ही माहिती कायदा व आदर्श उपविधींबाबत सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे; ती कायदेशीर किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी व सर्वसाधारण सभेचे ठराव वेगळे असू शकतात आणि कायदा बदलतो. वाद किंवा कायदेशीर/आर्थिक परिणाम असलेल्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.
मी माझी सदनिका नातेवाईक नसलेल्या जवळच्या मित्राला बक्षीस देत आहे. हस्तांतरण अधिमूल्य भरावे लागेल का, आणि कागदपत्रे विक्रीपेक्षा वेगळी असतात का?
होय, अधिमूल्य देय आहे. अधिमूल्याची सूट फक्त सभासदाच्या कुटुंबातील व्यक्तीला हस्तांतरण, मृत्यूनंतर नामनिर्देशित व्यक्ती किंवा वारसाला हस्तांतरण आणि सभासदांमधील अदलाबदल यांनाच आहे. मित्राला दिलेले बक्षीस हे सामान्य हयातीतील हस्तांतरण आहे. त्यासाठी मुद्रांकित व नोंदणीकृत बक्षीसपत्र आणि नेहमीची हस्तांतरण कागदपत्रे लागतात.
BL 37(e) (2014) ची टीप अधिमूल्याची सूट फक्त हस्तांतरकाच्या कुटुंबातील सदस्याला हस्तांतरण, मृत्यूनंतर नामनिर्देशित व्यक्ती किंवा वारसाला हस्तांतरण आणि सदनिकांची परस्पर अदलाबदल यांनाच देते. "कुटुंब" म्हणजे BL 3(xxv) मधील यादी; मित्र त्यात येत नाही. त्यामुळे सर्वसाधारण सभेने शासनाच्या कमाल मर्यादेत ठरवलेले अधिमूल्य (transfer-002 पहा) आणि ₹500 हस्तांतरण शुल्क आकारता येते. कागदपत्रे कोणत्याही ऐच्छिक हस्तांतरणासारखीच: भागप्रमाणपत्रासह हस्तांतरकाचा अर्ज, बक्षीस घेणाऱ्याचा सभासदत्व अर्ज, देणाऱ्याचा राजीनामा, हमीपत्रे आणि नोंदणीकृत दस्तऐवज. नियम 106C-4(b) (2026) व dBL 26(a)(ii) नोंदणीकृत बक्षीसपत्राला प्रवेशाचा वैध आधार मानतात, त्यामुळे संस्था विक्री कराराचाच आग्रह धरू शकत नाही. BL 37(e)(v) मधील "हस्तांतरणाची वैध कारणे" हे बक्षीस असल्याचे नमूद केल्याने पूर्ण होते. नातेवाईक नसलेल्या व्यक्तीला बक्षीस दिल्यास महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियमानुसार पूर्ण हस्तांतरण दराने मुद्रांक शुल्क लागते; हा विषय पक्षकार व त्यांच्या वकिलांचा आहे.
कायदेशीर आधार: BL 3(xxv); BL 37(e)(v), (vii), (ix) and note; Rule 106C-4(b); dBL 26(a)(ii), 27(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माझी व माझ्या भावाची सदनिका संयुक्त नावावर आहे. तो आपला हिस्सा माझ्या नावे सोडू इच्छितो. भागप्रमाणपत्रावरून त्याचे नाव कसे काढायचे?
तो आपल्या हिश्श्याचे नोंदणीकृत हक्कसोडपत्र किंवा बक्षीसपत्र आपल्या नावे करून देतो. त्यानंतर आपण ते दस्तऐवज व संयुक्त सभासद म्हणून त्याचा राजीनामा यांसह संस्थेकडे अर्ज करता. समिती बदलाची नोंद घेऊन भागप्रमाणपत्रावर पृष्ठांकन करते किंवा आपल्या एकट्याच्या नावे नवीन प्रमाणपत्र देते. भाऊ कुटुंबात येत असल्याने अधिमूल्य देय नाही.
संयुक्त धारकाचा हितसंबंध ही मालमत्ता आहे; ती संस्थेला पत्र देऊन नव्हे तर नोंदणीकृत दस्तऐवजानेच हस्तांतरित होते. 2026 चे प्रारूप उपविधी सभासदत्वाचा आधार असलेल्या कागदपत्रांत "हक्कसोडपत्र" नमूद करतात (dBL 23(c)), आणि नियम 106C-4(b) तत्सम कोणताही नोंदणीकृत कायदेशीर दस्तऐवज मान्य करतो. पायऱ्या: (1) हक्कसोडपत्र नोंदवा; (2) त्याची प्रमाणित प्रत, मूळ भागप्रमाणपत्र आणि बाहेर पडणाऱ्या धारकाचा राजीनामा यांसह अर्ज करा — संयुक्त सभासद ज्या सभासदासोबत भाग धारण करतो त्याच्यामार्फत सूचना देऊन राजीनामा देऊ शकतो (dBL 42(b); 2014 मधील "सहयोगी" म्हणजे आजचा संयुक्त सभासद, त्यासाठी BL 28); (3) समिती त्याची नोंद घेते, सभासद नोंदवही व भाग नोंदवही अद्ययावत करते आणि प्रमाणपत्रावर पृष्ठांकन करते (dBL 33(g)). ₹500 हस्तांतरण शुल्क लागू शकते; अधिमूल्य नाही, कारण BL 3(xxv) मधील "कुटुंब" मध्ये भाऊ येतो. हे हयातीतील हस्तांतरण असल्याने सदनिकेची थकबाकी भरलेली असावी असा आग्रह संस्था धरू शकते (dBL 33(c)(v)).
कायदेशीर आधार: BL 3(xxv), 28, 37(e) note; Rule 106C-4(b); dBL 23(c), 24, 33(c)(v), 33(g), 42(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
मी परदेशात राहतो. भारतातील माझा मुखत्यारपत्रधारक माझी सदनिका विकून माझ्या वतीने संस्थेच्या हस्तांतरण कागदपत्रांवर सही करू शकतो का?
होय, मुखत्यारपत्रात विक्रीचा स्पष्ट अधिकार असेल आणि ते योग्य रीतीने करून नोंदवलेले असेल तर. मुखत्यार आपल्या नावे नोंदणीकृत विक्रीखत व संस्थेचे अर्ज यांवर सही करतो. संस्थेने पाहायचे ते खरेदीदाराच्या नावे नोंदणीकृत हस्तांतरणपत्र; केवळ मुखत्यारपत्र पुरेसे नाही.
मुखत्यारपत्र हा कृती करण्याचा अधिकार आहे, हस्तांतरण नव्हे. Suraj Lamp (2011) मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने स्थावर मालमत्ता फक्त नोंदणीकृत हस्तांतरणपत्रानेच हस्तांतरित होते असे ठरवले (परिच्छेद 16), आणि कामकाज पाहण्यासाठी किंवा हस्तांतरणपत्र करून देण्यासाठी नातेवाईक किंवा प्रतिनिधीला दिलेले खरे मुखत्यारपत्र वैध राहते असेही स्पष्ट केले (परिच्छेद 19). म्हणून आपला मुखत्यार आपल्या वतीने नोंदणीकृत विक्रीखत करून देऊ शकतो. संस्थेसाठी मुखत्यार हस्तांतरण अर्ज, आपला राजीनामा व थकबाकी भरण्याचे हमीपत्र यांवर सही करतो (BL 37(e); dBL 27(b)) आणि मुखत्यारपत्राची प्रमाणित प्रत जोडतो. मुखत्यारपत्रात विक्री व संस्थेशी व्यवहार यांचा अधिकार आहे का, ते अजून अंमलात आहे का आणि विक्रीखत नोंदणीकृत आहे का, हे समितीने तपासावे. परदेशात केलेले मुखत्यारपत्र सहसा भारतीय दूतावासात प्रमाणित किंवा ॲपोस्टिल करून नंतर महाराष्ट्रात मुद्रांक शुल्कासाठी अभिनिर्णित करावे लागते; याबाबत वकील सल्ला देतील. मुखत्यार आपल्या जागी सर्वसाधारण सभेला उपस्थित राहू शकत नाही (BL 103; dBL 99(b)).
कायदेशीर आधार: BL 37(e), 103; dBL 27(b), 99(b); Registration Act 1908; Maharashtra Stamp Act
न्यायालयीन निर्णय: Suraj Lamp & Industries Pvt Ltd v State of Haryana (Supreme Court (R.V. Raveendran, A.K. Patnaik, H.L. Gokhale JJ), 2011-10-11)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
मी अनेक वर्षांपूर्वी विक्रेत्याकडून करारनामा, सर्वसाधारण मुखत्यारपत्र व मृत्युपत्र यांवर सदनिका घेतली, पण नोंदणीकृत विक्रीखत नाही. संस्था मला सभासद करून घेऊ शकते का?
केवळ त्या कागदपत्रांवर नाही. असे "मुखत्यारपत्र व्यवहार" मालकी हस्तांतरित करत नाहीत, आणि सभासदत्वासाठी नियम मुद्रांकित व नोंदणीकृत दस्तऐवजाची प्रमाणित प्रत मागतात. विक्रेत्याकडून (किंवा त्याच्या वारसांकडून) नोंदणीकृत हस्तांतरणपत्र किंवा न्यायालयाचा हुकूमनामा मिळवा आणि मग अर्ज करा.
नियम 106C-4(b) (22 जून 2026 पासून बंधनकारक) प्रवर्तक किंवा हस्तांतरकाबरोबरच्या मुद्रांकित व नोंदणीकृत कराराची, किंवा नोंदणीकृत बक्षीसपत्र वा तत्सम कायदेशीर दस्तऐवजाची प्रमाणित प्रत असल्यासच प्रवेश देतो; 2014 चे उपविधी नोंदणीकृत व मुद्रांक शुल्क भरलेला करार मागतात (BL 19(a)(vi), 37(e)(iv)). Suraj Lamp (2011) मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने ठरवले की विक्री करार, सर्वसाधारण मुखत्यारपत्र व मृत्युपत्र यांचे व्यवहार स्थावर मालमत्तेची मालकी हस्तांतरित करत नाहीत किंवा हितसंबंध निर्माण करत नाहीत; मृत्युपत्र मृत्यूनंतरच अंमलात येते आणि अनोंदणीकृत करार म्हणजे हस्तांतरण नव्हे (परिच्छेद 16-18). म्हणून अशा कागदपत्रांवर प्रवेश नाकारणारी समिती वैध कारणावर कृती करते (BL 38(b); dBL 33(e)). मार्ग: मूळ मालकाला आपल्या नावे नोंदणीकृत विक्रीखत करून देण्यास सांगा; त्याचा मृत्यू झाला असल्यास त्याच्या वारसांशी संपर्क साधा; नकार दिल्यास दिवाणी न्यायालयात विनिर्दिष्ट पालनाचा किंवा घोषणेचा दावा. दरम्यान आपण सदनिकेचे शुल्क भरू शकता, पण नोंदीतील सभासदामार्फत भोगवटादार म्हणून, सभासद म्हणून नव्हे.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-4(b); BL 19(a)(vi), 37(e)(iv), 38(b); dBL 23(c), 33(e)
न्यायालयीन निर्णय: Suraj Lamp & Industries Pvt Ltd v State of Haryana (Supreme Court, 2011-10-11)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
खरेदीदार अनिवासी भारतीय (NRI) किंवा भारताचा परदेशस्थ नागरिक (OCI) आहे म्हणून गृहनिर्माण संस्था त्याला प्रवेश नाकारू शकते का?
