ही माहिती कायदा व आदर्श उपविधींबाबत सर्वसाधारण स्वरूपाची आहे; ती कायदेशीर किंवा व्यावसायिक सल्ला नाही. आपल्या संस्थेचे नोंदणीकृत उपविधी व सर्वसाधारण सभेचे ठराव वेगळे असू शकतात आणि कायदा बदलतो. वाद किंवा कायदेशीर/आर्थिक परिणाम असलेल्या निर्णयासाठी निबंधक कार्यालय, वकील किंवा सनदी लेखापाल यांचा सल्ला घ्या.
आमच्या इमारतीतील बहुतेक सदनिका विकल्या गेल्या आहेत, पण विकासकाने सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन केलेली नाही. त्याने ती कधीपर्यंत स्थापन करणे आवश्यक आहे, आणि आम्ही काय करू शकतो?
मोफा (MOFA) अंतर्गत, किमान आवश्यक संख्येतील खरेदीदारांनी (60 %) सदनिका घेतल्याच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या आत प्रवर्तकाने संस्थेच्या नोंदणीसाठी अर्ज केला पाहिजे; रेरा (RERA) अंतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पात बहुसंख्य सदनिकांचे आरक्षण (बुकिंग) झाल्यापासून तीन महिन्यांच्या आत त्याने संस्था स्थापन होण्याची व्यवस्था केली पाहिजे. त्याने तसे न केल्यास खरेदीदार स्वतः उपनिबंधकांकडे अर्ज करू शकतात, आणि महारेराकडे तक्रार करू शकतात.
मोफा कलम 10 सह मोफा नियम 1964 मधील नियम 8 नुसार, संस्था स्थापन करण्यासाठी आवश्यक किमान संख्येतील व्यक्तींनी (सदनिकांच्या 60 %) सदनिका घेतल्यानंतर चार महिन्यांच्या आत ही जबाबदारी प्रवर्तकाची आहे. रेरा प्रकल्पांसाठी, रेरा 2016 च्या कलम 11(4)(e) नुसार बहुसंख्य वाटपधारकांनी आरक्षण केल्यापासून तीन महिन्यांच्या आत प्रवर्तकाने संघटना किंवा संस्था स्थापन होण्याची व्यवस्था करावी, आणि महारेराने प्रवर्तकांना तसे करण्याचे निर्देश दिले आहेत. प्रवर्तकाने कसूर केल्यास सदनिका खरेदीदार आपल्यामधून निवडलेल्या मुख्य प्रवर्तकामार्फत स्वतः नोंदणीसाठी अर्ज करू शकतात; नोंदणी प्राधिकारी त्या क्षेत्राचे सहकारी संस्थांचे उपनिबंधक/सहायक निबंधक असतात. रेरा अंतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पांसाठी रेराच्या कलम 31 अन्वये महारेराकडे तक्रार करता येते. नोंदणीनंतर पहिली सर्वसाधारण सभा तीन महिन्यांच्या आत घेतली पाहिजे (पाहा builder_handover-004).
कायदेशीर आधार: MOFA s.10; MOFA Rules r.8; RERA 2016 s.11(4)(e)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
न विकलेल्या सदनिका अजूनही विकासकाकडे आहेत. त्याने त्यांचे देखभाल शुल्क भरणे आवश्यक आहे का, आणि संस्था ते आकारू शकते का?
होय. खरेदीदाराला ताबा दिला जाईपर्यंत न विकलेल्या सदनिकांचे खर्च (आउटगोइंग्ज) प्रवर्तकाने सोसायचे असतात; संस्था स्थापन झाल्यानंतर तो (किंवा त्याची फर्म) न विकलेल्या सदनिकांसाठी संस्थेचा सभासद असतो आणि इतर कोणत्याही सभासदाप्रमाणे त्याने संस्थेचे शुल्क भरले पाहिजे. त्याचा हिस्सा विद्यमान सभासदांवर टाकता येत नाही.
मोफा कलम 6 नुसार मालमत्ता हस्तांतरित होईपर्यंत खर्चाची (नगरपालिका कर, पाणी व वीज शुल्क इत्यादी) जबाबदारी प्रवर्तकाची आहे; रेरा कलम 11(4)(g) नुसार वाटपधारकाला किंवा संघटनेला प्रत्यक्ष ताबा हस्तांतरित होईपर्यंत सर्व खर्च त्याने भरायचे आहेत. 2014 च्या उपविधींमध्ये प्रवर्तक विकासकाने न विकलेल्या सदनिकांसाठी सभासदत्वाचा अर्ज करण्याची स्पष्ट तरतूद आहे आणि त्याच्यासाठी प्रवेशाच्या काही अटी शिथिल केल्या आहेत (BL 19(a) व 19(c) च्या टिपा) — सभासद म्हणून तो BL 66 अन्वये ठरवलेल्या शुल्कास जबाबदार आहे आणि संस्था इतर कोणत्याही सभासदाप्रमाणे त्याची थकबाकी वसूल करू शकते (कलम 101 / कलम 154B-29; पाहा defaulters_recovery). काय करावे: न विकलेल्या सदनिकांना दरमहा बिल द्या, विकासकाच्या थकबाकीची नोंद ठेवा, मागणी नोटिसा पाठवा, आणि रक्कम न भरल्यास वसुली अर्जात तिचा समावेश करा.
कायदेशीर आधार: MOFA s.6; RERA 2016 s.11(4)(g); BL 19(a),(c) notes; BL 66
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
विकासकाने किंवा मुख्य प्रवर्तकाने नव्या संस्थेकडे कोणती कागदपत्रे व रक्कम सुपूर्द केली पाहिजे?
मुख्य प्रवर्तकाने संस्थेचे सर्व अभिलेख व मालमत्ता सुपूर्द केली पाहिजे: नोंदणीची कागदपत्रे व उपविधी, बँक पासबुके व धनादेश पुस्तके, हिशेब व प्रमाणके, सभासदत्वाचे अर्ज, करारनामे, नकाशे, इतिवृत्ते, पत्रव्यवहार आणि रोख रक्कम, लेखी हस्तांतरण अहवालासह. विकासकाकडून संस्थेने मालकी हक्क व मंजुरीची कागदपत्रे तसेच खरेदीदारांकडून गोळा केलेल्या देखभाल ठेवी व इतर रकमांचा संपूर्ण हिशेबही घ्यावा.
