणाच्या परवानगीशिवाय संरचनात्मक बदल करता येत नाही (BL 45); सभासदाने आपली सदनिका चांगल्या स्थितीत ठेवावी (BL 44). 2026 चे प्रारूप उपविधी स्पष्ट आहेत: आपल्या कामादरम्यान इमारत, सामायिक मालमत्ता किंवा इतर सदनिकेचे झालेले नुकसान सभासदाने स्वखर्चाने पूर्ववत करावे किंवा संस्थेला अथवा बाधित सभासदाला भरपाई द्यावी (dBL 48(g)); इतर सदनिकांना गळती, कंपन किंवा धोका होईल असे काहीही करू नये (dBL 44(d)); आणि जीवित किंवा संरचनेला तात्काळ धोका असल्यास संस्था नोटीस मुदतीची वाट न पाहता संरक्षक उपाय करू शकते (dBL 178(g)). काय करावे: (1) काम कधी सुरू झाले ते नमूद करून छायाचित्रांसह त्वरित लेखी तक्रार करा; (2) संयुक्त पाहणीची मागणी करा, आणि नवीन तड्यांसाठी ते वरवरचे आहेत की संरचनात्मक याबाबत संरचना अभियंत्याचे मत घ्या (dBL 47(c)); (3) अभियंत्याचा अहवाल येईपर्यंत समितीने तोडफोड किंवा ठोकाठोक थांबवायला सांगावी; (4) भिंती किंवा कॉलम कापले असल्यास प्रभाग कार्यालयाला कळवा. तुमच्या अंतर्गत सजावटीची भरपाई हा तुमच्या व शेजाऱ्यामधील दावा आहे; संस्थेने कृती करण्यास नकार दिल्यास वाद सहकार न्यायालयात (कलम 91) जातो, आणि नुकसानभरपाईसाठी दिवाणी दावाही शक्य आहे.
कायदेशीर आधार: BL 44, 45; dBL 44(d), 47(c), 48(g), 178(g); MCS Act s.91
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
सदनिकेतील मोठ्या फेरबदलासाठीच्या अर्जासोबत सभासदाने कोणती कागदपत्रे जोडावीत, आणि संस्था काय मागू शकते?
कामाचे वर्णन करणारा लेखी अर्ज, सध्याच्या व प्रस्तावित रचनेचे नकाशे, आणि संरचना, जलरोधन किंवा सेवावाहिन्यांवर परिणाम करणाऱ्या कोणत्याही कामासाठी संरचना अभियंत्याचे स्थिरता प्रमाणपत्र व आवश्यक ती महानगरपालिका परवानगी. 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार समिती स्वतःच्या तज्ञाचे मत घेऊ शकते आणि तिने 30 दिवसांत लेखी निर्णय द्यायला हवा.
2014 चे उपविधी "सर्व आवश्यक तपशील" देऊन सचिवाकडे अर्ज आणि समितीची लेखी परवानगी मागतात (BL 45(a)-(b)); संरचनात्मक बदलांसाठी सक्षम प्राधिकरणाची पूर्वपरवानगी लागते (BL 45(c)). 2026 चे प्रारूप उपविधी परवानगी लागणाऱ्या कामाच्या अर्जासोबत काय द्यावे ते सांगतात: आराखडे, नकाशे, संरचनात्मक स्थिरता प्रमाणपत्र, तपशील व इतर लागू कागदपत्रे (dBL 48(c)); समिती वास्तुविशारद किंवा संरचना अभियंत्याचे मत घेऊ शकते (dBL 48(d)); पूर्ण अर्ज मिळाल्यापासून 30 दिवसांत लेखी निर्णय कळवला पाहिजे आणि नकाराची कारणे नोंदवली पाहिजेत (dBL 48(e)); काम कायदा व उपविधींशी सुसंगत असेल तर परवानगी अवाजवीपणे रोखता येत नाही (dBL 48(f)). चांगला अर्जसंच: (1) कामाचे वर्णन व वेळापत्रक, कंत्राटदाराच्या नावासह; (2) सदनिकेच्या मंजूर नकाशाची प्रत, त्यावर प्रस्तावित बदल दाखवून; (3) कोणताही बीम, कॉलम, स्लॅब किंवा शिअर वॉल हलवला जात नाही असे अभियंत्याचे प्रमाणपत्र; (4) स्नानगृह किंवा स्वयंपाकघराची जागा बदलताना जलरोधनाची पद्धत आणि सांडपाणी वाहिन्या (स्टॅक) हलवल्या जात नाहीत याची खात्री; (5) नुकसान भरून देण्याचे हमीपत्र (dBL 48(g)). साधी अंतर्गत दुरुस्ती — रंगकाम, त्याच जागी टाइल्स, असलेल्या ठिकाणी फिटिंग बदलणे — यासाठी प्रारूपानुसार परवानगी लागत नाही (dBL 48(a)).
कायदेशीर आधार: BL 45(a)-(c); dBL 48(a)-(g)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
नूतनीकरणापूर्वी संस्था सभासदाकडून परत करण्यायोग्य अनामत रक्कम घेऊ शकते का, आणि कंत्राटदाराच्या कामाच्या वेळा ठरवू शकते का?
2014 चे उपविधी, 2026 चे नियम किंवा 2026 चे प्रारूप उपविधी यांपैकी कोणातही नूतनीकरण अनामत रकमेची तरतूद नाही, त्यामुळे सर्वसाधारण सभेने सर्वांसाठी एकसमान धोरण म्हणून स्वीकारली असेल तरच ती घेता येते आणि पाहणीनंतर परत करावी लागते. कामाच्या वाजवी वेळा व डेब्रिजचे नियम हे सामायिक जागा व आवाज यांचे सामान्य नियमन आहे, आणि ते समिती किंवा सर्वसाधारण सभा ठरवू शकते.
कायदा व नियमांशी विसंगत नसलेले इतर शुल्क सर्वसाधारण सभा मंजूर करू शकते (नियम 106C-12(1)(m)), पण परत करण्यायोग्य अनामत रक्कम ही सेवेचे शुल्क नव्हे, आणि कोणताही बंधनकारक मजकूर नूतनीकरण अनामतीला स्वतंत्रपणे अधिकार देत नाही. 2026 चे प्रारूप उपविधी सामायिक जागांच्या तात्पुरत्या वापरासाठी सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेली परत करण्यायोग्य सुरक्षा अनामत घेण्यास संस्थेला परवानगी देतात (dBL 181(b)(vi)); त्यामुळे या कल्पनेला आधार मिळतो, पण ती तरतूद प्रारूप आहे आणि नूतनीकरणासाठी लिहिलेली नाही. सुरक्षित मार्ग: प्रत्येक सभासदाला सारखेच लागू होणारे नूतनीकरण धोरण स्वीकारणारा सर्वसाधारण सभेचा ठराव — कामाच्या प्रकारानुसार अनामत रक्कम, ती कशासाठी वापरता येईल (उद्वाहन, लॉबी, सामायिक ड्रेनेजचे नुकसान), काम पूर्ण झाल्यावर पाहणी आणि ठरावीक मुदतीत परतावा, आणि त्याचा हिशेब स्वतंत्र. वेळा व वर्तन: प्रारूप संस्थेला वेळा, सुरक्षितता नियम व मार्गदर्शक सूचनांद्वारे सामायिक जागा व सुविधांचा वापर नियंत्रित करू देते (dBL 171(c)), कामांमुळे होणारा उपद्रव व आवाज निषिद्ध करते (dBL 48(a)(iv), 171(d)) आणि कामामुळे झालेल्या नुकसानीस सभासदाला जबाबदार धरते (dBL 48(g)). नेहमीचे नियम: फक्त कामाच्या दिवशी ठरावीक वेळेत काम, दुपारच्या विश्रांतीच्या वेळेत ड्रिलिंग नाही, डेब्रिज पोत्यात भरून त्याच दिवशी सर्व्हिस उद्वाहन किंवा जिन्याने हलवणे, सामान नेताना उद्वाहनाला संरक्षक आवरण, आणि कंत्राटदाराच्या कामगारांची प्रवेशद्वार नोंदवहीत नोंद. मनमानी किंवा एकाच सभासदाला लावलेली अनामत किंवा अट सहकार न्यायालयात (कलम 91) आव्हानित करता येते; प्रारूपानुसार परवानगी अवाजवीपणे रोखता येत नाही (dBL 48(f)).
कायदेशीर आधार: Rule 106C-12(1)(m); dBL 48(a)(iv), (f), (g), 171(c)-(d); dBL 181(b)(vi)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माझा अभियंता म्हणतो की त्याने स्टीलचा बीम डिझाइन केला तर दोन खोल्यांमधील भिंत काढता येईल. केवळ त्याच्या प्रमाणपत्रावर समिती परवानगी देऊ शकते का?
नाही. भिंत भारवाहक असेल, किंवा कामाचा बीम, कॉलम किंवा स्लॅबवर परिणाम होत असेल, तर तो संरचनात्मक बदल आहे आणि त्यासाठी संस्थेसह सक्षम प्राधिकरणाची परवानगी लागते. अभियंत्याचे प्रमाणपत्र अर्जाला आधार देते; ते महानगरपालिकेच्या मंजुरीची जागा घेत नाही.
संबंधित सक्षम प्राधिकरणाच्या पूर्वपरवानगीशिवाय कोणतेही संरचनात्मक बदल अनुज्ञेय नाहीत असे 2014 चे उपविधी स्पष्ट सांगतात (BL 45(c)) आणि संस्था व महानगरपालिकेच्या परवानगीशिवाय मंजूर नकाशापलीकडे संरचनात्मक बदल निषिद्ध करतात (BL 168(a)). 2026 चे प्रारूप उपविधी कोणत्याही संरचनात्मक फेरबदलासाठी किंवा संरचनात्मक घटकांतील बदलासाठी संस्थेची पूर्व लेखी परवानगी व कायद्याने आवश्यक ती मंजुरी मागतात (dBL 48(b)), संरचनात्मक स्थिरतेवर परिणाम करणारा बदल गंभीर उल्लंघन मानतात (dBL 177(a)(i), (iii)), आणि कायद्याने आवश्यक असलेली परवानगी उपविधींमुळे माफ होत नाही असे सांगतात (dBL 48(h)). फ्रेम इमारतींमध्ये विभाजक भिंती सहसा भारवाहक नसतात, पण महाराष्ट्रातील अनेक जुन्या इमारती भारवाहक दगड-विटांच्या आहेत, आणि काही RCC इमारतींमध्ये शिअर वॉल असतात. समितीने (1) सभासदाच्या अभियंत्याचा अहवाल घ्यावा, (2) इमारतीचे नकाशे व ताज्या संरचनात्मक लेखापरीक्षणाशी पडताळून स्वतःच्या संरचना अभियंत्याकडून तो तपासून घ्यावा (dBL 48(d)), आणि (3) फक्त असंरचनात्मक कामाला परवानगी द्यावी, किंवा संरचनात्मक कामासाठी महानगरपालिकेची मंजुरी दाखवल्यावरच. त्या मंजुरीशिवाय संरचनात्मक काम होऊ देणारी समिती संस्थेला महानगरपालिकेच्या कारवाईला आणि इतर सभासदांच्या दाव्यांना सामोरे जायला लावते.
कायदेशीर आधार: BL 45(c), 168(a); dBL 48(b), (d), (h), 177(a)(i), (iii)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
महानगरपालिकेने आमची इमारत C1 (धोकादायक) घोषित करून रिकामी करण्याची नोटीस दिली आहे. आता काय होते, आणि सभासदांना घर सोडावे लागेल का?
C1 वर्गीकरण म्हणजे महानगरपालिकेच्या मते इमारत राहण्यास असुरक्षित असून पाडण्यायोग्य आहे. ही नोटीस MCS कायद्यान्वये नव्हे तर महानगरपालिका कायद्यान्वये दिली जाते: महानगरपालिका इमारत पाडणे, सुरक्षित करणे किंवा दुरुस्त करणे भाग पाडू शकते, आणि मुंबईबाहेर आयुक्त इमारत रिकामी करण्याचा आदेश देऊन रहिवाशांना पोलिसांकरवी बाहेर काढू शकतात. सभासदांनी हे सुरक्षिततेची आणीबाणी म्हणून घ्यावे: निर्देशानुसार घर रिकामे करावे, आणि आव्हान, तात्पुरती सुरक्षा व पुनर्बांधणी यावर निर्णय घेण्यासाठी समितीने तातडीची सर्वसाधारण सभा बोलवावी.