नाही. परदेशात राहणे हे अधिनियम, नियम किंवा आदर्श उपविधींमध्ये नकाराचे कारण नाही. परकीय चलन कायदा NRI व OCI यांना भारतात निवासी सदनिका खरेदी करण्यास परवानगी देतो. समिती फक्त नेहमीची कागदपत्रे, सूचनांसाठी भारतातील पत्ता आणि आवश्यक असल्यास स्थानिक मुखत्याराचा तपशील मागू शकते.
अधिनियम, नियम, उपविधी किंवा वैधानिक आदेश यांचे पालन न झाल्यासच नकार वैध ठरतो (BL 38(b); dBL 33(e)); कलम 23(1) पात्र व्यक्तीला "पुरेशा कारणाशिवाय" नकार देण्यास मनाई करते. पात्रतेच्या कसोट्या म्हणजे करार करण्याची क्षमता, नोंदणीकृत मालकी दस्तऐवज आणि जमीन-वाटपाच्या अटी (BL 17; नियम 106C-4; dBL 22-23) — राष्ट्रीयत्व किंवा निवास त्यात नाही. FEMA (Non-debt Instruments) Rules 2019 नुसार NRI किंवा OCI शेतजमीन, फार्म हाऊस किंवा मळा मालमत्ता वगळता भारतातील निवासी स्थावर मालमत्ता घेऊ शकतात; OCI नसलेला अनिवासी परदेशी नागरिक वेगळ्या स्थितीत आहे, आणि तो प्रश्न खरेदीदाराच्या वकिलाचा आहे, समितीचा नव्हे. संस्थेसाठी व्यावहारिक मुद्दे: सूचनांसाठी पत्रव्यवहाराचा पत्ता व ई-मेल नोंदवा; संस्थेशी व्यवहारासाठी मुखत्यारपत्र असल्यास त्याची नोंद ठेवा; सभांना सभासदाने (मुखत्याराने नव्हे) स्वतः उपस्थित राहावे लागते हे लक्षात ठेवा. NRI विक्रेत्याला पैसे देताना उद्गम कर कपात ही आयकर कायद्याखालील खरेदीदाराची जबाबदारी आहे; ती सभासदत्वाची अट नाही.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.22(1), 23(1); BL 17, 38(b), 103; Rule 106C-4; dBL 22-23, 33(e); FEMA (Non-debt Instruments) Rules 2019
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माझी सदनिका बँकेकडे गहाण आहे आणि मूळ भागप्रमाणपत्र बँकेकडे आहे. मी ती कशी विकून हस्तांतरित करू?
सहसा विक्रीच्या रकमेतून कर्ज बंद केले जाते आणि मग बँक भागप्रमाणपत्र व मालकीची कागदपत्रे परत देते. इतर कागदपत्रांसह प्रमाणपत्र (किंवा बँकेचे पत्र) मिळाल्यावर संस्था हस्तांतरणाची नोंद घेते. 2026 चे प्रारूप उपविधी मूळ प्रमाणपत्र फक्त "उपलब्ध असेल तेथे" मागतात.
बँकेकडून घेतलेले गृहकर्ज हा असा बोजा आहे जो सभासद संस्थेच्या पूर्वपरवानगीशिवाय निर्माण करू शकतो; संस्था त्याची गहाण नोंदीत नोंद घेते (BL 43 परंतुक; dBL 41). सदनिका विकताना नेहमीचा क्रम: खरेदीदाराची बँक किंवा खरेदीदार विक्रेत्याच्या कर्जदात्याला थेट रक्कम देतो; कर्जदाता कर्ज बंद झाल्याचे पत्र देऊन भागप्रमाणपत्र व करारनामे परत करतो; मग विक्रेता प्रमाणपत्रासह हस्तांतरण अर्ज सादर करतो (BL 37(e)(i)). अर्जाच्या वेळी प्रमाणपत्र अजून कर्जदात्याकडे असल्यास, 2026 चे प्रारूप उपविधी ते फक्त "उपलब्ध असेल तेथे" मागतात (dBL 27(b)(iv)); त्यामुळे प्रमाणपत्र आपल्याकडे असून कर्ज बंद होताच ते परत करू असे कर्जदात्याचे पत्र समितीला पुढे जाण्यास मदत करते; प्रमाणपत्र आल्यावर समिती नवीन नावाचे पृष्ठांकन करू शकते. कर्ज बंद झाल्याने संस्थेची स्वतःची थकबाकी मिटत नाही — हयातीतील हस्तांतरण प्रभावी होण्यापूर्वी ती भरावीच लागते (कलम 154B-7; dBL 33(c)(v)). खरेदीदाराने नवे कर्ज घेतल्यास नव्या कर्जदात्याच्या बोजाची संस्थेच्या नोंदीत नोंद होते.
कायदेशीर आधार: BL 37(e)(i), 43 proviso; dBL 27(b)(iv), 33(c)(v), 41; MCS Act s.154B-7
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विक्री करण्यापूर्वी मला संस्थेकडून थकबाकीचे विवरण मिळू शकते का, आणि नंतर संस्था माझ्या खरेदीदाराकडून आणखी रक्कम मागू शकते का?
होय, एका विशिष्ट तारखेपर्यंतच्या थकबाकीचे लेखी, बाबनिहाय विवरण सचिवांकडे मागा. ते वैधानिक प्रमाणपत्र नसले तरी संस्थेने काय मागणी केली याचा तो भक्कम पुरावा आहे. संस्थेला माहीत असणे शक्य नव्हते अशा रकमा ती नंतरही वसूल करू शकते, पण विवरणावर विसंबलेल्या खरेदीदाराला नंतरच्या अनपेक्षित मागण्यांविरुद्ध चांगला बचाव मिळतो.
संस्थेची थकबाकी भरल्याशिवाय हयातीतील हस्तांतरण प्रभावी होत नाही (कलम 154B-7; dBL 33(c)(v); नियम 24(1)(c)), आणि विक्रेता सर्व देणी भरण्याचे हमीपत्र देतो (BL 37(e)(vi)). 2014 किंवा 2026 च्या प्रारूप उपविधींमध्ये "थकबाकी प्रमाणपत्र" विहित नाही, पण प्रत्येक सभासद संस्थेशी झालेल्या स्वतःच्या व्यवहारांची नोंद असलेला पुस्तकांचा भाग मागू शकतो (कलम 154B-8, पूर्वी कलम 32; dBL 37(a)(viii)), आणि Banganga Anurag CHS (2025) प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने खरेदीदाराने कधीही आव्हान न दिलेल्या संस्थेच्या थकबाकीच्या तपशीलवार विवरणाला महत्त्व दिले. सचिवांसाठी: विवरण बाबनिहाय व कालावधीनिहाय द्या (सेवा शुल्क, कर्जनिवारण व दुरुस्ती निधी, पाणी, वाहनतळ, व्याज), ते कोणत्या तारखेपर्यंतचे आहे ते नमूद करा, आणि कायदेशीर शुल्क नसलेली कोणतीही रक्कम वगळा. खरेदीदारासाठी: ते विक्रीखताला जोडा, काही रक्कम राखून ठेवा आणि नोंदणीच्या वेळी संस्थेला थेट रक्कम द्या. रकमेबाबत नंतरचे वाद उपनिबंधक किंवा सहकार न्यायालयाकडे (कलम 91) जातात.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.154B-7, 154B-8, 91; Rule 24(1)(c); BL 37(e)(vi); dBL 33(c)(v), 37(a)(viii)
न्यायालयीन निर्णय: Banganga Anurag Co-op Housing Society Ltd v Divisional Joint Registrar (Bombay High Court (Amit Borkar J), 2025-12-16)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माझ्या सदनिकेवरील थकबाकीचा संस्थेचा आकडा चुकीचा आहे, आणि तो भरल्याशिवाय विक्रीची नोंद करणार नाही असे संस्था म्हणते. मी काय करू?
निर्विवाद भाग भरा, तपशीलवार हिशोब लेखी मागा, आणि उरलेल्या रकमेला उपनिबंधक किंवा सहकार न्यायालयासमोर आव्हान द्या. थकबाकी मान्य किंवा बिनविरोध असेल तेथे न्यायालये ही अट काटेकोरपणे लागू करतात, पण खरोखर वादग्रस्त आकड्याला वेगळे वागवतात. विक्री अडू नये म्हणून लेखी निषेध नोंदवून रक्कम भरणे हा नेहमीचा मार्ग आहे.
कलम 154B-7 संस्थेची थकबाकी भरणे ही प्रभावी हस्तांतरणाची अट बनवते, आणि थकबाकी मान्य असताना (Tanvis Diamoda CHS, 2025, परिच्छेद 12) किंवा तपशीलवार विवरणाला आव्हान दिलेले नसताना (Banganga Anurag CHS, 2025, परिच्छेद 37) मुंबई उच्च न्यायालयाने ती काटेकोरपणे लागू केली आहे. हेच निकाल थकबाकीच गंभीरपणे वादग्रस्त असलेल्या प्रकरणांना वेगळे ठरवतात. "थकबाकी" म्हणजे संस्था कायदेशीररीत्या आकारू शकते त्या बाबी (नियम 106C-12; BL 64-66; dBL 61) आणि कमाल मर्यादेतील व्याज — कलम 79A मर्यादेपेक्षा जास्त अधिमूल्य, "देणग्या" किंवा उपविधींची कार्यपद्धती न पाळता लावलेला दंड नव्हे. पायऱ्या: (1) बाबनिहाय, कालावधीनिहाय हिशोब लेखी मागा; (2) मान्य रक्कम भरा; (3) विक्री थांबवता येत नसेल तर उरलेली रक्कम पत्रासह "निषेधपूर्वक" भरा; (4) परतावा किंवा दुरुस्तीसाठी कलम 91 खाली वाद दाखल करा किंवा उपनिबंधकांकडे तक्रार करा. हस्तांतरणाच्या वेळी बेकायदेशीर रकमा आकारणाऱ्या समितीवर कलम 79A(3) खाली कारवाईही होऊ शकते.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.154B-7, 79A, 91; Rule 106C-12; BL 64-66; dBL 61
न्यायालयीन निर्णय: Tanvis Diamoda Co-op Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court (Amit Borkar J), 2025-11-20); Banganga Anurag Co-op Housing Society Ltd v Divisional Joint Registrar (Bombay High Court (Amit Borkar J), 2025-12-16)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या संस्थेतील दोन सभासदांना सदनिकांची अदलाबदल करायची आहे. कार्यपद्धती काय आहे, आणि अधिमूल्य देय आहे का?
दोन्ही सभासद सदनिका क्रमांक, क्षेत्रफळ, इमारत व कारणे नमूद करून सचिवांकडे संयुक्त अर्ज करतात आणि नोंदणीकृत अदलाबदल दस्तऐवज करतात. सभासदांमधील परस्पर अदलाबदलीवर अधिमूल्य देय नाही. समिती नेहमीच्या अर्ज कार्यपद्धतीनुसार निर्णय घेऊन दोन्ही भागप्रमाणपत्रे अद्ययावत करते.