तात्पुरती व्यवस्थापन समिती आपले पदाधिकारी निवडल्यानंतर लगेच मुख्य प्रवर्तकाने तिच्याकडे काय सुपूर्द करावे याची यादी BL 89 मध्ये आहे: नोंदणी अर्ज व प्रमाणपत्र, नोंदणीकृत उपविधी, बँक चलने, वापरलेले व न वापरलेले धनादेश, पासबुके, त्याने स्वाक्षरी केलेल्या सर्व करारनाम्यांच्या प्रती, त्याचे हिशेब विवरणपत्र, सभासदत्वाचे अर्ज, प्रवर्तकांचा तपशील, प्रमाणके, रोख रक्कम, जागेचा नकाशा व योजना (भूखंड-खरेदी संस्थांसाठी), पहिल्या सर्वसाधारण सभेचे इतिवृत्त, निबंधक व स्थानिक प्राधिकरणाशी झालेला पत्रव्यवहार, डिजिटल अभिलेख, आणि कागदपत्र हस्तांतरण अहवाल; काहीही रोखून ठेवता येत नाही. 2026 च्या प्रारूप उपविधींमध्ये हेच पुन्हा सांगितले आहे (dBL 91). विकासकाकडून: मोफा कलम 5 नुसार खर्च व ठेवींसाठी खरेदीदारांकडून घेतलेल्या रकमा प्रवर्तकाने स्वतंत्र बँक खात्यात ठेवाव्यात व त्यांचा हिशेब द्यावा, आणि हस्तांतरणाच्या वेळी न वापरलेली शिल्लक हिशेबासह हस्तांतरित करावी. मंजूर नकाशे, बांधकाम प्रारंभ व भोगवटा प्रमाणपत्रे, मालकी हक्काची कागदपत्रे, तसेच संरचनात्मक व सेवा आराखडे अभिहस्तांतरणासाठी आणि पुढे संरचनात्मक लेखापरीक्षण व पुनर्विकासासाठी आवश्यक असतात (dBL 155 मध्ये ती सखोल तपासणीच्या (ड्यू-डिलिजन्स) कागदपत्रांत नमूद आहेत). ती कायमस्वरूपी अभिलेख म्हणून जतन करा (dBL 138).
कायदेशीर आधार: BL 89, 92; dBL 91, 138, 155; MOFA s.5
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संस्थेच्या नोंदणीनंतरच्या पहिल्या सर्वसाधारण सभेत काय होते, आणि तात्पुरती व्यवस्थापन समिती किती काळ राहते?
मुख्य प्रवर्तकाने नोंदणीपासून तीन महिन्यांच्या आत 14 पूर्ण दिवसांची नोटीस देऊन ही सभा बोलवली पाहिजे. ही सभा नवीन सभासदांना प्रवेश देते, मुख्य प्रवर्तकाचे हिशेब मंजूर करते, तात्पुरती व्यवस्थापन समिती स्थापन करते, कर्ज घेण्याची मर्यादा ठरवते, विकासकाकडून अभिहस्तांतरण मिळवण्यासाठी समितीला प्राधिकृत करते, आणि गृहनिर्माण महासंघाशी संलग्नतेचा विचार करते. तात्पुरती समिती एक वर्ष किंवा निवडणूक होईपर्यंत पदावर राहते.
BL 84-87 (dBL 85-88): नोंदणीपासून तीन महिन्यांच्या आत सभा (नियम 59), अन्यथा निबंधक ती बोलावतात; सर्व प्रवर्तकांना 14 पूर्ण दिवसांची नोटीस; नमूद केलेले कामकाज, ज्यात प्रवर्तक विकासकाकडून अभिहस्तांतरण मिळवण्यासाठी समितीला प्राधिकृत करणे समाविष्ट आहे (BL 87(a)(vi)). तात्पुरती समिती निवडली न गेल्यास निबंधक एका वर्षासाठी समिती नामनिर्देशित करू शकतात (BL 87(b)). तात्पुरत्या किंवा नामनिर्देशित समितीला निवडून आलेल्या समितीचे सर्व अधिकार असतात (BL 90) आणि ती एक वर्ष किंवा नियमित निवडणूक होईपर्यंत पदावर राहते (BL 91; dBL 93), त्यानंतर ती सर्व काही निवडून आलेल्या समितीच्या अध्यक्षांकडे सुपूर्द करते (BL 92).
कायदेशीर आधार: BL 84-92; dBL 85-94
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
आमची संस्था अनेक वर्षांपूर्वी नोंदणीकृत झाली, पण विकासकाने अजूनही अभिहस्तांतरण करून दिलेले नाही. त्याची मुदत काय आहे आणि आम्ही काय करू शकतो?
मोफा अंतर्गत विकासकाने विक्री करारनाम्यात दिलेल्या मुदतीत, तशी मुदत नसल्यास संस्थेच्या नोंदणीपासून चार महिन्यांच्या आत, जमीन व इमारतीचे अभिहस्तांतरण केले पाहिजे; रेरा अंतर्गत, अन्य कोणतीही मुदत लागू नसल्यास, भोगवटा प्रमाणपत्रापासून तीन महिन्यांच्या आत. त्याने तसे न केल्यास संस्था मानीव अभिहस्तांतरणासाठी जिल्हा उपनिबंधकांकडे (सक्षम प्राधिकारी) अर्ज करू शकते.
मोफा कलम 11 सह मोफा नियमांतील नियम 9 प्रवर्तकाचे अभिहस्तांतरणाचे कर्तव्य ठरवतात; कलम 11(3)-(5) नुसार संस्था सक्षम प्राधिकाऱ्याकडे — सहकारी संस्थांचे जिल्हा उपनिबंधक — अर्ज करू शकते, जे संस्था एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरणास पात्र असल्याचे प्रमाणित करू शकतात, आणि त्यानंतर त्याची नोंदणी होते. रेरा कलम 17 स्वतंत्रपणे प्रवर्तकावर स्थानिक कायद्यातील मुदतीत, किंवा भोगवटा प्रमाणपत्रापासून तीन महिन्यांच्या आत, सामायिक क्षेत्रांचे नोंदणीकृत अभिहस्तांतरण संघटनेच्या नावे करून देण्याचे बंधन घालते. संस्थेचे स्वतःचे कर्तव्य कृती करणे हे आहे: व्यवस्थापन समितीने सर्वसाधारण सभेच्या मंजुरीने अभिहस्तांतरण किंवा मानीव अभिहस्तांतरणासाठी पावले उचलावीत, संस्थेच्या वकिलाकडून खतपत्राचा मसुदा तपासून घ्यावा, सर्वसाधारण सभेची मंजुरी घ्यावी आणि नंतर ते निष्पादित करून नोंदणीकृत करावे (BL 153; dBL 146, ज्यानुसार प्रवर्तकाने कसूर केल्यास मानीव अभिहस्तांतरणाची कार्यवाही सुरू करणे हेही समितीचे कर्तव्य आहे). अर्ज सहकार विभागाच्या ऑनलाइन मानीव अभिहस्तांतरण प्रणालीवर दाखल केले जातात. कागदपत्रांची यादी व कार्यपद्धतीसाठी अभिहस्तांतरण (conveyance) हा विषय पाहा.