धोकादायक इमारतींचे वर्गीकरण ही महानगरपालिका कायद्यांवर आधारित महानगरपालिकेची कार्यपद्धती आहे. मुंबईत प्रत्येक इमारतीची महानगरपालिकेकडे नोंदणीकृत संरचना अभियंत्याकडून तपासणी करून, इमारतीला 30 वर्षे पूर्ण झाल्यापासून एका वर्षात आणि त्यानंतर दर दहा वर्षांनी, किंवा आयुक्तांनी निर्देश दिल्यास आधी, संरचनात्मक स्थिरता प्रमाणपत्र सादर करावे लागते; सुचवलेल्या सुधारात्मक दुरुस्त्या कराव्या लागतात (MMC कायदा 1888 कलम 353B); आणि आयुक्त लेखी नोटिशीद्वारे मालक किंवा भोगवटादाराला धोकादायक बांधकाम पाडणे, सुरक्षित करणे किंवा दुरुस्त करणे भाग पाडू शकतात (कलम 354). इतर महानगरपालिकांमध्ये प्रमाणपत्राचा हाच नियम (महाराष्ट्र महानगरपालिका अधिनियम 1949 कलम 265A) व नोटिशीचा हाच अधिकार (कलम 264) आहे; शिवाय आयुक्त धोकादायक इमारत रिकामी करण्याचा आदेश देऊ शकतात, थांबणाऱ्यांना पोलिसांकरवी बाहेर काढू शकतात, आणि नोटीस मागे घेतल्यावर रहिवाशांना पुन्हा प्रवेश द्यावा लागतो (कलम 268). C1 ते C3 हे वर्ग कायद्यात नाहीत; ते महानगरपालिकांच्या धोकादायक इमारत धोरणांतून येतात. सहसा वापरले जाणारे वर्ग: C1 (धोकादायक, रिकामी करून पाडायची), C2-A (रिकामी करून मोठी दुरुस्ती), C2-B (रिकामी न करता मोठी दुरुस्ती) आणि C3 (किरकोळ दुरुस्ती). संस्थेची स्वतःची कर्तव्ये सोबतच चालतात: मालमत्ता चांगल्या स्थितीत ठेवणे (BL 154; dBL 147(a)), गंभीर संरचनात्मक दोषावर तात्काळ कृती करून प्राधिकरणाला कळवणे (dBL 164(d), 174(c)), आणि उपविधींच्या चक्रानुसार संरचनात्मक लेखापरीक्षण करून घेणे (BL 75; dBL 75(a)). समितीने काय करावे: (1) त्याच दिवशी नोटीस प्रत्येक सभासद व रहिवाशाला पाठवावी; (2) तातडीने विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी; (3) निष्कर्ष स्वीकारायचा की नामिकेतील अभियंत्याच्या विरोधी अहवालासह फेरविचार मागायचा हे ठरवावे (repairs_structure-313); (4) प्रभाग कार्यालयासोबत स्थलांतराची व्यवस्था करावी — इमारतीबाहेर असतानाही सभासदांचे सभासदत्व व संस्थेच्या मालमत्तेतील हक्क कायम राहतात; (5) कलम 79A च्या निदेशानुसार पुनर्बांधणी किंवा पुनर्विकासाची प्रक्रिया सुरू करावी (repairs_structure-101). C1 इमारतीत राहणे हे रहिवाशांच्या स्वतःच्या जोखमीवर आहे आणि महानगरपालिका त्यांना बाहेर काढू शकते.
कायदेशीर आधार: MMC Act 1888 ss.353B, 354; Maharashtra Municipal Corporations Act 1949 ss.264, 265A, 268; BL 75, 154; dBL 75(a), 147(a), 164(d), 174(c); MCS Act s.79A directive of 4 Jul 2019
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमची इमारत C2-B मध्ये टाकली आहे. C2-A आणि C2-B मध्ये फरक काय, आणि संस्थेने काय करायचे?
दोन्हीचा अर्थ मोठी संरचनात्मक दुरुस्ती आवश्यक आहे. C2-A इमारतींची दुरुस्ती रहिवाशांना बाहेर हलवून होते; C2-B इमारतींची दुरुस्ती रहिवासी राहत असतानाच करता येते. संस्थेने संरचना अभियंत्यामार्फत दुरुस्ती करून घ्यावी, व्याप्ती, खर्च व निधीला सर्वसाधारण सभेची मंजुरी घ्यावी, आणि महानगरपालिकेच्या नोटीशीत दिलेल्या मुदतीत काम पूर्ण करावे.
हे वर्ग महानगरपालिकेचे आहेत (पाहा repairs_structure-310). इमारत C2 मध्ये गेल्यावर मोठ्या दुरुस्तीचा उपविधीतील मार्ग लागू होतो: (1) सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीने पात्र संरचना अभियंता नेमा — प्रारूपानुसार किमान तीन प्रस्ताव व तुलनात्मक विवरणपत्रातून (dBL 148(a)-(b)); आणीबाणीत समिती त्वरित नेमणूक करून तातडीचे संरक्षक उपाय करू शकते, ज्यांना पुढील सर्वसाधारण सभेची मान्यता घ्यावी (dBL 148(e)); (2) लेखापरीक्षण किंवा तांत्रिक अहवाल, प्रस्तावित कामे, अंदाजित खर्च, इमारतीचे वाढणारे आयुष्य, निधीचा स्रोत व अंमलबजावणीची पद्धत सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवा (dBL 149(b)); (3) सर्वसाधारण सभा व्याप्ती, खर्च, निधी आणि निविदांनंतर कंत्राटदार मंजूर करते (BL 156(b)-(c); dBL 149(c)-(e)); (4) समिती करार करून देखरेख करते; सर्वसाधारण सभा कामे देखरेख समिती नेमू शकते (dBL 149(f)-(g)); (5) पूर्ण झाल्यावर पूर्णत्व प्रमाणपत्र, अंतिम खर्च व हमी सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवा (dBL 149(i)). निधी सहसा घसारा निधी आणि चटई क्षेत्रानुसार आकारलेल्या मोठ्या दुरुस्ती निधीतून येतो (नियम 106C-11(2), (4); 106C-12(4) बाब 11). काम झाल्यावर वर्गीकरण बदलावे म्हणून अभियंत्याचा अनुपालन अहवाल महानगरपालिकेला पाठवा. C2-A साठी, सर्वसाधारण सभेने वेगळे ठरवले नसल्यास सभासद आपली तात्पुरती राहण्याची व्यवस्था स्वतः करतात.
कायदेशीर आधार: BL 156(b)-(c); Rule 106C-11(2), (4); 106C-12(4) item 11; dBL 148, 149; MMC Act 1888 s.353B; Maharashtra Municipal Corporations Act 1949 s.265A
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
इमारत धोकादायक घोषित झाली तरी काही सभासद घर सोडायला तयार नाहीत. समिती काय करू शकते?
धोकादायक इमारत रिकामी करण्याचा अधिकार संस्थेकडे नसून महानगरपालिकेकडे (व तिला मदत करणाऱ्या पोलिसांकडे) आहे. समितीने आपले इशारे लेखी द्यावेत, रहिवासी अजूनही राहत आहेत हे महानगरपालिकेला कळवावे, आणि स्वतः सेवा खंडित करू नयेत. जे सभासद राहतात ते स्वतःच्या जोखमीवर राहतात.
सभासदाला बाहेर काढण्यासाठी संस्था बळाचा वापर करू शकत नाही किंवा त्याचे पाणी वा वीज तोडू शकत नाही; उपविधी संस्थेला असा अधिकार देत नाहीत, आणि सभासदावर दबाव आणण्यासाठी आवश्यक पुरवठा तोडणे अनुज्ञेय नाही (defaulters_recovery-003). समिती काय करू शकते: (1) उरलेल्या प्रत्येक रहिवाशाला महानगरपालिकेची नोटीस व संरचनात्मक अहवाल जोडून, धोका आणि राहण्याच्या परिणामांसाठी संस्था जबाबदार नाही हे नमूद करणारी लेखी नोटीस द्या; (2) नकाराची इतिवृत्तात नोंद करा; (3) गंभीर संरचनात्मक धोक्यांबाबत प्रारूप सांगते त्याप्रमाणे प्रभाग कार्यालयाला आणि तात्काळ धोका असल्यास अग्निशमन दल व पोलिसांना लेखी कळवा (dBL 164(d), 174(c)); (4) सामायिक जागांमध्ये संरक्षक उपाय करा — बॅरिकेडिंग, अभियंत्याने सुचवलेले टेकू — जीविताला धोका असल्यास नोटीस मुदतीची वाट न पाहता प्रारूप याला परवानगी देते (dBL 148(e), 178(g)); (5) सर्वसाधारण सभेला माहिती देत राहा आणि कलम 79A च्या निदेशानुसार बहुमताने पुनर्बांधणीचा निर्णय पुढे न्या. सर्वसाधारण सभेच्या कायदेशीर निर्णयात अडथळा आणणाऱ्या सभासदाविरुद्ध सहकार न्यायालयात (कलम 91) जाता येते. प्रत्येक नोटीशीच्या प्रती ठेवा: नंतर एखाद्या दुर्घटनेची चौकशी झाल्यास त्या महत्त्वाच्या ठरतात. वैधानिक अधिकार महानगरपालिकेकडे आहे: महाराष्ट्र महानगरपालिका अधिनियम 1949 नुसार आयुक्त धोकादायक इमारत रिकामी करण्याचा आदेश देऊ शकतात, नोटीस अंमलात असेपर्यंत कोणीही पुन्हा आत जाऊ शकत नाही, आणि थांबणाऱ्याला पोलिसांकरवी बाहेर काढता येते (कलम 268(1)(c), (4)-(5)); मुंबईत महानगरपालिका धोकादायक बांधकामाच्या अधिकारान्वये (MMC कायदा 1888 कलम 354) व आपल्या धोकादायक इमारत धोरणानुसार कारवाई करते.
कायदेशीर आधार: dBL 148(e), 164(d), 174(c), 178(g); MCS Act s.91; s.79A directive of 4 Jul 2019; Maharashtra Municipal Corporations Act 1949 s.268; MMC Act 1888 s.354
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
महानगरपालिकेचे C1 वर्गीकरण चुकीचे आहे आणि इमारत दुरुस्त होऊ शकते असे आम्हाला वाटते. संस्था त्याला आव्हान देऊ शकते का?
होय, पण तांत्रिक पुराव्यावर. नेहमीचा मार्ग म्हणजे महानगरपालिकेच्या नामिकेवरील संरचना अभियंत्याचा सविस्तर अहवाल आणि इमारत महानगरपालिकेच्या तांत्रिक फेरविचार समितीकडे पाठवण्याची विनंती. त्यातून दाद न मिळाल्यास उपाय महानगरपालिका कायद्याखालील न्यायालयांत किंवा उच्च न्यायालयात आहे — निबंधक किंवा सहकार न्यायालयात नव्हे.
वर्गीकरण हा महानगरपालिकेचा निर्णय आहे, त्यामुळे MCS मधील मंच तो रद्द करू शकत नाहीत. मुंबईत महानगरपालिका अनेक वर्षांपासून वादग्रस्त वर्गीकरणे अभियंत्यांच्या तांत्रिक सल्लागार समितीकडे (TAC) पाठवते; इतर महानगरपालिकांचीही अशीच फेरविचार व्यवस्था आहे. टप्पे: (1) तातडीची सर्वसाधारण सभा बोलवून फेरविचार मागण्याचा ठराव करा — आव्हान म्हणजे महानगरपालिका असुरक्षित म्हणते त्या इमारतीत राहत राहणे, हे सभासदांना कळले पाहिजे; (2) नामिकेतील अभियंत्याकडून विनाविध्वंसक चाचण्यांसह (कोअर नमुने, रिबाउंड हॅमर, कार्बोनेशन, सळईचा गंज) नवीन लेखापरीक्षण करून घ्या (BL 75(b); dBL 75(a)); (3) नोटीशीच्या मुदतीत फेरविचाराच्या विनंतीसह तो सादर करा आणि सुनावणी मागा; (4) दरम्यान अभियंत्याच्या सुरक्षा सल्ल्याचे पालन करा (टेकू, कमकुवत बाल्कनीवर लोकांना जाऊ न देणे). संरचनात्मक लेखापरीक्षण अहवाल संस्थेचे कायमस्वरूपी अभिलेख आहेत (dBL 138) — सर्व आवृत्त्या जपून ठेवा. पुनर्विकास घडवण्यासाठी किंवा रोखण्यासाठी लिहिल्यासारखा वाटणाऱ्या अहवालापासून सावध राहा; पाहा repairs_structure-007. महानगरपालिकेच्या आदेशाविरुद्ध कायदेशीर कार्यवाहीसाठी वकील लागतो; मुदती कमी असतात.
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: BL 75(b); dBL 75(a), 138; Municipal Acts (dangerous buildings)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
संरचना अभियंता म्हणतो काही कॉलमना तातडीने टेकू द्यायला हवेत. सर्वसाधारण सभेची वाट न पाहता समिती हे काम करायला सांगू शकते का?