BL 40 (2014) सभासदांची नावे, सदनिका क्रमांक, चौरस मीटरमधील चटई क्षेत्र, इमारत क्रमांक किंवा नावे आणि अदलाबदलीची कारणे नमूद करणारा संयुक्त अर्ज विहित करतो; BL 41 नेहमीची BL 62 कार्यपद्धती लागू करतो (पोच, 15 दिवसांत त्रुटी, तीन महिन्यांत निर्णय). BL 37(e) ची टीप सभासदांमधील परस्पर अदलाबदलीला हस्तांतरण अधिमूल्यातून सूट देते. प्रत्येक सदनिका नव्या मालकाकडे जात असल्याने मुद्रांकित व नोंदणीकृत अदलाबदल दस्तऐवज आवश्यक आहे; 2026 चे प्रारूप उपविधी त्याचा हस्तांतरणाचा मार्ग म्हणून स्पष्ट उल्लेख करतात (dBL 26(a)(iii)) आणि मालकी दस्तऐवजांत त्याचा समावेश करतात (dBL 23(c)). मग समिती दोन्ही बदलांची सभासद नोंदवही व भाग नोंदवहीत नोंद करून प्रमाणपत्रांवर पृष्ठांकन करते किंवा नवी देते. तपासायचे मुद्दे: प्रत्येक सदनिकेची थकबाकी (हयातीतील हस्तांतरणासाठी ती भरलेली हवी); जमीन-वाटपाची कोणतीही अट (BL 17(c)); वाहनतळ, जे सभासदाला वाटप होते आणि सदनिकेसोबत आपोआप जात नाही.
कायदेशीर आधार: BL 17(c), 37(e) note, 40-41, 62; dBL 23(c), 26(a)(iii)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
घटस्फोटानंतर कुटुंब न्यायालयाच्या हुकूमनाम्याने सदनिका माझ्या पूर्वीच्या जोडीदाराला मिळाली आहे. संस्था सदनिका तिच्या नावे कशी करेल?
पूर्वीचा जोडीदार हुकूमनाम्याची प्रमाणित प्रत व भागप्रमाणपत्र यांसह सभासदत्वासाठी अर्ज करतो. न्यायालयाचा हुकूमनामा हा मान्य मालकी दस्तऐवज आहे, त्यामुळे दुसऱ्या पक्षाच्या सहीशिवाय संस्था त्यावर कृती करते. हुकूमनामा स्वतः नोंदवावा किंवा मुद्रांकित करावा लागेल का हा प्रश्न वकिलांचा आहे.
2026 चे प्रारूप उपविधी प्रवेशाचा आधार ठरू शकणाऱ्या मालकी दस्तऐवजांत "न्यायालयाचा हुकूमनामा" नमूद करतात (dBL 23(c)) आणि न्यायालयाच्या आदेशाने झालेले हस्तांतरण "कायद्याच्या प्रभावाने" झालेले मानतात, जे बाहेर पडणाऱ्या सभासदाने नेहमीच्या अर्जांवर सही केली नाही एवढ्याने अपयशी ठरत नाही (dBL 26(a)(v), 26(d), 27(c)). 2014 च्या उपविधींनुसार समिती फक्त पालन न झाल्यास नकार देऊ शकते (BL 38(b)); दोन्ही जोडीदारांवर बंधनकारक हुकूमनामा हा बदलाचा वैध आधार आहे. संस्थेने काय करावे: हुकूमनाम्याची प्रमाणित प्रत, भागप्रमाणपत्र (किंवा ते नसल्याची नोंद), अर्जदाराचा सभासदत्व अर्ज व शुल्क घ्यावे; नोंदवह्यांत बदल करावा; आणि हुकूमनाम्याच्या आदेशात्मक भागावरच कृती करावी, दाव्यातील कथनांवर नव्हे. हुकूमनामा केवळ हक्क घोषित करून हस्तांतरणपत्र करून देण्याचा आदेश देत असेल, तर संस्थेने त्या नोंदणीकृत हस्तांतरणपत्राची वाट पाहावी. अधिमूल्य लागू होते का हे अस्पष्ट आहे: पूर्वीचा जोडीदार BL 3(xxv) मधील "कुटुंब" मध्ये येत नाही, पण हे हस्तांतरण विक्रीही नाही.
कायदेशीर आधार: BL 3(xxv), 38(b); dBL 23(c), 26(a)(v), 26(d), 27(c); Rule 106C-4(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
2014 चे उपविधी, 2026 चे नियम आणि 2026 चे प्रारूप उपविधी यांमध्ये हस्तांतरणाच्या पायऱ्या व मुदती कशा वेगळ्या आहेत?
2014 चे उपविधी: 15 दिवसांची सूचना, कागदपत्रांची यादी, 15 दिवसांत त्रुटी आणि तीन महिन्यांत निर्णय. 2026 चे नियम: फक्त प्रवेशाच्या किमान अटी (पाच भाग, ₹500 प्रवेश शुल्क, नोंदणीकृत दस्तऐवज, समितीची मान्यता). 2026 चे प्रारूप उपविधी: 15 दिवसांत छाननी, परिपूर्ण अर्जापासून 30 दिवसांत निर्णय, 7 दिवसांत कळवणे, आणि न्यायालयीन व लिलाव विक्रीसाठी स्वतंत्र मार्ग.
2014 (BL 37-39, 62): विक्रेता खरेदीदाराच्या संमतीसह 15 दिवसांची सूचना देतो; कागदपत्रांत भागप्रमाणपत्रासह अर्ज, खरेदीदाराचा सभासदत्व अर्ज, विक्रेत्याचा राजीनामा, नोंदणीकृत मुद्रांकित करार, "वैध कारणे", देणी भरण्याचे हमीपत्र, ₹500 हस्तांतरण शुल्क, प्रवेश शुल्क (मजकुरात ₹100) आणि कमाल मर्यादेतील अधिमूल्य; 15 दिवसांत त्रुटी कळवल्या जातात आणि तीन महिन्यांत निर्णय येतो, अन्यथा खरेदीदार मानीव सभासद ठरतो. नियम 24(1) (गृहनिर्माण संस्थांना वगळलेला नाही) देखील 15 पूर्ण दिवसांची सूचना आणि विक्रेत्याची देणी भरलेली असणे मागतो. 2026 चे नियम (नियम 106C-4, 22 जून 2026 पासून): पाच भाग व ₹500 प्रवेश शुल्क; बक्षीसपत्रासह कोणताही नोंदणीकृत दस्तऐवज; समितीची मान्यता. 2026 चे प्रारूप उपविधी (dBL 26-27, 33, 60): दस्तऐवजांची विस्तृत यादी; विक्री प्रमाणपत्राने झालेले हस्तांतरण कायद्याच्या प्रभावाने झालेले मानले जाते; सचिवांची छाननी 15 दिवसांत; परिपूर्ण अर्जापासून 30 दिवसांत निर्णय; 7 दिवसांत कळवणे; तीन महिन्यांनंतरचे मानीव सभासदत्व कायम. अंतिम 2026 उपविधी स्वीकारले जाईपर्यंत संस्था आपले नोंदणीकृत उपविधी पाळते, आणि विसंगती असेल तेथे नियम लागू होतात.
कायदेशीर आधार: BL 37-39, 62; Rule 24(1); Rule 106C-4; dBL 26-27, 33, 60; MCS Act s.22(2)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
हस्तांतरण अर्जात विक्रेत्याने 'हस्तांतरणाची वैध कारणे' द्यावीत असे म्हटले आहे. मी का विकत आहे हे मला सांगावे लागेल का, आणि समिती माझ्या कारणांचे मूल्यमापन करू शकते का?
2014 च्या उपविधींनुसार कारण नमूद करावे लागते, पण थोडक्यात प्रामाणिक कारण (विक्री, स्थलांतर, बक्षीस, कौटुंबिक गरज) पुरेसे आहे. कारण पसंत नाही म्हणून समिती हस्तांतरण नाकारू शकत नाही. 2026 चे नियम कारणे मागतच नाहीत.
BL 37(e)(v) (2014) कागदपत्रांत "हस्तांतरणाची वैध कारणे" नमूद करतो, पण BL 38(b) केवळ अधिनियम, नियम, उपविधी किंवा शासन आदेशाचे पालन न झाल्यासच नकाराला परवानगी देतो. त्यामुळे कारण ही माहिती आहे, गुणवत्तेची कसोटी नव्हे: सभासदाची विकण्याची इच्छा पुरेशी चांगली नाही असे संस्था ठरवू शकत नाही. प्रवेशाच्या अटी ठरवणारा नियम 106C-4 (2026) कारणे मागत नाही, आणि 2026 चे प्रारूप उपविधी ही बाब कागदपत्रांच्या यादीतून वगळतात (dBL 27(b)). नोंदणीकृत संस्थेत अजून 2014 ची शब्दरचना असेल तर एक ओळ लिहा (उदा. "मोबदल्यासाठी विक्री", "मुलीला बक्षीस", "स्थलांतर"). कारण अपुरे आहे म्हणून समितीने हस्तांतरण अडवल्यास खरेदीदार कलम 23(2) खाली निबंधकांकडे अपील करू शकतो आणि तीन महिन्यांनंतर कलम 22(2) खालील मानीव सभासदत्वाचा आधार घेऊ शकतो.
कायदेशीर आधार: BL 37(e)(v), 38(b); Rule 106C-4; dBL 27(b); MCS Act ss.22(2), 23(2)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमची संस्था CIDCO (किंवा MHADA, SRA, जिल्हाधिकारी) यांच्या जमिनीवर आहे. सदनिका विकताना आणखी काय लागते?
संस्थेच्या नियमांसोबत जमीन देणाऱ्या प्राधिकरणाच्या अटीही लागू होतात. सहसा हस्तांतरणासाठी प्राधिकरणाची परवानगी किंवा ना-हरकत प्रमाणपत्र आणि त्याचे हस्तांतरण शुल्क भरणे आवश्यक असते. ती परवानगी सादर होईपर्यंत संस्था खरेदीदाराला प्रवेश देण्यास कायदेशीररीत्या नकार देऊ शकते.
संस्थेची जमीन शासन, CIDCO, MHADA, SRA किंवा इतर प्राधिकरणाकडून मिळाली असेल तर BL 17(c) (2014) थेट किंवा हस्तांतरणाने होणारा प्रवेश सक्षम प्राधिकरणाच्या मान्यतेच्या व जमीन-वाटपाच्या अटींच्या अधीन ठेवतो; BL 19(a)(viii) नुसार खरेदीदार त्या प्राधिकरणाच्या नियमांनुसार पात्र असावा; आणि BL 37(e)(x) कायद्याने किंवा आदेशाने आवश्यक कोणतेही ना-हरकत प्रमाणपत्र हस्तांतरण कागदपत्रांत समाविष्ट करतो. 2026 चे प्रारूप उपविधी हेच सांगतात: प्रवेश भाडेपट्टा, अनुदान किंवा वाटपाच्या अटींच्या अधीन (dBL 22(d)), प्रवेशापूर्वी पूर्वपरवानगी घेणे आवश्यक (dBL 23(g)), आणि हस्तांतरण मंजूर करण्यापूर्वी समितीने ती तपासावी (dBL 27(d)(v)). कलम 79A खालील संस्थेची अधिमूल्य मर्यादा प्राधिकरणाच्या शुल्कापासून वेगळी आहे; संस्था स्वतःचे "NOC शुल्क" जोडू शकत नाही. विक्रीवरील बंदी कालावधी व पात्रतेचे नियम योजनेनुसार वेगळे असतात (उदा. SRA व MHADA सोडत) — वाटपपत्र व भाडेपट्टा करार तपासा आणि प्राधिकरणाच्या कार्यालयाचा सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: BL 17(c), 19(a)(viii), 37(e)(x); dBL 22(d), 23(g), 27(d)(v)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
हस्तांतरण शुल्क व अधिमूल्य कोण भरतो — विक्रेता की खरेदीदार — आणि संस्था दोघांकडूनही दोन्ही रकमा घेऊ शकते का?