कायदेशीर आधार: MOFA s.11; MOFA Rules r.9; RERA 2016 s.17; BL 87(a)(vi), 153; dBL 146
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
विकासकाने भोगवटा प्रमाणपत्र (OC) कधीच मिळवले नाही. तरीही आम्ही संस्था स्थापन करून मानीव अभिहस्तांतरण मिळवू शकतो का?
होय. मोफा कलम 11(3) मानीव अभिहस्तांतरणाच्या अर्जासोबत भोगवटा प्रमाणपत्र फक्त "असल्यास" मागते, त्यामुळे भोगवटा किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्र नसणे एवढ्यानेच मानीव अभिहस्तांतरण अडत नाही, आणि त्याशिवायही संस्था नोंदणीकृत होऊ शकते. मात्र भोगवटा प्रमाणपत्र नसणे ही समस्या पाणी जोडणी, सामान्य दराने मालमत्ता कर, पुनर्विक्रीसाठी कर्ज आणि भविष्यातील पुनर्विकास यांसाठी कायम राहते, आणि त्यासाठी विकासक जबाबदार राहतो.
पूर्णत्व व भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवणे हे प्रवर्तकाचे कर्तव्य आहे: मोफा कलम 3(2)(i) नुसार आवश्यक असेल तेथे पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळण्यापूर्वी तो ताबा देऊ शकत नाही, आणि रेरा कलम 11(4)(b) नुसार पूर्णत्व किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र, किंवा दोन्ही, मिळवण्याची जबाबदारी त्याची आहे. 2014 चे उपविधी असे गृहीत धरतात की भोगवटा किंवा पूर्णत्व प्रमाणपत्रानंतरच ताबा दिला जातो (BL 76). विकासकाने ते मिळवले नसल्यास खरेदीदार महारेराकडे (रेरा प्रकल्प) किंवा ग्राहक आयोगाकडे तक्रार करू शकतात, आणि संस्था विकासकाच्या खर्चाने नियोजन प्राधिकरणाकडे नियमितीकरणाचा पाठपुरावा करू शकते. मानीव अभिहस्तांतरणासाठी मोफा कलम 11(3) सभासदांच्या नोंदणीकृत करारांच्या खऱ्या प्रती आणि "इतर सर्व संबंधित कागदपत्रे (भोगवटा प्रमाणपत्र असल्यास त्यासह)" मागते; अर्जासाठीच्या शासनाच्या कागदपत्र याद्याही याच धोरणाने आहेत. भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय हस्तांतरित झालेल्या मालकी हक्कांवर अनधिकृत बांधकामासाठी नियोजन प्राधिकरणाची कारवाई होऊ शकते.
कायदेशीर आधार: MOFA 1963 s.11(3); MOFA 1963 s.3(2)(i); RERA 2016 s.11(4)(b); BL 76
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
ताबा मिळाल्यानंतर काही वर्षांतच गळती व भेगा दिसू लागल्या आहेत. आम्ही विकासकाकडून त्या दुरुस्त करून घेऊ शकतो का?
होय, रेरा अंतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पासाठी: ताबा दिल्यापासून पाच वर्षांच्या आत कळवलेला संरचनात्मक दोष किंवा कारागिरी, दर्जा वा सेवांमधील दोष प्रवर्तकाने 30 दिवसांत विनामूल्य दुरुस्त केला पाहिजे, अन्यथा वाटपधारकांना नुकसानभरपाई मिळण्याचा हक्क आहे. जुन्या मोफा प्रकल्पांसाठी अशीच जबाबदारी विक्री करारनामा व मोफा अंतर्गत निर्माण होते.
रेरा कलम 14(3) पाच वर्षांची दोष-दायित्व मुदत व 30 दिवसांची दुरुस्ती मुदत ठरवते; तक्रारी महारेराकडे जातात (कलम 31). रेरापूर्व प्रकल्पांसाठीच्या मोफा कलम 4 करारनाम्यांमध्ये दोषांबाबतचे कलम असते, आणि ग्राहक आयोगांनी असे दावे विचारात घेतले आहेत. दोषांची नोंद दिनांकित छायाचित्रे, वास्तुविशारदाचा अहवाल आणि मुदतीत विकासकाला दिलेल्या लेखी नोटिसांद्वारे करा; सामायिक क्षेत्रातील दोषांसाठी संस्था आणि आपल्या सदनिकेसाठी प्रत्येक सभासद कार्यवाही करू शकतो. दोष-दायित्व मुदत संपल्यानंतर किंवा विकासक संपर्कात नसल्यास, उपविधींतील विभागणीनुसार दुरुस्ती संस्थेवर किंवा सभासदावर येते (पाहा repairs_structure-011).
कायदेशीर आधार: RERA 2016 s.14(3), s.31; MOFA s.4
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
विकासकाने खरेदीदारांकडून "संस्था स्थापना", "विकास" आणि देखभाल ठेवी गोळा केल्या. त्या त्याने संस्थेकडे सुपूर्द केल्या पाहिजेत का?
संस्थेसाठी खरेदीदारांकडून गोळा केलेल्या रकमा (भाग रक्कम, प्रवेश शुल्क, स्थापना खर्च, देखभाल व इतर ठेवी) त्या उद्देशासाठीच धारण केलेल्या असतात; त्यांचा हिशेब दिला पाहिजे आणि संस्थेने कारभार हाती घेतल्यावर शिल्लक सुपूर्द केली पाहिजे. सदनिकेच्या किमतीचा भाग असलेल्या रकमा संस्थेला परत मिळण्याजोग्या नाहीत.
मोफा कलम 5 नुसार खर्च, ठेवी, भाग रक्कम इत्यादींसाठी मिळालेल्या रकमा प्रवर्तकाने स्वतंत्र बँक खात्यात ठेवाव्यात व त्यांचा हिशेब द्यावा; संस्थेने किती गोळा झाले व किती खर्च झाले याचे लेखापरीक्षित विवरणपत्र मागावे. मुख्य प्रवर्तकाचे हिशेब विवरणपत्र पहिल्या सर्वसाधारण सभेत मंजूर झाले पाहिजे (BL 87(a)(iii)) आणि सर्व रोख व बँक शिल्लक सुपूर्द केली पाहिजे (BL 89). कमी पडलेल्या रकमेचा दावा महारेरा, ग्राहक आयोग किंवा दिवाणी दाव्याद्वारे करता येतो; मुख्य प्रवर्तकाच्या कसुरीसाठी निबंधक कलम 88 (गैरविनियोग केलेला निधी) अन्वये कारवाई करू शकतात.