होय, खरोखर तातडीच्या संरक्षक कामासाठी. 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार आणीबाणीत समिती त्वरित व्यावसायिक नेमून तातडीचे संरक्षक उपाय करू शकते, जे पुढील सर्वसाधारण सभेला कळवून मान्य करून घ्यावेत. अन्यथा समितीची एकरकमी दुरुस्ती खर्चाची मर्यादा लागू होते (2026 च्या नियमांनुसार आकारानुसार ₹1–5 लाख).
2026 च्या नियमांनुसार समिती आर्थिक वर्षात एकदा, सर्वसाधारण सभेशिवाय, दुरुस्तीवर एकरकमी ₹1,00,000 (25 पर्यंत सभासद), ₹2,00,000 (26–50), ₹3,00,000 (51–100), ₹4,00,000 (101–1000) किंवा ₹5,00,000 (1000 पेक्षा जास्त) पर्यंत खर्च करू शकते (नियम 106C-13(5)(b)); 2014 च्या उपविधींतील मर्यादा ₹25,000 / ₹50,000 / ₹1,00,000 होत्या (BL 156(a)). मर्यादेपलीकडे सर्वसाधारण सभेची मंजुरी लागते (BL 156(b)), मात्र प्रारूपानुसार आणीबाणीतील दुरुस्ती वगळून (dBL 147(f)); सुरक्षिततेवर परिणाम करणाऱ्या आणीबाणीत समिती त्वरित पात्र व्यावसायिक नेमून तातडीचे संरक्षक उपाय करू शकते, जे पुढील सर्वसाधारण सभेला कळवून मान्य करून घ्यावेत (dBL 148(e)). चांगली पद्धत: (1) काम तातडीचे आहे आणि ते काय आहे याबाबत अभियंत्याचा लेखी सल्ला घ्या; (2) आणीबाणीची नोंद करणारा समितीचा ठराव करा; (3) पूर्ण निविदा शक्य नसली तरी तातडीने दरपत्रके घ्या; (4) काम तात्पुरत्या संरक्षणापुरते मर्यादित ठेवा — टेकू, बॅरिकेडिंग, सैल काँक्रीट काढणे — आणि कायमची दुरुस्ती सर्वसाधारण सभेसाठी ठेवा; (5) नोटीसद्वारे सभासदांना कळवा आणि लवकर सर्वसाधारण सभा बोलवा. दुरुस्ती व देखभाल निधी किंवा घसारा निधीतून, त्यांच्या अनुज्ञेय वापराच्या आत खर्च करा (नियम 106C-11). नियमांतील खर्च मर्यादा 22 जून 2026 पासून प्रत्येक संस्थेला, तिचे उपविधी कोणतेही असले तरी, लागू आहेत.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-13(5)(b); 106C-11(2)-(3); BL 156(a)-(b); dBL 147(e)-(f), 148(e)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
मोठ्या संरचनात्मक दुरुस्तीसाठी संस्थेने आधी कोणता निधी वापरावा — घसारा निधी, दुरुस्ती निधी की नवीन आकारणी?
नेहमीची कामे दुरुस्ती व देखभाल निधीतून होतात; मोठ्या व संरचनात्मक दुरुस्तीसाठी सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीने घसारा निधी वापरता येतो; विद्यमान निधी अपुरे पडल्यास चटई क्षेत्रानुसार मोठा दुरुस्ती निधी आकारता येतो. काम मंजूर करताना कोणता निधी किती वापरायचा हे सर्वसाधारण सभा ठरवते.
2026 चे नियम निधी परिभाषित करतात: घसारा निधी (प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या किमान 0.25% दरवर्षी) "सर्वसाधारण सभेने मंजूर केल्याप्रमाणे मोठ्या दुरुस्तीसाठी वापरला जाईल"; दुरुस्ती व देखभाल निधी (किमान 0.75% दरवर्षी) नेहमीच्या आवर्ती दुरुस्तीचा खर्च भागवतो; मोठा दुरुस्ती निधी "आवश्यकतेनुसार, क्षेत्राच्या प्रमाणात, सर्वसाधारण सभा ठरवेल तसा" गोळा करून मोठ्या दुरुस्तीसाठी वापरला जातो (नियम 106C-11(2)-(4)); त्याची वाटणी चटई क्षेत्रानुसार होते (नियम 106C-12(4) बाब 11(iii)). 2014 च्या उपविधींनीही हे निधी व त्यांचा वापर ठरवला होता (BL 13-14). दुरुस्तीचा खर्च साधारणपणे दुरुस्ती निधी, मोठा दुरुस्ती निधी, घसारा निधी किंवा अन्य कायदेशीर स्रोतातून भागवला जातो (dBL 147(h)) आणि कामासोबत निधीचा स्रोत सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवावा (dBL 149(b)(v)) असे प्रारूप सांगते. व्यवहारातील क्रम: (1) खरोखर नेहमीच्या बाबींसाठी दुरुस्ती निधी वापरा; (2) संरचनात्मक भागासाठी वास्तुविशारदाच्या प्रमाणपत्रासह घसारा निधी वापरण्याचा प्रस्ताव ठेवा; (3) उरलेल्या रकमेसाठी चटई क्षेत्रानुसार, गरज असल्यास हप्त्यांत, मोठा दुरुस्ती निधी आकारा; (4) कर्ज मर्यादेत बँक कर्ज शक्य आहे (नियम 106C-10). काढलेली रक्कम ठरावांशी जुळेल अशी ठेवा — लेखापरीक्षक हे तपासतात.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-11(2)-(4); 106C-12(4) item 11; 106C-10; BL 13, 14; dBL 147(h), 149(b)(v)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
मोठ्या दुरुस्तीच्या आकारणीविरुद्ध मी मत दिले होते. तरीही मला ती भरावी लागेल का, आणि मी न भरल्यास संस्था काय करू शकते?
होय. रीतसर बोलावलेल्या सभेत सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेली आकारणी विरोधात मत देणाऱ्या किंवा अनुपस्थित राहणाऱ्यांसह प्रत्येक सभासदावर बंधनकारक असते. न भरलेली रक्कम संस्थेची थकबाकी ठरते: तिच्यावर सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने (वार्षिक 12% सरळ व्याजापेक्षा जास्त नाही) व्याज लागते आणि निबंधकाच्या वसुली प्रमाणपत्राद्वारे ती वसूल करता येते.
मोठा दुरुस्ती निधी "आवश्यकतेनुसार, सर्वसाधारण सभा ठरवेल तसा" चटई क्षेत्राच्या प्रमाणात गोळा केला जातो (नियम 106C-11(4); 106C-12(4) बाब 11(iii)). थकीत शुल्कावरील व्याज सर्वसाधारण सभा ठरवेल त्या दराने, वार्षिक 12% सरळ व्याजापेक्षा जास्त नाही (नियम 106C-12(4) बाब 6). वसुलीसाठी संस्था कलम 154B-29 अन्वये नमुना Y-6 मध्ये ₹100 न्यायालयीन शुल्कासह प्रमाणपत्रासाठी अर्ज करू शकते; अर्जासोबत "शुल्क किंवा मोठ्या दुरुस्ती निधीच्या आकारणीला मंजुरी देणाऱ्या" ठरावाची प्रमाणित प्रत, व्याजाचा ठराव, सभासदाचे खातेवही आणि बजावलेली नोटीस असावी (नियम 106C-14(1)-(2)). म्हणून ठराव स्पष्ट असावा: प्रति चौरस फूट किंवा प्रति सदनिका रक्कम, हप्ते, देय तारखा व व्याज. आकारणी अनियमित वाटणाऱ्या सभासदाने — चुकीचा आधार, सभा रीतसर न बोलावणे, काम मंजूर नसणे — सहकार न्यायालयात (कलम 91) ठरावाला आव्हान द्यावे; रक्कम रोखणे हा उपाय नाही, आणि त्यामुळे तो थकबाकीदार ठरतो, ज्याचा कायद्यानुसार त्याच्या हक्कांवर परिणाम होतो. आकारणीची वाटणी कशी होते ते पाहा repairs_structure-013.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-11(4); 106C-12(4) items 6, 11(iii); 106C-14(1)-(2); MCS Act s.154B-29; s.91
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माझ्या खिडकीवरील छज्जाला तडा गेला असून त्याचे तुकडे खालच्या पार्किंगवर पडत आहेत. ही दुरुस्ती माझी की संस्थेची?
संस्थेची. छज्जा हा इमारतीच्या बाह्य संरचनेचा व ऊन-पावसापासून संरक्षणाचा भाग आहे, ज्याची देखभाल संस्था करते. पडणाऱ्या काँक्रीटमुळे लोकांना धोका असल्याने हे तातडीचे मानावे: खालचा भाग बंदिस्त करून सैल तुकडे लगेच काढून घ्यावेत.
2014 ची यादी बाहेरच्या भिंती आणि संरचनात्मक दुरुस्ती संस्थेचे काम ठरवते (BL 67(a) / 158(a)(xiii)), आणि संरचनेचा भाग असलेले सर्व त्या बाजूला येते. 2026 चे प्रारूप उपविधी छज्जे, कॅनोपी, सनशेड व ऊन-पावसापासून संरक्षण करणाऱ्या रचना स्पष्टपणे संस्थेच्या म्हणून नमूद करतात (dBL 45(b)(b)). सभासदाने फक्त आपल्या खिडकी किंवा बाल्कनीतून प्रवेश द्यायचा असतो (BL 46(b); dBL 50(b)). सभासदाने स्वतः जोडलेला किंवा वाढवलेला छज्जा, किंवा खोलीत बंदिस्त केलेला छज्जा, वेगळा विषय आहे: त्याच्या बदलामुळे झालेल्या नुकसानीस तो जबाबदार असू शकतो (dBL 46(b)(j), 48(g)). काय करावे: (1) रक्षक किंवा व्यवस्थापक खालचा भाग बॅरिकेड करून वाहने हलवतो; (2) समिती त्याच दिवशी सुरक्षा पट्ट्यासह कंत्राटदाराकडून सैल काँक्रीट काढून घेते; (3) संरचना अभियंता दुरुस्ती किंवा पुन्हा ओतकाम सुचवतो — समितीच्या खर्च मर्यादेतील दुरुस्ती लगेच करता येते (नियम 106C-13(5)(b)); (4) अनेक छज्ज्यांवर असाच गंज दिसत असल्यास तो पुढील संरचनात्मक लेखापरीक्षणात व नियोजित दर्शनी दुरुस्तीत घ्या. प्रारूपानुसार सुरक्षिततेच्या तातडीच्या तक्रारी प्राधान्याने, शक्यतो 7 दिवसांत हाताळाव्यात (dBL 186(d)(ii)).
कायदेशीर आधार: BL 46(b), 67(a) / 158(a)(xiii); Rule 106C-13(5)(b); dBL 45(b)(b), 46(b)(j), 48(g), 50(b), 186(d)(ii)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
वरची सदनिका भाड्याने दिलेली आहे आणि गळती तिच्या स्नानगृहातून आहे. संस्थेने भाडेकरूशी व्यवहार करायचा की मालकाशी?
मालक-सभासदाशी. उपविधी दुरुस्तीची जबाबदारी सभासदावर टाकतात, आणि नोटीस व वसुली त्याच्याकडे जाते. पाहणी व दुरुस्तीसाठी भाडेकरूने प्रवेश दिलाच पाहिजे आणि प्रवेशासाठी संस्था भाडेकरूशी संपर्क करू शकते, पण खर्च व दुरुस्तीचे बंधन सभासदाकडेच राहते.
संस्थेच्या यादीत नसलेल्या दुरुस्त्या "सभासद स्वखर्चाने करतील", आणि शौचालय किंवा सिंकमधून होणारी अंतर्गत गळती सदनिकाधारक सोसतो (BL 158(b)); दुरुस्तीच्या नोटीस सभासदावर बजावल्या जातात (BL 46(c)). प्रत्येक सभासद व रहिवाशाने वाजवी सूचनेनंतर पाहणीसाठी प्रवेश द्यावा (dBL 47(b)) आणि संस्थेने केलेल्या दुरुस्तीचा खर्च ती सभासदाकडून संस्थेची देणी म्हणून वसूल करू शकते (dBL 49(g)) असे प्रारूप सांगते. भाडेकरू मालकाला काय देतो, आणि मालक हा खर्च त्याच्यावर टाकू शकतो का, हा त्यांच्या रजा व परवाना कराराचा विषय आहे, संस्थेचा नव्हे. व्यवहारात: (1) सभासदाच्या नोंदणीकृत पत्त्यावर व ईमेलवर नोटीस बजावा, प्रत रहिवाशाला द्या; (2) ठरावीक तारखेला प्रवेश देण्यास रहिवाशाला सांगा, आणि नकार दिल्यास तशी नोंद करा; (3) नोटीस मुदतीत सभासदाने कृती न केल्यास repairs_structure-005 मधील मार्ग अनुसरा (संस्था दुरुस्ती करून वसुली करते). संस्थेकडील भाडेकरूची नोंद (भाडेकरू नोंदवही, लागू असेल तेथे नाममात्र सभासदत्व) रहिवाशापर्यंत लवकर पोहोचण्यास मदत करते.