उपविधी हस्तांतरणाची कागदपत्रे 'हस्तांतरक / हस्तांतरिती' यांच्यावर एकत्रितपणे टाकतात आणि खर्चाची वाटणी करत नाहीत; तो कोणी सोसायचा हा विक्रेता व खरेदीदार यांच्यातील विषय आहे. संस्था ₹500 चे एक हस्तांतरण शुल्क, खरेदीदाराकडून एक प्रवेश शुल्क आणि कमाल मर्यादेतील एक अधिमूल्य घेऊ शकते — प्रत्येक रक्कम दोघांकडून नव्हे.
BL 37(e) (2014) ची सुरुवात "हस्तांतरक / हस्तांतरिती खालील कागदपत्रे सादर करतील व पूर्तता करतील" अशी आहे, मग ₹500 हस्तांतरण शुल्क (vii), "प्रस्तावित हस्तांतरितीने" भरायचे प्रवेश शुल्क (viii) आणि अधिमूल्य (ix) नमूद करून, "हस्तांतरक किंवा हस्तांतरितीकडून" कोणत्याही सबबीखाली आणखी काहीही वसूल करता येणार नाही असे म्हटले आहे. फक्त प्रवेश शुल्क एका विशिष्ट पक्षाशी जोडलेले आहे. अधिमूल्य व शुल्क कोण सोसणार हे सहसा विक्री करारात नमूद असते; संस्थेने कोणाकडूनही रक्कम स्वीकारून प्रत्येक बाबीची एकच पावती द्यावी. अधिमूल्य दोनदा घेणे, किंवा "खरेदीदाराचे अधिमूल्य" व "विक्रेत्याचे अधिमूल्य" आकारणे ही दुसरी आकारणी आहे जिला BL 37(e)(ix) मनाई करतो, आणि 9 ऑगस्ट 2001 च्या कलम 79A निदेशाची मर्यादा संपूर्ण हस्तांतरणाला लागू होते. हस्तांतरण शुल्क व अधिमूल्य राखीव निधीत जमा होतात (BL 12). 22 जून 2026 पासून प्रवेश शुल्क ₹500 आहे (नियम 106C-4(a)).
कायदेशीर आधार: BL 12, 37(e)(vii)-(ix); Rule 106C-4(a); s.79A directive dated 9 Aug 2001
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
संस्थेने माझ्या खरेदीला महिन्यांपूर्वी मान्यता दिली, पण अजून भागप्रमाणपत्रावर माझ्या नावाचे पृष्ठांकन केलेले नाही किंवा नवीन प्रमाणपत्र दिलेले नाही. माझे उपाय काय आहेत?
मान्यतेचा संदर्भ देऊन ठरावीक मुदतीत प्रमाणपत्र द्यावे अशी समितीला लेखी विनंती करा. 2014 चे उपविधी सहा महिन्यांत प्रमाणपत्र अपेक्षित धरतात, आणि भागप्रमाणपत्र न देणे हा निबंधकांकडे जाणारा विषय आहे. मान्यतेचे पत्र जपून ठेवा: त्याच्या आधारे आपण आधीच सभासदाचे हक्क वापरू शकता.
BL 9(a) (2014) व dBL 14(a) नुसार भाग वाटप झाल्यापासून सहा महिन्यांत भागप्रमाणपत्र द्यावे, ज्यावर अध्यक्ष, सचिव व एका प्राधिकृत समिती सदस्याची सही व मुद्रा असते (BL 10). हस्तांतरणात, मान्यता देताना संस्था विद्यमान प्रमाणपत्रावर पृष्ठांकन करते किंवा नवीन देते (dBL 33(g)), आणि सभासद नोंदवही व भाग नोंदवहीत नोंद करते. BL 39 नुसार संस्थेचे पत्र (किंवा कलम 22 वा 23 खालील निबंधकांचा आदेश) मिळाल्यावर हस्तांतरिती सभासदत्वाचे हक्क वापरू शकतो, त्यामुळे विलंबाने आपले हक्क स्थगित होत नाहीत. 2026 चे प्रारूप उपविधी "भागप्रमाणपत्र न देणे" हा निबंधकांचा विषय म्हणून नमूद करतात (dBL 190(A)(ii)). व्यावहारिक पावले: (1) मान्यतेचा संदर्भ व 15 दिवसांची मुदत देऊन लेखी विनंती; (2) प्रतींसह उपनिबंधकांकडे तक्रार; (3) समितीची टाळाटाळ कायम राहिल्यास निबंधक आपल्या सर्वसाधारण अधिकारांखाली (कलम 79 व प्रकरण XIII-B) संस्थेला निदेश देऊ शकतात. बँका व पुढील खरेदीदार प्रमाणपत्र मागतील, म्हणून विषय रेंगाळू देऊ नका.
कायदेशीर आधार: BL 9(a), 10, 39; dBL 14(a), 33(g), 190(A)(ii); MCS Act s.79
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
खरेदीदाराने ताबा घेतला आहे पण संस्थेने त्याला अजून सभासद करून घेतलेले नाही. दरम्यानच्या काळात देखभाल बिले कोण भरणार?
संस्थेच्या दृष्टीने हस्तांतरणाची नोंद होईपर्यंत विक्रेताच सभासद व जबाबदार राहतो; बिले त्याच्याच नावे राहतात. खरेदीदाराने भरावे असे विक्रेता व खरेदीदार आपसात ठरवू शकतात आणि संस्था त्याच्याकडून रक्कम स्वीकारू शकते, पण त्यामुळे खरेदीदार सभासद होत नाही.
आपला संपूर्ण हितसंबंध हस्तांतरित केल्यावरच व्यक्ती सभासद राहत नाही (कलम 25; BL 54(b); dBL 55(b)), आणि संस्थेच्या पुस्तकांत नोंद होऊन हस्तांतरकाची देणी भरल्याशिवाय हस्तांतरण प्रभावी होत नाही (नियम 24(1); कलम 154B-7). BL 39 हस्तांतरितीला संस्थेचे पत्र किंवा निबंधकांचा आदेश मिळाल्यावरच सभासदत्वाचे हक्क देतो. तोपर्यंत विक्रेता शुल्कांसाठी व भोगवटादारांच्या वर्तनासाठी जबाबदार राहतो (dBL 35(h)), आणि सदनिकेवरील संस्थेचा प्रथम बोजा कायम राहतो. व्यावहारिक मार्ग: खरेदीदार कोणत्या तारखेपासून खर्च सोसेल हे विक्री करारात ठरवा; संस्था खरेदीदाराचे धनादेश सदनिकेच्या "खात्यावर" स्वीकारून विक्रेत्याच्या खतावणीत दाखवू शकते; हस्तांतरण मंजूर झाल्यावर मंजुरीच्या तारखेपासून खतावणी खरेदीदाराकडे जाते. प्रवेशापूर्वी खरेदीदार राहू लागला, तर तो सभासदामार्फत राहणारा भोगवटादार असतो आणि भोगवटादारांच्या सूचनेचे नेहमीचे नियम लागू होतात.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.25, 154B-7; Rule 24(1); BL 39, 54(b); dBL 35(h), 55(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
सदनिकेचा काही भाग माझ्या अल्पवयीन मुलाच्या नावावर आहे. पालक म्हणून मी तो विकू शकतो का, आणि संस्थेने काय मागावे?
अल्पवयीनाच्या स्थावर मालमत्तेतील हिस्सा विकण्यासाठी नैसर्गिक पालकाला सहसा न्यायालयाची परवानगी लागते. अल्पवयीनाच्या हिश्श्याच्या हस्तांतरणाची नोंद करण्यापूर्वी संस्थेने त्या न्यायालयीन आदेशाची प्रमाणित प्रत मागावी. ती नसेल तर विक्रीला नंतर आव्हान दिले जाऊ शकते.
अल्पवयीन व्यक्ती पालकामार्फत भाग किंवा हितसंबंध धारण करू शकते (BL 17(b); dBL 22(b); नियम 20(2), जो गृहनिर्माण संस्थांना लागू आहे). हिंदूंसाठी, हिंदू अज्ञानत्व व पालकत्व अधिनियम 1956 चे कलम 8(2) नैसर्गिक पालकाने अल्पवयीनाच्या स्थावर मालमत्तेचा कोणताही भाग हस्तांतरित करण्यासाठी न्यायालयाची पूर्वपरवानगी आवश्यक करते, आणि तिच्याशिवाय केलेले हस्तांतरण अल्पवयीनाच्या इच्छेनुसार रद्दयोग्य ठरते (कलम 8(3)); इतरांसाठी, न्यायालयाने नेमलेला पालक पालक व पाल्य अधिनियम 1890 खाली न्यायालयाच्या परवानगीने कृती करतो. संस्थेसाठी, "अधिनियम, नियम किंवा उपविधींचे उल्लंघन करून" केलेले हस्तांतरण संस्थेविरुद्ध शून्य ठरते (BL 38(d)), आणि हस्तांतरकाला हस्तांतरणीय हक्क होता याची समितीने खात्री करावी (dBL 27(d)(ii)). व्यावहारिक यादी: अल्पवयीनाच्या वतीने पालकाने सही केलेले नोंदणीकृत विक्रीखत; न्यायालयाच्या परवानगीची प्रमाणित प्रत; अल्पवयीनाचा जन्म दाखला; आणि इतर सह-मालकांच्या सह्या. अल्पवयीन 18 वर्षांचा झाल्यावर तो स्वतः सही करतो. विक्रीपूर्वी वकिलाचा सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: BL 17(b), 38(d); Rule 20(2); dBL 22(b), 27(d)(ii); Hindu Minority and Guardianship Act 1956 s.8; Guardians and Wards Act 1890
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या इमारतीचा पुनर्विकास सुरू असताना मी सदनिका विकू शकतो का, आणि खरेदीदाराला माझी नवी सदनिका मिळेल का?
साधारणपणे होय: अधिनियम सभासदाला नोंदणीकृत दस्ताद्वारे आपला भाग व हितसंबंध हस्तांतरित करू देतो (कलम 154B-12), आणि अधिनियम किंवा नियमांत पुनर्विकासादरम्यान हस्तांतरण थांबवणारी तरतूद नाही. मात्र 2019 च्या पुनर्विकास निदेशानुसार विकास करारात अशी अट असली पाहिजे की नवीन सभासद प्रकल्प पूर्ण झाल्यावरच व सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेनेच घेतले जातील (खंड 18(5)); ही अट विद्यमान सभासदाकडून खरेदी करणाऱ्यालाही लागू होते का हे निश्चित नाही. सही करण्यापूर्वी विकास करार व PAAA वाचा.
