ही माहिती कायदा व आदर्श उपविधींबाबत सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे; ती कायदेशीर किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी व सर्वसाधारण सभेचे ठराव वेगळे असू शकतात आणि कायदा बदलतो. वाद किंवा कायदेशीर/आर्थिक परिणाम असलेल्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.
बिल्डर संस्था स्थापन करण्यात सहकार्य करत नाही. नाव आरक्षणासाठी आम्ही खरेदीदार स्वतः कोणती कागदपत्रे दाखल करू शकतो?
खरेदीदार बिल्डरशिवाय अर्ज करू शकतात. सदनिकाधारक (भाडेकरू सहभागीदारी) संस्थेसाठी नमुना Y-1 सोबत मुख्य प्रवर्तक निवडणारा प्रवर्तकांचा ठराव, वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेले बांधकाम प्रारंभ किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र, आणि बिल्डरसोबतच्या एका खरेदीदाराच्या कराराची प्रत लागते. प्रमाणपत्रांच्या प्रती सहसा नियोजन प्राधिकरणाकडून किंवा खरेदीदारांच्या स्वतःच्या करारांमधून मिळतात.
नमुना Y-1 सोबत काय द्यावे याची यादी नियम 106C-2(1) मध्ये आहे: (i) मुख्य प्रवर्तकाची निवड करून त्याला अधिकार देणारा प्रवर्तकांच्या सभेचा ठराव, इतिवृत्तासह; आणि (ii) भाडेकरू सहभागीदारी किंवा जागाधारक संस्थेसाठी, वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेले बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र किंवा इमारत पूर्णत्व प्रमाणपत्र. नमुना Y-1 मध्ये बिल्डरसोबतच्या एका खरेदीदाराच्या कराराची प्रतही मागितली आहे. यापैकी कशावरही बिल्डरची स्वाक्षरी लागत नाही. नोंदणीकृत विक्री करारांना सहसा बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र व मंजूर नकाशे जोडलेले असतात, आणि नियोजन प्राधिकरण प्रमाणित प्रती देते. प्रवर्तकांनी नेमलेला वास्तुविशारद ती प्रमाणित करू शकतो. बहुसंख्य वाटपधारकांनी नोंदणी केल्यापासून तीन महिन्यांत संस्था स्थापन करण्याचे बिल्डरचे कायदेशीर कर्तव्य (RERA कलम 11(4)(e); MOFA कलम 10) खरेदीदारांना स्वतः पुढाकार घेण्यापासून रोखत नाही. बिल्डरच्या कसुरीचा मुद्दा महारेरासमोर मांडता येतो, आणि त्याने गोळा केलेल्या स्थापनेच्या ठेवी त्याने सोपवल्या पाहिजेत (builder_handover मधील नोंदी पाहा). बिल्डरला विचारल्याची नोंद (पत्रे व उत्तरे) ठेवा. बिल्डर का सामील झाला नाही हे निबंधक विचारू शकतात, आणि मानीव अभिहस्तांतरणासाठी संस्थेला ते नंतर लागू शकते.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-2(1); Form Y-1; RERA 2016 s.11(4)(e); MOFA s.10
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
इमारतीला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळण्यापूर्वी गृहनिर्माण संस्थेची नोंदणी करता येते का?
होय. भाडेकरू सहभागीदारी (सदनिकाधारक) संस्थेसाठी नियम वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेले बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र, तसेच पूर्णत्व प्रमाणपत्र, स्वीकारतात. त्यामुळे पुरेसे खरेदीदार सामील झाल्यावर बांधकाम चालू असतानाच संस्था स्थापन करता येते. भोगवटा प्रमाणपत्र नंतर, ताबा व अभिहस्तांतरणासाठी महत्त्वाचे ठरते.
भाडेकरू सहभागीदारी किंवा जागाधारक संस्थेसाठी नियम 106C-2(1)(ii) वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेले "बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र किंवा इमारत पूर्णत्व प्रमाणपत्र" मागतो. अधिनियमानुसार वेगवेगळ्या कुटुंबांतील किमान दहा पात्र व्यक्ती लागतात (कलम 6(1); formation_byelaws-001 पाहा), आणि बहुसंख्य वाटपधारकांनी नोंदणी केल्यापासून तीन महिन्यांत प्रवर्तकाने संस्था स्थापनेस मदत करावी असे RERA सांगतो (कलम 11(4)(e)). दोन्ही बांधकामादरम्यान स्थापनेकडे निर्देश करतात. लवकर स्थापन झालेली संस्था बिल्डरशी सामूहिकपणे व्यवहार करू शकते, स्वतःचा निधी गोळा करून ठेवू शकते, आणि भोगवटा प्रमाणपत्र, हस्तांतरण व अभिहस्तांतरणाचा पाठपुरावा करू शकते. ताबा मिळेपर्यंत सभासद उपविधी व खरेदी करारांनी परवानगी दिलेलेच भरतात. हस्तांतरण होईपर्यंत न विकलेल्या सदनिकांची देखभाल व खर्च यांची जबाबदारी बिल्डरची राहते (builder_handover मधील नोंदी पाहा). भाडेकरू मालकी (भूखंड) संस्थेसाठी नमुना Y-1 सोबत त्याऐवजी संभाव्य किंवा मंजूर अभिन्यास आणि जमिनीचा करार किंवा विक्रेत्याची संमती लागते (नियम 106C-2(1)).
कायदेशीर आधार: Rule 106C-2(1)(ii); Form Y-1; MCS Act s.6(1); RERA 2016 s.11(4)(e)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या मुख्य प्रवर्तकाने नोंदणीपूर्वी भाग रक्कम व प्रवेश शुल्क गोळा केले. त्या पैशाबाबत नियम काय आहेत?
स्थापन होत असलेल्या संस्थेसाठी गोळा केलेली भाग रक्कम निबंधकांनी परवानगी दिलेल्या बँक खात्यात वाजवी वेळेत जमा केलीच पाहिजे. नोंदणीपूर्वी ती कोणत्याही व्यवसायासाठी वापरता येत नाही. दिशाभूल करून पैसे गोळा करणे, किंवा ते जमा न करणे, हा अधिनियमाखाली गुन्हा आहे; त्यासाठी दंड आणि काही प्रकरणांत कारावास होऊ शकतो.
नियम 106C-2 प्रस्तावित संस्थेच्या नावाने बँक खाते उघडण्याची परवानगी देतो. शिलकीचे बँक प्रमाणपत्र नोंदणी अर्जासोबत दाखल होते (नियम 106C-3). प्रत्येक सभासद किमान पाच भागांचे मूल्य आणि Rs 500 प्रवेश शुल्क जमा करतो (नियम 106C-4). कलम 146 नुसार हे गुन्हे आहेत: (d) स्थापन होत असलेल्या संस्थेसाठी गोळा केलेली भाग रक्कम वाजवी कालावधीत सहकारी बँकेत किंवा टपाल बचत बँकेत जमा न करणे (Rs 500 पर्यंत दंड, कलम 147(d)); (e) अशा प्रकारे गोळा केलेला निधी नोंदणी व्हायच्या संस्थेच्या नावाने व्यवसाय किंवा व्यापारासाठी वापरणे (एक वर्षापर्यंत कारावास, किंवा दंड, किंवा दोन्ही, कलम 147(e)); (e-1) नोंदणी व्हायच्या संस्थेच्या नावाने दिशाभूल करून भाग रक्कम किंवा इतर रक्कम गोळा करणे (तीन वर्षांपर्यंत कारावास, किंवा Rs 5,000 पर्यंत दंड, किंवा दोन्ही, कलम 147(e-1)). खटल्यासाठी निबंधकांची मंजुरी लागते (कलम 148(3)). प्रवर्तकांनी प्रत्येक रकमेची पावती घ्यावी, अर्ज दाखल होण्यापूर्वी बँक प्रमाणपत्र तपासावे, आणि मुख्य प्रवर्तकाला हिशेब तात्पुरत्या समितीकडे सोपवायला सांगावे (formation_byelaws-304 पाहा).
कायदेशीर आधार: Rules 106C-2, 106C-3, 106C-4; MCS Act ss.146(d), (e), (e-1), 147, 148(3)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
नोंदणीनंतर मुख्य प्रवर्तकाने काय सोपवले पाहिजे, आणि पहिली (तात्पुरती) समिती किती काळ राहते?
तात्पुरती समिती निवडली किंवा नामनिर्देशित झाल्यावर लगेच मुख्य प्रवर्तकाने सर्व अभिलेख व मालमत्ता लेखी हस्तांतरण अहवालासह सोपवावी, असे प्रारूप 2026 उपविधी सांगतात. तात्पुरत्या समितीला समितीचे पूर्ण अधिकार असतात आणि ती एक वर्ष किंवा नियमित समिती निवडली जाईपर्यंत, यापैकी जे आधी घडेल तोपर्यंत, पदावर राहते.
मुख्य प्रवर्तकाने अध्यक्षांना किंवा अधिकृत समिती सदस्याला काय सोपवावे याची यादी प्रारूप उपविधी 91 मध्ये आहे: नोंदणी अर्ज व कागदपत्रे, नोंदणीकृत उपविधी, नोंदणी प्रमाणपत्र, बँक कागदपत्रे व पासबुके, करार, हिशेबपत्रक, सभासदत्व अर्ज, प्रमाणके, रोख रक्कम, नकाशे व बांधकामाची कागदपत्रे, पहिल्या सर्वसाधारण सभेचे इतिवृत्त, पत्रव्यवहार, आणि कागदी किंवा डिजिटल स्वरूपातील इतर सर्व अभिलेख. तो हस्तांतरण अहवाल तयार करतो आणि काहीही स्वतःकडे ठेवत नाही (प्रारूप उपविधी 91(c)). तात्पुरत्या किंवा नामनिर्देशित समितीला निवडून आलेल्या समितीचे सर्व अधिकार असतात (प्रारूप उपविधी 92), आणि ती एक वर्ष किंवा नियमित समिती निवडली जाईपर्यंत, यापैकी जे आधी घडेल तोपर्यंत, पदावर राहते (प्रारूप उपविधी 93). त्यानंतर ती निवडून आलेल्या समितीकडे कार्यभार सोपवते (प्रारूप उपविधी 94). 2014 च्या उपविधींमध्येही मुख्य प्रवर्तक पहिली सर्वसाधारण सभा बोलावून कार्यभार सोपवतो. अभिलेख रोखून धरल्यास निवडणुकीनंतर हस्तांतरणाचे अधिनियमातील कर्तव्य (कलम 160) आणि निबंधकांचा जप्तीचा अधिकार (कलम 80) याला आधार देतात (disputes_forums-314 पाहा). पहिली सर्वसाधारण सभा नोंदणीपासून तीन महिन्यांत होते (builder_handover-004 पाहा).
कायदेशीर आधार: dBL 91-94; MCS Act ss.80, 160
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
निबंधकांनी आमच्या संस्थेची नोंदणी नाकारली. प्रवर्तक काय करू शकतात?
निबंधकांनी नकार कारणांसह दिला पाहिजे. आदेश कळवल्यापासून दोन महिन्यांत प्रवर्तक अपील करू शकतात: निबंधक, अपर निबंधक किंवा सहनिबंधकांनी नकार दिला असल्यास राज्य शासनाकडे, अन्यथा निबंधकांकडे. ते दोष दूर करून नव्याने अर्जही करू शकतात.
कलम 9(3) नुसार नकार कारणांसह कळवला पाहिजे. कलम 9 अंतर्गत आदेशाविरुद्ध कलम 152(1) नुसार अपील होते: निबंधक किंवा त्यांचे अधिकार असलेल्या अपर किंवा सहनिबंधकांनी दिला असल्यास राज्य शासनाकडे, आणि खालच्या अधिकाऱ्याने दिला असल्यास निबंधकांकडे. मुदत आदेश कळवल्यापासून दोन महिने आहे (कलम 152(3)). पुरेसे कारण असल्यास उशिराचे अपील दाखल करून घेता येते (कलम 153). नकाराची सामान्य कारणे: वेगवेगळ्या कुटुंबांतील दहापेक्षा कमी पात्र व्यक्ती (कलम 6(1)); वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र किंवा प्रवर्तकांचा ठराव नसणे (नियम 106C-2); बँक प्रमाणपत्र नसणे किंवा भाग रक्कम किमानपेक्षा कमी (नियम 106C-3, 106C-4); प्रस्तावित उपविधी अधिनियम किंवा नियमांशी विसंगत; किंवा स्वीकारार्ह नसलेले नाव. दोष दूर करता येण्याजोगा असल्यास अपिलापेक्षा नवा किंवा सुधारित अर्ज सहसा लवकर होतो. मुदतीची दुसरी बाजूही लक्षात ठेवा: निबंधकांनी दोन महिन्यांत निर्णय न दिल्यास अर्ज पुढील वरिष्ठ अधिकाऱ्याकडे जावा लागतो, आणि त्यांनीही निर्णय न दिल्यास संस्था नोंदणीकृत मानली जाते (कलम 9(1)-(2); formation_byelaws-003 पाहा).
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.6(1), 9(1)-(3), 152, 153; Rules 106C-2 to 106C-4
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
दिशाभूल करून नोंदणी मिळवली म्हणून नोंदणीकृत संस्थेची नोंदणी रद्द होऊ शकते का?
होय. अर्जदारांच्या दिशाभुलीवर संस्था नोंदवली गेली, किंवा तिचा उद्देश संपला किंवा साध्य होत नाही, अशी निबंधकांची खात्री झाल्यास मुख्य प्रवर्तक, समिती व सभासद यांना सुनावणी देऊन ते तिची नोंदणी रद्द करू शकतात. त्यानंतर शासकीय अभिहस्तांकिती तिची मालमत्ता व देणी निकाली काढतो. या आदेशाविरुद्ध अपील करता येते.