कायदेशीर आधार: BL 46(c), 158(b); dBL 47(b), 49(g)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माझ्या शौचालयाशेजारच्या डक्टमधून जाणाऱ्या सामायिक सांडपाणी वाहिनीतून गळती आहे. ती कोण दुरुस्त करणार आणि प्रवेशाचे काय?
सामायिक ड्रेनेज वाहिन्या, सांडपाणी व मलनिस्सारण स्टॅक आणि सेवा डक्ट यांची दुरुस्ती संस्थेची आहे. डक्टपर्यंत फक्त सदनिकेच्या आतूनच पोहोचता येत असेल तर त्या सभासदाने प्रवेश दिलाच पाहिजे; संस्था जे उघडते ते शक्यतो पूर्ववत करते.
ड्रेनेज वाहिन्या आणि "बाहेरील सामायिक नळवाहिनी व ड्रेनेज वाहिनीमुळे" होणारी गळती ही संस्थेची दुरुस्ती आहे (BL 67(a) / 158(a)(vi), (xiv)). प्रारूप अचूक आहे: सदनिकेची स्वतःची जोडणी सुरू होते त्या बिंदूपर्यंत सर्व सामायिक ड्रेनेज वाहिन्या, सॉईल स्टॅक, वेस्ट स्टॅक, व्हेंट पाइप व पावसाच्या पाण्याचे पाइप (dBL 45(b)(j)), आणि सामायिक डक्ट व सेवा शाफ्ट त्यातील सेवांसह (dBL 45(b)(n)) संस्थेचे आहेत; सभासदाची बाजू फक्त त्याच्या सदनिकेला सेवा देणाऱ्या फाट्यापासून सुरू होते (dBL 46(b)(e)). प्रवेश: सूचनेनंतर सभासदांनी संस्थेच्या कामगारांना आत येऊ द्यावे (BL 46(b); dBL 50(a)-(b)), आणि पूरासारख्या आणीबाणीत संस्था आवश्यक तेवढा पूर्वसूचनेशिवाय प्रवेश करू शकते (dBL 50(e)). संस्थेने नुकसान कमीत कमी होईल याची काळजी घ्यावी आणि बाधित भाग शक्यतो पूर्ववत करावा, पूर्ववत करणे सभासदाचीच जबाबदारी असल्यास वगळून (dBL 50(f)). सभासदाने टाइल्स किंवा कपाट लावून डक्ट बंद केला असेल तर तो पुन्हा उघडण्याचा खर्च त्याचा असू शकतो — प्रारूप सभासदांना त्यांच्या स्वतःच्या भरीसाठी जबाबदार धरते (dBL 46(b)(j)). दोन्ही गळत असल्यास स्टॅक (संस्था) व फाटा (सभासद) अशी विभागणी स्पष्ट राहावी म्हणून संयुक्त पाहणीची नोंद ठेवा (dBL 49(h)).
कायदेशीर आधार: BL 46(b), 67(a) / 158(a)(vi), (xiv); dBL 45(b)(j), (n), 46(b)(e), (j), 49(h), 50(a)-(f)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
वरचा सभासद स्नानगृहातील सांध्यांना फक्त केमिकल ग्राउटिंग करायला तयार आहे, पूर्ण जलरोधन नव्हे. समिती योग्य जलरोधनाचा आग्रह धरू शकते का?
2014 च्या उपविधींनुसार समिती "संस्थेने मान्य केलेल्या वास्तुविशारदाच्या समाधानाप्रमाणे" दुरुस्ती मागू शकते, त्यामुळे गळती थांबणार नाही असे तिचा तज्ञ म्हणत असलेली ठिगळपट्टी ती नाकारू शकते. 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार सभासद स्वतःच्या तज्ञाच्या अहवालाने उत्तर देऊ शकतो, आणि मग समिती निर्णय घेते.
2014 च्या उपविधींनुसार समितीची नोटीस सभासदाला दिलेल्या मुदतीत "संस्थेने मान्य केलेल्या वास्तुविशारदाच्या, असल्यास, समाधानाप्रमाणे" दुरुस्ती करायला सांगते; त्याने कसूर केल्यास संस्था नोटीस देऊन प्रवेश करू शकते, काम करू शकते आणि खर्च वसूल करू शकते (BL 46(c)). 2026 चे प्रारूप उपविधी समितीला तज्ञाच्या अहवालावर जबाबदारी ठरवू देतात (dBL 47(c)-(d)), ठरावीक मुदतीत दुरुस्ती करण्याचे निर्देश सभासदाला देऊ देतात (dBL 47(g), 49(d)), आणि पुढील कारवाईपूर्वी सभासदाला स्वतंत्र वास्तुविशारद किंवा अभियंत्याचा अहवाल देऊ देतात (dBL 47(h)). सदनिकेतील अंतर्गत जलरोधन सभासदाचे आहे (dBL 46(b)(g)). व्यवहारातील दृष्टिकोन: किमान व्याप्ती लेखी सांगायला संस्थेच्या प्लंबर किंवा अभियंत्याला सांगा (नवीन, केसाएवढ्या सांध्याच्या बिघाडासाठी ग्राउटिंग पुरेसे असू शकते; जुने किंवा निकामी झालेले मेम्ब्रेन असल्यास सहसा फरशी उखडून नव्याने करावी लागते). पद्धत निवडण्याची मुभा सभासदाला द्या, पण परिणाम ठरवा: पॉन्डिंग चाचणी उत्तीर्ण आणि ठरावीक कालावधी खाली ओल नाही. त्याने ग्राउटिंग निवडले आणि गळती चालूच राहिली तर नोटीस प्रक्रिया पुन्हा चालते आणि संस्था त्याच्या खर्चाने अधिक पूर्ण दुरुस्ती करू शकते.
कायदेशीर आधार: BL 46(c); dBL 46(b)(g), 47(c)-(h), 49(d)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
संरचनात्मक लेखापरीक्षकाला प्रत्येक सदनिकेत जावे लागते का, आणि नुकतेच नूतनीकरण केले म्हणून सभासद नकार देऊ शकतो का?
लेखापरीक्षकाला सदनिकांच्या आत पाहणे आवश्यक असू शकते, विशेषतः फिनिशिंगमागे कॉलम, बीम किंवा स्लॅब दडलेले असतील किंवा फेरबदल केले असतील तेथे. पाहणी व संरचनात्मक लेखापरीक्षणासाठी सभासदांनी वाजवी प्रवेश दिलाच पाहिजे; नुकतेच नूतनीकरण केले हे नकाराचे कारण नाही, मात्र लेखापरीक्षकाने अनावश्यक नुकसान टाळावे.
सदनिकेची तपासणी करण्यासाठी पूर्वसूचनेनंतर सचिव व समितीच्या एका सदस्याला सभासदांनी प्रवेश द्यावा (BL 46(a)) आणि जागेच्या पाहणीत सहकार्य करावे (BL 155(b)). संरचनात्मक लेखापरीक्षणासाठी प्रवेश द्यावा लागतो हे प्रारूप स्पष्ट करते: पाहणी, देखभाल, दुरुस्ती, संरचनात्मक लेखापरीक्षण किंवा वैधानिक अनुपालनासाठी प्रत्येक सभासदाने वाजवी प्रवेश द्यावा (dBL 44(f), 50(a)). उपविधींच्या चक्रानुसार लेखापरीक्षण हे संस्थेचे वैधानिक कर्तव्य आहे (BL 75; dBL 75(a)) आणि मुंबईत महानगरपालिका ते मागू शकते (MMC कायदा कलम 353B). चांगली पद्धत: (1) प्रत्येक सभासदाला तारखा, लेखापरीक्षकाच्या पथकातील नावे व ते काय करणार याचे लेखी वेळापत्रक द्या; (2) लेखापरीक्षक आधी दृश्य पाहणी व विनाविध्वंसक चाचण्या वापरतो; सदनिकेत कोअर किंवा फोडकाम करायचे असल्यास ते सभासदाशी ठरवले जाते आणि संस्था ते भरून देते (dBL 50(f)); (3) नकार लेखी नोंदवा — इमारतीचा काही भाग पाहता न आलेल्या लेखापरीक्षणाने तसे नमूद करावे, कारण न दिसलेले फेरबदलच अनेकदा हानीचे कारण असतात. नकार देणाऱ्या सभासदावर नोटीस बजावता येते, आणि वाद सहकार न्यायालयात (कलम 91) जाऊ शकतो.
कायदेशीर आधार: BL 46(a), 75, 155(b); dBL 44(f), 50(a), (f), 75(a); MMC Act 1888 s.353B
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
रंगकाम व दुरुस्तीच्या कंत्राटदाराने सहा महिन्यांपूर्वी काम पूर्ण केले आणि भिंती पुन्हा गळत आहेत. करारात कोणते संरक्षण असायला हवे होते, आणि आता काय करता येईल?
दुरुस्तीच्या करारात दोष दायित्व कालावधी, तो संपेपर्यंत राखून ठेवलेली रक्कम (रिटेन्शन) आणि जलरोधनाची लेखी हमी असावी. तुमच्या करारात असेल तर कंत्राटदाराला लेखी कळवा आणि राखीव रक्कम वापरा. नसेल तर उपाय करारातच आहे — बहुधा उपविधींनी आवश्यक ठरवलेल्या कलमानुसार लवाद — किंवा दिवाणी दावा.
वास्तुविशारद व कंत्राटदाराशी केलेल्या करारांत वाद संस्थेने नेमलेल्या एकमेव लवादाकडे पाठवण्याची तरतूद असावी असे 2014 चे उपविधी सांगतात (BL 156(j)). 2026 चे प्रारूप उपविधी काम पूर्ण झाल्यावर पूर्णत्व प्रमाणपत्र, अंतिम खर्चाचे विवरण, फेरफार, मिळालेल्या हमी व कंत्राटदाराचे दोष दायित्व सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवायला लावतात (dBL 149(i)), आणि टप्प्याटप्प्याचे प्रगती अहवाल व पूर्णत्व प्रमाणपत्रे सभासदांसाठी खुली ठेवायला लावतात (dBL 149(h)); व्यावसायिक टप्प्याचे व अंतिम पूर्णत्व प्रमाणित करतो (dBL 148(f)(vi)). आता काय करावे: (1) बिघाड कारागिरीमुळे आहे की नव्या कारणामुळे, याची संस्थेच्या वास्तुविशारदाकडून पाहणी करून नोंद करा; (2) करारातील दोष कलमानुसार, दुरुस्ती सुरू करण्याची तारीख देऊन कंत्राटदाराला लेखी नोटीस द्या; (3) राखीव रक्कम किंवा बँक हमी असल्यास ती सोडू नका; (4) कंत्राटदाराने प्रतिसाद न दिल्यास लवाद किंवा दावा करा. पुढच्या वेळेसाठी: 12 महिने किंवा एक पावसाळा 5–10% रिटेन्शन, मेम्ब्रेनसाठी उत्पादकाची हमी, आणि वास्तुविशारदाच्या टप्पा प्रमाणपत्रांवरच देयक. करार, निविदा व कार्यादेश 10 वर्षे ठेवले जातात (dBL 138).
कायदेशीर आधार: BL 156(j); dBL 138, 148(f)(vi), 149(h)-(i)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
दुरुस्तीबाबत 2014 चे उपविधी, 2026 चे नियम आणि 2026 चे प्रारूप उपविधी यांच्यात नेमके काय बदलले?
2026 च्या नियमांनी समितीची दुरुस्ती खर्च मर्यादा वाढवली (आकारानुसार ₹1–5 लाख) आणि मोठा दुरुस्ती निधी व विमा चटई क्षेत्रावर नेले; ते 22 जून 2026 पासून प्रत्येक संस्थेला बंधनकारक आहेत. 2026 चे प्रारूप उपविधी संस्था व सभासदाच्या दुरुस्तीची 2014 ची विभागणी कायम ठेवतात पण ती सविस्तर मांडतात आणि कार्यपद्धती, मुदती व दंड जोडतात. नवीन उपविधी स्वीकारले जाईपर्यंत, नियम जेथे मौन आहेत तेथे 2014 चे उपविधी लागू होतात.