कायदेशीर आधार: MOFA s.5; BL 87(a)(iii), 89; MCS Act s.88
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
संस्था स्थापन झाल्यानंतर विकासक वाहनतळाच्या जागा, गच्ची किंवा इतर सामायिक क्षेत्रे विकू किंवा वाटप करू शकतो का?
मोकळे व स्टिल्ट वाहनतळ आणि इतर सामायिक क्षेत्रे संस्थेच्या सामायिक क्षेत्रांचा भाग झाल्यानंतर ती विकणे विकासकाच्या अखत्यारीत नाही; संस्था आपल्या वाहनतळ नियमांनुसार त्यांचे वाटप करते. नोंदणीकृत करारनाम्यान्वये सदनिकेचा भाग म्हणून कायदेशीररीत्या विकलेलेच मान्य केले जाते.
नहालचंद लालूचंद विरुद्ध पांचाली सहकारी गृहनिर्माण संस्था (Nahalchand Laloochand v Panchali CHS) या प्रकरणात सर्वोच्च न्यायालयाने असे ठरवले की स्टिल्ट वाहनतळ हे सामायिक क्षेत्र आहे आणि मोफा अंतर्गत प्रवर्तक विकू शकेल अशी ती स्वतंत्र "सदनिका" नाही. 2014 च्या उपविधींनुसार संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने वाहनतळ नियम तयार करावेत आणि व्यवस्थापन समितीने जागांचे वाटप करावे; कोणत्याही सभासदाला जागा विकण्याचा किंवा हस्तांतरित करण्याचा हक्क नाही (BL 77-80); 2026 चे प्रारूप उपविधी मोकळ्या व स्टिल्ट जागांना सामायिक क्षेत्र मानतात आणि नोंदणीकृत करारनाम्यान्वये सदनिकेशी जोडलेल्या जागा पडताळणीनंतरच मान्य करतात (dBL 77). संस्था सामायिक गच्ची किंवा मोकळ्या जागा भाड्याने देऊ शकत नाही (BL 168). रेरा गॅरेज व आच्छादित वाहनतळ यांची स्वतंत्र व्याख्या करतो; रेरा प्रकल्पांतील "गॅरेज" विक्री नोंदणीकृत कागदपत्रांवर अवलंबून असते. वाहनतळ (parking) हा विषय पाहा.
कायदेशीर आधार: BL 77-80, 168; dBL 77
न्यायालयीन निर्णय: Nahalchand Laloochand Pvt Ltd v Panchali Co-operative Housing Society Ltd (Supreme Court, 2010-08-31)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
विकासक अजूनही व्यवस्थापन समितीचा सदस्य आहे किंवा न विकलेल्या सदनिकांद्वारे संस्थेवर नियंत्रण ठेवतो. तो अभिहस्तांतरण किंवा पुनर्विकासाचे निर्णय अडवू शकतो का?
न विकलेल्या सदनिकांसाठी सभासद म्हणून विकासक इतर कोणत्याही सभासदाप्रमाणे मतदान करतो, पण ज्या बाबींमध्ये त्याचे वैयक्तिक हितसंबंध आहेत त्यांवर तो मतदान करू शकत नाही, आणि अभिहस्तांतरण हे त्याचे वैधानिक कर्तव्य आहे, संस्थेने वाटाघाटी करून मिळवायची मेहेरबानी नव्हे. संस्था त्याच्या संमतीशिवाय मानीव अभिहस्तांतरणाची कार्यवाही करू शकते.
व्यवस्थापन समितीच्या सदस्याने ज्या बाबीत त्याचे हितसंबंध आहेत तिच्यावर विचार होत असताना उपस्थित राहू नये (BL 119), आणि कोणत्याही पदाधिकाऱ्याचे संस्थेच्या कोणत्याही करारात हितसंबंध असू नयेत (BL 115). अभिहस्तांतरणाची अंमलबजावणी प्रवर्तकाविरुद्ध मोफा कलम 11 व रेरा कलम 17 अन्वये होते, आणि मानीव अभिहस्तांतरण संस्थेच्या अर्जावरून पुढे जाते (builder_handover-005). पुनर्विकासात, 2019 च्या कलम 79A निदेशानुसार समिती सदस्य व त्यांचे नातेवाईक विकासक होऊ शकत नाहीत. विकासकाच्या सभासदांचे समितीवर वर्चस्व असल्यास इतर सभासद सर्वसाधारण सभेची मागणी करू शकतात (एक-पंचमांश सभासद, BL 95) आणि निबंधकांना हस्तक्षेप करण्याची विनंती करू शकतात.
कायदेशीर आधार: BL 95, 115, 119; MOFA s.11; RERA 2016 s.17
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
मी माझी सदनिका विकासकाकडून विकत घेतली. मला सभासदत्वासाठी अर्ज करावा लागेल का, आणि भाग प्रमाणपत्र कधी मिळेल?
होय — नोंदणीकृत विक्री करारनामा, भाग रक्कम व प्रवेश शुल्कासह तुम्ही संस्थेकडे अर्ज करता; परिपूर्ण अर्ज केल्यापासून तीन महिन्यांच्या आत संस्थेने निर्णय न घेतल्यास तुम्हाला प्रवेश दिल्याचे मानले जाते. वाटपापासून सहा महिन्यांच्या आत भाग प्रमाणपत्र दिले पाहिजे.
प्रवेशाच्या अटी: विहित अर्ज, भागांची किंमत व प्रवेश शुल्क (जून 2026 नियम: किमान पाच भाग व ₹500 प्रवेश शुल्क — नियम 106C-4(a); 2014 उपविधी: दहा भाग व ₹100, BL 19(a)), आणि प्रवर्तकाशी केलेल्या मुद्रांकित व नोंदणीकृत करारनाम्याची प्रमाणित प्रत (BL 19(a)(vi)). मोफा कलम 4 करारनाम्यान्वये खरेदीदाराला संस्थेने सदनिका वाटप केल्याचे मानले जाते (BL 74(a)). परिपूर्ण अर्जापासून तीन महिन्यांच्या आत संस्थेने आपला निर्णय कळवला नाही तर अर्जदाराला प्रवेश दिल्याचे मानले जाते (कलम 22(2); dBL 60(i)). भाग प्रमाणपत्रे संस्थेच्या मुद्रेसह वाटपापासून सहा महिन्यांच्या आत दिली जातात (BL 9-10; dBL 14).