कलम 21A(1) तीन कारणांवर नोंदणी रद्द करू देते: अर्जदारांच्या दिशाभुलीवर नोंदणी; संस्थेचे काम पूर्ण किंवा संपलेले असणे; किंवा तिचे उद्देश साध्य होत नसणे. मुख्य प्रवर्तक, समिती व सभासदांना सुनावणी दिली पाहिजे; मोठ्या संस्थेसाठी वैयक्तिक नोटिशींऐवजी जाहीर नोटीस चालते. त्यानंतर निबंधक शासकीय अभिहस्तांकिती नेमू शकतात, जो एक वर्षात, एकूण तीन वर्षांपर्यंत वाढवता येईल अशा मुदतीत, मालमत्ता वसूल करून देणी भागवतो (कलम 21A(2)-(3)). नोंदणी रद्द होते आणि संस्था अस्तित्वात राहत नाही (कलम 21). दोन्ही उपविधी "दिशाभूल करून संस्थेची नोंदणी" हा निबंधकांचा विषय म्हणून नमूद करतात (उपविधी 173(a)(ii); प्रारूप उपविधी 190(A)(i)). नेहमीची उदाहरणे: खरेदीदार नसलेल्या व्यक्तींची नावे वापरून बिल्डरने नोंदवलेली संस्था, किंवा एकाच इमारतीसाठी दोन नोंदवलेल्या संस्था. कलम 21A अंतर्गत आदेशाविरुद्ध कलम 152 नुसार दोन महिन्यांत अपील होते. चालू संस्थेच्या सभासदांसाठी हे टोकाचे पाऊल आहे. सहसा निबंधक किंवा सहकार न्यायालयामार्फत सभासदत्व दुरुस्त करणे हा चांगला उपाय असतो. ते मागण्यापूर्वी सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.21, 21A(1)-(3), 152; BL 173(a)(ii); dBL 190(A)(i)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या संस्थेत अनेक इमारती आहेत आणि त्यांना स्वतंत्र संस्था हव्या आहेत. संस्थेचे विभाजन करण्याची कार्यपद्धती काय आहे?
आधी संपूर्ण योजनेसह निबंधकांकडे अर्ज करून त्यांची मान्यता घ्या. मग किमान 15 पूर्ण दिवसांच्या नोटिशीने विशेष सर्वसाधारण सभा घेऊन उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांच्या दोन-तृतीयांश बहुमताने विभाजन मंजूर करा. देणी हस्तांतरित होत असल्यास एक महिन्याच्या पर्यायासह नमुना G नोटीस द्या. निबंधकांना अहवाल द्या; ते नव्या संस्थांची नोंदणी करून जुनी रद्द करतात.
कलम 17(1)(c) नुसार निबंधकांच्या पूर्वमान्यतेने, त्या उद्देशासाठी घेतलेल्या विशेष सर्वसाधारण सभेत उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांच्या दोन-तृतीयांश बहुमताने, संस्था स्वतःचे दोन किंवा अधिक संस्थांमध्ये विभाजन करू शकते. नियम 16 पायऱ्या ठरवतो: (1)-(2) संपूर्ण तपशिलासह निबंधकांकडे अर्ज; संस्थेच्या हिताचे असल्यास ते मान्यता देतात; (3) सर्व सभासद व धनकोंना किमान 15 पूर्ण दिवसांच्या नोटिशीने विशेष सर्वसाधारण सभा. ठरावात उद्देश व संपूर्ण योजना नमूद असते. देणी हस्तांतरित होत असल्यास सभासद, धनको व बाधित इतरांना नमुना G नोटीस जाते, ती जिल्ह्यातील वृत्तपत्रात प्रसिद्ध होते आणि संस्थेत व निबंधक कार्यालयात लावली जाते; (4) नोटीस मिळालेल्यांना पर्याय निवडण्यासाठी एक महिना: नव्या संस्थेत सामील होणे, आहे तिथे राहणे, किंवा त्यांचा भाग किंवा येणे रक्कम घेणे. गप्प राहणे म्हणजे संमती; (5) बाहेर पडणाऱ्यांच्या मागण्या पूर्ण केल्या जातात; (6)-(7) निबंधकांना अहवाल; ते नव्या संस्थांची नोंदणी करून जुनी नोंदणी रद्द करतात. नव्या संस्थांच्या नोंदणीबरोबर जुन्या संस्थेची मालमत्ता व देणी वेगळ्या अभिहस्तांतरणाशिवाय त्यांच्यात निहित होतात (कलम 17(2)). प्रलंबित कार्यवाही चालू राहते (कलम 17(3)). प्रत्येक नव्या संस्थेला स्वतःचे उपविधी, बँक खाते व समिती लागते. सामायिक जमीन व सुविधांसाठी formation_byelaws-308 पाहा.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.17(1)(c), (2)-(4); MCS Rules r.16(1)-(7); Form G
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
संस्थेचे इमारतनिहाय संस्थांमध्ये विभाजन झाल्यावर जमीन, निधी, सामायिक सुविधा व अभिहस्तांतरण यांची वाटणी कशी होते?
विभाजन योजना ते ठरवते आणि निबंधक तिला मान्यता देतात. योजनेनुसार मिळालेली मालमत्ता व देणी प्रत्येक नवी संस्था घेते, आणि नोंदणीने ती वेगळ्या अभिहस्तांतरणाशिवाय निहित होतात. सामायिक जमीन व सुविधा 2026 च्या नियमांनुसार स्थापन केलेल्या संस्थांच्या संघामार्फत किंवा सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशनमार्फत संयुक्तपणे ठेवता येतात.
कलम 17(2) नुसार विभाजनानंतर नव्या संस्थांची नोंदणी हे, मालमत्ता हस्तांतरण अधिनियम व नोंदणी अधिनियम असूनही, जुन्या संस्थेची मालमत्ता व देणी त्यांच्यात निहित करण्यासाठी पुरेसे अभिहस्तांतरण आहे. काय कुठे जाते हे विशेष सर्वसाधारण सभेच्या ठरावातील योजनेत ठरते (नियम 16(3)). चांगल्या योजनेत हे असते: निधी: कर्जनिवारण निधी, दुरुस्ती निधी व राखीव निधी प्रत्येक इमारतीच्या सभासदांच्या योगदानानुसार, किंवा योजनेनुसार चटई क्षेत्रानुसार, विभागणे. नियम 106C-12 आता अनेक शुल्क चटई क्षेत्रावर आधारित करतो; प्रत्येक सभासदाची थकबाकी व ठेवी त्या सभासदासोबत जातात; जमीन व सामायिक जागा: भूखंड, अंतर्गत रस्ते, क्लब हाउस, बाग, पाण्याच्या टाक्या व STP. त्यांची वाटणी शक्य नसल्यास नियम 106C-2(2) नुसार स्थापन केलेल्या संस्थांच्या संघाखाली (किमान पाच संस्था) किंवा सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशनखाली (किमान दोन) ठेवा; अभिहस्तांतरण: जुन्या संस्थेचे अभिहस्तांतरण झाले असल्यास निहित होणे कलम 17(2) प्रमाणे होते. त्यानंतर जमीन अभिलेख व मालमत्ता पत्रकात फेरफार करावा लागतो. झाले नसल्यास नव्या संस्था किंवा संघ एकत्र त्याचा पाठपुरावा करतात; कर्मचारी, करार व खटले: कोण कोणते पुढे चालवेल. विशेष सर्वसाधारण सभेपूर्वी सनदी लेखापालाचे विभागणी विवरण आणि जमिनीच्या स्थितीबाबत वकिलाचा आढावा घ्या. योजनेबाबत नव्या संस्थांमधील वाद कलम 91 अंतर्गत सहकार न्यायालयात जातो.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.17(2)-(3), s.91; MCS Rules r.16(3); Rules 106C-2(2), 106C-12
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
एका विंगला वेगळे व्हायचे आहे पण उर्वरित संस्था मान्य करत नाही. निबंधक विभाजनाचा आदेश देऊ शकतात का?
शक्य आहे. कलम 17 अंतर्गत स्वेच्छा विभाजनाव्यतिरिक्त, सार्वजनिक हितासाठी, सहकार चळवळीच्या हितासाठी किंवा योग्य व्यवस्थापनासाठी आवश्यक असल्यास निबंधक कलम 18 अंतर्गत एकत्रीकरण, विभाजन किंवा पुनर्रचनेचा निर्देश देऊ शकतात. त्यासाठी आधी अधिसूचित संघीय संस्थेचा सल्ला घेऊन, प्रारूप आदेश पाठवून, किमान दोन महिने आक्षेपांचा विचार करावा लागतो.
स्वेच्छा विभाजनासाठी संपूर्ण संस्थेच्या उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांचे दोन-तृतीयांश बहुमत लागते (कलम 17), म्हणून अल्पसंख्य विंग सर्वसाधारण सभेमार्फत ते घडवू शकत नाही. कलम 18(1) निबंधकांना स्वतंत्र अधिकार देते: सार्वजनिक हितासाठी, सहकार चळवळीच्या हितासाठी किंवा योग्य व्यवस्थापनासाठी विभाजन आवश्यक असल्याची खात्री झाल्यास, शासनाने अधिसूचित केलेल्या संघीय संस्थेचा सल्ला घेऊन ते आदेश देऊ शकतात. संरक्षक तरतुदी (कलम 18(2); नियम 17): नव्या समित्या कशा बनतील आणि कोणते उपविधी लागू होतील हे नमूद करणारी प्रारूप योजना निबंधक तयार करतात; तिची प्रत प्रत्येक संस्थेला जाते, जी सभासद व धनकोंकडून आक्षेप मागवते; किमान दोन महिन्यांच्या कालावधीत आक्षेपांचा विचार होतो; आक्षेप घेतलेला सभासद आपला भाग किंवा हितसंबंधाची रक्कम मिळण्यासाठी अर्ज करू शकतो. विंगच्या बाजूने उपयोगी मुद्दे: स्वतंत्र इमारती व सेवा, प्रत्यक्षात वेगळे देखभाल हिशेब, सततची कोंडी, आणि इमारतीनुसार वेगळी पुनर्विकासाची स्थिती. कलम 18 अंतर्गत आदेशाविरुद्ध कलम 152 नुसार अपील होते.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.17(1), 18(1)-(2), 152; MCS Rules r.17(1)-(4)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
शेजारच्या दोन संस्थांना एकत्र व्हायचे आहे, उदा. संयुक्त पुनर्विकासासाठी. एकत्रीकरण कसे होते?
प्रत्येक संस्था निबंधकांच्या मान्यतेसाठी अर्ज करते, मग 15 पूर्ण दिवसांच्या नोटिशीने विशेष सर्वसाधारण सभा घेऊन उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांच्या दोन-तृतीयांश बहुमताने एकत्रीकरण मंजूर करते. देणी हस्तांतरित होत असल्यास सभासद व धनकोंना एक महिन्याचा पर्याय मिळतो. निबंधक एकत्रित संस्थेची नोंदणी करून जुन्या नोंदण्या रद्द करतात. ठरावच मालमत्ता निहित करतात.
विभाजनाप्रमाणेच एकत्रीकरणालाही कलम 17(1)(a) व नियम 16 लागू होतात (formation_byelaws-307 पाहा): अर्ज व मान्यता, संपूर्ण योजनेसह विशेष सर्वसाधारण सभेचा ठराव, देणी हस्तांतरित होत असल्यास नमुना G नोटीस व वृत्तपत्रात प्रसिद्धी, एक महिन्याचा पर्याय, बाहेर पडणाऱ्यांना रक्कम, आणि निबंधकांकडून एकत्रित संस्थेची नोंदणी. एकत्रीकरणात संस्थांचे ठराव हे त्यांची मालमत्ता व देणी एकत्रित संस्थेत निहित करण्यासाठी पुरेसे अभिहस्तांतरण आहे (कलम 17(2)). जुन्या नोंदण्या रद्द होतात (कलमे 17(4), 21), आणि कायदेशीर कार्यवाही नव्या संस्थेविरुद्ध चालू राहते (कलम 17(3)). तुलना करण्याजोगे पर्याय: संयुक्त पुनर्विकास किंवा सामायिक सुविधांसाठी 2026 चे नियम संस्थांचा संघ किंवा सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन देतात (नियम 106C-2(2)). त्यात प्रत्येक संस्था आपली ओळख ठेवते. प्रारूप उपविधी क्लस्टर व महासंघामार्फत पुनर्विकासाचाही उल्लेख करतात (प्रारूप उपविधी 150). एकत्रीकरण कायमस्वरूपी असते. ते निधी, देणी व वाद एकत्र करते, आणि नव्या संस्थेत प्रत्येक सभासदाचे मत मोजले जाते. पुनर्विकासाचे निर्णय प्रत्येक संस्थेत कलम 79A निर्देश व नियम 106C-13(3)(i)-(j) नुसारच होतात.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.17(1)(a), (2)-(4), s.21; MCS Rules r.16; Rules 106C-2(2), 106C-13(3)(i)-(j); dBL 150
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या संस्थेच्या विभाजनाविरुद्ध (किंवा एकत्रीकरणाविरुद्ध) मी मत दिले. असहमत सभासद म्हणून माझे हक्क काय आहेत?
योजनेत देणी हस्तांतरित होत असल्यास आपल्याला निवडीसाठी एक महिना देणारी नोटीस मिळते: नव्या संस्थेत सामील होणे, एकत्रित किंवा रूपांतरित संस्थेत राहणे, किंवा आपला भाग किंवा हितसंबंधाची रक्कम मागणे. निबंधक योजना अंमलात आणण्यापूर्वी बाहेर पडणाऱ्यांच्या मागण्या पूर्ण झाल्या पाहिजेत. निबंधकांनी निर्देशित केलेल्या विभाजनात आपण आक्षेप घेऊन रकमेसाठी अर्ज करू शकता.