2014 चे उपविधी: संस्थेची यादी (BL 67(a) / 158(a)) आणि उरलेले सभासदाचे (BL 158(b)); पाहणी व नोटीस (BL 46); समितीची मर्यादा ₹25,000 / ₹50,000 / ₹1,00,000 (BL 156(a)); सर्वसाधारण सभेच्या मर्यादेपलीकडे निविदा (BL 156(c)); संरचनात्मक लेखापरीक्षण दर 5 वर्षांनी (15–30 वर्षे जुन्या इमारती) किंवा 3 वर्षांनी (30 पेक्षा जास्त) (BL 75); अनधिकृत बांधकामासाठी दरमहा देखभालीच्या 5 पट (BL 168(a)). 2026 चे नियम (प्रकरण XI-B): समितीचा एकरकमी दुरुस्ती खर्च ₹1 लाख (≤25 सभासद), ₹2 लाख (26–50), ₹3 लाख (51–100), ₹4 लाख (101–1000), ₹5 लाख (1000 पेक्षा जास्त) (नियम 106C-13(5)(b)); घसारा निधी ≥0.25% व दुरुस्ती निधी ≥0.75% बांधकाम खर्चाच्या; मोठा दुरुस्ती निधी चटई क्षेत्राच्या प्रमाणात (नियम 106C-11, 106C-12(4)); मोठ्या दुरुस्ती आकारणीची प्रमाणपत्राद्वारे वसुली (नियम 106C-14). 2026 चे प्रारूप उपविधी: संरचना, दर्शनी भाग, छज्जे, डक्ट, अग्निसुरक्षा यंत्रणांसह संस्थेची सविस्तर यादी (dBL 45) आणि बाल्कनी व अंतर्गत जलरोधनासह सभासदाची यादी (dBL 46); तज्ञासह लेखी निर्धारण व सभासदाचा प्रतिअहवाल (dBL 47); 30 दिवसांत निर्णय व किरकोळ कामांना सूट असलेली परवानगी व्यवस्था (dBL 48); गळतीची कार्यपद्धती (dBL 49); प्रवेश व आणीबाणीतील प्रवेश (dBL 50); तीन प्रस्तावांतून वास्तुविशारदाची निवड व मोठ्या दुरुस्तीची कार्यपद्धती (dBL 148-149); श्रेणी II उल्लंघने व दंड (dBL 177-179); तातडीच्या तक्रारी 7 दिवसांत (dBL 186). स्वीकारण्यापूर्वी प्रारूपात बदल होऊ शकतात.
कायदेशीर आधार: BL 46, 67 / 158, 75, 156, 168(a); Rule 106C-11, 106C-12(4), 106C-13(5)(b), 106C-14; dBL 45-50, 148-149, 177-179, 186
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
गच्चीतील गळती थांबवण्यासाठी काही सभासदांना संपूर्ण गच्चीवर पत्र्याची किंवा पॉलिकार्बोनेटची शेड हवी आहे. संस्था ती सरळ बांधू शकते का?
दोन गोष्टी तपासल्याशिवाय नाही: नियोजन प्राधिकरण परवानगीशिवाय त्याला मुभा देते का, आणि सर्वसाधारण सभा खर्चाला मंजुरी देते का. गच्चीवरील कायमचे छत अनधिकृत बांधकाम ठरू शकते, आग लागल्यास सुटकेचा मार्ग व आश्रय क्षेत्र अडवू शकते आणि भार वाढवते. योग्य पद्धतीने पुन्हा जलरोधन करणे हा नेहमीचा उपाय आहे.
गच्चीचे जलरोधन व पावसाच्या पाण्याची गळती या संस्थेच्या दुरुस्त्या आहेत (BL 158(a)(ix), (xiv); dBL 45(b)(b), (p)). पण उपविधी संस्था व महानगरपालिकेच्या परवानगीशिवाय मंजूर नकाशापलीकडील बांधकामालाही मनाई करतात (BL 168(a)) आणि प्रारूप संरचनात्मक स्थिरता, अग्निसुरक्षा, आपत्कालीन मार्ग किंवा आश्रय क्षेत्रावर परिणाम करणारी कोणतीही कृती निषिद्ध करते (dBL 174(a)-(b)). अनेक महानगरपालिका पावसाळी हलकी शेड व कायमचे बांधकाम यांना वेगळे मानतात, आणि काही अटींवर पावसाळ्यापुरती तात्पुरती शेड मान्य करतात — मागणी देण्यापूर्वी प्रभाग कार्यालयाकडे खात्री करा. टप्पे: (1) संस्थेच्या अभियंत्याकडून गच्चीची पाहणी करा — अनेकदा निकामी जलरोधन, तुंबलेले निचरा मार्ग आणि कठड्यांच्या कोपिंगचे तडे हेच खरे कारण असते; (2) पुन्हा जलरोधनाचा खर्च आणि शेडचा खर्च (परवानगी, संरचनात्मक तपासणी व अग्निशमन मंजुरीसह) यांची तुलना करा; (3) खर्च समितीच्या मर्यादेपलीकडे असल्यास निवड सर्वसाधारण सभेपुढे न्या (नियम 106C-13(5)(b)); (4) जे निवडाल त्यात गच्चीचा मार्ग आणि आश्रय क्षेत्र मोकळे ठेवा. परवानगीशिवाय बांधलेल्या शेडमुळे पाडकामाच्या नोटीस व दंडाचा धोका असतो, आणि तो सर्व सभासदांना सोसावा लागतो.
कायदेशीर आधार: BL 158(a)(ix), (xiv), 168(a); Rule 106C-13(5)(b); dBL 45(b)(b), (p), 174(a)-(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्बांधणी (reconstruction) आणि पुनर्विकास (redevelopment) यांत काय फरक आहे, आणि आमच्या संस्थेने कोणता पर्याय निवडायचा हे कोण ठरवते?
पुनर्बांधणी म्हणजे संस्था आपली इमारत साधारण पूर्वीसारखी पुन्हा बांधते किंवा मजबूत करते, आणि तिचा खर्च आपल्या निधीतून व सभासदांच्या वर्गणीतून करते. पुनर्विकास म्हणजे अतिरिक्त विकास क्षमतेसह इमारत पाडून नव्याने बांधणे, विकासकामार्फत किंवा स्वयं-पुनर्विकास म्हणून, कलम 79A खालील 4 Jul 2019 च्या निदेशानुसार. दोन्ही बाबतीत निर्णय सर्वसाधारण सभा घेते, आणि प्रत्येकाची कार्यपद्धती वेगळी आहे.
2014 च्या उपविधींनुसार सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाने सिंकिंग फंड (sinking fund) इमारतीच्या पुनर्बांधणीसाठी, वास्तुविशारदाने इमारत मजबूत करण्यासाठी आवश्यक म्हणून प्रमाणित केलेल्या संरचनात्मक बदलांसाठी, किंवा वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेल्या मोठ्या दुरुस्त्यांसाठी वापरता येतो (उपविधी क्र. 14(c)). 22 Jun 2026 पासून नियम 106C-11(2) नुसार सिंकिंग फंड (sinking fund) सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या मोठ्या दुरुस्त्यांसाठी आहे. पुनर्बांधणी किंवा मोठी संरचनात्मक दुरुस्ती कामांच्या कार्यपद्धतीने होते. काम संरचनात्मक लेखापरीक्षण किंवा तांत्रिक अहवालावर आधारित असते. सर्वसाधारण सभेपुढे कामाची व्याप्ती, अंदाजित खर्च, इमारतीच्या आयुष्यात होणारी अपेक्षित वाढ, निधीचा स्रोत आणि अंमलबजावणीची पद्धत ठेवली जाते. त्यानंतर सभा काम व कंत्राटदार यांना मंजुरी देते (प्रारूप उपविधी क्र. 148-149; निविदांसाठी उपविधी क्र. 156). पुनर्विकास 2019 च्या निदेशानुसार होतो. किमान एक-पंचमांश सभासद त्याची मागणी करतात. विशेष सर्वसाधारण सभेला दोन-तृतीयांश गणपूर्ती लागते आणि निर्णयासाठी एकूण सभासदसंख्येच्या 51 % मते लागतात. किमान तीन दरपत्रकांतून प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार निवडला जातो, निविदा मागवल्या जातात आणि निवडीच्या सभेला निबंधकांचा प्राधिकृत अधिकारी उपस्थित असतो (redevelopment-001 पहा). 2026 चे प्रारूप उपविधी आधी पर्यायांची तुलना करण्यास सांगतात: दुरुस्ती विरुद्ध पुनर्विकास, आणि स्वयं-पुनर्विकास विरुद्ध विकासक, अशी तुलना असलेला व्यवहार्यता अहवाल सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवावा लागतो (प्रारूप उपविधी क्र. 152, 156). कोणत्याही मतदानापूर्वी सभासद ही तुलना मागू शकतात.
कायदेशीर आधार: BL 14(c), 156; Rule 106C-11(2); dBL 148-149, 152, 156; s.79A directive, 4 Jul 2019, cl. 5, 10
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संस्था (किंवा माझा शेजारी) माझ्या सदनिकेतील गळती दुरुस्त करत नाही. मी तक्रार कुठे करू — समितीकडे, सहकार न्यायालयात की प्रभाग कार्यालयात?
सुरुवात संस्थेकडे लेखी तक्रारीने करा. समितीने पाहणी करून दुरुस्ती कोणाची आहे ते ठरवून कारवाई केली पाहिजे. ती तसे न केल्यास, किंवा शेजारी समितीकडे दुर्लक्ष करत असल्यास, संस्था किंवा दुसऱ्या सभासदाशी दुरुस्ती वा गळतीबाबतचा वाद कलम 91 खाली सहकार न्यायालयात जातो. महानगरपालिकेचे प्रभाग कार्यालय अनधिकृत बदल आणि धोकादायक इमारती हाताळते, साध्या दुरुस्तीचे वाद नाही.
पहिली पायरी, संस्था. 2014 च्या उपविधींनुसार गच्ची, बाहेरील भिंती व सामायिक वाहिन्यांमधून होणारी गळती संस्था दुरुस्त करते, आणि सदनिकेतील शौचालय किंवा सिंकमधून होणारी अंतर्गत गळती सभासद दुरुस्त करतो (उपविधी क्र. 67(a)(xiv), (xvii), 67(b)). सचिव पाहणी करून समितीला अहवाल देतो (उपविधी क्र. 46(a)). लेखी तक्रारीवर समितीच्या सभेत निर्णय होऊन तो सभासदाला कळवला जातो (उपविधी क्र. 171-174). 2026 चे प्रारूप उपविधी कालमर्यादा ठरवतात: 3 दिवसांत पोच, पुढील समिती सभा, 15 दिवसांत कारणांसह निर्णय, आणि तातडीच्या गळतीच्या बाबी शक्यतो 7 दिवसांत (प्रारूप उपविधी क्र. 185-186). गळतीचा स्रोत स्पष्ट नसल्यास समिती अभियंता नेमू शकते (प्रारूप उपविधी क्र. 49(e)). दुसरी पायरी, पुढील दाद. दुरुस्ती, मोठी दुरुस्ती आणि गळतीविषयक वाद प्रारूप उपविधी सहकार न्यायालयाच्या बाबींमध्ये नमूद करतात (प्रारूप उपविधी क्र. 190(B)(iii)). उपनिबंधक गळतीची जबाबदारी ठरवू शकत नाहीत (disputes_forums-003 पहा), पण कागदपत्रे न देणे किंवा समितीच्या सभा न होणे यावर कारवाई करू शकतात. अनधिकृत बांधकाम, वापरातील बदल आणि संरचनात्मक धोका प्रभाग कार्यालय हाताळते (प्रारूप उपविधी क्र. 190(D)). नुकसानभरपाई किंवा तातडीच्या दिलाशासाठी वकिलांचा सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: BL 46(a), 67(a)(xiv),(xvii), 67(b), 171-174; dBL 49, 185-186, 190(B)(iii), 190(D); MCS Act s.91
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
एका कंपनीला आमच्या गच्चीवर भाड्याने मोबाइल टॉवर किंवा जाहिरात फलक लावायचा आहे. त्याला परवानगी कोण देऊ शकते?
आवश्यक असल्यास स्थानिक प्राधिकरणाच्या परवानगीने आणि सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या अटींवरच समिती गच्चीसह इमारतीच्या कोणत्याही भागावर जाहिरात फलकांना परवानगी देऊ शकते. मोबाइल टॉवर हा संरचना, सभासदांचा गच्चीचा वापर व सुरक्षा यावर परिणाम करणारा मोठा निर्णय आहे: संरचना अभियंत्याचा अहवाल व महानगरपालिकेच्या परवानग्यांसह तो सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवा. भाडे हे संस्थेचे उत्पन्न असून करपात्र आहे.