नियम व उपविधींनुसार नोंदणीकृत दस्ताद्वारे आपला भाग, हक्क, मालकी व हितसंबंध हस्तांतरित करण्याचा सभासदाचा हक्क (कलम 154B-12; dBL 34(h), प्रारूप) पुनर्विकासादरम्यानही कायम राहतो, आणि समिती फक्त पालन न झाल्यासच नकार देऊ शकते (BL 38(b); dBL 33(e), प्रारूप). खरेदीदार संस्थेत विक्रेत्याची जागा घेतो आणि अभिहस्तांकनाने कायमस्वरूपी पर्यायी निवास करारातील (PAAA) हक्क — नवी सदनिका, संक्रमण भाडे व इतर लाभ — मिळवतो; ज्यांच्या ताब्यात सदनिका आहेत त्यांचे हक्क अबाधित राहतील असे निदेश सांगतो (खंड 18(9)). निदेशानुसार विकास करारात असेही नमूद असले पाहिजे की पुनर्विकास प्रकल्प पूर्ण झाल्यावरच व सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेनेच नवीन सभासद संस्थेत घेतले जातील (खंड 18(5)). हा खंड मुख्यतः विकासकाच्या विक्रीच्या सदनिका घेणाऱ्यांसाठी आहे, पण समिती प्रकल्पादरम्यानच्या कोणत्याही नव्या सभासदाला तो लागू असल्याचे मानू शकते; तसे झाल्यास खरेदीदाराचा प्रवेश प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत थांबू शकतो आणि तोपर्यंत विक्रेता नोंदीवर राहतो. काम पूर्ण झाल्यावर नवी भागप्रमाणपत्रे दिली जातात (dBL 14(b), नमुना 02, प्रारूप). लक्ष देण्याचे मुद्दे: अभिहस्तांकनासाठी PAAA मध्ये विकासकाची लेखी संमती किंवा सूचना आवश्यक असू शकते; संस्थेची थकबाकी भरलेली असली पाहिजे (कलम 154B-7) आणि कोणत्याही विक्रीप्रमाणे अधिमूल्याची मर्यादा लागू होते; आधीच मंजूर झालेल्या पुनर्विकासाच्या अटी खरेदीदार स्वीकारतो. 2026 चे प्रारूप उपविधी परवानग्या मिळाल्यानंतर जागा रिकामी करण्यास नकार हे हकालपट्टीचे कारण बनवतात (dBL 52(g), प्रारूप) — ही जबाबदारी खरेदीदाराकडे येते.
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.154B-7, 154B-12; s.79A directive 4 Jul 2019, cl. 18(5), 18(9); BL 38(b); dBL 14(b), 33(e), 34(h), 52(g); Form 02
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
एखाद्या सभासदाच्या सदनिकेबाबत न्यायालयाचा मनाई आदेश किंवा वसुली अधिकाऱ्याचा जप्ती आदेश संस्थेवर बजावला आहे. तरीही आम्ही त्या सभासदाच्या विक्रीची नोंद करू शकतो का?
नाही. संस्थेने न्यायालयाचा मनाई आदेश किंवा कायदेशीर जप्ती पाळली पाहिजे आणि आदेश रद्द होईपर्यंत किंवा न्यायालय परवानगी देईपर्यंत हस्तांतरण प्रलंबित ठेवले पाहिजे. आदेशाची सभासदाच्या फाइलमध्ये नोंद ठेवा आणि अर्ज का थांबवला आहे ते पक्षकारांना लेखी कळवा.
Ramesh Himmatlal Shah (1975) मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने ठरवले की गृहनिर्माण संस्थेतील सदनिकेत राहण्याचा सभासदाचा हक्क ही मालमत्ता आहे जी हुकूमनाम्याच्या अंमलबजावणीत जप्त करून विकता येते; कलम 31 फक्त संस्थेच्या भांडवलातील भागाला संरक्षण देते. जप्त हितसंबंध जप्ती निष्फळ करण्यासाठी खासगीरीत्या हस्तांतरित करता येत नाही. न्यायालयाने किंवा सक्षम प्राधिकरणाने हस्तांतरणाला मनाई केली असेल तेथे 2026 चे प्रारूप उपविधी अर्ज प्रलंबित ठेवण्यास सांगतात (वारसा प्रकरणांसाठी dBL 32(e), आणि कोणत्याही कायदेशीर आदेशाचे पालन न झाल्यास नकाराची परवानगी देणारा dBL 33(e)), आणि 2014 चे उपविधी वैधानिक अधिकारांखालील आदेशाच्या कारणावर नकाराची परवानगी देतात (BL 38(b)). चांगली पद्धत: आदेशाची पोच द्या, इतिवृत्तात नोंद करा, सभासद नोंदवहीत सदनिकेसमोर खूण करा, नेहमीच्या मुदतीत अर्जदाराला कारणांसह उत्तर द्या, आणि आदेश रद्द झाल्याची प्रमाणित प्रत येताच तत्काळ कृती करा. नंतर अंमलबजावणीत मालमत्ता विकली गेल्यास खरेदीदार विक्री प्रमाणपत्राद्वारे येतो (transfer-006 पहा).
कायदेशीर आधार: MCS Act s.31; BL 38(b); dBL 32(e), 33(e)
न्यायालयीन निर्णय: Ramesh Himmatlal Shah v Harsukh Jadhavji Joshi (Supreme Court, 1975-04-25)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या संस्थेतील एक सदनिका कंपनीच्या मालकीची आहे आणि ती एका व्यक्तीला विकत आहे. सामान्य विक्रीपेक्षा यात काही वेगळे आहे का?
पायऱ्या त्याच आहेत, पण कंपनी प्राधिकृत सही करणाऱ्या व्यक्तीमार्फत कृती करते. विक्रीला व सही करणाऱ्याला अधिकार देणारा संचालक मंडळाचा ठराव आणि कंपनीने करून दिलेले नोंदणीकृत विक्रीखत संस्थेने पाहावे. कंपनीसाठी सदनिकेत राहणारा कोणताही नाममात्र सभासद हस्तांतरणासोबत संपुष्टात येतो.
निगम निकाय सभासद होऊ शकतो (कलम 22(1)(b); BL 18; नियम 106C-4 परंतुक, जो अर्ज करण्यास अधिकार देणारा ठराव मागतो). तो हस्तांतरण करताना हस्तांतरकाचा अर्ज, राजीनामा व हमीपत्र यांवर कंपनीच्या संचालक मंडळाने प्राधिकृत केलेली व्यक्ती सही करते, आणि समितीने त्या ठरावाची प्रमाणित प्रत फाइलमध्ये ठेवावी (dBL 27(b)(vii) संस्थेला विहित घोषणापत्रे मागण्याची मुभा देतो). 2014 च्या उपविधींनुसार कंपनीसाठी सदनिकेत राहणारा कर्मचारी किंवा संचालक नाममात्र सभासद म्हणून दाखल झालेला असू शकतो; कंपनी सभासद राहिली नाही की तो दर्जा संपतो (BL 56). वैयक्तिक खरेदीदार नोंदणीकृत दस्तऐवजाच्या प्रमाणित प्रतीसह नेहमीच्या नमुन्यात अर्ज करतो (नियम 106C-4(b)). मर्यादेत अधिमूल्य लागू होते; कुटुंबाची सूट लागू होत नाही, कारण कंपनीला "कुटुंब" नसते. 10 % मर्यादेतील बिनभोगवटा शुल्कासह कोणतीही थकबाकी हस्तांतरण प्रभावी होण्यापूर्वी भरलेली असावी (कलम 154B-7).
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.22(1)(b), 154B-7; Rule 106C-4 proviso; BL 18, 56, 37(e) note; dBL 23(f), 27(b)(vii)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
खरेदीदार कोणत्या तारखेपासून मतदान व सभासदाचे हक्क वापरू शकतो — विक्रीखताची तारीख, अर्जाची तारीख की समितीच्या मान्यतेची?
संस्थेच्या मान्यतापत्रापासून (किंवा त्याला सभासद घोषित करणाऱ्या निबंधकांच्या आदेशापासून), विक्रीखतापासून नव्हे. विक्रीखताच्या नोंदणीने सदनिका हस्तांतरित होते; संस्थेत प्रवेश ही स्वतंत्र पायरी आहे जी भाग व सभासदत्वाचे हस्तांतरण पूर्ण करते.
BL 39 (2014) सांगतो की विहित नमुन्यातील संस्थेचे पत्र किंवा कलम 22 वा 23 खालील निबंधकांचा आदेश मिळाल्यावर हस्तांतरिती सभासदत्वाचे हक्क वापरू शकतो. 2026 चे प्रारूप उपविधी या सूचनेसाठी नमुना (नमुना 21) देतात, ज्यात पत्राच्या तारखेपासून हस्तांतरिती सभासदत्वाचे हक्क वापरू शकतो असे म्हटले आहे, आणि संस्थेने सात दिवसांत निर्णय कळवावा असे सांगतात (dBL 33(b), 33(g)). मुंबई उच्च न्यायालयाने उद्धृत केलेले कलम 154B-7 प्रभावी हस्तांतरणाला थकबाकी भरणे व हस्तांतरितीने सभासदत्व मिळवणे या दोन्हींशी जोडते. परिपूर्ण अर्जावर संस्था तीन महिने बसून राहिली, तर खरेदीदार कलम 22(2) खाली मानीव सभासद ठरतो आणि निबंधकांची घोषणा स्थिती निश्चित करते. निवडणुकीसाठी मतदार यादी तात्पुरती यादी प्रसिद्ध होण्याच्या तारखेच्या सभासद नोंदवहीवरून तयार होते, त्यामुळे त्या तारखेनंतर दाखल झालेला खरेदीदार त्या निवडणुकीत मतदान करू शकणार नाही.
कायदेशीर आधार: BL 39; dBL 33(b), 33(g); Form 21; MCS Act ss.22(2), 154B-7; Election Rules r.76-C
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
मी बँकेच्या SARFAESI लिलावात सदनिका घेतली. जुन्या मालकाची थकबाकी भरण्याबरोबरच मला हस्तांतरण अधिमूल्यही भरावे लागेल का?
बहुधा होय, मर्यादेत. अधिमूल्याची सूट फक्त कुटुंब, नामनिर्देशित व्यक्ती, वारस व अदलाबदल यांच्या हस्तांतरणाला आहे, लिलाव विक्रीला नाही. 2026 च्या प्रारूप उपविधींचा लिलाव नमुना फक्त ₹500 प्रवेश शुल्काचा उल्लेख करतो, त्यामुळे स्थिती बदलू शकते; अधिमूल्याबाबतचा सर्वसाधारण सभेचा ठराव दाखवण्यास संस्थेला सांगा.