कायदेशीर आधार: Rule 106C-4(a); BL 9-10, 19(a), 74(a); MCS Act s.22(2)
शेवटची तपासणी: 2026-09-23
जून 2026 च्या नियमांनुसार संस्था नोंदणीसाठी विकासक किंवा मुख्य प्रवर्तकाला काय दाखल करावे लागते?
दोन टप्पे. पहिला, नाव राखून ठेवणे व बँक खाते उघडण्यासाठी नमुना Y-1 मध्ये अर्ज — मुख्य प्रवर्तक निवडणारा प्रवर्तकांचा ठराव, विकासकासोबतचा एका खरेदीदाराचा करार, आणि वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेले बांधकाम प्रारंभ किंवा पूर्णता प्रमाणपत्र यांसह; निबंधक 30 दिवसांत निर्णय घेतात. नंतर त्या परवानगीपासून दोन महिन्यांत उपविधी, सभासद यादी, बँक प्रमाणपत्र व शुल्कासह नोंदणी अर्ज.
नियम 106C-2(1): नाव राखणे व बँक खात्याचा अर्ज नमुना Y-1 मध्ये, (i) मुख्य प्रवर्तकाची निवड करून त्याला अधिकार देणाऱ्या प्रवर्तकांच्या सभेचा ठराव व इतिवृत्त, आणि (ii) भाडेकरू सहभागीदारी किंवा गाळा संस्थेसाठी वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेले बांधकाम प्रारंभ किंवा इमारत पूर्णता प्रमाणपत्र यांसह केला जातो (नमुन्यातील सहपत्रांच्या यादीत बिल्डर प्रवर्तकाचा एका प्रस्तावित सभासदासोबतचा कराराची प्रतही मागितली आहे). तो नोंदणीकृत टपाल, हस्तपोच किंवा इलेक्ट्रॉनिक पद्धतीने जातो; निबंधक तो नमुना Y-3 नोंदवहीत नोंदवून पावती देतात, दुरुस्तीची मुभा देऊ शकतात, आणि 30 दिवसांत निर्णय घ्यावा, नाकारल्यास कारणांसह (106C-2(3)-(6)). नियम 106C-3: त्या परवानगीपासून दोन महिन्यांत मुख्य प्रवर्तकाच्या सहीचा नोंदणी अर्ज — प्रस्तावित उपविधींच्या दोन प्रती, रकमा व प्रवेश शुल्कासह भागभांडवल देणाऱ्यांची यादी, बँकेचे शिल्लक प्रमाणपत्र, आर्थिक सक्षमता व धारण करायची मालमत्ता दर्शवणारी योजना, आणि शुल्क — भाडेकरू सहभागीदारी संस्थेसाठी ₹2,500 (25 सदनिकांपर्यंत), ₹5,000 (26–50), ₹7,500 (51–250) किंवा ₹10,000 (250 पेक्षा अधिक). संस्था स्थापनेस सहाय्य करण्याचे विकासकाचे वैधानिक बंधन MOFA कलम 10 व रेरा कलम 11(4)(e) मधून येते (builder_handover-001).
कायदेशीर आधार: Rule 106C-2(1), (3)-(6); Form Y-1; Rule 106C-3(1)-(3); MOFA 1963 s.10; RERA 2016 s.11(4)(e)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
तात्पुरत्या समितीत विकासकाचेच लोक आहेत आणि निवडणूक झालेली नाही. सभासद काय करू शकतात?
तात्पुरती समिती एक वर्ष किंवा नियमित निवडणूक होईपर्यंत — उपविधी परवानगी देतात तसे — पदावर राहते, आणि तिला अनिश्चित काळ राहण्याचा हक्क नाही. सभासद निवडणूक नियमांनुसार निवडणुकीचा आग्रह धरू शकतात, सर्वसाधारण सभेची मागणी करू शकतात, आणि निबंधकांकडे तक्रार करू शकतात, जे निवडणुकीचा आदेश देऊ शकतात किंवा ती घेण्यासाठी अधिकारी नेमू शकतात.
2014 च्या उपविधींनुसार पहिली सर्वसाधारण सभा तात्पुरती समिती स्थापन करते (किंवा निबंधक नामनिर्देशित करतात), तिला निवडून आलेल्या समितीचे सर्व अधिकार असतात आणि ती एक वर्ष किंवा नियमित निवडणूक होईपर्यंत पदावर राहते (उपविधी 87(a)(iv), 87(b), 90-91); तिच्या अध्यक्षांनी नव्याने निवडलेल्या समितीच्या पहिल्या सभेत सर्व नोंदी व मालमत्ता सुपूर्द कराव्यात (उपविधी 92). 2026 चे प्रारूप उपविधी एक वर्ष किंवा नियमित समिती निवडून येईपर्यंत, यांपैकी आधी जे होईल, असे सांगतात (प्रा.उपविधी 93). 250 सभासदांपर्यंतच्या संस्था गृहनिर्माण संस्था निवडणूक नियमांनुसार स्वतः निवडणूक घेतात; मोठ्या संस्था राज्य सहकारी निवडणूक प्राधिकरणामार्फत. टप्पे: निवडणूक प्रक्रिया सुरू करण्यासाठी तात्पुरत्या समितीला लिहा; तिने न केल्यास एक-पंचमांश सभासद विशेष सर्वसाधारण सभेची मागणी करू शकतात; तारखांसह उपनिबंधकांकडे तक्रार करा; आणि तात्पुरती समिती विकासकाच्या हिताचे निर्णय (उदा. अभिहस्तांतरण, वाहनतळ, न विकलेल्या सदनिकांची थकबाकी) घेते का यावर लक्ष ठेवा — त्यांना आव्हान देता येते. न विकलेल्या सदनिकांसाठी सभासद म्हणून विकासक मत देऊ शकतो, पण त्याचा वैयक्तिक हितसंबंध असलेल्या विषयांवर त्याने मत देऊ नये (builder_handover-010).
कायदेशीर आधार: BL 87(a)(iv), 87(b), 90-92; dBL 89, 92-94; Housing society election rules (up to 250 members)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
हस्तांतरणापूर्वीचा मालमत्ता कर, पाणीपट्टी व वीज बिल विकासकाने थकवले आहे. ते कोणी भरायचे?
