गृहनिर्माण संस्थेतील वाहनतळ वाटपाचे नियम

गृहनिर्माण संस्थेत वाहनतळाइतके वाद क्वचितच कशावर होतात. सहसा जागांपेक्षा गाड्या जास्त असतात. काही खरेदीदारांना वाटते की त्यांनी विकासकाकडून जागा “विकत घेतली” आहे, आणि समिती मध्ये अडकते. या विषयावरचा कायदा बहुतेकांना वाटतो त्यापेक्षा स्पष्ट आहे. स्टिल्ट व खुले वाहनतळ सामायिक जागेचा भाग आहेत, त्यांचे वाटप संस्था करते आणि नियम सर्वसाधारण सभा ठरवते.

विकासक स्टिल्ट किंवा खुले वाहनतळ विकू शकतो का?

नाही. नहालचंद लालूचंद प्रा. लि. वि. पांचाली सहकारी गृहनिर्माण संस्था (सर्वोच्च न्यायालय, ३१ ऑगस्ट २०१०) या प्रकरणात न्यायालयाने महाराष्ट्र सदनिका मालकी अधिनियमानुसार (मोफा) असे ठरवले:

स्टिल्ट वाहनतळ ही “सदनिका” नाही आणि “गॅरेज”ही नाही, कारण गॅरेजला छत व तीन बाजूंनी भिंती लागतात (परिच्छेद ३६);
ती सामायिक जागा व सुविधांचा भाग आहे (परिच्छेद ३९);
प्रवर्तक ती स्वतंत्रपणे विकू शकत नाही. तो फक्त तिचा खर्च सर्व खरेदीदारांकडून त्यांच्या चटई क्षेत्राच्या प्रमाणात वसूल करू शकतो.

मुंबई उच्च न्यायालयाने नंतर हा निकाल खुल्या वाहनतळालाही लागू असल्याचे मानले आहे. त्यामुळे विकासकाने स्टिल्ट किंवा खुल्या जागेची वेगळी “विक्री” केली तरी खरेदीदार तिचा मालक होत नाही. भरलेले पैसे दिवाणी दावा, ग्राहक आयोग किंवा महारेरा यांमार्फत विकासकाकडून वसूल होऊ शकतात. त्यातून संस्थेविरुद्ध कोणताही हक्क निर्माण होत नाही.

बंदिस्त गॅरेज आणि रेरा प्रकल्प वेगळे आहेत. नोंदणीकृत विक्री करारात नमूद केलेले बंदिस्त गॅरेज, मंजूर नकाशांशी पडताळून, संस्थेला मान्य करावे लागू शकते. प्रारूप २०२६ उपविधी हा फरक मान्य करतात (प्रा.उ. ७७(ब)–(ड)). अशा दाव्यांवर प्रत्येक प्रकरणात स्वतंत्र सल्ला घ्या.

वाटप कोण करते: २०१४ चे उपविधी (उपविधी ७७–८३)

बहुतेक संस्था अजून २०१४ च्या आदर्श उपविधींवर नोंदणीकृत आहेत. त्यांची वाहनतळ योजना थोडक्यात अशी:

उपविधी ७७: सर्वसाधारण सभा वाहनतळ नियम तयार करून स्वीकारते. समिती “प्रथम येणाऱ्यास प्रथम” या तत्त्वावर वाटप करते. मिळालेली जागा विकण्याचा किंवा हस्तांतरित करण्याचा हक्क सभासदाला नाही.
उपविधी ७८: जागांना क्रमांक देऊन त्या आखल्या जातात.
उपविधी ७९: वाहन असलेला सभासद पात्र असतो, साधारणपणे एका जागेसाठी. अतिरिक्त जागा फक्त वर्षागणिक दिली जाते, आणि तीही जागा नसलेल्या कोणत्याही सभासदाला हवी नसेल तोपर्यंतच.
उपविधी ८०: पात्र सभासद जागांपेक्षा जास्त असतील तर समिती सर्वसाधारण सभेच्या नियमांनुसार दर वर्षी न्याय्य व पारदर्शक पद्धतीने वाटप करते.
उपविधी ८१: अर्ज सचिवांकडे जातात आणि नेहमीच्या अर्ज कार्यपद्धतीने निकाली निघतात.
उपविधी ८२–८३: शुल्क (खाली पाहा) आणि दुचाकी व रिक्षांसाठी समितीची परवानगी.

अर्ज कसा हाताळला जातो (उपविधी ६२)

सचिवांकडे करायच्या अर्जांच्या यादीत उपविधी ६२ “वाहनतळ व स्टिल्टचे वाटप” नमूद करतो. कार्यपद्धती अशी:

सचिव प्रत्येक अर्जाची पोच देतात.
अर्जातील त्रुटी १५ दिवसांत कळवल्या जातात.
अर्ज पुढील समिती सभेपुढे ठेवला जातो.
३ महिन्यांत निर्णय होतो. अर्ज नाकारल्यास कारणे इतिवृत्तात नोंदवली जातात.
निर्णय १५ दिवसांत कळवला जातो.

(छापील उपविधी ८१ “उपविधी क्र. ६४” चा उल्लेख करतो, पण तो उपविधी शुल्कांविषयी आहे. अर्जांची कार्यपद्धती उपविधी ६२ मध्ये आहे.)