BL 37(e) (2014) ची टीप अधिमूल्यमुक्त हस्तांतरणे एवढीच नमूद करते: हस्तांतरकाच्या कुटुंबाला, मृत्यूनंतर नामनिर्देशित व्यक्ती किंवा वारसाला, आणि परस्पर अदलाबदल. लिलावातील खरेदी यांपैकी काहीच नाही, त्यामुळे कलम 79A मर्यादेत अधिमूल्य ठरवलेली संस्था ते लागू करू शकते. दुसरीकडे, 2026 चे प्रारूप उपविधी न्यायालय, वसुली अधिकारी, SARFAESI प्राधिकृत अधिकारी किंवा बँकेच्या विक्री प्रमाणपत्राने झालेले हस्तांतरण "कायद्याच्या प्रभावाने" झालेले मानतात (dBL 26(a)(iv), 26(d)), आणि या मार्गासाठीचा त्यांचा नमुना 11 फक्त ₹500 प्रवेश शुल्क व विक्री प्रमाणपत्राची प्रमाणित प्रत मागतो — अधिमूल्य व हस्तांतरण शुल्काबाबत तो मौन आहे. त्याशिवाय, सभासदत्वापूर्वी खरेदीदाराने पूर्वीच्या सभासदाची मान्य थकबाकी भरली पाहिजे (Tanvis Diamoda CHS, 2025; transfer-005 पहा). बोली लावण्यापूर्वी थकबाकीचे लेखी विवरण आणि संस्थेचा अधिमूल्य ठराव मिळवा; संस्थेने मर्यादेपेक्षा जास्त, किंवा कायदेशीर बाबींबाहेरील रकमा मागितल्यास उपनिबंधकांकडे तक्रार करा.
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: BL 37(e)(ix) and note; dBL 26(a)(iv), 26(d); Form 11; MCS Act ss.79A, 154B-7
न्यायालयीन निर्णय: Tanvis Diamoda Co-op Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court (Amit Borkar J), 2025-11-20)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमची संस्था प्रत्येक विक्रीवर अजूनही 'संस्थेचे NOC' शुल्क आणि 'हस्तांतरण अर्ज शुल्क' मागते. संस्था कायदेशीररीत्या कोणती कागदपत्रे व शुल्क आग्रहाने मागू शकते?
फक्त उपविधींमधील (किंवा 2026 च्या नियमांमधील) कागदपत्रे आणि तीन रकमा: ₹500 हस्तांतरण शुल्क, प्रवेश शुल्क आणि मर्यादेतील अधिमूल्य. उपविधींच्या शुल्क अनुसूचीत तरतूद असेल तेथे अर्जाच्या प्रतीसाठी अल्प शुल्क घेता येते; 'NOC शुल्क' ही कायदेशीर आकारणी नाही.
हस्तांतरणासाठी संस्थेचे ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक नाही (BL 37(d)); पक्षकारांनी ते मागितल्यास समिती एक महिन्यात विचार करते, पण उपविधींच्या शुल्क अनुसूचीत NOC शुल्क नाही. BL 37(e)(ix) नमूद बाबींपलीकडे "इतर कोणत्याही सबबीखाली" काहीही वसूल करण्यास मनाई करतो, आणि New India CHS (2013) मध्ये मुंबई उच्च न्यायालयाने ठरवले की हस्तांतरण शुल्काबाबत कलम 79A खालील निदेश संस्थेच्या उपविधी व ठरावांवर अधिभावी ठरतात. 2026 च्या प्रारूप उपविधींची शुल्क अनुसूची सभासदत्व अर्जासाठी ₹25 व दुय्यम भागप्रमाणपत्रासाठी ₹100 नमूद करते (dBL 39(b)), आणि निबंधकांच्या विषयांच्या यादीत "हस्तांतरणासाठी जादा अधिमूल्य आकारणे" समाविष्ट आहे (dBL 190(A)(vi)). समिती आग्रह धरू शकते ते: विहित नमुने, नोंदणीकृत दस्तऐवज, भागप्रमाणपत्र, राजीनामा, हमीपत्र, थकबाकी भरणे, जमीन-वाटप प्राधिकरणांची वैधानिक ना-हरकत प्रमाणपत्रे आणि त्या तीन रकमा. जादा वसूल केलेली रक्कम उपनिबंधकांमार्फत किंवा कलम 91 खालील वादाद्वारे परत मागता येते.
कायदेशीर आधार: BL 37(d), 37(e)(ix); dBL 39(b), 190(A)(vi); MCS Act ss.79A, 91
न्यायालयीन निर्णय: New India Co-operative Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court (B.R. Gavai J), 2013-02-01)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माझ्या वडिलांनी हयातीत नोंदणीकृत बक्षीसपत्राने सदनिका मला दिली. माझ्या बहिणीची हरकत आहे. संस्थेने तिच्या संमतीची वाट पाहावी का?
नाही. मालकाने केलेले नोंदणीकृत बक्षीसपत्र हा प्रवेशाचा वैध आधार आहे, आणि देणाऱ्याच्या हयातीत इतर मुलांची संमती कायद्याने आवश्यक नाही. संस्था हस्तांतरणाची नोंद करते; बक्षीस अवैध आहे असा बहिणीचा दावा असेल तर तिने दिवाणी न्यायालयात जावे.
आपल्या हयातीत सभासद मुद्रांकित, नोंदणीकृत बक्षीसपत्राने आपले भाग व हितसंबंध हस्तांतरित करू शकतो (dBL 26(a)(ii); नियम 106C-4(b)), आणि मुलाला केलेले हस्तांतरण "कुटुंब" मध्ये येते, त्यामुळे अधिमूल्य आकारले जात नाही (BL 3(xxv), 37(e) टीप). जिवंत व्यक्तीच्या स्वकष्टार्जित मालमत्तेत वारसांचा हिस्सा नसतो, त्यामुळे त्यांची संमती उपविधींनी मागितलेल्या कागदपत्रांत नाही (BL 37(e); dBL 27(b)). देणाऱ्याकडे सदनिका होती, दस्तऐवज नोंदणीकृत आहे, आणि नेहमीची कागदपत्रे व थकबाकी व्यवस्थित आहे हे समिती तपासते (dBL 27(d)). अनुचित दबाव, फसवणूक किंवा क्षमतेचा अभाव असा आरोप करणारी हरकत दस्तऐवजालाच आव्हान देते; त्यावर निर्णय घेण्याचा संस्थेला अधिकार नाही, आणि हरकतदाराला दिवाणी न्यायालयाकडे दाद मागण्यास सांगावे. मात्र मनाई आदेश बजावला गेल्यास संस्थेने थांबले पाहिजे. सदनिका वडिलोपार्जित किंवा सहमालकीची असेल तर स्थिती वेगळी — मग सह-मालकांचे हिस्से महत्त्वाचे ठरतात आणि संस्थेने त्यांच्या सह्या किंवा वाटणीपत्र पाहावे.
कायदेशीर आधार: BL 3(xxv), 37(e) and note; Rule 106C-4(b); dBL 26(a)(ii), 27(b), 27(d)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
गृहकर्जासाठी माझ्या बँकेला माझ्या सदनिकेबाबत संस्थेचे ना-हरकत प्रमाणपत्र हवे आहे. संस्थेने ते द्यावेच लागते का, आणि त्यासाठी शुल्क घेता येते का?
बँक, नियोक्ता, LIC, संस्था किंवा मान्यताप्राप्त संस्थेकडून कर्जासाठी सदनिका तारण ठेवायला सभासदाला संस्थेची परवानगी लागत नाही; त्याने फक्त संस्थेला कळवायचे असते. तरीही बँका सभासदत्व व संस्थेच्या अभिलेखातील बोजा यांची पुष्टी करणारे पत्र मागतात. संस्थेने ते तत्परतेने द्यावे; त्यासाठी कोणतेही शुल्क किंवा अधिमूल्य विहित नाही.
2014 चे उपविधी (संग्रहित मजकुरातील दुसरा उपविधी क्र. 43) संस्थेच्या लेखी परवानगीशिवाय सभासदाला आपला भोगवटा हक्क अभिहस्तांतरित, तारण किंवा बोजाखाली ठेवण्यास मनाई करतात. परंतुकानुसार सदनिका खरेदीसाठी किंवा अशा कर्जाच्या परतफेडीसाठी नियोक्ता, सभासद, LIC, बँक, संस्था किंवा सहकार आयुक्तांनी मान्य केलेल्या संस्थेकडून घेतलेल्या कर्जाला सूट आहे. 2026 चे प्रारूप उपविधी नियोक्ता, LIC, बँक किंवा वित्तीय संस्था, संस्था किंवा शासनमान्य संस्थेकडून कोणत्याही उद्देशासाठीच्या कर्जाला सूट देतात; सभासद संस्थेला कळवून तिच्या अभिलेखासाठी कागदपत्रे देतो (प्रारूप उपविधी क्र. 41). सदनिका तारण ठेवणे हा सभासदाचा हक्क म्हणून नमूद आहे (प्रारूप उपविधी क्र. 34(h)). संस्था तारणाची नोंद कर्ज / तारण नोंदवहीत करते (उपविधी क्र. 140 बाब 10). परवानगी लागत असेल तेथे अर्जावर उपविधी क्र. 62 नुसार तीन महिन्यांत निर्णय होतो. पत्रात संस्था काय नमूद करू शकते: - अर्जदार सभासद असल्याचे, भाग प्रमाणपत्र क्रमांकासह; - देण्यांची स्थिती; - तारणाची नोंद घेतल्याचे. असंबंधित वाद मिटवण्यासारख्या अटी तिने घालू नयेत. उपविधींच्या शुल्क सूचीत अशा पत्रासाठी शुल्क नमूद नाही. संस्थेच्या देण्यांसाठी सभासदाच्या भाग व हितसंबंधावरील तिचा पहिला बोजा कायम राहतो (उपविधी क्र. 73; प्रारूप उपविधी क्र. 71).
कायदेशीर आधार: BL 43 (restriction on assignment, proviso), 62, 73, 140 item 10; dBL 34(h), 41, 71
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
मी माझी सदनिका विकत आहे. त्यासाठी मला आधी संस्थेकडून ना-हरकत प्रमाणपत्र (NOC) घ्यावे लागेल का?
नाही. 2014 च्या आदर्श उपविधींनुसार आपले भाग व हितसंबंध खरेदीदाराकडे हस्तांतरित करण्यासाठी संस्थेचे ना-हरकत प्रमाणपत्र आवश्यक नाही. आपण संस्थेला सूचना देऊन हस्तांतरणाची कागदपत्रे सादर करायची; बँकेने किंवा खरेदीदाराने तरीही NOC मागितल्यास आपण ते मागू शकता आणि व्यवस्थापक समितीने एक महिन्याच्या आत गुणवत्तेनुसार त्यावर विचार केला पाहिजे.