उपविधी क्र. 169 (2014): समिती "आवश्यक असल्यास स्थानिक प्राधिकरणाच्या पूर्वपरवानगीने, सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या अटी व शर्तींवर, गच्चीसह इमारतीच्या कोणत्याही भागावर जाहिरात फलक लावण्यास परवानगी देऊ शकते". उपविधी क्र. 168 संस्थेला गच्ची, मोकळ्या जागा किंवा सामायिक जागा "कोणत्याही उद्देशासाठी" कोणालाही भाड्याने किंवा परवान्याने देण्यास मनाई करतो. टॉवरसाठी गच्चीची जागा दीर्घ मुदतीने भाड्याने देणे या मनाईशी सुसंगत नाही; म्हणून अशा कोणत्याही व्यवस्थेसाठी स्पष्ट सर्वसाधारण सभेचा ठराव आणि तिच्या स्वरूपाबाबत कायदेशीर सल्ला लागतो. निर्णयापूर्वी: - अतिरिक्त भाराबाबत संरचना अभियंत्याचे प्रमाणपत्र (2026 चे प्रारूप उपविधी संरचनात्मक कामांसाठी तांत्रिक तज्ज्ञ आवश्यक करतात, प्रारूप उपविधी क्र. 148); - चालकाने मिळवायच्या महानगरपालिका व इतर परवानग्या; - चालकाकडून विमा व क्षतिपूर्ती; - गच्चीचे जलरोधन व सभासदांचा प्रवेश बाधित होणार नाही अशी प्रवेश व सुरक्षा व्यवस्था; - सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेली मुदत, भाडेवाढ व काढून टाकण्याचे कलम. टॉवर किंवा फलकाचे भाडे यांसारखे बिगर-सभासदांकडून येणारे उत्पन्न करपात्र असून त्यावर GST व उद्गम कर कपातीचे प्रश्न येऊ शकतात (tax_gst-007 पहा). आरोग्य किंवा सुरक्षेच्या कारणांवर आक्षेप असलेले सभासद सर्वसाधारण सभेत तो मांडू शकतात; ठरावाबाबतचा वाद सहकार न्यायालयात जातो.
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: BL 168, 169; dBL 148
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
वरच्या सदनिकेच्या स्नानगृहातून माझ्या सदनिकेत पाणी गळत आहे. दुरुस्तीचा खर्च कोणी द्यायचा?
दुसऱ्या सभासदाच्या अंतर्गत नळजोडणी, शौचालय, सिंक किंवा स्नानगृहाच्या जलरोधनातून सुरू होणारी गळती हा त्या सभासदाचा खर्च आहे, संस्थेचा नव्हे. संस्थेचे काम पाहणी करणे, जबाबदारी निश्चित करणे आणि वरच्या सभासदाकडून दुरुस्ती करून घेणे हे आहे — आणि त्याने नकार दिल्यास संस्था स्वतः काम करून त्याचा खर्च त्याच्याकडून वसूल करू शकते.
2014 चे उपविधी दुरुस्तीची विभागणी संस्थेची यादी (BL 67(a) / 158(a)) आणि इतर सर्व, जी सभासद स्वखर्चाने करतात (BL 67(b) / 158(b)), अशी करतात; शौचालय, सिंक इत्यादींमधून होणाऱ्या अंतर्गत गळतीचा खर्च संबंधित सदनिकाधारकाने, संस्थेला कळवून, सोसावा असे उपविधीत स्पष्ट म्हटले आहे. सचिव (व्यवस्थापन समितीच्या एका सदस्यासह) पूर्वसूचना देऊन सदनिकेची पाहणी करण्यासाठी तिथे प्रवेश करू शकतो आणि कोणती दुरुस्ती संस्थेची व कोणती सभासदाची याचा अहवाल देऊ शकतो (BL 46(a)). सभासदाच्या खर्चाच्या दुरुस्तीसाठी व्यवस्थापन समिती मुदत निश्चित करणारी नोटीस बजावते; सभासदाने पालन न केल्यास, योग्य नोटीस दिल्यानंतर सचिव किंवा संस्थेचा वास्तुविशारद प्रवेश करून काम करून घेऊ शकतो आणि ती रक्कम त्या सभासदाकडून वसूल करू शकतो (BL 46(c)). 2026 चे प्रारूप उपविधी ही विभागणी कायम ठेवून कार्यपद्धती जोडतात: तक्रार → पाहणी (आवश्यक तेथे वास्तुविशारद, संरचना अभियंता किंवा परवानाधारक प्लंबरसह) → लेखी निर्णय → जबाबदार सभासदाला नोटीस; सभासद स्वतंत्र तज्ञाच्या अहवालासह उत्तर देऊ शकतो; तरीही त्याने कसूर केल्यास सुनावणीनंतर संस्था दुरुस्ती करते आणि प्रत्यक्ष खर्च संस्थेची देणी म्हणून वसूल करते, आणि आणीबाणीच्या परिस्थितीत नोटीशीशिवाय कारवाई करू शकते (dBL 47, 49, 50). संस्थेचा भाग व सभासदाचा भाग दोन्ही कारणीभूत असल्यास प्रत्येकजण आपापला भाग दुरुस्त करतो (dBL 49(h)). काय करावे: सचिवाकडे लेखी तक्रार करून पाहणीची मागणी करा; छायाचित्रे व पाहणी अहवाल जपून ठेवा. तुमच्या स्वतःच्या अंतर्गत सजावटीचे नुकसान हा वरच्या सभासदाविरुद्धचा स्वतंत्र दावा आहे. गळती दुरुस्तीबाबत सभासदांमधील किंवा संस्थेशी असलेला वाद कलम 91 अन्वये सहकार न्यायालयाच्या अखत्यारीत येतो (2014 उपविधींच्या परिशिष्टात "दुरुस्ती … अंतर्गत दुरुस्ती, गळती" तिथे नमूद आहेत); संस्था लक्ष देत नसलेल्या उपद्रवाची तक्रार महानगरपालिकेच्या प्रभाग कार्यालयाकडेही करता येते.
कायदेशीर आधार: BL 67(b) / 158(b); BL 46(a)-(c); dBL 46, 47, 49, 50; MCS Act s.91
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
गच्चीतून माझ्या सर्वात वरच्या मजल्यावरील सदनिकेत पावसाचे पाणी गळत आहे आणि छताचे नुकसान झाले आहे. संस्था खर्च देते का?
होय. गच्ची व कठड्याच्या भिंती, छतांची संरचनात्मक दुरुस्ती आणि पावसाच्या पाण्याची गळती या संस्थेच्या यादीत आहेत, आणि गच्चीतील गळतीमुळे सर्वात वरच्या मजल्यावरील सदनिकांचे खराब झालेले छत व त्यावरील गिलावा यांचाही उपविधींमध्ये स्पष्ट समावेश आहे. हा खर्च संस्थेचा असून तो दुरुस्ती निधींमार्फत सर्व सभासद वाटून घेतात.
BL 67(a) / 158(a) नुसार संस्था स्वखर्चाने (इतर बाबींबरोबरच) गच्ची व कठड्याच्या भिंती, सर्व सदनिकांच्या छतांची संरचनात्मक दुरुस्ती, पावसाच्या पाण्यामुळे होणारी सर्व गळती, आणि गच्चीतून गळणाऱ्या पावसाच्या पाण्यामुळे "सर्वात वरच्या मजल्यावरील सदनिकांचे खराब झालेले छत व त्यावरील गिलावा" यांना जबाबदार आहे. 2026 चे प्रारूप उपविधी हेच व्यापक शब्दांत सांगतात — छताचे स्लॅब, गच्ची व गच्चीचे जलरोधन संस्थेचे आहेत (dBL 45(b)), आणि गच्ची किंवा जलरोधनातून उद्भवणारी गळती संस्थेने वाजवी वेळेत दुरुस्त केली पाहिजे (dBL 49(c)). केवळ गळतीचा त्रास होतो म्हणून सर्वात वरच्या मजल्यावरील सभासदाला त्याच्या नेहमीच्या हिश्शापेक्षा जास्त भरण्यास सांगता येत नाही. संस्थेने विलंब केल्यास सभासदाने लेखी तक्रार करून ती व्यवस्थापन समितीपुढे ठेवण्याची मागणी करावी; प्रारूपानुसार गळतीसारख्या तातडीच्या बाबींवर 7 दिवसांत निर्णय घेतला पाहिजे (dBL 186). तरीही समितीने काहीच केले नाही तर वाद कलम 91 अन्वये सहकार न्यायालयात जाऊ शकतो; सभासदांनी असे दावे ग्राहक आयोगांकडेही नेले आहेत. नुकसान टाळण्यासाठी स्वतः दुरुस्तीचा खर्च करणाऱ्या सभासदाने प्रतिपूर्तीचा दावा करण्यापूर्वी बिले आणि संस्थेला दिलेली पूर्वसूचना जपून ठेवावी. गच्ची एखाद्या सदनिकेशी जोडलेली खाजगी गच्ची असल्यास पाहा repairs_structure-003.
कायदेशीर आधार: BL 67(a)(ix),(x),(xiv),(xvii) / 158(a); dBL 45(b), 49(c); dBL 186
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
माझ्या सदनिकेला खाजगी (जोडलेली) गच्ची आहे. तिच्या जलरोधनाचा खर्च कोण देतो, आणि संस्था तिच्या वापरावर निर्बंध घालू शकते का?
जोडलेल्या गच्चीची अंतर्गत सजावट (फिनिशेस) व जोडणी यांची देखभाल सभासदाने करायची आहे, पण 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार इमारतीचे संरक्षण करणारी तिची संरचना व जलरोधन संस्थेकडेच राहते. खरेदी करारनाम्यान्वये सदनिकेसोबत विकलेल्या गच्चीचा वापर त्या करारनाम्यानुसार ठरतो; सामायिक गच्ची संस्था भाड्याने अजिबात देऊ शकत नाही.
2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार सभासद "बाल्कनी, फुलझाडांचे वाफे, उपयुक्तता क्षेत्रे, जोडलेल्या गच्च्या व इतर अनन्य संलग्न क्षेत्रे, त्यांच्या अंतर्गत सजावट व जोडण्यांसह, संस्थेने विशेषतः देखभाल करायचे संरचनात्मक घटक व जलरोधन वगळून" यांची देखभाल करतो (dBL 46(b)(viii)), तर संस्था गच्चीचे जलरोधन व संरचनात्मक घटकांची देखभाल करते (dBL 45(b)). 2014 चे उपविधी जोडलेल्या गच्च्यांचा वेगळा विचार करत नाहीत: ते गच्च्या व पावसाच्या पाण्याची गळती संस्थेच्या यादीत ठेवतात (BL 67(a) / 158(a)) आणि "इतर सर्व दुरुस्त्या" सभासदांवर सोडतात, त्यामुळे व्यवहारात संस्थांमध्ये फरक आढळतो. सामायिक गच्च्यांची बाब वेगळी आहे: जिन्याखालील मोकळी जागा, गच्च्या किंवा मोकळ्या जागा संस्था भाड्याने, परवान्याने देऊ शकत नाही किंवा त्यांचे पोटभाडे देण्यास परवानगी देऊ शकत नाही (BL 168), मात्र सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या अटींवर व्यवस्थापन समिती गच्चीचा तात्पुरता वापर करू देऊ शकते (BL 169). गच्ची खाजगी आहे की नाही हे नोंदणीकृत विक्री करारनामा व मंजूर नकाशा यांवरून ठरते, ती कोण वापरत आला आहे यावरून नव्हे. उत्तर खरेदीच्या कागदपत्रांवर व संस्थेच्या नोंदणीकृत उपविधींवर अवलंबून असल्याने, वादग्रस्त प्रकरण सहकार न्यायालयात (कलम 91) किंवा मालकी हक्काच्या प्रश्नांसाठी दिवाणी न्यायालयात जाते.
कायदेशीर आधार: dBL 45(b), 46(b)(viii); BL 67(a) / 158(a); BL 168, 169
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
इमारतीच्या बाहेरील भिंतींमधील भेगा व ओल यांची दुरुस्ती कोण करते — संस्था की ज्याची ती भिंत आहे तो सदनिकाधारक?
संस्था. बाहेरील भिंती, बाहेरील गिलावा व रंगकाम आणि त्यांतून होणारी पाण्याची गळती या संस्थेच्या दुरुस्त्या असून त्या सामायिक निधीतून केल्या जातात, भिंत एखाद्या सभासदाच्या सदनिकेला वेढत असली तरी.
इमारतीच्या बाहेरील भिंती आणि पावसाच्या पाण्यासह सर्व गळती संस्थेच्या यादीत आहेत (BL 67(a)(xiii), (xiv) / 158(a)). 2026 चे प्रारूप उपविधी बाहेरील भिंती, बाहेरील गिलावा, बाहेरील रंगकाम, क्लॅडिंग, दर्शनी भागाची प्रक्रिया व जलरोधक आवरण, छज्जे व सनशेड यांना संस्थेच्या बाबी म्हणून नमूद करतात (dBL 45(b)(ii)-(iii)). अंतर्गत गिलावा व सजावट, तसेच स्वतःच्या कामामुळे झालेले कोणतेही नुकसान यांची जबाबदारी सभासदाची आहे — उदाहरणार्थ, त्याने वातानुकूलन यंत्रासाठी किंवा खिडकी बदलण्यासाठी बाहेरील भिंतीत छिद्र पाडले किंवा ती कापली असल्यास (dBL 46(b)(ix), 48(g)). दर्शनी भागाच्या मोठ्या दुरुस्त्या सहसा व्यवस्थापन समितीच्या खर्च मर्यादेपेक्षा जास्त असतात आणि त्यांसाठी सर्वसाधारण सभेची मंजुरी व निविदा आवश्यक असतात (पाहा repairs_structure-009).