कलम 17(1) परंतुक व नियम 16(3)-(5): योजनेत देणी हस्तांतरित होत असल्यास संस्था सर्व सभासद व धनकोंना नोटीस (नमुना G) देते. प्रत्येकजण एक महिन्यात नव्या संस्थेचा सभासद होणे, एकत्रित किंवा रूपांतरित संस्थेत राहणे, किंवा आपला भाग, हितसंबंध किंवा येणे रकमेची मागणी करणे यापैकी पर्याय निवडू शकतो. पर्याय न निवडणाऱ्याने संमती दिली असे मानले जाते. पर्याय निवडणाऱ्यांच्या मागण्या पूर्ण किंवा अन्यथा समाधानकारकपणे भागवल्या जाईपर्यंत निबंधक आदेश देत नाहीत. गृहनिर्माण संस्थेत सदनिकाधारकाला क्वचितच फक्त भाग रक्कम हवी असते. त्याचे खरे हित सदनिका आणि सभासदत्वासोबत येणारा भोगवट्याचा हक्क यात असते. म्हणून व्यावहारिक प्रश्न असे: सदनिका कोणत्या नव्या संस्थेत जाते आणि कोणत्या अटींवर. मतदानापूर्वी विशेष सर्वसाधारण सभेत व लेखी हे मुद्दे मांडा आणि त्यांची नोंद करायला सांगा. कलम 18 अंतर्गत (निबंधकांनी निर्देशित केलेले विभाजन) मुदतीत आक्षेप घेतलेला सभासद आपला भाग किंवा हितसंबंधाची रक्कम मिळण्यासाठी निबंधकांकडे अर्ज करू शकतो (नियम 17(3)). कार्यपद्धती पाळली नसल्यास (नोटीस, गणसंख्या, बहुमत, योजना उघड न करणे) कलम 91 अंतर्गत सहकार न्यायालयात ठरावाला आव्हान देता येते. निबंधकांच्या मान्यतेविरुद्ध किंवा आदेशाविरुद्ध कलम 152 नुसार अपील करता येते.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.17(1) proviso, ss.18, 91, 152; MCS Rules r.16(3)-(5), r.17(3)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
गृहनिर्माण संस्था आपला वर्ग बदलू शकते का, उदा. भाडेकरू मालकी संस्थेतून भाडेकरू सहभागीदारी संस्थेत, किंवा जागाधारक संस्थेत?
होय, कलम 17(1)(d) अंतर्गत "रूपांतरण" करून: निबंधकांची पूर्वमान्यता, मग 15 पूर्ण दिवसांच्या नोटिशीने विशेष सर्वसाधारण सभेत उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांचे दोन-तृतीयांश बहुमत, आणि देणी हस्तांतरित होत असल्यास तीच नोटीस व पर्यायाची कार्यपद्धती. निबंधक रूपांतरित संस्थेची नोंदणी करतात. तिचे उपविधी नव्या वर्गाशी जुळणारे असावेत.
कलम 17(1)(d) नुसार निबंधकांच्या पूर्वमान्यतेने, विशेष सर्वसाधारण सभेत उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांच्या दोन-तृतीयांश बहुमताच्या ठरावाने, संस्था स्वतःचे दुसऱ्या वर्गात रूपांतर करू शकते. नियम 16 कार्यपद्धती देतो (formation_byelaws-307 पाहा). रूपांतरानंतर रूपांतरित संस्थेची नोंदणी मालमत्ता व देणी तिच्यात निहित करते (कलम 17(2)), आणि हक्क व कार्यवाही चालू राहतात (कलम 17(3)). वेगळेपणे, निबंधक प्रत्येक संस्थेचे तिच्या मुख्य उद्देशानुसार वर्गीकरण करतात (कलम 12; नियम 10) आणि लेखी कारणे नोंदवून वर्गीकरण बदलू शकतात (कलम 12(2)). 2026 च्या सुधारणेत गृहनिर्माणाचे उपवर्ग असे आहेत: भाडेकरू मालकी, भाडेकरू सहभागीदारी, इतर (गृह तारण, गृह बांधणी व जागाधारक), आणि नवे सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन व संस्थांचा संघ (formation_byelaws-005 पाहा). रूपांतर का: सभासद आता सदनिका धारण करतात असा भूखंड अभिन्यास; व्यापारी जागाधारक संस्था; अभिहस्तांतरण किंवा पुनर्विकासानंतर मालकी रचना बदललेली इमारत. आदर्श उपविधी वर्गानुसार वेगळे असतात, म्हणून त्याच वेळी जुळणारे आदर्श उपविधी स्वीकारा (कलम 13). नव्या वर्गाचे शुल्क नियम 106C-3(2)(d) प्रमाणे.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.12, 13, 17(1)(d), (2)-(3); MCS Rules r.10, r.16; MCS (Amendment) Rules 2026 cl.5 (Rule 10); Rule 106C-3(2)(d)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
उपविधी दुरुस्तीसाठी किती दिवसांची नोटीस लागते, आणि ती "ऐनवेळचे विषय" मध्ये घेता येते का?
2014 च्या उपविधींनुसार प्रस्ताव त्यावर विचार करणाऱ्या सर्वसाधारण सभेपूर्वी 14 दिवस सर्व सभासदांना पोहोचला पाहिजे. तो "ऐनवेळचे विषय" म्हणून कधीच घेता येत नाही: नियम व दोन्ही उपविधी प्रस्तावित दुरुस्तीचीच योग्य नोटीस आवश्यक करतात. एका ओळीचा विषय नव्हे, प्रत्यक्ष मजकूर पाठवा.
उपविधी 165: (i) सर्वसाधारण सभेपूर्वी 14 दिवस प्रस्ताव सर्व सभासदांना कळवला गेला, (ii) तो उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांपैकी किमान दोन-तृतीयांश सभासदांनी मंजूर केला, आणि (iii) निबंधकांनी तो मान्य करून नोंदवला, याशिवाय कोणताही उपविधी करता, बदलता किंवा रद्द करता येत नाही. नियम 12(2) नुसार कोणत्याही दुरुस्तीवर विचार करण्यासाठी उपविधीनुसार योग्य नोटीस लागते, आणि नियम 12(4)(c) नुसार त्या नोटिशीची प्रत दुरुस्तीसोबत निबंधकांकडे पाठवावी लागते. अध्यक्षांच्या परवानगीने वार्षिक सभा इतर विषय घेऊ शकते, "योग्य नोटीस आवश्यक असलेले विषय वगळून" (उपविधी 94(k)). अधिनियम व नियमांनुसार काटेकोर योग्य नोटिशीशिवाय उपविधी दुरुस्तीचा कोणताही ठराव कोणत्याही सर्वसाधारण सभेपुढे आणता येत नाही असे प्रारूप 2026 उपविधी सांगतात (प्रारूप उपविधी 103). चांगली नोटीस: विद्यमान उपविधी, प्रस्तावित मजकूर व कारणे शेजारी शेजारी (दाखल करतानाही नियम 12(4)(a) हेच मागतो); सभेची तारीख, वेळ व ठिकाण; आणि व्हिडिओ सहभागाची सोय असल्यास उपस्थितीची पद्धत (नियम 106C-13(3)(b)). उपविधी 161 मधील मार्गांनी व सूचना फलकावर ती बजावा, आणि पुरावा ठेवा: निबंधक नोटीस मागतील. नियम 106C-13(3)(h) नुसार विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी किमान 5 पूर्ण दिवसांची नोटीस लागते. 2014 चे उपविधी लागू असेपर्यंत उपविधी दुरुस्तीसाठी तरीही उपविधी 165 नुसार 14 दिवस द्या.
कायदेशीर आधार: BL 94(k), 161, 165; MCS Rules r.12(2), (4); Rule 106C-13(3)(b), (h); dBL 103
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
2026 चे नियम सांगतात की सर्वसाधारण सभेच्या निर्णयांना 51 % लागतात. उपविधी दुरुस्तीसाठी दोन-तृतीयांश लागतात की 51 %, आणि कोणाचे?
उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांचे दोन-तृतीयांश. नियम 12(3) व उपविधी 165 उपविधी दुरुस्तीसाठी हे विशेष बहुमत ठरवतात, आणि प्रकरण XI-B मधील नियम नियम 12 ला बाजूला सारत नाहीत. सभेला तिची गणसंख्याही लागते: सर्व सभासदांचे दोन-तृतीयांश किंवा वीस, यापैकी जे कमी असेल ते.
नियम 12(3): सर्वसाधारण सभेत उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांपैकी किमान दोन-तृतीयांश सभासदांनी ठराव मंजूर केल्यास दुरुस्ती योग्यरित्या मंजूर झाली असे मानले जाते. उपविधी 165(ii) हेच सांगतो. नियम 106C-1 गृहनिर्माण संस्थांसाठी लागू न होणाऱ्या नियमांची जी यादी देतो तीत नियम 12 नाही, म्हणून दुरुस्त्यांवर तोच लागू राहतो. नियम 106C-13(3)(g) सांगतो की वार्षिक सभेतील निर्णय व्हिडिओ कॉन्फरन्सद्वारे उपस्थितांसह उपस्थित सभासदांच्या एक्कावन्न टक्के बहुमताने होतात. सर्वसाधारण कामकाजासाठी हा सर्वसाधारण नियम आहे. विशिष्ट प्रकारच्या ठरावासाठीचा (उपविधी दुरुस्ती) विशिष्ट नियम सर्वसाधारण नियमावर मात करतो. इतर विशेष बहुमतेही कायम आहेत: हकालपट्टीसाठी तीन-चतुर्थांश (कलम 35), आणि विभाजन, एकत्रीकरण किंवा रूपांतरासाठी दोन-तृतीयांश (कलम 17). गणसंख्या एकूण सभासदांचे दोन-तृतीयांश किंवा वीस, यापैकी जे कमी असेल ते (नियम 106C-13(3)(e); उपविधी 99 प्रमाणेच). बाजूने, विरोधात व तटस्थ मते मोजा आणि इतिवृत्तात नोंदवा. निबंधक इतिवृत्त व उपस्थिती पत्रकावरून, व्हिडिओ कॉन्फरन्सच्या नोंदीसह, बहुमत तपासतात.
कायदेशीर आधार: MCS Rules r.12(3); Rule 106C-1; Rule 106C-13(3)(e), (g); BL 99, 165; MCS Act ss.17, 35
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आम्ही कधीच मंजूर न केलेल्या बदलांसह निबंधकांनी आमची उपविधी दुरुस्ती परत पाठवली, किंवा नाकारली. आता काय?
निबंधक लेखी कारणांसह बदल सुचवू शकतात, पण सर्वसाधारण सभेने मंजूर न केलेला मजकूर नोंदवू शकत नाहीत. एकतर बदललेला मजकूर नव्या सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवा, किंवा मूळ मजकूर का राहावा ते स्पष्ट करा. नकार सकारण असला पाहिजे आणि त्याविरुद्ध दोन महिन्यांत अपील करता येते.
प्रस्तावित दुरुस्ती बदलांसह स्वीकारता येण्याजोगी असल्यास निबंधक लेखी कारणांसह तो बदल संस्थेला सुचवू शकतात, असे नियम 12 सांगतो. नोंदणीसाठी दुरुस्ती अधिनियम किंवा नियमांच्या विरोधात नसावी, आणि संस्था व सहकार चळवळीच्या हिताची असावी. कलम 4 अंतर्गत राज्याच्या धोरणात्मक निर्देशांशी विसंगत दुरुस्ती नोंदवता येत नाही (कलम 13(1B)). बदल सुचवल्यास पर्याय: ते स्वीकारा. शब्दरचना बदलत असल्याने योग्य नोटिशीसह सर्वसाधारण सभेत दोन-तृतीयांश बहुमताने बदललेला मजकूर मंजूर करून पुन्हा दाखल करा; किंवा मंजूर मजकूर अधिनियम व नियमांशी सुसंगत का आहे ते लेखी उत्तरात सांगून निर्णय मागा. नकार: कलम 13(3) नुसार आदेश कारणांसह असावा. कलम 152 नुसार आदेश कळवल्यापासून दोन महिन्यांत, निर्णय कोणी दिला त्यानुसार राज्य शासन किंवा निबंधकांकडे, अपील होते. विलंब: निबंधकांनी दोन महिन्यांत निर्णय न दिल्यास प्रकरण पुढील वरिष्ठ अधिकाऱ्याकडे जाते, आणि पुन्हा निर्णय न झाल्यास दुरुस्ती नोंदणीकृत मानली जाते (कलम 13(1), (1A)). वेगळेपणे, निबंधक स्वतःही संस्थेला उपविधी दुरुस्त करायला सांगू शकतात (नमुना E) आणि संस्थेचे म्हणणे ऐकून ती नोंदवू शकतात (कलम 14; नियम 13).
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.4, 13(1)-(3), 14, 152; MCS Rules r.12, r.13; Forms E, F
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
निबंधकांनी नोंदवलेली उपविधी दुरुस्ती अन्याय्य आहे किंवा अनियमितपणे मंजूर झाली असे मला वाटते. सभासद तिला आव्हान देऊ शकतो का?
दोन मार्ग आहेत. सर्वसाधारण सभेने ठराव कसा मंजूर केला (नोटीस, गणसंख्या, बहुमत) याला आव्हान हा संस्थेच्या व्यवस्थापनाला स्पर्श करणारा वाद असून तो कलम 91 अंतर्गत सहकार न्यायालयाचा विषय आहे. दुरुस्ती नोंदवणारा निबंधकांचा आदेश कलम 13 अंतर्गत आदेश असून तो कळवल्यापासून दोन महिन्यांत कलम 152 नुसार अपीलपात्र आहे. दिवाणी न्यायालय हे ऐकू शकत नाही.
कलम 163 नोंदणी व उपविधीच्या विषयांत दिवाणी न्यायालयांना प्रतिबंध करते. कलम 152(1) मध्ये अपीलपात्र आदेशांत कलम 13 अंतर्गतचे आदेश आहेत; आदेश कोणी दिला त्यानुसार अपील राज्य शासन किंवा निबंधकांकडे, दोन महिन्यांत जाते (कलम 152(3)). वैयक्तिक सभासद अपील करण्यासाठी "व्यथित व्यक्ती" आहे का हे दुरुस्तीचा त्याच्यावर कसा परिणाम होतो यावर अवलंबून आहे; सल्ला घ्या. प्रस्तावाची 14 दिवसांची नोटीस न देता (उपविधी 165), गणसंख्येशिवाय किंवा उपस्थित व मतदान करणाऱ्यांच्या दोन-तृतीयांश बहुमताशिवाय (नियम 12(3)) मंजूर केलेल्या ठरावाला सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाबाबतचा वाद म्हणून सहकार न्यायालयात आव्हान देता येते (उपविधी 173(b)(i); प्रारूप उपविधी 190(B)(i)). अशा वादाची मुदत कलम 92 नुसार ठरते (disputes_forums-103 पाहा). त्वरित हालचाल करा, आणि दुरुस्तीवर अंमल सुरू असल्यास अंतरिम दाद मागा (disputes_forums-304). आशयाच्या मर्यादाही उपयोगी पडतात. उपविधी अधिनियम किंवा नियमांवर मात करू शकत नाही, उदा. नियम 106C-12 मधील 12 % व्याजाची मर्यादा किंवा बिनभोगवटा शुल्काचा नियम. विसंगती असल्यास कोणत्याही आव्हानाशिवाय नियमच लागू होतो (formation_byelaws-014 पाहा).