उपविधी 37(a) नुसार सदनिका विकणाऱ्या सभासदाने इच्छित हस्तांतरणाची 15 दिवसांची सूचना, खरेदीदाराच्या संमतीसह, विहित नमुन्यात सचिवांना द्यावी. त्यानंतर उपविधी 37(d) स्पष्टपणे सांगतो की हस्तांतरणासाठी संस्थेचे "ना-हरकत प्रमाणपत्र" आवश्यक नाही; हस्तांतरक किंवा हस्तांतरितीला ते हवे असल्यास (सामान्यतः गृहकर्जासाठी) समिती एक महिन्याच्या आत गुणवत्तेनुसार अर्जावर विचार करते. हस्तांतरण प्रत्यक्षात BL 37(e) मध्ये नमूद कागदपत्रांद्वारे पूर्ण होते (transfer-002 पहा) आणि त्यावर BL 38 व BL 62 अन्वये निर्णय घेतला जातो. कायद्याने परवानगी न दिलेले पैसे वसूल करण्यासाठी संस्था NOC चा दबाव म्हणून वापर करू शकत नाही: BL 37(e)(ix) शुल्क व कमाल मर्यादेतील अधिमूल्य याखेरीज "इतर कोणत्याही सबबीखाली" देणगी किंवा वर्गणी घेण्यास मनाई करतो. संस्था एवढाच आग्रह धरू शकते की सदनिकेवरील तिची स्वतःची थकबाकी भरली जावी — ती भरेपर्यंत हस्तांतरण प्रभावी होत नाही (कलम 154B-7; transfer-005 पहा). ना-हरकत प्रमाणपत्र विनाकारण नाकारले किंवा लांबवले गेल्यास सभासद उपनिबंधकांकडे तक्रार करू शकतो; हस्तांतरणाबाबत संस्थेशी वाद असल्यास तो कलम 91 अन्वये सहकार न्यायालयात जातो.
कायदेशीर आधार: BL 37(a), 37(d); BL 37(e)(ix); dBL 26-27; MCS Act s.154B-7
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
सदनिका विकली जाते तेव्हा संस्था किती रक्कम आकारू शकते — हस्तांतरण शुल्क, अधिमूल्य, "विकास निधी" देणगी?
फक्त तीन बाबी: ₹500 हस्तांतरण शुल्क, खरेदीदाराकडून प्रवेश शुल्क, आणि शासनाच्या कमाल मर्यादेत सर्वसाधारण सभेने ठरवलेले हस्तांतरण अधिमूल्य — महानगरपालिका क्षेत्रात जास्तीत जास्त ₹25,000. हस्तांतरणाच्या वेळी इतर कोणतीही "देणगी" किंवा "निधी वर्गणी" घेण्यास परवानगी नाही.
उपविधी 37(e) मध्ये हस्तांतरक व हस्तांतरिती यांनी भरावयाच्या रकमा दिल्या आहेत: हस्तांतरण शुल्क ₹500 (vii), प्रवेश शुल्क (viii) आणि "सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने परंतु शासनाने विहित केलेल्या मर्यादेत" अधिमूल्य (ix); तसेच "इतर कोणत्याही सबबीखाली" आणखी काहीही वसूल करता येणार नाही असेही त्यात म्हटले आहे. ही मर्यादा कलम 79A अन्वये राज्य शासनाने दिलेल्या 9 Aug 2001 च्या निदेशातून येते. मुंबई उच्च न्यायालयाने (New India Co-operative Housing Society v State of Maharashtra, 2013) असे ठरवले की कलम 79A खालील निदेश प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेवर बंधनकारक आहेत आणि ते संस्थेच्या उपविधी व ठरावांवर अधिभावी ठरतात: भूखंडाच्या हस्तांतरणावर ₹2 कोटी मागणारी संस्था ₹25,000 पेक्षा जास्त आकारू शकत नव्हती (परिच्छेद 17 व 20). लहान शहरांसाठी निदेशातील कमी मर्यादा (नगरपरिषद क्षेत्रात ₹10,000 व इतरत्र ₹5,000 असे सामान्यतः सांगितले जाते) 01-regulatory-landscape.md मध्ये आहेत, पण त्या शासन निर्णयाच्या मूळ मजकुराशी पडताळलेल्या नाहीत. कुटुंबातील सदस्याला हस्तांतरण, सभासदाच्या मृत्यूनंतर नामनिर्देशित व्यक्तीला किंवा वारसाला हस्तांतरण, किंवा सभासदांमधील सदनिकांची अदलाबदल यावर अधिमूल्य देय नाही (BL 37(e) ची टीप). हस्तांतरण शुल्क व अधिमूल्य राखीव निधीत जमा केले जातात (BL 12). आधीच जास्त वसूल केलेली रक्कम उपनिबंधकांमार्फत किंवा कलम 91 खालील वादाद्वारे परत मागता येते; कलम 79A निदेशाचा भंग केल्याबद्दल निबंधक समितीवर कारवाईही करू शकतात (कलम 79A(3)).
कायदेशीर आधार: BL 37(e)(vii)-(ix) and note; s.79A directive dated 9 Aug 2001; Rule 106C-4(a)
न्यायालयीन निर्णय: New India Co-operative Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court (B.R. Gavai J), 2013-02-01); Mont Blanc Co-operative Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court (Division Bench), 2007-03-02)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
सदनिकेच्या खरेदीदाराला सभासद म्हणून दाखल करून घेण्यास व्यवस्थापक समिती कोणत्या कारणांवरून नकार देऊ शकते?
फक्त अधिनियम, नियम, संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी किंवा वैधानिक आदेश यांचे पालन न झाल्याच्या कारणावरून — उदाहरणार्थ कागदपत्रे अपूर्ण असणे, सदनिकेवरील थकबाकी न भरणे, किंवा खरेदीदार पूर्ण करत नसलेली जमीन-वाटपाची अट (CIDCO, MHADA, SRA). समितीने स्वतः बनवलेले नियम किंवा उपविधींत नसलेला सर्वसाधारण सभेचा ठराव ही वैध कारणे नाहीत.
उपविधी 38(b) नुसार अधिनियम, नियम, उपविधी किंवा शासन आदेश यांचे "पालन न झाल्याच्या कारणाखेरीज" समिती किंवा सर्वसाधारण सभा हस्तांतरण नाकारू शकत नाही. अधिनियमाचे कलम 23(1) सांगते की कोणतीही संस्था पात्र व्यक्तीला "पुरेशा कारणाशिवाय" प्रवेश नाकारणार नाही. नकार सकारण असला पाहिजे, इतिवृत्तात नोंदवला पाहिजे आणि कळवला गेला पाहिजे (BL 62(f)-(g)); कलम 22(2) नुसार निर्णय कारणांसह, निर्णयापासून 15 दिवसांत किंवा अर्जापासून तीन महिन्यांत, यापैकी जे आधी असेल त्या मुदतीत कळवला पाहिजे. परवानगी असलेली कारणे: हस्तांतरकाने सदनिका एक वर्ष धारण केलेली नाही (कलम 29(2)(a), transfer-008 पहा); BL 37(e) खालील कागदपत्रे अपूर्ण; संस्थेची थकबाकी न भरलेली (कलम 154B-7); शासन, CIDCO, MHADA किंवा SRA जमीन-वाटपाच्या अटी (BL 17(c)); किंवा ती मिळकत "सदनिका"च नाही (स्वतंत्रपणे खरेदी केलेले वाहनतळ किंवा तळघर — parking-006 पहा). नोंदणीकृत उपविधींत तसे काहीही नसताना खरेदीदार शासकीय कर्मचारी नाही म्हणून, किंवा विशिष्ट समाजाचा किंवा आहारपद्धतीचा आहे म्हणून नकार देणे समितीच्या अधिकाराबाहेर आहे; Kendriya Vihar प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने 2025 मध्ये असे म्हटल्याचे वृत्त आहे (अधिक वाचन पहा; निकालपत्र उघडून पाहिलेले नाही). उपाय: कलम 23(2) अन्वये निबंधकांकडे अपील (शक्यतो तीन महिन्यांत निकाली), किंवा कलम 23(1-A) अन्वये निबंधकांमार्फत अर्ज सादर करणे; संस्थेने मुदतीत निर्णय न घेतल्यास खरेदीदार मानीव सभासद ठरू शकतो (transfer-004).
कायदेशीर आधार: BL 38(b), 38(d), 62(f)-(g); MCS Act ss.22(2), 23(1), 23(1-A), 23(2); dBL 27(d)
न्यायालयीन निर्णय: Ramesh Himmatlal Shah v Harsukh Jadhavji Joshi (Supreme Court, 1975-04-25)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
सदनिका माझ्या नावे हस्तांतरित करण्यासाठी मी तीन महिन्यांपूर्वी अर्ज केला आणि संस्थेने उत्तर दिलेले नाही. माझी स्थिती काय आहे?
परिपूर्ण अर्ज मिळाल्यापासून तीन महिन्यांत संस्थेने निर्णय कळवला नसेल, तर आपल्याला सभासद म्हणून दाखल करून घेतल्याचे मानले जाते. संस्थेने यावर हरकत घेतल्यास, दोन्ही बाजूंचे म्हणणे ऐकून आपण मानीव सभासद आहात की नाही याचा निर्णय निबंधक घेतात.
उपविधी 38(c) व BL 62(g) नुसार हस्तांतरण किंवा सभासदत्व अर्जावरील निर्णय अर्ज मिळाल्यापासून तीन महिन्यांत कळवला गेला नाही, तर हस्तांतरण स्वीकारल्याचे मानले जाते आणि अधिनियमाच्या कलम 22(2) प्रमाणे हस्तांतरिती सभासद म्हणून दाखल झाल्याचे मानले जाते. कलम 22(2) पुढे सांगते की एखादी व्यक्ती मानीव सभासद झाली आहे की नाही हा प्रश्न पक्षकारांचे म्हणणे ऐकून निबंधक ठरवतात. Dadar Avanti CHS (2004) प्रकरणात, संस्थेने तीन महिन्यांत निर्णय कळवला नव्हता तेथे निबंधकांनी केलेल्या मानीव सभासदत्वाच्या घोषणेत हस्तक्षेप करण्यास मुंबई उच्च न्यायालयाने नकार दिला आणि विलंबाचा संस्थेचा मुद्दा फेटाळला: घोषणा मागण्यासाठी कलम 22(2) कोणतीही मुदत ठरवत नाही (परिच्छेद 7). 2026 चे प्रारूप उपविधी ही मुदत आणखी कमी करतात (3 दिवसांत पोच, 60 दिवसांत निर्णय) — हे केवळ प्रारूप आहे. व्यावहारिक पावले: सचिवांची पोच जपून ठेवा (BL 62(a) नुसार ती देणे आवश्यक आहे); तीन महिन्यांनंतर संस्थेला लेखी कळवा की आपले नाव सभासद नोंदवहीत नोंदवावे व भागप्रमाणपत्र द्यावे; संस्थेने नकार दिल्यास कलम 22(2) अन्वये घोषणेसाठी उपनिबंधकांकडे अर्ज करा. विक्रेत्याशी प्रलंबित दिवाणी वाद असणे एवढ्याच कारणाने निबंधकांना निर्णय घेण्यापासून रोखले जात नाही (2026 चा वृत्तांकित निर्णय, अधिक वाचन पहा).
कायदेशीर आधार: BL 38(c), 62(a), 62(e), 62(g); MCS Act s.22(2); dBL (transfer clocks)
न्यायालयीन निर्णय: Dadar Avanti Co-operative Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court (F.I. Rebello J), 2004-12-02)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
आधीच्या मालकाने देखभाल खर्च थकवला आहे. ती थकबाकी भरेपर्यंत संस्था सदनिका माझ्या नावे हस्तांतरित करण्यास नकार देऊ शकते का?