इमारत हस्तांतरित होईपर्यंतचा खर्च MOFA व रेरा नुसार प्रवर्तकाची जबाबदारी आहे. महानगरपालिका किंवा सेवा पुरवठादार तरीही मालमत्तेकडून थकबाकी मागू शकतात, त्यामुळे जोडणी तुटू नये म्हणून संस्थेला भरावी लागू शकते, पण नंतर बिलांद्वारे कालावधी सिद्ध करून ती रक्कम विकासकाकडून वसूल करता येते.
MOFA नुसार मालमत्ता खरेदीदारांच्या संघटनेला हस्तांतरित करेपर्यंत प्रवर्तकाने सर्व खर्च (जमीन भाडे, महापालिका कर, पाणी व वीज शुल्क, विमा, गहाणावरील व्याज) भरावेत, आणि रेरा कलम 11(4)(g) नुसार वाटपग्राहींकडून गोळा केलेले व प्रत्यक्ष ताबा हस्तांतरणापूर्वी देय असलेले सर्व खर्च — महापालिका कर, पाणी व वीज शुल्क, गहाणावरील व्याज — त्याने भरावेत. व्यावहारिक टप्पे: (1) प्रत्येक कालावधी दर्शवणारी खाते विवरणे महानगरपालिका, पाणी विभाग व वीज कंपनीकडून मिळवा; (2) हस्तांतरणापूर्वीचा कालावधी (विकासक) आणि नंतरचा (संस्था/सभासद) वेगळा करा; (3) विकासकाच्या वाट्याची लेखी मागणी करा; (4) सेवा पुरवठादार जोडणी तोडण्याची धमकी देत असल्यास निषेध नोंदवून भरा आणि ती विकासकाकडून येणे म्हणून नोंदवा; (5) रेरा तक्रार, ग्राहक तक्रार किंवा दिवाणी दाव्याद्वारे वसुली करा, आणि विकासक न विकलेल्या सदनिकांसाठी सभासद असल्यास उपविधी परवानगी देतात त्याच पद्धतीने त्याच्या सभासद खात्याशी समायोजन करा. लेखापरीक्षकाला ती रक्कम दावा म्हणून का दिसते हे कळावे म्हणून ती सर्वसाधारण सभेपुढे ठेवा.
कायदेशीर आधार: MOFA 1963 s.6; RERA 2016 s.11(4)(g)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
न विकलेल्या सदनिकांवरील विकासकाची देखभाल थकबाकी संस्था प्रत्यक्ष कशी वसूल करू शकते?
इतर सभासदांप्रमाणे त्याला बिल द्या, स्मरणपत्रे व मागणी नोटीस पाठवा, कायदेशीर मर्यादेत व्याज लावा, आणि मग संस्थेचा वैधानिक वसुली मार्ग वापरा: सभासदांच्या थकबाकीसाठी निबंधकांकडे वसुली प्रमाणपत्राचा अर्ज (कलम 154B-29), किंवा कलम 91 खाली सहकार न्यायालयात वाद. हस्तांतरणापूर्वीच्या रकमांसाठी रेरा व ग्राहक मंच हे पर्याय आहेत.
संस्था स्थापन झाल्यानंतर न विकलेल्या सदनिकांसाठी विकासक तिचा सभासद असतो (MOFA कलम 10) आणि इतर सभासदांप्रमाणेच शुल्कास जबाबदार असतो (builder_handover-002). टप्पे: (1) प्रत्येक न विकलेल्या सदनिकेसाठी इतर सभासदांसारख्याच शीर्षकांनी विकासकाच्या नावे मासिक बिल; (2) सर्वसाधारण सभा ठरवेल त्या दराने थकबाकीवर व्याज, जून 2026 च्या नियमांनुसार वार्षिक 12 % सरळ व्याजापेक्षा अधिक नाही (नियम 106C-12(4) बाब 6); (3) लेखी स्मरणपत्रे व मागणी नोटीस; (4) कलम 154B-29 खाली वसुली प्रमाणपत्रासाठी निबंधकांकडे अर्ज, ज्याची अंमलबजावणी जमीन महसुलाच्या थकबाकीप्रमाणे होते; किंवा कलम 91 खाली वाद; (5) संस्थेने ताबा घेण्यापूर्वी देय खर्चासाठी रेरा किंवा ग्राहक तक्रारीद्वारे दावा (builder_handover-303). विकासकाच्या सदनिकांच्या अत्यावश्यक सेवा तोडू नका; वसुली कार्यपद्धती पाळा. कलम 154B-29 च्या सर्वसाधारण कार्यपद्धतीसाठी defaulters_recovery पहा. सर्वसाधारण सभा व लेखापरीक्षकासाठी विकासकाच्या थकबाकीचे स्वतंत्र विवरण ठेवा.
कायदेशीर आधार: MCS Act s.154B-29; s.91; Rule 106C-12(4) item 6; MOFA 1963 s.10
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आम्हाला भोगवटा प्रमाणपत्र कधीच मिळाले नाही. त्यामुळे व्यवहारात काय अडचणी येतात, आणि विकासकावर ते मिळवण्यासाठी दबाव कसा आणावा?
भोगवटा प्रमाणपत्राशिवाय इमारत तांत्रिकदृष्ट्या परवानगीशिवाय वापरात असते. परिणामी दंडात्मक किंवा वाढीव मालमत्ता कर व पाणीपट्टी, कायमस्वरूपी पाणी व वीज जोडणी, बँक कर्ज व पुनर्विक्रीत अडचण, आणि भावी पुनर्विकासात अडथळे येऊ शकतात. OC मिळवणे हे प्रवर्तकाचे कर्तव्य आहे: लेखी मागणी, रेरा तक्रार आणि योग्य असल्यास ग्राहक तक्रार वापरा — सर्वोच्च न्यायालय हे सतत चालू असलेले चुकीचे कृत्य मानते.