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.13, 91, 92, 152, 163; MCS Rules r.12(3); BL 165, 173(b)(i); Rule 106C-12
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पैशांच्या बाबतीत 2014 चे उपविधी, 2026 चे नियम आणि प्रारूप 2026 उपविधी यांत काय बदलले?
22 जून 2026 पासून लागू असलेले 2026 चे नियम थकबाकीवरील व्याज वार्षिक 12 % सरळव्याजापर्यंत मर्यादित करतात (2014 चे उपविधी 21 % पर्यंत परवानगी देत). ते अनेक शुल्कांची वाटणी चटई क्षेत्रानुसार करतात, संस्थेने ठेवायच्या निधींची यादी देतात, समितीच्या दुरुस्ती खर्चाच्या मर्यादा आणि प्रति सभासद दरमहा Rs 10 प्रशिक्षण अंशदान ठरवतात, आणि सभासदत्वासाठी पाच भाग व Rs 500 प्रवेश शुल्क निश्चित करतात. प्रारूप उपविधी तपशील जोडतात पण अजून कायदा नाहीत.
आता बंधनकारक (प्रकरण XI-B नियम), संस्थेचे उपविधी काहीही म्हणोत: थकबाकीवरील व्याज वार्षिक 12 % सरळव्याजापेक्षा जास्त नाही (नियम 106C-12(4) बाब 6); सामायिक जागांवरील मालमत्ता कर, मोठ्या दुरुस्ती निधी, विमा व भाडेपट्टा यांसाठी बांधीव क्षेत्राऐवजी चटई क्षेत्र (नियम 106C-12(4)); निधी: राखीव, कर्जनिवारण, दुरुस्ती व देखभाल, मोठी दुरुस्ती, शिक्षण व प्रशिक्षण, निवडणूक, कल्याण, कॉर्पस व विशेष-उद्देश निधी (नियम 106C-11); समितीचा वर्षातून एकदाचा दुरुस्ती खर्च: Rs 1 लाख (25 सभासदांपर्यंत) ते Rs 5 लाख (1,001 किंवा अधिक) (नियम 106C-13(5)(b)); शिक्षण व प्रशिक्षण निधी: प्रति सभासद दरमहा Rs 10 (नियम 106C-7(2)); सभासदत्व: किमान पाच भाग व Rs 500 प्रवेश शुल्क (नियम 106C-4); वसुली प्रमाणपत्रासाठी नमुना Y-6 मध्ये Rs 100 न्यायालय शुल्कासह अर्ज (नियम 106C-14). विसंगत नसल्यास अजूनही 2014 प्रमाणे: सेवा शुल्काचे बहुतेक शीर्ष (उपविधी 65-66), वार्षिक Rs 5,000 दंडाची मर्यादा (उपविधी 164) आणि प्रतींचे शुल्क (उपविधी 170). फक्त प्रारूपात (mh-2026-draft): व्याजमुक्त भरणा कालावधी आणि सर्वसाधारण सभा गप्प असल्यास 12 % हा पूर्वनिर्धारित दर; Rs 50 चे दहा भाग (प्रारूप उपविधी 23(b)), जे नियम 106C-4 शी विसंगत आहे, म्हणून नियम लागू होतो; आणि निर्लेखनाची कार्यपद्धती (प्रारूप उपविधी 144-145).
कायदेशीर आधार: Rules 106C-4, 106C-7(2), 106C-11, 106C-12(4), 106C-13(5)(b), 106C-14; BL 65-66, 70, 164, 170; dBL 23(b), 144-145
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
सर्वसाधारण सभांबाबत 2014 च्या उपविधींच्या तुलनेत 2026 च्या नियमांत खरोखर नवीन काय आहे?
गणसंख्या (सभासदांचे दोन-तृतीयांश किंवा वीस, यापैकी जे कमी असेल ते), तहकुबीचा नियम आणि विशेष सर्वसाधारण सभेसाठी 5 पूर्ण दिवसांची नोटीस 2014 प्रमाणेच आहेत. नवीन: सभासद व्हिडिओ कॉन्फरन्सद्वारे उपस्थित राहू शकतात; वार्षिक सभेचे निर्णय उपस्थित सभासदांच्या 51 % ने असे नमूद आहे; आणि पुनर्विकासाच्या विशेष सभेसाठी 14 पूर्ण दिवसांची नोटीस, दोन-तृतीयांश गणसंख्या, निबंधकांचा प्रतिनिधी आणि व्हिडिओ चित्रण आवश्यक आहे.
आशयात न बदललेले: एकूण सभासदांचे दोन-तृतीयांश किंवा वीस, यापैकी जे कमी असेल ती गणसंख्या (उपविधी 99; नियम 106C-13(3)(e)); अर्ध्या तासात गणसंख्या नसल्यास मागणीवरून बोलावलेली सभा विसर्जित होते, इतर सभा त्याच दिवशी किंवा 7 ते 30 दिवसांनंतरच्या तारखेपर्यंत तहकूब होतात, आणि तेव्हा गणसंख्येशिवाय कामकाज होते (उपविधी 100; नियम 106C-13(3)(f)); पाच पूर्ण दिवसांच्या नोटिशीने विशेष सर्वसाधारण सभा (उपविधी 98; नियम 106C-13(3)(h)); कलम 75 नुसार वार्षिक सभा (उपविधी 93; नियम 106C-13(3)(c)). नियमांत नवीन: प्रत्यक्ष किंवा सहभाग नोंदवून ओळखणाऱ्या व कार्यवाही जतन करणाऱ्या व्हिडिओ कॉन्फरन्स किंवा इतर दृकश्राव्य माध्यमातून सहभाग (नियम 106C-13(3)(b)); सर्वसाधारण सभा सर्वोच्च निर्णय घेणारी संस्था असून तिचे निर्णय समितीवर बंधनकारक (नियम 106C-13(3)(a)); व्हिडिओवरील सभासदांसह उपस्थित सभासदांच्या 51 % ने निर्णय (नियम 106C-13(3)(g)); पुनर्विकास: 14 पूर्ण दिवसांची नोटीस, दोन-तृतीयांश गणसंख्या, निबंधकांच्या प्रतिनिधीची उपस्थिती, अध्यक्षांकडे व प्रत निबंधक कार्यालयात ठेवलेले व्हिडिओ चित्रण, आणि एकूण सभासदांच्या 51 % ने विकासकाची निवड (नियम 106C-13(3)(i)-(j)). प्रारूप उपविधी वार्षिक सभेच्या विषयांची यादी (प्रारूप उपविधी 95(c)), अपूर्ण कामकाज तीस दिवसांत पुढे ढकलणे (प्रारूप उपविधी 102), आणि अध्यक्षांचे निर्णायक मत (प्रारूप उपविधी 100(d)) जोडतात.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-13(3)(a)-(j); BL 93, 98, 99, 100; dBL 95(c), 100(d), 102
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
अभिलेख व तक्रारींबाबत सभासदांच्या हक्कांत 2014 चे उपविधी आणि प्रारूप 2026 उपविधी यांत काय फरक आहे?
2014 चे उपविधी ठरावीक शुल्कावर प्रती आणि साधा तक्रार मार्ग देतात: पुढील समिती सभा आणि 15 दिवसांत उत्तर. अधिनियम आता प्रतींसाठी 45 दिवस ठरवतो. प्रारूप 2026 उपविधी 7 दिवसांत शुल्क कळवणे, विनामूल्य डिजिटल प्रती, तपासणी नोंदवही व मासिक तपासणी दिवस, 3 दिवसांत पोच देणारी तक्रार नोंदवही, तक्रार निवारण समिती, आणि सेवांबाबतच्या तक्रारींसाठी थकबाकीची अट जोडतात.
अभिलेख: 2014: कलम 32 अंतर्गत तपासणी व प्रती, उपविधी 170 मधील शुल्क (प्रति पान Rs 5-10); अधिनियम (प्रकरण XIII-B): विनामूल्य तपासणी आणि शुल्क भरल्यापासून 45 दिवसांत प्रती, कसूर करणाऱ्या समिती सदस्यांच्या अपात्रतेसह (कलम 154B-8, 154B-23); प्रारूप: 7 दिवसांत शुल्क कळवणे, अर्ज व पुरवठ्याची नोंदवही (प्रारूप उपविधी 38), WhatsApp किंवा ईमेलवरील प्रती विनामूल्य (प्रारूप उपविधी 39(b)(14)), ओळख कागदपत्रे उघड न करणे (प्रारूप उपविधी 39 टीप), मासिक तपासणी दिवस व तपासणी नोंदवही (प्रारूप उपविधी 37), आणि जतन कालावधीची सूची (प्रारूप उपविधी 138). तक्रारी: 2014: पदाधिकाऱ्याकडे लेखी तक्रार, पुढील समिती सभेत निर्णय, 15 दिवसांत कळवणे; नंतर उपविधी 173 मध्ये नमूद मंच; प्रारूप: तक्रार नोंदवही व 3 दिवसांत पोच (प्रारूप उपविधी 185), तातडीचे विषय सुमारे 7 दिवसांत (प्रारूप उपविधी 186), 50 पेक्षा जास्त सभासदांच्या संस्थांसाठी तक्रार निवारण समिती (प्रारूप उपविधी 187), आधी सामोपचाराने तडजोड (प्रारूप उपविधी 188), अद्ययावत मंचांची यादी (प्रारूप उपविधी 190), आणि द्वेषपूर्ण तक्रारींवर कारवाई (प्रारूप उपविधी 192). सेवांबाबतच्या तक्रारी निर्विवाद थकबाकी भरल्यावरच स्वीकारल्या जातात (प्रारूप उपविधी 184(c)). अंतिम उपविधी स्वीकारले जाईपर्यंत 2014 ची कार्यपद्धती व अधिनियम लागू आहेत. प्रारूपातील मुद्दे पद्धत कुठे चालली आहे याचे निदर्शक आहेत.
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.32, 154B-8, 154B-23; BL 170-173; dBL 37-39, 138, 184-192
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
सभासदत्वाबाबत 2026 च्या नियमांसोबत कोणते नवे नियम आले, आणि कोणते फक्त प्रारूप उपविधींमध्ये आहेत?
22 जून 2026 पासून बंधनकारक: सभासदाच्या मृत्यूनंतर नामनिर्देशित किंवा वारसासाठी तात्पुरते सभासदत्व (नमुना Y-4), नोंदणीकृत कौटुंबिक व्यवस्थेवर हस्तांतरण (नमुना Y-5), सभासदाच्या शिफारशीवर सहयोगी सभासदत्व (नमुना Y-5A), प्रत्येक संयुक्त सभासदाचे स्वतंत्र नामनिर्देशन, आणि पाच भाग व Rs 500 प्रवेश शुल्क. प्रारूप उपविधी अर्जांच्या कालमर्यादा आणि हस्तांतरणाच्या सविस्तर तपासयाद्या जोडतात.
प्रकरण XI-B नियमांतून: सहयोगी सभासद: कलम 154B-1 मधील व्यक्ती सभासदाच्या शिफारशी व संमतीसह अर्ज करते (नियम 106C-5; नमुना Y-5A); तात्पुरता सभासद: सभासदाच्या मृत्यूनंतर नामनिर्देशित किंवा दावेदार क्षतिपूर्ती बंधपत्रासह नमुना Y-4 मध्ये अर्ज करतात. वारसांना सभासद करून घेतल्यावर तात्पुरते सभासदत्व संपते (नियम 106C-6(1)); कौटुंबिक व्यवस्था: नोंदणीकृत कौटुंबिक व्यवस्था दस्तावर, दोन वृत्तपत्रांत व सूचना फलकावर जाहीर नोटीस देऊन हस्तांतरण (नियम 106C-6(2); नमुना Y-5); संयुक्त सभासद प्रत्येकी स्वतंत्र नामनिर्देशन करू शकतात (नियम 106C-8(1)); नामनिर्देशने नोंदवहीत नोंदवली जातात (नियम 106C-9); किमान पाच भाग व Rs 500 प्रवेश शुल्क (नियम 106C-4). जुने नमुने J-1, J-2 आणि M-1 ते M-19 गृहनिर्माण संस्थांना आता लागू नाहीत. फक्त प्रारूप उपविधींमध्ये: अर्जांची 3 दिवसांत पोच, 7 दिवसांत त्रुटी कळवणे, आणि 60 दिवसांत निर्णय (प्रारूप उपविधी 60); सहा महिन्यांत भाग प्रमाणपत्र, दुय्यम प्रतीवर "Duplicate" असा शेरा (प्रारूप उपविधी 14-15); आणि तात्पुरते व सहयोगी सभासद, भाडेकरू व पार्किंग यांच्या नोंदवह्या (प्रारूप उपविधी 136). तीन महिन्यांत निर्णय न झाल्यास मानीव सभासदत्व अधिनियमातूनच येते (कलम 22(2)).
कायदेशीर आधार: Rules 106C-4, 106C-5, 106C-6, 106C-8, 106C-9; Forms Y-4, Y-5, Y-5A; MCS Act s.22(2), s.154B-1; dBL 14-15, 60, 136
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
"नव्या 2026 उपविधीं" मधील प्रत्यक्षात आज कायदा काय आहे, आणि अजून फक्त प्रारूप काय आहे?
30 सप्टेंबर 2026 रोजी महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम 2026 (प्रकरण XI-B, नियम 106C-1 ते 106C-14) हा कायदा असून प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेवर बंधनकारक आहे. आदर्श उपविधी 2026 अजून प्रारूप आहेत: हरकती 27 ऑगस्ट 2026 रोजी बंद झाल्या आणि अंतिम मजकूर अधिसूचित झालेला नाही. अधिनियम किंवा नियम वेगळे सांगत नाहीत तिथे संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी, सहसा 2014 चे आदर्श, लागू आहेत.