कायदेशीर आधार: BL 67(a)(xiii),(xiv) / 158(a); dBL 45(b), 46(b)(ix), 48(g)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
गळतीचा शोध घेण्यासाठी वरचा सभासद संस्थेला किंवा प्लंबरला आपल्या सदनिकेची पाहणी करू देत नाही. काय करता येईल?
नोटीस दिल्यानंतर सभासदांनी पाहणी करू दिली पाहिजे. त्याने योग्य कारणाशिवाय नकार दिल्यास, संस्था आपल्या दुरुस्त्या करण्यासाठी उपविधींन्वये प्रवेश करू शकते, आणि त्याच्या दुरुस्त्यांसाठी नोटीस बजावून, काम करून खर्च वसूल करू शकते. सातत्याने नकार दिल्यास प्रकरण सहकार न्यायालयात नेता येते.
2014 च्या उपविधींनुसार प्रत्येक सभासदाने सचिव व व्यवस्थापन समितीच्या एका सदस्याला पूर्वसूचनेसह सदनिकेची पाहणी करण्यासाठी प्रवेश करू दिला पाहिजे (BL 46(a)); सभासदांनी प्रवेश द्यावा व पाहणीत सहकार्य करावे (BL 155(b)). संस्थेच्या दुरुस्तीसाठी सभासदाने वाजवी व पटण्याजोग्या कारणांशिवाय प्रवेश नाकारल्यास सचिव प्रवेश करून देखरेखीखाली काम करून घेऊ शकतो (BL 46(b)); सभासदाच्या खर्चाच्या दुरुस्तीसाठी, नोटिशीची मुदत संपल्यानंतर व योग्य नोटीस दिल्यानंतर, संस्था प्रवेश करून दुरुस्ती करून खर्च वसूल करू शकते (BL 46(c)). 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार पाहणी, दुरुस्ती, संरचनात्मक लेखापरीक्षण व वैधानिक पालनासाठी वाजवी नोटिशीवर प्रवेश देणे आवश्यक आहे, आणीबाणीत (जीवित वा मालमत्तेला धोका, पूर, गळती) नोटिशीशिवाय प्रवेश करता येतो, आणि सुनावणीनंतर संस्था प्रत्यक्ष खर्च संस्थेची देणी म्हणून वसूल करू शकते (dBL 44(f), 47(b), 50(a),(d),(e)). व्यावहारिक पावले: तारीख व वेळ नमूद करून लेखी नोटीस; नकाराची इतिवृत्तात नोंद; दुसरी नोटीस; त्यानंतर कारवाईसाठी व्यवस्थापन समितीचा ठराव. अशा कागदोपत्री नोंदींशिवाय बळजबरीने प्रवेश करणे उचित नाही; सभासद प्रत्यक्ष विरोध करत असल्यास संस्थेचा उपाय सहकार न्यायालय (कलम 91) आहे, जे प्रवेश देण्याचा आदेश देऊ शकते.
कायदेशीर आधार: BL 46(a)-(c), 155(b); dBL 44(f), 47(b), 50
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
गृहनिर्माण संस्थेने किती वेळा संरचनात्मक लेखापरीक्षण करून घेतले पाहिजे, आणि ते कोण करू शकते?
15–30 वर्षे जुन्या इमारतीसाठी दर 5 वर्षांनी आणि इमारत 30 वर्षांपेक्षा जुनी झाल्यावर दर 3 वर्षांनी. महानगरपालिका क्षेत्रात लेखापरीक्षक त्या महानगरपालिकेच्या नामिकेवरील अभियंता असला पाहिजे; इतरत्र शासनमान्य संरचना अभियंता किंवा वास्तुविशारद. अहवाल सर्वसाधारण सभेपुढे जातो.
BL 75(a)-(b) हे चक्र (15–30 वर्षे: 5 वर्षांतून एकदा; 30 वर्षांपेक्षा जास्त: 3 वर्षांतून एकदा) आणि ते कोण करू शकते हे ठरवतो, आणि संस्थेने त्याची नोंद — संरचनात्मक व अग्नी लेखापरीक्षण नोंदवही (BL 140) — ठेवणे आवश्यक करतो. 2026 चे प्रारूप उपविधी हेच चक्र कायम ठेवून अशी भर घालतात की व्यवस्थापन समिती सर्वसाधारण सभेच्या पूर्वमंजुरीने अभियंत्याची नियुक्ती करते, अहवाल सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवला जातो, आणि सर्वसाधारण सभा दुरुस्त्या ठरवते, ज्या नंतर समिती पार पाडते (dBL 75(a)); संरचनात्मक लेखापरीक्षण अहवाल हे कायमस्वरूपी अभिलेख आहेत. महानगरपालिका कायदाही स्वतःचे बंधन घालू शकतो — उदाहरणार्थ, मुंबई महानगरपालिका कायद्यानुसार 30 वर्षांपेक्षा जुन्या इमारतींच्या मालकांनी किंवा भोगवटादारांनी महानगरपालिकेने मागणी केल्यावर संरचनात्मक स्थैर्य प्रमाणपत्र सादर करावे लागते; स्थानिक महानगरपालिकेचे नियम तपासा. अग्नी लेखापरीक्षण व उद्वाहन (लिफ्ट) तपासणी ही स्वतंत्र कर्तव्ये आहेत (BL 75(c)-(d); पाहा safety_fire_lift).
कायदेशीर आधार: BL 75(a),(b); BL 140 item 14; dBL 75(a)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
आम्हाला वाटते की संरचनात्मक लेखापरीक्षण अहवाल चुकीचा आहे किंवा संस्थेला पुनर्विकासाकडे ढकलण्यासाठी लिहिला गेला आहे. त्याला आव्हान देता येते का?
होय. सर्वसाधारण सभा दुसऱ्या पात्र अभियंत्याकडून दुसरे मत घेऊ शकते, आणि महानगरपालिका क्षेत्रात धोकादायक घोषित केलेल्या इमारतीबाबतचा वादग्रस्त अहवाल महानगरपालिकेच्या तांत्रिक सल्लागार समितीकडे पाठवता येतो. असा संदर्भ सहसा एकटा सभासद नव्हे, तर संस्था करते.
उपविधी पहिला अहवाल बंधनकारक करत नाहीत: 2026 च्या प्रारूप उपविधींनुसार अहवाल सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवला जातो, जी कोणत्या दुरुस्त्या किंवा उपाययोजना करायच्या ते ठरवते (dBL 75(a)), आणि मोठ्या किंवा संरचनात्मक दुरुस्त्या संरचनात्मक लेखापरीक्षण किंवा तांत्रिक अहवालाच्या आधारे ठरवल्या जातात, ज्यात व्याप्ती, खर्च, इमारतीच्या आयुष्यातील वाढ व निधीचा स्रोत सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवले जातात (dBL 149). पुनर्विकासाची शिफारस करणारा अहवाल हा फक्त एक घटक आहे — 2026 च्या प्रारूपानुसार कोणत्याही निर्णयापूर्वी दुरुस्ती, पुनर्विकास व स्वयं-पुनर्विकास यांची तुलना करणारा व्यवहार्यता अहवाल आवश्यक आहे (dBL 156). अशा अहवालाच्या आधारे महानगरपालिकेने इमारत धोकादायक म्हणून वर्गीकृत केली असल्यास, महाराष्ट्रातील महानगरपालिकांकडे (मुंबईसह) तांत्रिक सल्लागार समिती असते, जिच्याकडे वादग्रस्त वर्गीकरण पाठवता येते; कार्यपद्धती, शुल्क व मुदती महानगरपालिकेच्या स्वतःच्या परिपत्रकांद्वारे ठरतात. अहवाल पक्षपाती असल्याचा संशय असलेले सभासद लेखापरीक्षकाच्या नियुक्तीचा अभिलेख व अहवाल यांच्या निरीक्षणाची मागणीही करू शकतात (कलम 32; पाहा accounts_audit-001) आणि हा मुद्दा सर्वसाधारण सभेत उपस्थित करू शकतात.
कायदेशीर आधार: dBL 75(a), 149, 156; BL 75(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
माझ्या सदनिकेचे नूतनीकरण करण्यासाठी — फरश्या बदलणे, स्वयंपाकघर हलवणे किंवा भिंत पाडणे — मला संस्थेची परवानगी लागते का?
2014 च्या उपविधींनुसार प्रत्येक भर किंवा बदलासाठी व्यवस्थापन समितीची लेखी पूर्वपरवानगी लागते, आणि कोणत्याही संरचनात्मक बदलासाठी महानगरपालिका प्राधिकरणाची परवानगीही लागते. 2026 चे प्रारूप उपविधी नेहमीच्या अंतर्गत दुरुस्त्यांना सूट देतात, पण संरचनेशी किंवा सामायिक सेवांशी संबंधित कोणत्याही कामासाठी पूर्वपरवानगी कायम ठेवतात.
2014 नियमसंच: कोणताही सभासद व्यवस्थापन समितीच्या लेखी पूर्वपरवानगीशिवाय, जी सचिवामार्फत अर्ज करून घ्यायची असते, आपल्या सदनिकेत भर किंवा बदल करू शकत नाही (BL 45(a)-(b)), आणि सक्षम प्राधिकाऱ्याच्या पूर्वपरवानगीशिवाय कोणताही संरचनात्मक बदल करता येत नाही (BL 45(c)). अर्जांची पोच दिली जाते व त्रुटी 15 दिवसांत कळवल्या जातात (BL 62). 2026 प्रारूप: संरचना, सामायिक क्षेत्रे, जलरोधन, दर्शनी भाग, अग्निसुरक्षा यंत्रणा किंवा इतर सदनिकांवर परिणाम होत नसल्यास नेहमीच्या अंतर्गत दुरुस्त्यांना (रंगकाम, त्याच जागी फरश्या किंवा जोडण्या बदलणे, दरवाजे, खिडक्या व स्विच बदलणे) परवानगी लागत नाही (dBL 48(a)). संरचनात्मक घटक, मंजूर नकाशा किंवा उभारणी (एलिव्हेशन), सामायिक क्षेत्रे किंवा सेवा, जलरोधन किंवा दर्शनी भाग यांच्याशी संबंधित कामासाठी संस्थेची लेखी पूर्वपरवानगी व कोणतीही वैधानिक मंजुरी लागते, संबंधित असल्यास नकाशे व संरचनात्मक स्थैर्य प्रमाणपत्रासह; व्यवस्थापन समिती अभियंत्याचे मत घेऊ शकते, परिपूर्ण अर्जापासून 30 दिवसांत निर्णय घेतला पाहिजे, नकाराची कारणे नोंदवली पाहिजेत, आणि परवानगी अवाजवीपणे रोखून धरता येत नाही (dBL 48(b)-(f)). झालेले कोणतेही नुकसान पूर्ववत करण्याची जबाबदारी सभासदाची आहे (dBL 48(g)). तुळई, स्तंभ किंवा भार वाहणारी भिंत काढणे किंवा कापणे हा कधीच केवळ संस्थेचा निर्णय नसतो — त्यासाठी महानगरपालिकेची मंजुरी लागते. अनधिकृत संरचनात्मक कामामुळे महानगरपालिकेची कारवाई आणि संस्थेकडून कलम 91 अन्वये कार्यवाही होऊ शकते; उपविधींच्या भंगासाठी दंड प्रति सभासद प्रति वर्ष ₹5,000 पर्यंत मर्यादित आहे (BL 164).
कायदेशीर आधार: BL 45(a)-(c), 62; dBL 48; BL 164
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
सर्वसाधारण सभेला न विचारता व्यवस्थापन समिती दुरुस्तीवर किती खर्च करू शकते?
22 जून 2026 पासून महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम प्रत्येक वित्तीय वर्षात एकदा दुरुस्तीसाठी पुढीलप्रमाणे खर्च करण्यास परवानगी देतात: ₹1 लाख (≤25 सभासद), ₹2 लाख (26–50), ₹3 लाख (51–100), ₹4 लाख (101–1,000) किंवा ₹5 लाख (1,000 पेक्षा जास्त). त्यापेक्षा जास्त खर्चासाठी सर्वसाधारण सभेची पूर्वमंजुरी आवश्यक आहे. 2014 च्या उपविधींतील जुन्या मर्यादा (₹25,000/₹50,000/₹1 लाख) रद्द झाल्या आहेत.
महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियमांतील नियम 106C-13(5)(b) (जून 2026 मध्ये समाविष्ट) संस्थेच्या आकारानुसार "वित्तीय वर्षात एकदा" दुरुस्ती व देखभाल खर्च करण्याची व्यवस्थापन समितीची क्षमता ठरवतो; तो प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेवर, तिचे उपविधी कोणतेही असले तरी, बंधनकारक आहे, त्यामुळे तो BL 156(a) ची जागा घेतो. मर्यादेपलीकडे सर्वसाधारण सभेची पूर्वमंजुरी आवश्यक आहे (BL 156(b); dBL 147(f), जो खऱ्या आणीबाणीतील दुरुस्त्यांना सूट देतो). कोणत्या रकमेपेक्षा जास्त कामांसाठी निविदा मागवाव्या लागतील हेही सर्वसाधारण सभा ठरवते; त्यापेक्षा जास्त रकमेसाठी व्यवस्थापन समिती निविदा मागवते, त्या सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवते आणि मंजुरीनंतरच करार करते (BL 156(c),(i); dBL 147(g), 149(d)-(e)). दुरुस्त्यांचा खर्च दुरुस्ती व देखभाल निधी, मोठ्या दुरुस्ती निधी, घसारा निधी किंवा अन्य मंजूर स्रोतातून केला जातो (dBL 147(h)). मर्यादेखाली राहण्यासाठी एकाच कामाची अनेक बिलांमध्ये विभागणी करणे नियमाचा हेतू निष्फळ करते आणि तो लेखापरीक्षण आक्षेप ठरतो.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-13(5)(b); BL 156(a)-(c),(i); dBL 147(e)-(h), 149
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
मोठ्या दुरुस्तीच्या किंवा रंगकामाच्या कामाची योग्य कार्यपद्धती कोणती — आम्हाला वास्तुविशारद, निविदा आणि सर्वसाधारण सभेची मंजुरी लागते का?
मोठ्या किंवा संरचनात्मक कामासाठी: सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीने (सहसा तीन प्रस्तावांमधून) वास्तुविशारद किंवा संरचना अभियंता नेमा, अहवाल व अंदाजपत्रक मिळवा, कामाची व्याप्ती, खर्च व निधी सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवा, सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या मर्यादेपेक्षा जास्त कामासाठी निविदा मागवा, सर्वसाधारण सभेकडून कंत्राटदाराला मंजुरी घ्या, आणि नंतर करार करून कामावर देखरेख ठेवा.
2014 चे उपविधी: व्यवस्थापन समिती सचिवाच्या पाहणी अहवालावर कार्यवाही करते (BL 155(a)); आपल्या खर्च मर्यादेपलीकडे तिला सर्वसाधारण सभेची मंजुरी लागते; सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या निविदा मर्यादेपलीकडे ती निविदा मागवते, समिती सभेत उघडते, वास्तुविशारदाच्या सल्ल्यासह अहवाल देते, सर्वसाधारण सभेची मंजुरी घेते आणि करार करते; करारांमध्ये एकमेव लवादाचे कलम असले पाहिजे (BL 156(b)-(j), 157). 2026 चे प्रारूप उपविधी अशी भर घालतात: सहसा किमान तीन व्यावसायिकांकडून प्रस्ताव घेतल्यानंतर सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीने लेखी व्याप्ती, शुल्क व वेळापत्रकासह पात्र वास्तुविशारद/संरचना अभियंत्याची नियुक्ती (dBL 148); सर्वसाधारण सभा व्याप्ती, अंदाजित खर्च, इमारतीच्या आयुष्यातील अपेक्षित वाढ, निधीचा स्रोत व अंमलबजावणीची पद्धत मंजूर करते; तुलनात्मक तक्त्यासह न्याय्य, पारदर्शक व स्पर्धात्मक निविदा प्रक्रिया; कंत्राटदाराला सर्वसाधारण सभेची मंजुरी; ऐच्छिक कामे देखरेख समिती; सर्व अहवाल, निविदा, कार्यादेश व पूर्णत्व प्रमाणपत्रे सभासदांसाठी खुली; आणि काम पूर्ण झाल्यावर अंतिम खर्च, बदल, हमी व दोष-दायित्वाच्या अटी सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवणे (dBL 149). आणीबाणीतील संरक्षक काम आधी करून पुढील सर्वसाधारण सभेत त्याला कार्योत्तर मंजुरी घेता येते (dBL 148(e)). कंत्राटदारांच्या देयकांवर उद्गम कर कपात (TDS) लागू होते (पाहा tax_gst). प्रत्येक कागदपत्र जपून ठेवा — ते 10 वर्षांचे अभिलेख आहेत (dBL 138).
कायदेशीर आधार: BL 155-157; dBL 148, 149; Rule 106C-13(2)(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
कोणत्या दुरुस्त्या संस्थेच्या आणि कोणत्या माझ्या? याची काही यादी आहे का?
होय. संस्था संरचना, छते व गच्च्या, बाहेरील भिंती, जिने, उद्वाहने (लिफ्ट), टाक्या, पंप, सामायिक जलवाहिन्या व गटारे, प्रत्येक सदनिकेच्या मुख्य स्विचपर्यंतच्या वीजवाहिन्या, सुरक्षा यंत्रणा आणि सामायिक सुविधा यांची दुरुस्ती करते. सामायिक पुरवठा बिंदूपलीकडे सदनिकेतील सर्व काही — गिलावा, फरशी, जोडण्या, अंतर्गत नळजोडणी व वायरिंग — सभासदाचे आहे.
2014 च्या यादीत (BL 67(a) / 158(a)) अंतर्गत रस्ते, संरक्षक भिंती, बाहेरील जलवाहिन्या, पंप, टाक्या, सांडपाणी निचरा व सेप्टिक टाक्या, जिने, गच्ची व कठड्याच्या भिंती, छताची संरचनात्मक दुरुस्ती, जिन्यातील व रस्त्यावरील दिवे, बाहेरील भिंती, पावसाच्या पाण्याची व सामायिक जलवाहिनीची सर्व गळती, सदनिकांमधील मुख्य स्विचपर्यंतच्या वीजवाहिन्या, उद्वाहने, गच्चीच्या गळतीमुळे सर्वात वरच्या मजल्यावरील छताचे नुकसान, जनरेटर, सीसीटीव्ही व इंटरकॉम, पर्जन्यजल संधारण, मलनिःसारण व जलशुद्धीकरण, सामायिक सुविधा, सामायिक वाहनतळ, सौर उपकरणे, बगीचा, सभागृह आणि संस्थेचे वाय-फाय यांचा समावेश आहे. इतर सर्व दुरुस्त्या सभासदाच्या आहेत (BL 67(b) / 158(b)). 2026 चे प्रारूप उपविधी संस्थेची अधिक मोठी यादी देतात (dBL 45(b): संरचनात्मक घटक, गच्च्या व जलरोधन, दर्शनी भाग, उद्वाहने, टाक्या व पंप, "अनन्य अंतर्गत जलवाहिनी … जिथून सुरू होते त्या बिंदूपर्यंत" सामायिक जलवाहिन्या, प्रत्येक सदनिकेच्या पुरवठा बिंदूपर्यंत वीज, अग्निसुरक्षा यंत्रणा, इंटरकॉम/सीसीटीव्ही/बूम बॅरियर, शाफ्ट व विस्तार सांधे (एक्सपान्शन जॉइंट), वाहनतळ डेक, कचरा कक्ष) आणि तितकीच स्पष्ट सभासदाची यादी देतात (dBL 46(b): अंतर्गत सजावट, दरवाजे व खिडक्या, अंतर्गत वायरिंग व नळजोडणी, स्वच्छतागृहातील जोडण्या, अंतर्गत जलरोधन, जोडलेल्या बाल्कनी व गच्च्यांची सजावट, सभासदाने बसवलेली वातानुकूलन यंत्रे व इतर उपकरणे, आणि सभासदाने स्वतः केलेले सर्व बदल). संमिश्र प्रकरणांचा निर्णय पाहणीनंतर, आवश्यक असल्यास तज्ञाच्या मतावरून, घेतला जातो (dBL 45(c)).
कायदेशीर आधार: BL 67 / 158; dBL 45, 46
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संरचनात्मक लेखापरीक्षणात शिफारस केलेल्या दुरुस्त्यांसाठी संस्थेने पैसे गोळा केले आहेत, पण ते मुदत ठेवींमध्येच पडून आहेत. सभासद काम करून घेण्यास भाग पाडू शकतात का?
इमारतीची देखभाल करणे आणि सर्वसाधारण सभेने मंजूर केलेल्या दुरुस्त्या पार पाडणे हे व्यवस्थापन समितीवर बंधनकारक आहे; सुरक्षाविषयक दुरुस्त्यांना विलंब करणे हा तिच्या कर्तव्याचा भंग आहे. सभासद विशेष सर्वसाधारण सभेची मागणी करू शकतात, निबंधकांकडे तक्रार करू शकतात, किंवा कलम 91 अन्वये सहकार न्यायालयात वाद दाखल करू शकतात.
मालमत्ता सदैव चांगल्या स्थितीत ठेवणे (BL 154) आणि वेळेवर दुरुस्त्या होतील याची खात्री करणे (नियम 106C-13(2)(a), (5)(a)) ही व्यवस्थापन समितीची जबाबदारी आहे; सर्वसाधारण सभा सर्वोच्च असून तिचे निर्णय समितीवर बंधनकारक आहेत (नियम 106C-13(3)(a)). विशिष्ट उद्देशासाठी गोळा केलेला पैसा त्याच उद्देशासाठी वापरला पाहिजे (dBL 19; पाहा funds_investments-004). सभासदांसाठी पर्याय: (1) किमान एक-पंचमांश सभासदांनी लेखी मागणी केल्यास व्यवस्थापन समितीला एक महिन्याच्या आत विशेष सर्वसाधारण सभा बोलवावी लागते (BL 95); (2) निबंधकांकडे तक्रार, जे गृहनिर्माण संस्थेला निदेश देऊ शकतात (कलम 154B-21) किंवा चौकशीचा आदेश देऊ शकतात — एक-तृतीयांश सभासदांनी अर्ज केल्यास कलम 83 अन्वये चौकशी अनिवार्य आहे; (3) दुरुस्त्यांबाबत कलम 91 अन्वये वाद (2014 उपविधींच्या परिशिष्टात सहकार न्यायालयाचे प्रकरण म्हणून नमूद); (4) इमारत असुरक्षित असल्यास महानगरपालिकेला कळवणे.
कायदेशीर आधार: BL 95, 154; Rule 106C-13(2)(a),(3)(a),(5)(a); MCS Act s.83, s.91, s.154B-21
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
मोठ्या दुरुस्तीच्या कामासाठी संस्था सभासदांकडून जादा रक्कम आकारू शकते का, आणि कोणत्या आधारावर — प्रति सदनिका समान की क्षेत्रफळानुसार?
होय, मोठ्या दुरुस्ती निधीमार्फत, जो सर्वसाधारण सभा गरजेनुसार आकारते. जून 2026 पासून तो प्रत्येक सदनिकेच्या चटई क्षेत्रानुसार विभागला जातो. नेहमीच्या दुरुस्त्या दुरुस्ती व देखभाल निधीतून होतात, जो प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या दरवर्षी किमान 0.75 % दराने गोळा केला जातो.
सर्वसाधारण सभा "आवश्यकतेनुसार" क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात मोठ्या दुरुस्ती निधीचा निर्णय घेते (BL 13(b); नियम 106C-11(4)); जून 2026 चे नियम प्रत्येक सदनिकेचे चटई क्षेत्र हा आधार निश्चित करतात (नियम 106C-12(4) बाब 11(iii)). उद्वाहनाची दुरुस्ती व बदली ज्या इमारतीला ते सेवा देते तिच्यातील सदनिकांमध्ये समान वाटली जाते (नियम 106C-12(4) बाब 4). विशेष आकारणीसाठी सर्वसाधारण सभेचा रीतसर ठराव आवश्यक आहे: न भरलेल्या देण्यांच्या वसुलीच्या कार्यपद्धतीत आकारणी किंवा मोठ्या दुरुस्ती शुल्कास मंजुरी देणाऱ्या ठरावाची प्रमाणित प्रत विशेषत्वाने मागितली जाते (नियम 106C-14). थेट फायदा होत नाही म्हणून सभासद भरणा नाकारू शकत नाही (उदाहरणार्थ, तळमजल्यावरील सभासद आणि गच्चीचे जलरोधन).
कायदेशीर आधार: BL 13(b); Rule 106C-11(4), 106C-12(4) items 4 and 11(iii), 106C-14
शेवटची तपासणी: 2026-09-23