प्रारूप २०२६ उपविधींतील बदल (प्रा.उ. ७६–८२)

प्रारूप २०२६ उपविधींमध्ये वाहनतळावर स्वतंत्र प्रकरण आहे: वाटपासाठी प्रा.उ. ७६–८२ आणि ईव्ही चार्जरसाठी प्रा.उ. ८३. अंतिम उपविधी अधिसूचित होऊन आपली संस्था ते स्वीकारेपर्यंत हे फक्त प्रारूप आहे. मुख्य बदल असे:

सर्वसाधारण सभा लेखी वाहनतळ धोरण मंजूर करते (प्रा.उ. ७६).
खुले व स्टिल्ट वाहनतळ सामायिक जागा आहेत. वाटपाने फक्त वापराचा हक्क मिळतो (प्रा.उ. ७६–७७).
वाटप वाहनाला नव्हे, सदनिकेला होते. आधी प्रत्येक सदनिकेला एक जागा, अतिरिक्त जागा तात्पुरत्या किंवा वार्षिक (प्रा.उ. ७९).
संस्था फक्त वाहन क्रमांक मागते, आरसी किंवा विमा नाही (प्रा.उ. ७९).
अर्जदार जागांपेक्षा जास्त असल्यास सोडत, आळीपाळी किंवा सर्वसाधारण सभेने मान्य केलेली अन्य पद्धत वापरली जाते (प्रा.उ. ७९).
वाहनतळ नोंदवहीत प्रत्येक जागा, तिचा प्रकार, वाटपधारक, वाहन क्रमांक आणि प्रतीक्षा यादी नोंदवली जाते (प्रा.उ. ७८).
वाटप फक्त नमूद कारणांवरून, सुनावणी घेऊन व लेखी कारणांसह रद्द करता येते. पुनर्वाटप कालक्रमानुसार प्रतीक्षा यादीतून होते (प्रा.उ. ८२).

वाहनतळ शुल्क

दर सर्वसाधारण सभा ठरवते. उपविधी ८२ नुसार सभासद त्याला दिलेल्या प्रत्येक जागेचे शुल्क भरतो, वाहन प्रत्यक्ष तिथे लावले असो वा नसो. २२ जून २०२६ पासून लागू नियम १०६क-१२ सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दराने वाहनतळ शुल्काला शुल्कांचे एक शीर्ष म्हणून नमूद करतो. प्रारूप उपविधी जागेच्या प्रकारानुसार आणि अतिरिक्त जागांसाठी वेगळे दर ठेवू देतात (प्रा.उ. ८०). न भरलेले वाहनतळ शुल्क इतर थकबाकीप्रमाणेच संस्थेची येणी असते.

प्रतीक्षा यादी व सोडत: न्याय्य पद्धत

गाड्यांपेक्षा जागा कमी असतील तर:

सर्वसाधारण सभेत लेखी वाहनतळ नियम स्वीकारा. त्यात पात्रता, प्रति सदनिका जागा, पद्धत आणि कालावधी असावा.
सर्व सभासदांना कळवलेल्या तारखेला अर्ज मागवा.
आधी प्रत्येक पात्र सदनिकेला किंवा सभासदाला एक जागा द्या.
तरीही अर्जदार जास्त असतील तर नियमांप्रमाणे खुल्या सभेत सोडत काढा किंवा वार्षिक आळीपाळी ठेवा.
सोडतीची नोंद सही केलेल्या पत्रकाने किंवा चित्रफितीने ठेवा. वाटपपत्रे द्या आणि क्रमांकित प्रतीक्षा यादी ठेवा.
रिकाम्या झालेल्या जागा काटेकोरपणे प्रतीक्षा यादीतूनच द्या.

वाहनतळ तपासणी सूची

सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाने वाहनतळ नियम स्वीकारले.
नकाशावर जागांना क्रमांक व आखणी; अग्निशमन वाहनाचा मार्ग मोकळा.
विकासकाच्या काळातील “वाटपांची” यादी व तपासणी; स्टिल्ट / खुल्या जागा बंदिस्त गॅरेजपासून वेगळ्या.
उपविधी ६२ च्या कालमर्यादेत अर्जांची पोच व निर्णय.
सोडत / आळीपाळीची नोंद; वाटपपत्रे दिली.
वाहनतळ नोंदवही व प्रतीक्षा यादी अद्ययावत.
सर्वसाधारण सभेच्या दराने शुल्क; प्रत्येक वाटप केलेल्या जागेचे देयक.

कायदा काय सांगतो

सर्वोच्च न्यायालय, नहालचंद लालूचंद (२०१०), परिच्छेद ३६ व ३९: स्टिल्ट वाहनतळ सामायिक जागा आहे; प्रवर्तक ती विकू शकत नाही.
उपविधी ६२, ७७–८३ (२०१४): अर्ज कार्यपद्धती, वाहनतळ नियम, पात्रता, वार्षिक न्याय्य वाटप, शुल्क व दुचाकी.
नियम १०६क-१२: सर्वसाधारण सभेच्या दराने वाहनतळ शुल्क.
प्रा.उ. ७६–८२ (प्रारूप २०२६): वाहनतळ धोरण, नोंदवही, सदनिकेला वाटप, सोडत / आळीपाळी, रद्द करण्यापूर्वी सुनावणी. हे फक्त प्रारूप आहे.

तपशील आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी आणि सर्वसाधारण सभेचे वाहनतळ नियम ठरवतात.

वाहनतळाविषयी आणखी प्रश्नांची उत्तरे वाहनतळ FAQ पानावर आहेत.

संदर्भ

ही माहिती सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे, कायदेशीर सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी वेगळे असू शकतात; वाद किंवा महत्त्वाच्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.