प्रभावाच्या क्रमाने तीन स्तर: अधिनियम, गृहनिर्माण संस्थांसाठीच्या प्रकरण XIII-B सह (कलमे 154B-1 पुढे): 45 दिवसांत अभिलेख, अपात्रता, निबंधकांचे निर्देश, वसुली प्रमाणपत्रे; नियम, 22 जून 2026 रोजी राजपत्रित प्रकरण XI-B सह: नोंदणी, सभासदत्वाचे वर्ग, निधी, शुल्क व 12 % व्याजाची मर्यादा, सर्वसाधारण सभेचे नियम, समितीच्या खर्चाच्या मर्यादा, नैमित्तिक रिक्त जागा, वसुलीची कार्यपद्धती; संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी (कलम 13): सहसा 2014 चे आदर्श, जोपर्यंत संस्था अंतिम 2026 आदर्श उपविधी प्रसिद्धीपासून तीन महिन्यांत स्वीकारत नाही (नियम 106C-13(1)(c)). "नवे नियम" म्हणून अनेकदा सांगितल्या जाणाऱ्या फक्त प्रारूपातील बाबी: तक्रार नोंदवही व थकबाकीची अट (प्रारूप उपविधी 184-192), जतन कालावधीची सूची (प्रारूप उपविधी 138), विनामूल्य डिजिटल प्रती (प्रारूप उपविधी 39), पाळीव प्राण्यांची तरतूद (प्रारूप उपविधी 167), पार्किंग धोरणाचा तपशील (प्रारूप उपविधी 76-83), आणि शासन निर्णयापलीकडील समिती संख्याबळाच्या तक्त्या (प्रारूप उपविधी 109). प्रारूपातील तरतूद लागू करणाऱ्या समितीने ती बंधनकारक कायदा म्हणून नव्हे, तर चांगली पद्धत म्हणून पाळत असल्याची नोंद करावी. प्लॅटफॉर्म यासाठी स्वतंत्र नियम-व्यवस्था प्रोफाइल ठेवतो: mh-2014-flat-owner, mh-2026-rules आणि mh-2026-draft.
कायदेशीर आधार: MCS (Amendment) Rules 2026, Rules 106C-1 to 106C-14; MCS Act s.13; dBL 39, 76-83, 109, 138, 167, 184-192
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या संस्थेला गृहनिर्माण महासंघाचे वर्गणी शुल्क भरणे थांबवायचे आहे. तसे करता येईल का, आणि प्रति सभासद Rs 10 प्रशिक्षण अंशदानही ऐच्छिक आहे का?
2014 च्या उपविधींनुसार महासंघाशी संलग्नता सक्तीची आहे, म्हणून उपविधी बदलेपर्यंत वर्गणी थांबवणे हा भंग आहे. प्रारूप 2026 उपविधी सभासदत्व ऐच्छिक करतात. नियम 106C-7 अंतर्गत सहकारी शिक्षण व प्रशिक्षण अंशदान ऐच्छिक नाही: संस्था महासंघाची सभासद असो वा नसो, ते प्रति सभासद दरमहा Rs 10, वार्षिक गोळा केले जाणारे आहे.
उपविधी 6 (2014): नोंदणीनंतर लगेच संस्था जिल्हा, प्रभाग किंवा तालुका गृहनिर्माण महासंघाची सभासद होते आणि त्याच्या उपविधीनुसार येणे रकमा भरते. महासंघाचे प्रवेश शुल्क व वार्षिक वर्गणी हे सेवा शुल्काचे शीर्ष आहेत (उपविधी 65; नियम 106C-12(2)). 2014 चे उपविधी असलेल्या आणि बाहेर पडू इच्छिणाऱ्या संस्थेने आधी उपविधी 6 मध्ये दुरुस्ती करावी (नियम 12; formation_byelaws-008). प्रारूप 2026 उपविधी सांगतात की संस्था सभासद "होऊ शकते" (प्रारूप उपविधी 8). अधिनियम, नियम किंवा शासनाच्या निर्देशांनी आवश्यक केलेले अंशदान संस्था सभासद असो वा नसो भरावेच लागते (प्रारूप उपविधी 10). नियम 106C-7 नुसार प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेने सहकारी शिक्षण व प्रशिक्षण निधीसाठी प्रति सभासद दरमहा Rs 10, किंवा शासनाचा जास्त दर, अंशदान द्यावे आणि राज्य संघीय संस्था किंवा अधिसूचित शिखर प्रशिक्षण संस्थेमार्फत सभासद, समिती व कर्मचाऱ्यांसाठी प्रशिक्षणाची व्यवस्था करावी. हे अंशदान सभासदांकडून शुल्क म्हणून गोळा केले जाते (नियम 106C-12(4) बाब 11(iv)). बाहेर पडण्यापूर्वी महासंघ काय देतो याचा विचार करा: प्रशिक्षण, आदर्श कागदपत्रे, अभिहस्तांतरण व पुनर्विकासात मदत, आणि उपविधींच्या परिशिष्टात त्याला दिलेली तक्रारींबाबतची भूमिका.
कायदेशीर आधार: BL 6, 65; Rules 106C-7, 106C-12(2), 106C-12(4) item 11(iv); MCS Rules r.12; dBL 8, 10
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पुनर्विकासानंतर संस्थेला नव्या प्रकल्पाचे नाव, किंवा देवतेचे नाव, द्यायचे आहे. नव्या नावावर काही मर्यादा आहेत का?
होय. नव्या नावात कोणत्याही जातीचा किंवा धार्मिक संप्रदायाचा उल्लेख नसावा आणि ते संस्थेच्या उद्देशांशी विसंगत नसावे. त्यासाठी नावाचा उपविधी दुरुस्त करणारा सर्वसाधारण सभेचा ठराव, निबंधकांची मान्यता आणि राजपत्रात अधिसूचना लागते. विकासकाच्या ब्रँडचे नाव स्वतःहून निषिद्ध नाही, पण दिशाभूल करणारे नाव निबंधक नाकारू शकतात.
कलम 15(1) सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाने, निबंधकांच्या मान्यतेने, नाव बदलण्यास परवानगी देते. नियम 14(1) कोणत्याही जातीचा किंवा धार्मिक संप्रदायाचा उल्लेख करणारे, किंवा संस्थेच्या उद्देशांशी विसंगत नाव मनाई करतो. देवतेचे नाव धार्मिक उल्लेख म्हणून वाचले जाऊ शकते; निबंधक त्यावर प्रश्न विचारतील अशी अपेक्षा ठेवा. नियम 14(2)-(4): बदल उपविधी दुरुस्तीने होतो आणि राजपत्रात अधिसूचित होतो. मूळ नोंदणी प्रमाणपत्र दुरुस्तीसाठी पाठवले जाते, आणि नवे नाव निबंधकांच्या नोंदवहीत नोंदवले जाते. मर्यादित दायित्वाच्या संस्थेचे नाव "Limited" ने संपते (कलम 6(5)). विकासकाच्या प्रकल्पाचा ब्रँड स्पष्टपणे निषिद्ध नाही. नावातून विकासकाशी सततचा संबंध सूचित होतो का याचा विचार करा, आणि परिसरातील दुसऱ्या कोणत्याही संस्थेचे गोंधळ निर्माण करणारे तत्सम नाव नाही ना ते तपासा. नाव उद्देशांशी सुसंगत आहे का हे निबंधक ठरवतात. नाव बदलल्याने हक्क, जबाबदाऱ्या व प्रलंबित कार्यवाही यांवर परिणाम होत नाही (कलम 15(1)). मान्यतेनंतर, प्रारूप उपविधी सांगतात त्याप्रमाणे नावाचा फलक, पत्रशीर्ष, बँक, पॅन व GST, मालमत्ता पत्रक, महापालिका व उपयुक्तता खाती आणि विमा अद्ययावत करा (प्रारूप उपविधी 1(b)). मूलभूत कार्यपद्धतीसाठी formation_byelaws-012 पाहा.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.6(5), s.15(1); MCS Rules r.14(1)-(4); dBL 1(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी किंवा नंतरच्या दुरुस्त्या कोणालाच सापडत नाहीत. प्रत्यक्षात कोणते उपविधी लागू आहेत हे कसे शोधावे?
नोंदणीकृत उपविधींची आणि प्रत्येक नोंदणीकृत दुरुस्तीची प्रमाणित प्रत निबंधक कार्यालयाकडे मागा; संस्थांची नोंदवही व मान्य उपविधी तेथे असतात. नोंदणी प्रमाणपत्र आणि नोंदणीची राजपत्र अधिसूचना त्या शोधण्यास मदत करतात. त्या मिळेपर्यंत नोंदणी वर्षाचे आदर्श उपविधी मार्गदर्शक म्हणून वापरा, आपले उपविधी म्हणून नव्हे.
निबंधक संस्थेची तिच्या उपविधींसह नोंदणी करतात (कलम 9(1)) आणि मान्य उपविधींची प्रमाणित प्रत देतात (नियम 5(3)). प्रत्येक नोंदणीकृत दुरुस्ती कलम 13(2) नुसार प्रमाणित केली जाते, आणि ते प्रमाणपत्र नोंदणीचा निर्णायक पुरावा असते. म्हणून निबंधकांची फाइल हीच अधिकृत नोंद आहे. नोंदणी क्रमांकासह संस्थेच्या पत्रशीर्षावर लेखी अर्ज करा आणि प्रतींचे शुल्क भरा. निबंधक कार्यालयाकडे माहितीचा अधिकार कायदाही वापरता येतो (records_rti_privacy-003). त्यानंतर: फाइल पुन्हा तयार करा: नोंदणी प्रमाणपत्र, नोंदणीकृत उपविधी, प्रत्येक दुरुस्ती तिच्या प्रमाणपत्रासह, आणि "अनधिकृत एकत्रीकरण" असे स्पष्ट लिहिलेली एकत्रित कार्यप्रत; नियमांचा परिणाम तपासा: 22 जून 2026 पासून प्रकरण XI-B विसंगत उपविधींवर मात करते (formation_byelaws-014); कागदपत्रे नोंदणीकृत पत्त्यावर, विनामूल्य तपासणीसाठी खुली ठेवा (कलम 39), आणि सभासदांना शुल्क घेऊन प्रती द्या (उपविधी 170: प्रति पान Rs 5; formation_byelaws-007). हरवलेले नोंदणीकृत उपविधी हा अंतिम 2026 आदर्श उपविधी प्रसिद्धीपासून तीन महिन्यांत स्वीकारण्याचे नियोजन करण्याचाही योग्य क्षण आहे (नियम 106C-13(1)(c)).
कायदेशीर आधार: MCS Act ss.9(1), 13(2), 39; MCS Rules r.5(3); Rule 106C-13(1)(c); BL 170
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमची इमारत "अपार्टमेंट" (कॉन्डोमिनियम) असून तिची अपार्टमेंट मालकांची असोसिएशन आहे, सहकारी संस्था नाही. आम्हाला महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम आणि हे उपविधी लागू होतात का?
नाही. महाराष्ट्र अपार्टमेंट मालकी अधिनियम 1970 खालील नोंदणीकृत घोषणापत्राने बनलेले कॉन्डोमिनियम त्या अधिनियमाने, त्याच्या घोषणापत्राने व असोसिएशनच्या उपविधींनी चालते. सहकारी संस्था अधिनियम, सहकारी नियम, आदर्श उपविधी आणि सहकारी संस्थांचे निबंधक त्याला लागू होत नाहीत. मालक आपली अपार्टमेंट थेट धारण करतात आणि सामायिक जागांमध्ये त्यांचा अविभक्त हिस्सा असतो.
अपार्टमेंट मालकी अधिनियमानुसार प्रवर्तक किंवा मालक नोंदणीकृत घोषणापत्राने मालमत्ता त्या अधिनियमाखाली आणतो. प्रत्येक अपार्टमेंट सामायिक जागांतील अविभक्त हिश्श्याच्या टक्केवारीसह अपार्टमेंट करारपत्राने हस्तांतरित होते. अपार्टमेंट मालकांची असोसिएशन घोषणापत्राला जोडलेल्या उपविधींनुसार इमारतीचे व्यवस्थापन करते. परिणाम: - भाग प्रमाणपत्रे नाहीत, कलम 154B-29 खाली निबंधकांमार्फत वसुली नाही आणि सहकार न्यायालय नाही; वाद दिवाणी न्यायालयात किंवा इतर मंचांकडे जातात; - शुल्क, व्याज, निधी व दुरुस्तीचे नियम घोषणापत्र व उपविधी जे म्हणतात ते, नियम 106C-12 नाही; - पुनर्विकास अपार्टमेंट कायदा व घोषणापत्रानुसार होतो, कलम 79A निदेशानुसार नाही. "अपार्टमेंट" म्हणून विकलेल्या अनेक इमारती प्रत्यक्षात सहकारी संस्था म्हणून नोंदलेल्या असतात. नोंदणी प्रमाणपत्र (संस्थेला उपनिबंधकांकडून नोंदणी क्रमांक मिळतो) किंवा नोंदणीकृत घोषणापत्र तपासा. एकच इमारत एकाच वेळी दोन्ही असू शकत नाही; एकातून दुसऱ्यात रूपांतरासाठी तज्ज्ञांचा सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: Maharashtra Apartment Ownership Act 1970; MCS Act s.154B-29; Rule 106C-12
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
सहकारी गृहनिर्माण संस्था कोण स्थापन करू शकतो आणि किती सभासद लागतात?
सदनिकांचे मालक किंवा भोगवटादार होणारे लोक (प्रवर्तक) गृहनिर्माण संस्था स्थापन करतात, साधारणपणे इमारतीतील बहुतेक सदनिका विकल्या गेल्यानंतर. अधिनियमाचा सर्वसाधारण नियम असा की सभासद होण्यास पात्र असे, प्रत्येकी वेगळ्या कुटुंबातील किमान दहा जण हवेत. नवीन इमारतीत खरेदीदारांना संस्था स्थापन करण्यास मदत करणे हे विकासकाचे कायदेशीर कर्तव्य आहे.
महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियमानुसार (संघीय संस्था वगळता) संस्थेची नोंदणी तेव्हाच होते जेव्हा सभासद होण्यास पात्र असे, प्रत्येकी वेगळ्या कुटुंबातील किमान दहा जण असतात (कलम 6(1)); येथे "कुटुंब" म्हणजे पती/पत्नी, आई-वडील, मुलगा किंवा अविवाहित मुलगी (कलम 6, स्पष्टीकरण). गृहनिर्माण संस्था म्हणजे सभासदांना भूखंड, घरे किंवा सदनिका मिळवून देणे किंवा ती मिळाल्यानंतर सामाईक सुविधा व सेवा पुरवणे हा उद्देश असलेली संस्था (कलम 2(16)). गृहनिर्माण संस्थांसाठी आता अधिनियमात स्वतंत्र प्रकरण (प्रकरण तेरा-ब) आणि नियमांत स्वतंत्र प्रकरण (प्रकरण अकरा-ब, नियम 106C-1 पासून, 22 जून 2026 पासून) आहे; नियम 106C-3 नोंदणी अर्जाला कलम 154B-2 च्या अधीन ठेवतो, त्यामुळे गृहनिर्माण संस्थांसाठी काही विशेष अट आहे का ते त्या कलमात पाहावे. प्रवर्तक सभा घेऊन मुख्य प्रवर्तकाची निवड करतात आणि ठरावाद्वारे त्याला अर्ज करण्याचा अधिकार देतात (नियम 106C-2(1)(i)). त्यानंतर काम दोन टप्प्यांत होते: नावाचे आरक्षण व बँक खाते उघडण्याची परवानगी (formation_byelaws-002), आणि शुल्कासह नोंदणी अर्ज (formation_byelaws-003, -004). विकासकाने बांधलेल्या इमारतीत संस्था स्थापन करून देणे हे विकासकाचे कर्तव्य आहे — रेरा कलम 11(4)(e) नुसार बहुसंख्य वाटपधारकांनी आरक्षण केल्यापासून तीन महिन्यांत, तसेच मोफा कलम 10 व मोफा नियम 8 नुसार (पाहा builder_handover-001). त्याने तसे न केल्यास खरेदीदार स्वतः अर्ज करू शकतात आणि महारेराकडे तक्रार करू शकतात.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.6(1), s.2(16); Rule 106C-2(1)(i), 106C-3(2); RERA 2016 s.11(4)(e); MOFA s.10, MOFA Rules r.8
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणीची पहिली पायरी कोणती — नाव आरक्षित करणे व बँक खाते उघडणे?
मुख्य प्रवर्तक संस्थेचे नाव आरक्षित करण्यासाठी आणि त्या नावाने बँक खाते उघडण्याच्या परवानगीसाठी नमुना Y-1 मध्ये निबंधकाकडे अर्ज करतो. निबंधकाने तीस दिवसांत निर्णय घेतला पाहिजे. त्या परवानगीपासून दोन महिन्यांत नोंदणी अर्ज दाखल करावा लागतो.
नियम 106C-2 (22 जून 2026 पासून) पहिली पायरी सांगतो. अर्ज नमुना Y-1 मध्ये सहनिबंधक, उपनिबंधक किंवा सहायक निबंधक यांना उद्देशून असतो; त्यात पसंतीक्रमाने जास्तीत जास्त चार पर्यायी नावे, भूखंड व महानगरपालिका प्रभाग, सदनिकांची संख्या, सामील झालेल्या प्रवर्तकांची संख्या आणि मुख्य प्रवर्तकाचा तपशील द्यावा लागतो. अर्जासोबत: (i) मुख्य प्रवर्तकाची निवड करून त्याला अधिकार देणाऱ्या प्रवर्तकांच्या सभेचा ठराव व इतिवृत्त; आणि (ii) भाडेकरू सहभागीदारी संस्था किंवा प्रिमायसेस संस्थेसाठी वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेले बांधकाम प्रारंभ प्रमाणपत्र किंवा बांधकाम पूर्णत्व प्रमाणपत्र (नमुना Y-1 मध्ये विकासकाशी झालेल्या एका खरेदीदाराच्या कराराची प्रतही मागितली आहे); भाडेकरू मालकी संस्थेसाठी वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेला तात्पुरता अभिन्यास किंवा मंजूर अभिन्यास, जमिनीचा करार किंवा विक्रेत्याची संमती (नियम 106C-2(1); नमुना Y-1). अर्ज नोंदणीकृत टपालाने, हाताने किंवा इलेक्ट्रॉनिक पद्धतीने पाठवता येतो (नियम 106C-2(3)). निबंधक तो नमुना Y-3 मधील नोंदवहीत नोंदवून अनुक्रमांक व पोच देतो (106C-2(4)), प्रवर्तकांना अर्जात दुरुस्ती करू देऊ शकतो (106C-2(5)) आणि तीस दिवसांत लेखी कारणांसह परवानगी देतो किंवा अर्ज नाकारतो; परवानगीला अटी असू शकतात (106C-2(6)). परवानगी मिळाल्यावर प्रवर्तक भागभांडवल व प्रवेश शुल्क नव्या खात्यात जमा करतात; नोंदणीसाठी त्या शिलकीचे बँकेचे प्रमाणपत्र लागते. परवानगीपासून दोन महिन्यांत नोंदणी अर्ज दाखल करावा लागतो (नियम 106C-3(1)); पाहा formation_byelaws-003.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-2(1)-(6); Forms Y-1, Y-3; Rule 106C-3(1)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संस्थेच्या नोंदणीसाठी काय दाखल करावे लागते आणि निबंधकाला किती वेळ असतो?
नाव व बँक खात्याच्या परवानगीपासून दोन महिन्यांत मुख्य प्रवर्तक नोंदणी अर्ज दाखल करतो — सोबत प्रस्तावित उपविधींच्या दोन प्रती, प्रवर्तकांची व त्यांच्या भागभांडवलाची यादी, बँक प्रमाणपत्र, आर्थिक व्यवहार्यतेची योजना आणि शुल्क. निबंधकाने दोन महिन्यांत नोंदणी करावी किंवा नाकारावी; तो व त्याचा वरिष्ठ अधिकारी दोघेही मुदतीत निर्णय न घेतल्यास संस्था नोंदणीकृत झाल्याचे मानले जाते.
नियम 106C-3 नुसार अर्ज (नियमात नमुना Y-1 असा उल्लेख आहे; मराठी, हिंदी किंवा इंग्रजीत) मुख्य प्रवर्तकाच्या सहीने द्यावा आणि त्यासोबत: प्रस्तावित उपविधींच्या दोन प्रती (सहसा आदर्श उपविधी); भागभांडवल भरलेल्या व्यक्तींची यादी, प्रत्येकाने भरलेली रक्कम व प्रवेश शुल्क; बँकेतील जमा शिलकीचे प्रमाणपत्र; संस्था आर्थिकदृष्ट्या सक्षम कशी राहील हे दाखवणारी व संस्थेकडे येणाऱ्या मालमत्तेचे वर्णन करणारी योजना; आणि नोंदणी शुल्क (formation_byelaws-004). अर्ज नोंदणीकृत टपालाने, हाताने किंवा इलेक्ट्रॉनिक पद्धतीने पाठवता येतो (106C-3(1)-(3)). निबंधक कार्यालय सहकार विभागाचे पोर्टल वापरत असल्यास अर्ज ऑनलाइन दाखल करता येतो. संस्था व तिचे उपविधी अधिनियम, नियम व इतर कायद्यांचे पालन करत असतील आणि उपविधी अधिनियम किंवा नियमांविरुद्ध नसतील तर निबंधक अर्ज मिळाल्यापासून दोन महिन्यांत संस्था नोंदवतो. तसे न झाल्यास त्याने पंधरा दिवसांत अर्ज वरिष्ठ अधिकाऱ्याकडे पाठवावा, ज्याला दोन महिने असतात; तोही अपयशी ठरल्यास संस्था व उपविधी नोंदणीकृत झाल्याचे मानले जाते आणि पंधरा दिवसांत प्रमाणपत्र द्यावे लागते (कलम 9(1)-(2)). नकार कारणांसह कळवला पाहिजे (कलम 9(3)); त्याविरुद्ध कलम 152 अन्वये अपील करता येते. नोंदणी प्रमाणपत्र हा नोंदणीचा निर्णायक पुरावा आहे (कलम 10), आणि नोंदणी शासकीय राजपत्रात अधिसूचित होऊन मंजूर उपविधींची प्रमाणित प्रत दिली जाते (नियम 5(3)). नोंदणीनंतर: तीन महिन्यांत पहिली सर्वसाधारण सभा (builder_handover-004), भाग प्रमाणपत्रे, आणि गृहनिर्माण महासंघाचे सभासदत्व (formation_byelaws-013).
कायदेशीर आधार: Rule 106C-3(1)-(3); MCS Act s.9, s.10, s.152; MCS Rules r.5(3)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
गृहनिर्माण संस्थेच्या नोंदणीचे शुल्क किती आहे?
2026 च्या नियमांनुसार भाडेकरू मालकी संस्थेसाठी रु. 5,000, भाडेकरू सहभागीदारी संस्थेसाठी सदनिकांच्या संख्येनुसार रु. 2,500 ते रु. 10,000, इतर गृहनिर्माण संस्था, गृहनिर्माण असोसिएशन व संस्थांच्या असोसिएशनसाठी रु. 5,000, आणि मागासवर्गीय व लोक आवास योजनेतील संस्थांसाठी रु. 50 शुल्क आहे.
नियम 106C-3(2)(d) नुसार: भाडेकरू मालकी गृहनिर्माण संस्था रु. 5,000; भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था — 25 पर्यंत सदनिका रु. 2,500, 26-50 सदनिका रु. 5,000, 51-250 सदनिका रु. 7,500 आणि 250 पेक्षा जास्त सदनिका रु. 10,000; इतर गृहनिर्माण संस्था रु. 5,000; मागासवर्गीय व्यक्तींच्या गृहनिर्माण संस्था रु. 50; लोक आवास योजनेतील संस्था रु. 50; सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन रु. 5,000; संस्थांची असोसिएशन रु. 5,000. महाराष्ट्रातील बहुतेक सदनिकाधारक संस्था भाडेकरू सहभागीदारी प्रकारच्या असल्याने सदनिकांची संख्या शुल्क ठरवते. पूर्वीच्या सर्वसाधारण नियमात (नियम 4, जो नियम 106C-1 नुसार आता गृहनिर्माण संस्थांना लागू नाही) गृहनिर्माण संस्थांसाठी सरसकट रु. 2,500 शुल्क होते. हे केवळ निबंधकाचे शुल्क आहे. याशिवाय कागदपत्रांवरील मुद्रांक शुल्क, भागभांडवल व प्रवेश शुल्काची बँकेतील ठेव (नियम 106C-4 नुसार रु. 500 प्रवेश शुल्क व किमान पाच भाग) आणि व्यावसायिक शुल्क प्रवर्तकांना भरावे लागते. सदनिका खरेदी करारात तसे असल्यास स्थापनेचा खर्च विकासकाचा असतो, आणि खरेदीदारांकडून घेतलेल्या स्थापना ठेवी विकासकाने संस्थेकडे सुपूर्द केल्या पाहिजेत (पाहा builder_handover-008).
कायदेशीर आधार: Rule 106C-3(2)(d); Rule 106C-1; Rule 106C-4
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
गृहनिर्माण संस्थांचे प्रकार कोणते — भाडेकरू मालकी, भाडेकरू सहभागीदारी आणि इतर?
नियम गृहनिर्माण संस्थांचे वर्गीकरण असे करतात: भाडेकरू मालकी (सभासद स्वतःचे भूखंड किंवा घरे बाळगतात; संस्था जमीन किंवा सामाईक सेवा सांभाळते), भाडेकरू सहभागीदारी (जमीन व इमारत संस्थेच्या मालकीची; सभासदांकडे भाग व सदनिकेत राहण्याचा हक्क), इतर गृहनिर्माण संस्था (गृहतारण, गृहबांधणी व प्रिमायसेस संस्था), आणि 2026 पासून सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन व संस्थांची असोसिएशन.
नोंदणीनंतर निबंधक प्रत्येक संस्थेचे तिच्या मुख्य उद्देशानुसार वर्गीकरण करतो (कलम 12; नियम 10). वर्ग 5, गृहनिर्माण, याचे उपवर्ग: (a) भाडेकरू मालकी गृहनिर्माण संस्था; (b) भाडेकरू सहभागीदारी गृहनिर्माण संस्था; (c) इतर गृहनिर्माण संस्था — ज्यांचे वर्णन 2026 च्या सुधारणेनुसार गृहतारण, गृहबांधणी व प्रिमायसेस संस्था असे आहे; आणि 2026 मध्ये जोडलेले दोन नवे वर्ग, (d) सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन व (e) संस्थांची असोसिएशन (महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम 2026, खंड 5 द्वारे सुधारित नियम 10). व्यवहारात: भाडेकरू सहभागीदारी संस्था ही नेहमीची अपार्टमेंट इमारतीची संस्था असते, जिथे जमीन व इमारत संस्थेकडे असते आणि सभासदाकडे भाग व भोगवट्याचा हक्क असतो (प्रारूप उपविधी dBL 1(c) असेच वर्णन करतो). भाडेकरू मालकी संस्था भूखंड अभिन्यास किंवा रो-हाऊसमध्ये आढळते, जिथे सभासद आपले भूखंड किंवा बंगले स्वतः बाळगतात. प्रिमायसेस संस्था व्यावसायिक गाळ्यांचे (दुकाने, कार्यालये) मालक स्थापन करतात. 2014 चे आदर्श उपविधी "नवीन सदनिकाधारक" प्रकारासाठी आहेत आणि उपवर्ग भरायचा ठेवतात (BL 1(c)); आतापर्यंत प्रसिद्ध झालेले 2026 चे प्रारूप उपविधी भाडेकरू सहभागीदारी प्रकारचे आहेत. प्रकारावरून शुल्क (formation_byelaws-004), नाव आरक्षणाच्या वेळची कागदपत्रे (formation_byelaws-002) आणि कोणते आदर्श उपविधी लागू होतात हे ठरते. निबंधक लेखी कारणे नोंदवून संस्थेचे वर्गीकरण बदलू शकतो (कलम 12(2)).
