सोसायटीतील सदनिका हस्तांतरण: टप्प्याटप्प्याने मार्गदर्शन

सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सदनिका विकताना दोन गोष्टींचे हस्तांतरण होते:

• सदनिका नोंदणीकृत खरेदीखताने खरेदीदाराकडे जाते.
• संस्थेतील भाग व हितसंबंध संस्थेने हस्तांतरण मंजूर करून खरेदीदाराला सभासद करून घेतल्यावर हस्तांतरित होतात.

हा लेख दुसऱ्या टप्प्याबद्दल आहे: कोणती कागदपत्रे द्यायची, संस्था काय आकारू शकते आणि व्यवस्थापन समितीला निर्णयासाठी किती मुदत आहे.

माहिती २०१४ च्या आदर्श उपविधींवर आधारित आहे आणि सहकारी संस्था अधिनियम व २०२६ च्या नियमांसोबत वाचायची आहे. आपल्या संस्थेच्या नोंदणीकृत उपविधींत काही तपशील वेगळे असू शकतात.

सदनिका विकण्यासाठी सोसायटीचे ना-हरकत प्रमाणपत्र लागते का?

नाही. भाग व हितसंबंधांच्या हस्तांतरणासाठी संस्थेच्या ना-हरकत प्रमाणपत्राची आवश्यकता नाही, असे उपविधी ३७(d) स्पष्ट सांगतो. बँक किंवा खरेदीदाराने ते मागितलेच, तर संस्थेकडे अर्ज करा. समितीने तो अर्ज गुणवत्तेवर एका महिन्याच्या आत विचारात घ्यायचा आहे.

विक्रेत्याने मात्र खरेदीदाराच्या संमतीसह विहित नमुन्यात सचिवांना १५ दिवसांची पूर्वसूचना द्यायची आहे (उपविधी ३७(a)).

ना-हरकत प्रमाणपत्राच्या नावाखाली कायद्याने परवानगी नसलेली रक्कम संस्था वसूल करू शकत नाही. मात्र सदनिकेवरील संस्थेची थकबाकी आधी भरली जावी, असा आग्रह ती धरू शकते. कलम १५४ब-७ चा अर्थ लावताना उच्च न्यायालयाने म्हटले आहे की संस्थेची मान्य थकबाकी भरेपर्यंत हस्तांतरण प्रभावी होत नाही (Tanvis Diamoda CHS, २०२५).

सदनिका हस्तांतरणासाठी लागणारी कागदपत्रे

उपविधी ३७(e) नुसार विक्रेता व खरेदीदाराने पुढील कागदपत्रे द्यायची:

1. विहित नमुन्यातील विक्रेत्याचा हस्तांतरण अर्ज आणि मूळ भाग दाखला.
2. खरेदीदाराचा विहित नमुन्यातील सभासदत्वाचा अर्ज.
3. विक्रेत्याचा विहित नमुन्यातील राजीनामा.
4. मुद्रांक शुल्क भरलेला नोंदणीकृत करारनामा.
5. हस्तांतरणाची कारणे.
6. संस्थेप्रति सर्व देणी फेडण्याचे विक्रेत्याचे हमीपत्र.
7. ₹५०० हस्तांतरण शुल्क.
8. खरेदीदाराचे प्रवेश शुल्क. नियम १०६क-४(a) नुसार २२ जून २०२६ पासून ते ₹५०० आहे; २०१४ च्या उपविधीत ₹१०० होते.
9. सर्वसाधारण सभेने ठरवले असल्यास अधिमूल्य (पुढे पाहा).
10. एखाद्या कायद्याने किंवा प्राधिकरणाने आवश्यक केलेले ना-हरकत प्रमाणपत्र, उदाहरणार्थ जमीन देणाऱ्या प्राधिकरणाचे किंवा कर्ज देणाऱ्या बँकेचे.
11. उपविधींत विहित केलेली घोषणापत्रे व हमीपत्रे.

संस्था किती हस्तांतरण अधिमूल्य आकारू शकते?

अधिमूल्याचा दर सर्वसाधारण सभा ठरवते. मात्र तो कलम ७९अ खाली शासनाने ठरवलेल्या मर्यादेतच असायला हवा. ९ ऑगस्ट २००१ च्या निर्देशानुसार महानगरपालिका क्षेत्रात ही मर्यादा ₹२५,००० आहे. इतर क्षेत्रांत मर्यादा कमी आहे. आपल्या क्षेत्रातील आकडा उपनिबंधक कार्यालयाकडून निश्चित करून घ्या.

New India CHS विरुद्ध महाराष्ट्र राज्य (२०१३) प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने ठरवले की हा निर्देश प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेला बंधनकारक आहे. संस्थेचे उपविधी किंवा ठराव त्यावर मात करू शकत नाहीत.

आणखी दोन नियम लक्षात ठेवा:

• हस्तांतरणावेळी यापलीकडे काहीही घेता येत नाही. “देणगी”, “विकास निधी” किंवा “इतर कोणत्याही सबबीखाली” वर्गणी घेण्यास उपविधी ३७(e)(ix) मनाई करतो.
• काही हस्तांतरणांवर अधिमूल्य नाही. कुटुंबातील सदस्याला हस्तांतरण, सभासदाच्या मृत्यूनंतर नामनिर्देशित व्यक्ती किंवा वारसाला हस्तांतरण, आणि सभासदांमधील सदनिकांची अदलाबदल यांवर अधिमूल्य लागत नाही (उपविधी ३७(e) खालील टीप).