MOFA कलम 3 व रेरा कलम 11(4)(b) भोगवटा प्रमाणपत्र (व पूर्णता प्रमाणपत्र) मिळवण्याचे कर्तव्य प्रवर्तकावर टाकतात. Samruddhi CHS v Mumbai Mahalaxmi Construction (2022) मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने ठरवले की OC न मिळवणे ही सेवेतील त्रुटी व सतत चालू असलेले चुकीचे कृत्य आहे, त्यामुळे कसूर चालू असेपर्यंत ग्राहक तक्रार मुदतबाह्य होत नाही (conveyance-006 पहा). टप्पे: (1) OC का मिळाले नाही ते शोधा — नियोजन प्राधिकरणाकडून फाइल मागा (कारणे सहसा नकाशांपासून विचलन, न भरलेले शुल्क किंवा अग्निशमन वा इतर ना-हरकत दाखले नसणे); (2) कारणांसह विकासकाकडे मागणी पाठवा; (3) प्रकल्प नोंदणीकृत असल्यास महारेराकडे, किंवा ग्राहक तक्रार दाखल करा; (4) परिणाम — वाढीव कर, पाणीपट्टी, अडलेली कर्जे — भरपाईची शीर्षके म्हणून नोंदवा. OC शिवायही संस्था स्थापना व मानीव अभिहस्तांतरण पुढे जाऊ शकते (builder_handover-006). नियमितीकरण अधिक कठीण होईल असे स्वतःचे बदल सभासदांनी करू नयेत.
कायदेशीर आधार: MOFA 1963 s.3; RERA 2016 s.11(4)(b); Consumer Protection Act 2019
न्यायालयीन निर्णय: Samruddhi Co-operative Housing Society Ltd v Mumbai Mahalaxmi Construction Pvt Ltd (Supreme Court (D.Y. Chandrachud and A.S. Bopanna JJ), 2022-01-11)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासक भोगवटा प्रमाणपत्र मिळवत नसेल तर संस्था स्वतः त्यासाठी अर्ज करू शकते का?
काही वेळा. काही शहरांत नियोजन प्राधिकरणांनी ताबा असलेल्या संस्थेला विचलने दुरुस्त करून, प्रलंबित शुल्क भरून व आवश्यक ना-हरकत दाखले व प्रमाणपत्रे देऊन OC किंवा नियमितीकरणासाठी अर्ज करू दिला आहे. ही स्थानिक प्राधिकरणाची प्रक्रिया आहे, शहरानुसार व काळानुसार बदलते; पैसे खर्च करण्यापूर्वी नियोजन प्राधिकरणाकडून सध्याचे धोरण तपासा.
OC नियोजन प्राधिकरण महाराष्ट्र प्रादेशिक व नगर रचना अधिनियम व लागू विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार देते, सहसा परवानाधारक वास्तुविशारदामार्फत मालक किंवा विकासकाच्या अर्जावर. विकासक गायब असल्यास किंवा नकार देत असल्यास, अभिहस्तांतरण किंवा मानीव अभिहस्तांतरण मिळाल्यानंतर (म्हणजे अभिलेखावर मालक झाल्यानंतर) संस्था अर्ज करण्यास अधिक सक्षम असते. सहसा लागणारे: बांधलेल्या इमारतीचे सर्वेक्षण व प्रमाणन करणारे परवानाधारक वास्तुविशारद व संरचना अभियंता; शेवटच्या मंजूर नकाशांशी तुलना व विचलनांचे नियमितीकरण किंवा काढून टाकण्याची योजना; थकीत अधिमूल्य, विकास शुल्क व दंड भरणे; अग्निशमन ना-हरकत दाखला व इतर सेवांची प्रमाणपत्रे (builder_handover-307); आणि प्राधिकरणाची स्थळ तपासणी. संस्थेने भरलेला खर्च हा विकासकाविरुद्धचा दावा आहे (conveyance-315). काही शहरांनी OC नसलेल्या जुन्या इमारतींसाठी विशेष योजना राबवल्या आहेत; सध्या काय लागू आहे ते प्रभाग कार्यालय किंवा नियोजन विभागाकडे विचारा.
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: MRTP Act 1966; UDCPR / DCPR 2034
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
हस्तांतरणाच्या वेळी संस्थेने विकासकाकडून इमारत सेवांची कोणती कागदपत्रे घ्यावीत?
संस्थेच्या स्वतःच्या नोंदींव्यतिरिक्त इमारत सुरक्षितपणे चालवण्यासाठी व विम्यासाठी लागणारे सर्व घ्या: OC व पूर्णता प्रमाणपत्र, मंजूर व प्रत्यक्ष बांधकामाचे नकाशे, संरचनात्मक आराखडा व स्थिरता प्रमाणपत्र, अग्निशमन ना-हरकत दाखला व अग्निशमन यंत्रणेचे चाचणी अहवाल, उद्वाहन परवाने व देखभाल करार, विद्युत व DG संच मंजुऱ्या, आवश्यक तेथे STP किंवा पर्जन्यजल संधारण मंजुऱ्या, पाणी व वीज जोडणीची कागदपत्रे, आणि सर्व उपकरणांची हमीपत्रे.
मुख्य प्रवर्तक काय सुपूर्द करतो याची यादी उपविधींमध्ये आहे — नोंदणीची कागदपत्रे, उपविधी, बँक व हिशेबाच्या नोंदी, करार, सभासदत्वाची कागदपत्रे, रोख, नकाशे व पत्रव्यवहार, सुपूर्दगी अहवालासह (उपविधी 89; प्रा.उपविधी 91). संस्थेला आपली कायदेशीर कर्तव्ये पार पाडण्यासाठी लागणारी तांत्रिक कागदपत्रे त्यात नाहीत, म्हणून ती स्पष्टपणे मागा: (1) OC, पूर्णता प्रमाणपत्र, सुधारणांसह मंजूर नकाशे, आणि नळ, सांडपाणी व विद्युत रचनेसह प्रत्यक्ष बांधकामाचे नकाशे; (2) संरचनात्मक आराखड्याचा आधार व संरचना अभियंत्याचे स्थिरता प्रमाणपत्र; (3) अग्निशमन ना-हरकत दाखला, अग्निशमन यंत्रणेसाठी परवानाधारक अभिकरणाचे प्रमाणपत्र व शेवटचे चाचणी अहवाल (नंतर संस्थेने अग्निसुरक्षा प्रमाणपत्र ठरावीक काळाने नूतनीकृत करावे — safety_fire_lift पहा); (4) महाराष्ट्र उद्वाहन अधिनियम 2017 खालील उद्वाहन उभारणी व चालवण्याचे परवाने आणि देखभाल करार; (5) विद्युत निरीक्षकांच्या मंजुऱ्या, रोहित्र व DG संचाच्या परवानग्या; (6) लागू असल्यास STP, घनकचरा व पर्जन्यजल संधारण मंजुऱ्या; (7) पाणी व वीज जोडणीची कागदपत्रे व अनामत रकमा; (8) हमीपत्रे, वार्षिक देखभाल करार व वापराच्या पुस्तिका; (9) रेरा प्रकल्पांत दोष-दायित्वासाठी संपर्क. मिळालेली प्रत्येक बाब व प्रलंबित प्रत्येक बाब नोंदवणारी दिनांकित पावती सही करा.