कायदेशीर आधार: MCS Act s.12; MCS Rules r.10; MCS (Amendment) Rules 2026 cl.5 (Rule 10, class 5); BL 1(c); dBL 1(c)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
एकाच अभिन्यासावर अनेक संस्था आहेत. "संस्थांची असोसिएशन" व "सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन" म्हणजे काय आणि त्या कशा स्थापन होतात?
एकाच अभिन्यासावर किंवा भूखंडावरील संस्थांच्या (आणि गृहनिर्माण असोसिएशनच्या बाबतीत इतर कायदेशीर संस्थांच्या) या छत्र संस्था आहेत — सामाईक जमीन, सुविधा, अभिहस्तांतरण किंवा पुनर्विकास हाताळण्यासाठी. संस्थांच्या असोसिएशनसाठी किमान पाच संस्थांचे सर्वसाधारण सभेचे ठराव लागतात; सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशनसाठी किमान दोन संस्था किंवा कायदेशीर संस्था. नाव आरक्षण नमुना Y-2 मध्ये होते आणि शुल्क रु. 5,000 आहे.
2026 चे नियम हे दोन वर्ग गृहनिर्माण वर्गात जोडतात (नियम 10, वर्ग 5 (d) व (e)). स्थापनेसाठी प्रत्येक घटक संस्था सर्वसाधारण सभेत ठराव करून संमती देते आणि प्रवर्तकांच्या सर्वसाधारण सभेला उपस्थित राहून कागदपत्रांवर सही करण्यासाठी दोन पदाधिकाऱ्यांना अधिकार देते. ती सभा मुख्य प्रवर्तकाची निवड करते. नाव आरक्षण व बँक खात्याच्या परवानगीचा अर्ज नमुना Y-2 मध्ये, प्रत्येक संस्थेच्या किमान दोन अधिकृत पदाधिकाऱ्यांच्या सहीने, पुढील कागदपत्रांसह करतात: उपस्थित पदाधिकाऱ्यांची यादी व इतिवृत्त; किमान पाच संस्थांचे (संस्थांची असोसिएशन) किंवा किमान दोन संस्था/कायदेशीर संस्थांचे (सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन) ठराव; प्रत्येकाचे नोंदणी प्रमाणपत्र; आणि सर्व एकाच अभिन्यासावर किंवा भूखंडावर असल्याचे वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र (नियम 106C-2(2)). निबंधक संस्थेसाठीचीच तीस दिवसांची कार्यपद्धती वापरतो (106C-2(3)-(6)), आणि नोंदणी शुल्क प्रत्येकी रु. 5,000 आहे (106C-3(2)(d)(vi)-(vii)). अशा संस्था सहकारी शिक्षण व प्रशिक्षण निधीला दरवर्षी रु. 1,000 देतात (नियम 106C-7(2)) आणि निबंधकाने त्यांचे आदर्श उपविधी जारी केल्यावर ते स्वीकारतात (106C-13(1)(b)-(c)). नेहमीचे उपयोग: मोठ्या अभिन्यासातील सामाईक क्लब हाऊस, अंतर्गत रस्ते व क्रीडांगण, संपूर्ण अभिन्यासाचे एकच अभिहस्तांतरण, किंवा संयुक्त पुनर्विकास. सदस्य संस्थांमध्ये खर्च कसा वाटायचा हे असोसिएशनच्या उपविधी व ठरावांवर अवलंबून असते; त्यांच्यातील वाद कलम 91 अन्वये सहकार न्यायालयात जातो.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-2(2)-(6); Form Y-2; Rule 106C-3(2)(d)(vi)-(vii); 106C-7(2); 106C-13(1)(b)-(c); MCS (Amendment) Rules 2026 cl.5 (Rule 10); MCS Act s.91
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संस्थेचे उपविधी म्हणजे काय आणि ते किती बंधनकारक असतात?
उपविधी ही संस्थेची घटना आहे: निबंधकाने नोंदवलेले उपविधी संस्थेवर आणि प्रत्येक सभासदावर बंधनकारक असतात. बहुतेक संस्था शासनाचे आदर्श उपविधी नोंदवतात. ते अधिनियम किंवा नियमांवर मात करू शकत नाहीत, आणि त्यातील बदल निबंधकाने नोंदवल्यानंतरच वैध होतो.
निबंधक संस्था व तिचे उपविधी एकत्र नोंदवतो (कलम 9(1)) आणि त्यांची प्रमाणित प्रत देतो (नियम 5(3)). 2026 च्या नियमांनुसार प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेचे कामकाज निबंधकाने मंजूर केलेल्या तिच्या उपविधींनुसार चालते, जे तिच्या कारभाराची मूळ चौकट आहेत; निबंधक आदर्श उपविधी जारी करतो (नियम 106C-13(1)(a)-(b)). उपविधी नियम 8 मधील बाबी हाताळतात — नाव व पत्ता, उद्देश, निधी, सभासदत्व, सभासदांचे हक्क व दायित्वे, सभा, व्यवस्थापन समिती, हिशेब इत्यादी. एखादा उपविधी अधिनियम किंवा नियमांशी विसंगत असल्यास अधिनियम व नियम प्रभावी ठरतात (2026 चे प्रारूप उपविधी हे dBL 3 मध्ये सांगतात). म्हणून 22 जून 2026 पासून प्रकरण अकरा-ब चे नियम (उदा. नियम 106C-12 व 106C-13 मधील 12 % सरळ व्याजाची मर्यादा आणि सर्वसाधारण सभेची गणसंख्या) संस्थेच्या 2014 च्या उपविधींमध्ये वेगळे लिहिले असले तरी लागू होतात; पाहा formation_byelaws-014. उपविधींमधील कोणतीही सुधारणा नोंदणी झाल्याशिवाय वैध नाही (कलम 13(1)), आणि केवळ सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाने उपविधी बदलत नाहीत. संस्थेने अधिनियम, नियम व आपले उपविधी यांची प्रत नोंदणीकृत पत्त्यावर ठेवून कार्यालयीन वेळेत विनामूल्य पाहणीसाठी उपलब्ध ठेवली पाहिजे (कलम 39); सभासदाला नक्कल शुल्क भरून प्रमाणित प्रत मिळू शकते (BL 170: प्रति पान रु. 5).
कायदेशीर आधार: MCS Act s.9(1), s.13(1), s.39; MCS Rules r.5(3), r.8; Rule 106C-13(1)(a)-(b); dBL 3; BL 170
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संस्था आपले उपविधी कसे सुधारते?
प्रस्तावित सुधारणेची योग्य नोटीस देऊन बोलावलेल्या सर्वसाधारण सभेत उपस्थित व मतदान करणाऱ्या सभासदांपैकी किमान दोन-तृतीयांश सभासदांनी ठराव मंजूर करून. त्यानंतर संस्था दोन महिन्यांत विहित कागदपत्रांसह सुधारणा निबंधकाकडे पाठवते. निबंधकाने नोंदवल्यानंतरच ती लागू होते.
कार्यपद्धती (महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम 12; कलम 13): (1) व्यवस्थापन समिती कारणांसह सुधारणेचा मसुदा तयार करते. (2) सर्वसाधारण सभेच्या नोटिशीत प्रस्तावित सुधारणा नमूद असली पाहिजे; 2026 चे प्रारूप उपविधी पुढे म्हणतात की योग्य नोटिशीशिवाय उपविधी सुधारणेचा ठराव घेता येत नाही (dBL 103 ही बाब सभासदाची हकालपट्टी व समिती सदस्याला पदावरून दूर करणे यांसोबत नमूद करते). (3) उपस्थित व मतदान करणाऱ्यांपैकी किमान दोन-तृतीयांश सभासदांनी पाठिंबा दिल्यास सुधारणा मंजूर होते (नियम 12(3)). (4) सभेपासून दोन महिन्यांत निबंधकाकडे पाठवा: ठरावाची प्रत, सध्याचे उपविधी व प्रस्तावित बदल कारणांसह, सुधारणेनंतरच्या उपविधींच्या अधिकृत पदाधिकाऱ्यांनी सही केलेल्या चार प्रती, सभासदांना दिलेल्या नोटिशीची प्रत, आणि निबंधक मागेल ती इतर माहिती (नियम 12(4)). सुधारणा अधिनियम किंवा नियमांविरुद्ध नसेल आणि संस्थेच्या हिताची असेल तर निबंधक ती नोंदवतो; तो लेखी बदल सुचवू शकतो (नियम 12). त्याने दोन महिन्यांत निर्णय घ्यावा, अन्यथा अर्ज वरिष्ठ अधिकाऱ्याकडे जातो, आणि त्यानेही दोन महिन्यांत निर्णय न घेतल्यास सुधारणा नोंदणीकृत झाल्याचे मानले जाते (कलम 13(1), (1A)). कलम 4 अन्वये राज्य शासनाच्या धोरणात्मक निदेशांशी विसंगत सुधारणा नोंदवता येत नाही (कलम 13(1B)). नकार कारणांसह कळवला पाहिजे (कलम 13(3)); कलम 152 अन्वये अपील. निबंधक संस्थेच्या हितासाठी उपविधी सुधारण्याचा निदेशही देऊ शकतो आणि संस्थेने तसे न केल्यास स्वतः सुधारणा नोंदवू शकतो (कलम 14; नियम 13, नमुने E व F). सुधारणेची निबंधकाने दिलेली प्रमाणित प्रत उपविधींसोबत जपून ठेवा: ती नोंदणीचा निर्णायक पुरावा आहे (कलम 13(2)).
कायदेशीर आधार: MCS Act s.13, s.14, s.152; MCS Rules r.12, r.13; dBL 103
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
2026 चे नवे आदर्श उपविधी अधिसूचित झाल्यावर आमची संस्था ते कसे आणि कधीपर्यंत स्वीकारते?
2026 चे नियम म्हणतात की संस्था निबंधकाचे आदर्श उपविधी त्यांच्या प्रसिद्धीपासून तीन महिन्यांत "स्वीकारू शकते". स्वीकार म्हणजे उपविधींची सुधारणाच आहे: योग्य नोटीस देऊन सर्वसाधारण सभेत दोन-तृतीयांश बहुमताने मंजूर करा आणि नोंदणीसाठी निबंधकाकडे दाखल करा. 30 सप्टेंबर 2026 रोजी आमच्या स्रोतांनुसार 2026 चे आदर्श उपविधी अजून प्रारूप स्वरूपातच आहेत.
नियम 106C-13(1)(c): प्रत्येक गृहनिर्माण संस्था, संस्थांची असोसिएशन किंवा सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन निबंधकामार्फत प्रसिद्ध झालेले आदर्श उपविधी प्रसिद्धीच्या तारखेपासून तीन महिन्यांत स्वीकारू शकते. निबंधकाने ऑगस्ट 2026 मध्ये 2026 चे प्रारूप आदर्श उपविधी (भाडेकरू सहभागीदारी प्रकार) प्रसिद्ध केले आणि हरकती 27 ऑगस्ट 2026 रोजी बंद झाल्या; अंतिम मजकूर अजून अधिसूचित झालेला नाही. तीन महिने अंतिम आदर्श उपविधींच्या प्रसिद्धीपासून मोजले जातील, प्रारूपापासून नव्हे. स्वीकार कसा करायचा: व्यवस्थापन समिती आदर्श उपविधींची संस्थेच्या नोंदणीकृत उपविधींशी तुलना करते आणि कोणते पर्याय भरायचे (नाव, पत्ता, समितीच्या जागांची संख्या, सर्वसाधारण सभेने ठरवायचे दर) ते ठरवते; पूर्ण मजकूर किंवा स्पष्ट सारांशासह सर्वसाधारण सभेची नोटीस देते; सभा उपस्थित व मतदान करणाऱ्यांच्या किमान दोन-तृतीयांश बहुमताने स्वीकार मंजूर करते (नियम 12(3), जो नियम 106C-1 गृहनिर्माण संस्थांसाठी वगळत नाही); संस्था सभेपासून दोन महिन्यांत ठराव व कागदपत्रे निबंधकाकडे दाखल करते (नियम 12(4); formation_byelaws-008). नवे उपविधी नोंदणीपासून लागू होतात. नियम 106C-13(3)(g) आता सांगतो की वार्षिक सभेचे निर्णय व्हिडिओद्वारे उपस्थितांसह उपस्थित सदस्यांच्या 51 % बहुमताने होतात; आमच्या मते उपविधी सुधारणेला विशिष्ट नियम 12(3) च लागू राहतो, पण हा मुद्दा अद्याप तपासला गेलेला नाही, म्हणून स्वीकार दोन-तृतीयांश बहुमताने मंजूर करा म्हणजे दोन्ही अर्थ पूर्ण होतील. "स्वीकारू शकते" हे ऐच्छिक वाटते, आणि स्वीकार न करणाऱ्या संस्थेचे काय होते हे नियम सांगत नाही. मात्र अधिनियम व प्रकरण अकरा-ब चे नियम 22 जून 2026 पासून प्रत्येक संस्थेवर, तिचे उपविधी काहीही म्हणोत, आधीच बंधनकारक आहेत (formation_byelaws-014), आणि निबंधक कलम 14 अन्वये सुधारणेचा निदेश देऊ शकतो. संस्थांनी तीन महिन्यांत स्वीकार करण्याचे नियोजन करावे आणि निर्णय काहीही असो, तो सर्वसाधारण सभेत नोंदवावा.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-13(1)(b)-(c); MCS Act s.13, s.14; MCS Rules r.12; dBL 3; MCS Rules r.12(3)-(4); Rule 106C-13(3)(g)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमची संस्था आदर्श उपविधी बदलू शकते का किंवा पाळीव प्राणी, पार्किंग, भाड्याने देणे यांसाठी स्वतःचे नियम जोडू शकते का?
संस्था आपले उपविधी सुधारू शकते, पण अधिनियम, नियम किंवा राज्याच्या धोरणात्मक निदेशांविरुद्ध असलेला बदल निबंधक नोंदवणार नाही. उपविधींच्या चौकटीत बसणारे दैनंदिन नियम सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाने करता येतात; कायदा किंवा उपविधी सभासदांना देत असलेले हक्क ते काढून घेऊ शकत नाहीत.