समितीची मुदत: १५ दिवस आणि ३ महिने

प्रत्येक अर्जासाठीची कालमर्यादा उपविधी ६२ मध्ये आहे आणि उपविधी ३८(a) ती हस्तांतरणाला लागू करतो:

• अर्ज मिळाल्यावर सचिवांनी त्याची पोच द्यायची (उपविधी ६२(a)).
• अर्ज मिळाल्यापासून १५ दिवसांत त्रुटी कळवायच्या (उपविधी ६२(b)).
• अर्ज पूर्ण असो वा अपूर्ण, तो समितीच्या पुढील सभेपुढे ठेवायचा (उपविधी ६२(c)).
• अर्ज मिळाल्यापासून ३ महिन्यांत निकाली काढायचा (उपविधी ६२(e)).
• अर्ज नाकारल्यास त्याची कारणे इतिवृत्तात नोंदवायची. निर्णय १५ दिवसांत अर्जदाराला कळवायचा (उपविधी ६२(f)–(g)).

समिती अर्ज फक्त अधिनियम, नियम, उपविधी किंवा शासन आदेशाचे पालन न झाल्याच्या कारणावरून नाकारू शकते (उपविधी ३८(b)). उदाहरणे: अपूर्ण कागदपत्रे, सदनिकेवरील थकबाकी, किंवा जमीन वाटपाची अट. समितीने स्वतः बनवलेला नियम हे वैध कारण नाही.

२०२६ च्या प्रारूप उपविधींत याहून कमी मुदती प्रस्तावित आहेत: ३ दिवसांत पोच, ७ दिवसांत छाननी, आणि पूर्ण अर्ज मिळाल्यापासून ६० दिवसांत निर्णय (उपविधी ६०). या तरतुदी अजून लागू नाहीत.

कलम २२(२) खालील मानीव सभासदत्व म्हणजे काय?

अर्ज मिळाल्यापासून तीन महिन्यांत संस्थेने निर्णय कळवला नाही, तर खरेदीदाराला सभासद म्हणून दाखल करून घेतले असे मानले जाते (अधिनियमाचे कलम २२(२); उपविधी ३८(c), ६२(g)). संस्थेला हे मान्य नसेल, तर दोन्ही बाजू ऐकून निबंधक निर्णय घेतात.

Dadar Avanti CHS (२००४) प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने निबंधकांनी दिलेले मानीव सभासदत्व कायम ठेवले. अशी घोषणा मागण्यासाठी कलम २२(२) मध्ये कोणतीही कालमर्यादा नाही, असेही न्यायालयाने स्पष्ट केले.

खरेदीदार व विक्रेत्यासाठी तपासणी सूची

• विक्रेता: संस्थेकडून थकबाकीचे लेखी विवरण घ्या आणि नोंदणीपूर्वी ती रक्कम भरा.
• विक्रेता: खरेदीदाराच्या संमतीसह १५ दिवसांची सूचना द्या.
• दोघेही: उपविधी ३७(e) मधील सर्व कागदपत्रे एकत्र द्या आणि सचिवांची तारीखवार पोच ठेवा.
• फक्त ₹५०० हस्तांतरण शुल्क, प्रवेश शुल्क आणि मर्यादेतील अधिमूल्य भरा. “देणगी” नाकारा.
• त्रुटींच्या पत्राला लगेच उत्तर द्या.
• तीन महिने होऊनही निर्णय न आल्यास सभासद नोंदवहीत नाव नोंदवण्यासाठी आणि भाग दाखल्यासाठी संस्थेला लेखी पत्र द्या.
• संस्थेने नकार दिल्यास कलम २२(२) खाली उपनिबंधकांकडे अर्ज करा, किंवा नकाराविरुद्ध कलम २३(२) खाली अपील करा.

कायदा काय सांगतो

• उपविधी ३७(a), (d), (e) व टीप (२०१४): सूचना, ना-हरकत प्रमाणपत्राची गरज नाही, कागदपत्रे, शुल्क, अधिमूल्याची मर्यादा, आणि कुटुंब व वारसांना सवलत.
• उपविधी ३८ व ६२: नकार फक्त नियमपालन न झाल्यास, त्रुटी कळवण्यासाठी १५ दिवस, निर्णयासाठी ३ महिने, आणि मानीव प्रवेश.
• अधिनियमाचे कलम २२(२): मानीव सभासदत्व, निबंधक निर्णय घेतात. कलम २३: खुले सभासदत्व व अपील.
• ९ ऑगस्ट २००१ चा कलम ७९अ खालील निर्देश: हस्तांतरण अधिमूल्याची मर्यादा. New India CHS (२०१३) मध्ये तो कायम ठेवला.
• नियम १०६क-४ (२०२६): ₹५०० प्रवेश शुल्क, आणि सभासदत्वासाठी नोंदणीकृत दस्तऐवज.
• प्रारूप २०२६ उपविधी ६०: कमी मुदती. या तरतुदी केवळ प्रारूपात आहेत.

सदनिका खरेदी-विक्रीबाबत अधिक माहिती: सदनिका व भाग हस्तांतरण प्रश्नोत्तरे.

संदर्भ

• सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे आदर्श उपविधी (सदनिका मालक प्रकार), २०१४ — सहकार आयुक्त
• महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम, १९६० — सहकार आयुक्त
• महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम २०२६ — महाराष्ट्र शासन राजपत्र असाधारण भाग चार-ब क्र. ३६६, २२ जून २०२६
• New India Co-operative Housing Society Ltd v State of Maharashtra, मुंबई उच्च न्यायालय, १ फेब्रुवारी २०१३
• Dadar Avanti Co-operative Housing Society Ltd v State of Maharashtra, मुंबई उच्च न्यायालय, २ डिसेंबर २००४
• Tanvis Diamoda Co-op Housing Society Ltd v State of Maharashtra, मुंबई उच्च न्यायालय, २० नोव्हेंबर २०२५

ही माहिती सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी वेगळे असू शकतात; वाद किंवा महत्त्वाच्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.