होय, थकबाकी खरी असेल आणि तिच्याबद्दल गंभीर वाद नसेल तर. अधिनियमानुसार सदनिकेवरील संस्थेची थकबाकी भरेपर्यंत हस्तांतरण प्रभावी होत नाही, आणि मुंबई उच्च न्यायालयाने हे बँकेच्या (SARFAESI) लिलावातील खरेदीदारांनाही लागू केले आहे. रकमेबाबत खरोखर वाद असलेल्या खरेदीदाराने केवळ सभासदत्वाची मागणी न करता तो वाद योग्य मंचासमोर मांडला पाहिजे.
मुंबई उच्च न्यायालयाने उद्धृत केल्याप्रमाणे कलम 154B-7 नुसार संस्थेची थकबाकी भरली जाईपर्यंत आणि हस्तांतरितीला सभासदत्व मिळेपर्यंत सभासदाच्या भाग, हितसंबंध किंवा भोगवटा हक्काचे कोणतेही हस्तांतरण प्रभावी होत नाही. Tanvis Diamoda CHS (Nov 2025) प्रकरणात, थकबाकी मान्य असताना लिलाव खरेदीदाराला सभासदत्व देण्याचे निबंधकांचे आदेश न्यायालयाने रद्द केले आणि थकबाकीची अट बंधनकारक असल्याचे ठरवले (परिच्छेद 12). Banganga Anurag CHS (Dec 2025) प्रकरणात, संस्थेने खरेदीदाराला थकबाकीचा सविस्तर तपशील दिला होता आणि खरेदीदाराने हिशेबाला कधीही आव्हान दिले नव्हते, तेथे नकार योग्य ठरवला (परिच्छेद 37). थकबाकीबाबतच गंभीर वाद असलेली प्रकरणे न्यायालयाने वेगळी मानली. समितीसाठी: खरेदीदाराला (आणि विक्रीपूर्वी विक्रेत्याला) शीर्षनिहाय व कालावधीनिहाय थकबाकीचे लेखी विवरण पाठवा; कायदेशीर आकार नसलेल्या बाबी जोडू नका (उदा. कमाल मर्यादेपेक्षा जास्त अधिमूल्य किंवा "देणग्या"). खरेदीदारासाठी: विक्रीखत नोंदवण्यापूर्वी विक्रेत्याकडून थकबाकी प्रमाणपत्र मागा आणि काही रक्कम एस्क्रोमध्ये राखून ठेवा; आकड्याबद्दल वाद असल्यास तो उपनिबंधक किंवा सहकार न्यायालयासमोर (कलम 91) मांडा. संस्था कलम 154B-29 अन्वये वसूल करू शकणाऱ्या थकबाकीसाठी विक्रेता वैयक्तिकरीत्या जबाबदार राहतो.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.154B-7; BL 37(e)(vi); dBL 27 Explanation
न्यायालयीन निर्णय: Tanvis Diamoda Co-op Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court (Amit Borkar J), 2025-11-20); Banganga Anurag Co-op Housing Society Ltd v Divisional Joint Registrar (Bombay High Court (Amit Borkar J), 2025-12-16)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
मी बँकेच्या लिलावात (किंवा न्यायालयीन विक्रीत) सदनिका खरेदी केली. विक्रेता संस्थेच्या कोणत्याही अर्जावर सही करत नाही. तरीही मी सभासद होऊ शकतो का?
होय, तत्त्वतः. सभासदाचा सदनिकेचा भोगवटा हक्क हुकूमनाम्याच्या अंमलबजावणीत किंवा वसुली कार्यवाहीत विकता येतो, आणि खरेदीदार विक्री प्रमाणपत्राच्या आधारे सभासदत्वासाठी अर्ज करू शकतो. तरीही खरेदीदाराने सभासदत्वाच्या अटी पूर्ण केल्या पाहिजेत आणि सदनिकेवरील संस्थेची थकबाकी भरली पाहिजे.
Ramesh Himmatlal Shah (1975) प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने असे ठरवले की सहकारी गृहनिर्माण संस्थेतील सदनिकेचा भोगवटा हक्क हा मालमत्तेचा एक प्रकार असून तो हुकूमनाम्याखाली जप्त करून विकता येतो; सभासदाच्या संस्थेच्या भांडवलातील भागाला जप्तीपासून संरक्षण देणारे अधिनियमाचे कलम 31 भोगवटा हक्काला संरक्षण देत नाही. तरीही खरेदीदाराला अधिनियम व उपविधींनुसार दाखल करून घ्यावे लागते. 2014 चे उपविधी स्वेच्छेने केलेली विक्री गृहीत धरतात (हस्तांतरकाचा अर्ज व राजीनामा, BL 37(e)); 2026 चे प्रारूप उपविधी न्यायालय, वसुली अधिकारी, SARFAESI प्राधिकृत अधिकारी किंवा बँक यांनी दिलेले विक्री प्रमाणपत्र "कायद्याच्या अंमलाने" झालेले हस्तांतरण म्हणून स्पष्टपणे मान्य करतात, आणि जुन्या सभासदाची सही किंवा भागप्रमाणपत्र नसणे हे केवळ तेवढ्याने नकाराचे कारण होत नाही असे सांगतात (dBL 26(iv), 27(iii)) — हे केवळ प्रारूप आहे. बोली लावण्यापूर्वी संस्थेकडून थकबाकीचे विवरण घ्या; लिलाव खरेदीदाराने सभासदत्वापूर्वी आधीच्या सभासदाची मान्य थकबाकी भरली पाहिजे असे मुंबई उच्च न्यायालयाने ठरवले आहे (transfer-005). संस्थेने कायदेशीर कारणाशिवाय नकार दिल्यास कलम 23(2) अन्वये निबंधकांकडे अपील करा.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.29, 31; dBL 26(iv), 27(iii); MCS Act s.154B-7
न्यायालयीन निर्णय: Ramesh Himmatlal Shah v Harsukh Jadhavji Joshi (Supreme Court, 1975-04-25); Tanvis Diamoda Co-op Housing Society Ltd v State of Maharashtra (Bombay High Court, 2025-11-20)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
मला माझी सदनिका मुलीला बक्षीस द्यायची आहे (किंवा पत्नी/पतीचे नाव जोडायचे आहे). संस्था अधिमूल्य आकारते का, आणि कोणती कागदपत्रे लागतात?
आपल्या कुटुंबातील सदस्याला हस्तांतरण केल्यास अधिमूल्य देय नाही; फक्त ₹500 हस्तांतरण शुल्क व प्रवेश शुल्क लागू होते. आपल्याला नोंदणीकृत, मुद्रांक शुल्क भरलेले बक्षीसपत्र (किंवा इतर नोंदणीकृत दस्तऐवज) आणि नेहमीचे हस्तांतरण व सभासदत्व अर्ज लागतात.
BL 37(e) ची टीप हस्तांतरकाच्या कुटुंबातील सदस्याला केलेले हस्तांतरण, मृत्यूनंतर नामनिर्देशित व्यक्तीला किंवा वारसाला केलेले हस्तांतरण, आणि सभासदांमधील सदनिकांची अदलाबदल यांना अधिमूल्यातून सूट देते. BL 3(xxv) मधील "कुटुंब" ची व्याख्या व्यापक आहे: पती/पत्नी, आई-वडील, भावंडे, मुले, जावई, मेहुणा/दीर, मेहुणी/नणंद, सून आणि नातवंडे. 2014 ची कागदपत्रांची यादी "मुद्रांक शुल्क भरलेला नोंदणीकृत करार" असे म्हणते (BL 37(e)(iv)); नियम 106C-4(b) (2026) व dBL 26 नोंदणीकृत बक्षीसपत्र किंवा इतर नोंदणीकृत दस्तऐवज स्पष्टपणे स्वीकारतात. मालकी हक्क न घेता केवळ मालकासोबत नाव नोंदवायचे असणारी व्यक्ती त्याऐवजी सहयोगी सभासद होते (membership-004), आणि त्यासाठी कोणताही दस्तऐवज लागत नाही. विनिर्दिष्ट नातेवाइकांना दिलेल्या बक्षिसावर महाराष्ट्र मुद्रांक अधिनियमानुसार सवलतीचे मुद्रांक शुल्क लागते; हा विषय आपल्या वकिलांचा आहे, संस्थेचा नाही.
कायदेशीर आधार: BL 3(xxv); BL 37(e) and note; Rule 106C-4(b); dBL 26(i)(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
सदनिका खरेदी केल्यापासून एक वर्षाच्या आत मी ती विकू शकतो का? समिती म्हणते सभासदांनी एक वर्ष धारण केली पाहिजे.
गृहनिर्माण संस्थेसाठी हा कायद्याचा नियम नाही. 2019 मध्ये प्रकरण XIII-B सोबत समाविष्ट केलेल्या अधिनियमाच्या कलम 154B(2) मध्ये गृहनिर्माण संस्थांना लागू न होणाऱ्या तरतुदींत कलम 29 — कलम 29(2)(a) मधील एक वर्ष धारणेच्या अटीसह — नमूद आहे. 2014 चे उपविधी अजूनही सचिवांना कलम 29(2) तपासण्यास सांगतात, पण त्या तपासणीला आता वैधानिक आधार नाही; त्यामुळे आपण सदनिका एक वर्षापेक्षा कमी काळ धारण केली एवढ्या कारणाने कलम 29(2)(a) च्या आधारे संस्था हस्तांतरण नाकारू शकत नाही.
कलम 29(2)(a) सर्वसाधारण संस्थेच्या सभासदाला आपला भाग किंवा हितसंबंध किमान एक वर्ष धारण केल्याशिवाय हस्तांतरित करण्यास मनाई करते. गृहनिर्माण संस्थांसाठी कलम 154B(2) सांगते की इतरांबरोबर कलमे 24, 26, 27, 28, 29 व 30 लागू होणार नाहीत. गृहनिर्माण संस्थांचे हस्तांतरणाचे नियम आता प्रकरण XIII-B मध्ये आहेत: सभासद नियम व उपविधींतील कार्यपद्धतीनुसार नोंदणीकृत दस्ताद्वारे आपला भाग, हक्क, मालकी व हितसंबंध हस्तांतरित करू शकतो (कलम 154B-12), आणि वारस किंवा नामनिर्देशिताखेरीज इतरांकडे होणारे हस्तांतरण संस्थेची थकबाकी भरल्यावर व हस्तांतरितीने अर्ज करून सभासदत्व मिळवल्यावरच प्रभावी होते (कलम 154B-7). 2014 च्या आदर्श उपविधींचे BL 37(b)-(c), जे सचिवांना कलम 29(2)(a) व (b) खालील अपात्रता निदर्शनास आणण्यास सांगतात, 2019 पूर्वी लिहिलेले आहेत; अधिनियम आता गृहनिर्माण संस्थांवर जी एक वर्षाची अट घालत नाही ती हे उपविधी पुन्हा लागू करू शकत नाहीत. समिती तरीही हस्तांतरितीची पात्रता, मुद्रांकित व नोंदणीकृत करार (नियम 106C-4(b)), थकबाकी आणि मर्यादेतील अधिमूल्य तपासते. एक वर्षाच्या कारणावर संस्थेने प्रवेश नाकारल्यास खरेदीदार कलम 23(2) खाली निबंधकांकडे अपील करू शकतो.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.154B(2); MCS Act ss.154B-7, 154B-12; MCS Act s.29(2); BL 37(b)-(c); Rule 106C-4(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30