याचे दोन स्तर आहेत. (1) उपविधी सुधारणा (formation_byelaws-008) निबंधकाच्या छाननीतून जावी लागते: सुधारणा अधिनियम किंवा नियमांविरुद्ध नसेल आणि संस्था व सहकारी चळवळीच्या हिताची असेल तरच तो नोंदवतो (नियम 12), आणि कलम 4 च्या धोरणात्मक निदेशांशी विसंगत असल्यास कधीच नाही (कलम 13(1B)). संस्था सहसा आदर्श उपविधींच्या चौकटीत स्थानिक तपशील जोडतात — पार्किंग वाटप, क्लब हाऊसचा वापर. (2) अंतर्गत नियम किंवा ठराव: उपविधींनी सर्वसाधारण सभेवर सोपवलेल्या बाबींचे नियमन ती करू शकते (उदा. सामाईक जागांचा वापर, BL 167 नुसार खेळांच्या वेळा व शुल्क, BL 169 नुसार गच्चीचा तात्पुरता वापर). असे नियम अधिनियम, नियम व उपविधींच्या मर्यादेतच असले पाहिजेत. त्यांच्याशी विसंगत ठरावाला निबंधकाकडे किंवा कलम 91 अन्वये सहकार न्यायालयात आव्हान देता येते. मर्यादांची उदाहरणे: थकबाकीवरील व्याज वार्षिक 12 % सरळ व्याजापेक्षा जास्त असू शकत नाही (नियम 106C-12(4)); बिनभोगवटा शुल्क (non-occupancy charges) सेवा शुल्काच्या 10 % निश्चित आहे (नियम 106C-12(4) बाब 8); 2026 चे प्रारूप उपविधी म्हणतात की इतरांचा आक्षेप आहे एवढ्याच कारणाने सभासदाला पाळीव प्राणी ठेवण्यास मनाई करता येत नाही (dBL 167(b)). निबंधक संस्थेला उपविधी सुधारण्याचा निदेशही देऊ शकतो (कलम 14). शंका असल्यास एखादे कलम मतदानाला टाकण्यापूर्वी निबंधक कार्यालयाकडे अनौपचारिक विचारणा करा.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.13(1B), s.14, s.91; MCS Rules r.12; BL 167, 169; Rule 106C-12(4); dBL 167(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संस्थेचा नोंदणीकृत पत्ता कोणता आणि तो कसा बदलतात?
नोंदणीकृत पत्ता उपविधी 2 मध्ये लिहिलेला असून निबंधकाकडे नोंदलेला असतो; तो साधारणपणे संस्थेची स्वतःची इमारत असतो. तो बदलण्यासाठी व्यवस्थापन समितीचा ठराव, निबंधकाने नोंदवलेली उपविधी सुधारणा, आणि तीस दिवसांत निबंधक व संबंधित सर्वांना कळवणे आवश्यक आहे.
BL 2 मध्ये नोंदणीकृत पत्ता आणि व्यवस्थापन समितीने ठरवलेला पत्रव्यवहाराचा वेगळा पत्ता नोंदवलेला असतो; 2026 चे प्रारूप उपविधी पुढे म्हणतात की निबंधकाने अन्यथा परवानगी दिल्याशिवाय नोंदणीकृत पत्ता साधारणपणे संस्थेच्या मालमत्तेचे ठिकाण असेल, आणि नोटिसा वैधरीत्या बजावण्यासाठी संस्था अधिकृत ई-मेल पत्ता व मान्य डिजिटल माध्यमे ठेवू शकते (dBL 2(a)-(b)). कार्यपद्धती (महाराष्ट्र सहकारी संस्था नियम 31): संस्था उपविधींमधील आपला टपाल पत्ता जिल्हा, तालुका, प्रभाग, रस्ता व घर क्रमांकासह, तो स्वीकारणाऱ्या समितीच्या ठरावासह निबंधकाला कळवते; निबंधक तो नोंदवून संस्थेला कळवतो. नोंदणीकृत पत्त्यातील बदल तेव्हाच नोंदवला जातो जेव्हा (i) तो दर्शवण्यासाठी उपविधी सुधारून ती सुधारणा नोंदवली जाते, आणि (ii) बदल निबंधकाकडे त्याच पद्धतीने नोंदवला जातो (नियम 31(3)). बदल तीस दिवसांत नोंदणी प्राधिकाऱ्याला व संबंधित सर्वांना कळवला पाहिजे (BL 2(c); dBL 2(c)), आणि नोंदणीकृत पत्ता सूचना फलकावर लावला पाहिजे (नियम 31(4)). संस्थेने मुख्य प्रवेशद्वारावर आपले नाव, नोंदणी क्रमांक व नोंदणीकृत पत्ता असलेला फलक लावला पाहिजे (BL 2(e); dBL 2(e)). अधिनियम, नियम, उपविधी व सभासदांची यादी पाहणीसाठी नोंदणीकृत पत्त्यावरच ठेवली जाते (कलम 39) आणि निबंधक तिथेच नोटिसा बजावतो; पत्ता अद्ययावत ठेवल्याने एकतर्फी आदेश टळतात. बदलानंतर बँक, पॅन/जीएसटी नोंदी, महानगरपालिका व उपयुक्तता सेवांची खाती अद्ययावत करा.
कायदेशीर आधार: BL 2(a)-(e); dBL 2(a)-(e); MCS Rules r.31; MCS Act s.39
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संस्था आपले नाव कसे बदलू शकते?
नावासंबंधीचा उपविधी सुधारणारा सर्वसाधारण सभेचा ठराव करून, निबंधकाच्या मान्यतेने. नव्या नावात कोणत्याही जाती किंवा धार्मिक संप्रदायाचा उल्लेख असू शकत नाही. बदल राजपत्रात अधिसूचित होतो आणि त्यामुळे विद्यमान हक्क, दायित्वे किंवा प्रलंबित प्रकरणांवर परिणाम होत नाही.
कलम 15(1) नुसार संस्था सर्वसाधारण सभेच्या ठरावाने व निबंधकाच्या मान्यतेने आपले नाव बदलू शकते. नियम 14 पुढे सांगतो की बदल उपविधी सुधारणेद्वारे केला जातो (म्हणून नियम 12 चे दोन-तृतीयांश बहुमत व कागदपत्रे लागू; पाहा formation_byelaws-008), नव्या नावात कोणत्याही जाती किंवा धार्मिक संप्रदायाचा उल्लेख नसावा किंवा ते संस्थेच्या उद्देशांशी विसंगत नसावे, आणि बदल शासकीय राजपत्रात अधिसूचित होतो; त्यानंतर संस्था नव्या प्रमाणपत्रासाठी मूळ नोंदणी प्रमाणपत्र परत करते. BL 1(b) व dBL 1(b) हीच कार्यपद्धती सांगतात, आणि प्रारूप पुढे म्हणते की नोंदणीनंतर संस्थेने सर्व वैधानिक प्राधिकरणे, स्थानिक संस्था, बँका व उपयुक्तता सेवा पुरवठादारांना कळवावे. या बदलामुळे संस्थेच्या किंवा तिच्या सभासदांच्या, माजी सभासदांच्या किंवा मृत सभासदांच्या कोणत्याही हक्क किंवा दायित्वावर परिणाम होत नाही, आणि प्रलंबित कार्यवाही नव्या नावाने चालू राहते (कलम 15(1)). मर्यादित दायित्वाच्या संस्थेच्या नावाचा शेवटचा शब्द "मर्यादित" (Limited) असला पाहिजे (कलम 6(5)). नावाचा फलक, पत्रशीर्ष, बँक खाती, पॅन व जीएसटी नोंदणी, मालमत्ता पत्रक, महानगरपालिकेची मालमत्ता कर व पाणी खाती आणि विमा पॉलिसी अद्ययावत करा.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.15, s.6(5); MCS Rules r.14; BL 1(b); dBL 1(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
आमच्या संस्थेने गृहनिर्माण महासंघाचे सभासद व्हायलाच हवे का, आणि महासंघ आमच्यासाठी काय करतो?
2014 च्या उपविधींनुसार संस्थेने नोंदणीनंतर लगेच जिल्हा, प्रभाग किंवा तालुका सहकारी गृहनिर्माण महासंघाचे सभासद होऊन वर्गणी भरणे आवश्यक आहे; 2026 चे प्रारूप उपविधी सभासदत्व ऐच्छिक करतात, पण कायद्याने आवश्यक असलेले योगदान कायम ठेवतात. महासंघ मार्गदर्शन व प्रशिक्षण देतात आणि काही प्रकारच्या तक्रारी हाताळतात.
BL 6 (2014): नोंदणीनंतर लगेच संस्थेने जिल्हा, प्रभाग किंवा तालुका सहकारी गृहनिर्माण महासंघाचे आणि जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँकेचे सभासद व्हावे आणि त्यांच्या उपविधींनुसार देय रक्कम भरावी. महासंघाचे प्रवेश शुल्क व वार्षिक वर्गणी सेवा शुल्काचा भाग आहेत (BL 65(g)-(h); नियम 106C-12(2)(f)-(g)). "गृहनिर्माण संस्था महासंघ" म्हणजे अधिनियमाखाली नोंदणीकृत व अधिसूचित गृहनिर्माण संस्थांचा महासंघ (BL 3(vii)); प्रारूपात गृहनिर्माण महासंघ म्हणजे त्या क्षेत्रासाठी शासनाने अधिसूचित केलेली राज्य किंवा जिल्हा संघीय संस्था (dBL 4(xix)). 2026 चे प्रारूप उपविधी म्हणतात की संस्था सभासद "होऊ शकते" (dBL 8), पण अधिनियम, नियम किंवा शासन निदेशांनुसार योगदान आवश्यक असल्यास संस्थेने सभासदत्व घेतले असो वा नसो ते भरलेच पाहिजे (dBL 10). 2026 च्या नियमांनुसार प्रत्येक गृहनिर्माण संस्था सहकारी शिक्षण व प्रशिक्षण निधीला प्रति सभासद दरमहा रु. 10 देते, जे वर्षातून एकदा गोळा केले जाते, आणि राज्य संघीय संस्था किंवा अधिसूचित राज्य शिखर प्रशिक्षण संस्थेमार्फत सभासद, समिती व कर्मचाऱ्यांसाठी वार्षिक प्रशिक्षण आयोजित करते (नियम 106C-7). संघीय संस्थेसाठी किमान पाच सभासद संस्था लागतात (कलम 6(3)). महासंघ काय करतात: प्रशिक्षण व नमुना कागदपत्रे, सल्ला, अभिहस्तांतरण व पुनर्विकासात मदत, आणि उपविधींच्या परिशिष्टानुसार सभासद संस्थांच्या काही तक्रारी — उदा. सभासदाने सचिवाला प्रवेश नाकारणे, पत्रव्यवहार स्वीकारण्यास नकार, किंवा निबंधकाच्या निदेशानुसार सभा बोलावणे (2014 परिशिष्ट बाब g; dBL परिशिष्ट (G)). महासंघ न्यायालय नाही: वाद निबंधक किंवा सहकार न्यायालयाकडे जातात.
कायदेशीर आधार: BL 3(vii), 6, 65(g)-(h); annexure item g; dBL 4(xix), 8, 10, 11; annexure (G); Rule 106C-7; Rule 106C-12(2)(f)-(g); MCS Act s.6(3)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
आमचे नोंदणीकृत उपविधी 2014 च्या आदर्श उपविधींप्रमाणे आहेत. 2026 चे नियम लागू झाल्यानंतरही ते लागू आहेत का?
होय, संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी लागू आहेत, पण केवळ अधिनियम व नव्या प्रकरण अकरा-ब च्या नियमांशी सुसंगत असतील तेवढ्यापुरते; हे नियम 22 जून 2026 पासून प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेवर बंधनकारक आहेत. जिथे फरक आहे — उदा. व्याजाची मर्यादा, शुल्क वाटणीचा आधार किंवा सर्वसाधारण सभेची गणसंख्या — तिथे नियम प्रभावी ठरतात.
नोंदणीकृत उपविधी अधिनियम किंवा नियमांवर मात करू शकत नाही; 2026 चे प्रारूप उपविधी हे स्पष्टपणे सांगतात (dBL 3). 22 जून 2026 रोजी राजपत्रात प्रसिद्ध झालेल्या महाराष्ट्र सहकारी संस्था (सुधारणा) नियम 2026 ने गृहनिर्माण संस्थांसाठी प्रकरण अकरा-ब जोडले. नियमांमुळे 2014 च्या उपविधींतील तरतुदी बदलतात अशी उदाहरणे: थकबाकीवरील व्याज वार्षिक 12 % सरळ व्याजापर्यंत मर्यादित (नियम 106C-12(4) बाब 6; BL 70 (BL 72 असा संदर्भ) मध्ये 21 % पर्यंत परवानगी होती); विमा, भाडेपट्टा भाडे व तत्सम बाबी बांधीव क्षेत्राऐवजी चटई क्षेत्रानुसार वाटणे (बाब 9-10; BL 66(a)(xi)-(xii)); सिंकिंग फंड (sinking fund) व दुरुस्ती आणि देखभाल निधीचे किमान योगदान (नियम 106C-11); सभासदांच्या दोन-तृतीयांश किंवा वीस, यापैकी कमी असेल ती सर्वसाधारण सभेची गणसंख्या (नियम 106C-13(3)(e)); दुरुस्तीवरील व्यवस्थापन समितीची खर्च मर्यादा (106C-13(5)(b)); आणि कलम 154B-29 व नियम 106C-14 अन्वये थकबाकी वसुली. व्यावहारिक मार्ग: जिथे नियम विशिष्ट आहेत तिथे नियम पाळा, इतर सर्व बाबतीत उपविधी पाळत राहा, आणि अंतिम मजकूर प्रसिद्ध झाल्यावर 2026 चे आदर्श उपविधी स्वीकारा (formation_byelaws-009). कोणती कलमे अधिलंघित मानली ते व्यवस्थापन समितीच्या इतिवृत्तात नोंदवा, म्हणजे लेखापरीक्षक व सभासदांना कारण दिसेल. याच कारणासाठी प्लॅटफॉर्म प्रत्येक संस्थेला प्रभावी तारखेसह एका नियमव्यवस्थेशी (regime) जोडतो.
कायदेशीर आधार: Rules 106C-11, 106C-12(4), 106C-13(3)(e), 106C-13(5)(b), 106C-14; BL 66(a); BL 70 (cross-referred as BL 72); dBL 3
शेवटची तपासणी: 2026-09-23