कायदेशीर आधार: BL 89; dBL 91; Maharashtra Lifts, Escalators and Moving Walks Act 2017; Maharashtra Fire Prevention and Life Safety Measures Act 2006
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
हस्तांतरणाच्या वेळी विकासक संस्थेला 'कोणताही दावा नाही' किंवा 'पूर्ण समाधान' पत्रावर सही करण्यास सांगतो. करावी का?
सरसकट 'दावा नाही' पत्रावर सही करू नका. प्रत्यक्ष काय सुपूर्द झाले त्याची यादी, प्रलंबित बाबी व दोषांच्या यादीसह फक्त पावती सही करा, आणि संस्थेचे वैधानिक हक्क (अभिहस्तांतरण, दोष-दायित्व, परतावे, भरपाई) राखून ठेवले असल्याचे नमूद करा. सही केलेले माफीपत्र नंतर संस्थेविरुद्ध वापरले जाऊ शकते.
वैधानिक कर्तव्ये — MOFA कलम 11 व रेरा कलम 17 खालील अभिहस्तांतरण, रेरा प्रकल्पांसाठी कलम 14(3) खालील पाच वर्षांचे संरचनात्मक दोष-दायित्व, खरेदीदारांकडून घेतलेल्या अनामत रकमांचा हिशेब — संस्थेच्या सद्भावनेवर अवलंबून नाहीत, पण सर्व पूर्ण झाले व कोणतेही दावे नाहीत असे पत्र स्वीकृती किंवा माफीचा पुरावा म्हणून दाखवले जाऊ शकते, आणि नंतरच्या तक्रारीत अडचण आणते. अधिक सुरक्षित सुपूर्दगी दस्त: (1) तारीख व नावे; (2) मिळालेल्या बाबी (नोंदी, चाव्या, कागदपत्रे, रोख, अनामत — रकमांसह); (3) लक्ष्य तारखांसह प्रलंबित बाबी (OC, अभिहस्तांतरण, ना-हरकत दाखले, विशिष्ट दोष, सुविधा); (4) छायाचित्रांसह दिसणाऱ्या दोषांची संयुक्त तपासणी टीप; (5) स्पष्ट राखीव कलम: "MOFA, रेरा व इतर कायद्याखालील संस्था व सभासदांच्या हक्कांना बाधा न आणता". वैयक्तिक सभासदांनी आपल्या सदनिकेच्या ताबापत्राबाबतही हीच काळजी घ्यावी. समितीने सही करण्यापूर्वी विकासकाचा मसुदा संस्थेच्या वकिलांकडून तपासून घ्या, आणि सुपूर्दगीचा अहवाल सर्वसाधारण सभेला द्या.
कायदेशीर आधार: MOFA 1963 s.11; RERA 2016 ss.14(3), 17; BL 89(q)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आम्ही सदनिका घेतल्यानंतर विकासक मजले वाढवू इच्छितो किंवा मंजूर नकाशा बदलू इच्छितो. आमच्या संमतीशिवाय तो हे करू शकतो का?
रेरा प्रकल्पात नाही: मंजूर नकाशे, अभिन्यास किंवा सामायिक क्षेत्रातील बदल वा भरीसाठी (प्रवर्तक वगळता) किमान दोन-तृतीयांश वाटपग्राहींची लेखी पूर्वसंमती लागते. MOFA खाली करारांत जाहीर केलेल्या बाबी वगळता खरेदीदारांच्या पूर्वसंमतीशिवाय तो बदल किंवा अतिरिक्त बांधकाम करू शकत नाही. प्राधिकरणाने सांगितलेले किरकोळ बदल वेगळे मानले जातात.
रेरा कलम 14(1) नुसार प्रकल्प सक्षम प्राधिकरणाने मंजूर केलेल्या नकाशे व तपशिलांनुसारच विकसित करावा; कलम 14(2) प्रवर्तकाला (i) वाटपग्राहीच्या संमतीशिवाय त्याच्या सदनिकेच्या नकाशे वा तपशिलांत भर किंवा बदल, आणि (ii) प्रवर्तक वगळता किमान दोन-तृतीयांश वाटपग्राहींच्या लेखी पूर्वसंमतीशिवाय मंजूर नकाशे, अभिन्यास किंवा सामायिक क्षेत्रात इतर कोणताही बदल वा भर करण्यास मनाई करते; वास्तुशास्त्रीय किंवा संरचनात्मक कारणांसाठी आवश्यक किरकोळ भर सूचनेसह करता येते. MOFA कलम 7 ही खरेदीदारांना नकाशे जाहीर केल्यानंतर त्यांच्या संमतीशिवाय बदलांना मनाई करते. काय करावे: विकासकाकडून सुधारित नकाशे व तो आधार घेत असलेली संमती मागा; करारांचा उल्लेख करून नियोजन प्राधिकरणाकडे लेखी हरकत घ्या; काम सुरू झाल्यास रेरा तक्रार करा किंवा दिवाणी न्यायालयात मनाई हुकूम मागा. अतिरिक्त मजल्यांचा भावी पुनर्विकासातील संस्थेच्या FSI हिश्शावरही परिणाम होतो (conveyance-312).
कायदेशीर आधार: RERA 2016 s.14(1)-(2); MOFA 1963 s.7
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
माहितीपत्रकात दाखवलेले क्लबहाउस, व्यायामशाळा किंवा बगीचा बांधलेलाच नाही किंवा सुपूर्द केलेला नाही. आम्ही काय करू शकतो?
रेरा प्रकल्पात प्रवर्तक आपल्या जाहिरात, माहितीपत्रक व नोंदणीकृत प्रकल्प तपशिलांतील सुविधांना बांधील आहे, आणि खोट्या किंवा चुकीच्या विधानामुळे नुकसान झालेला वाटपग्राही भरपाई किंवा इतर दिलासा मागू शकतो. माहितीपत्रक, करारातील सुविधांची अनुसूची व महारेरा नोंदणी तपशील गोळा करून तक्रार करा. जुन्या प्रकल्पांसाठी MOFA करार व ग्राहक तक्रार हे मार्ग आहेत.
रेरा कलम 11(3) प्रवर्तकाला मंजूर नकाशे व तपशिलांची माहिती वाटपग्राहींना देण्यास बांधील करते, आणि कलम 12 नुसार सूचना, जाहिरात, माहितीपत्रक किंवा नमुना सदनिकेतील माहितीच्या आधारे आगाऊ रक्कम किंवा अनामत भरलेल्या व्यक्तीचे ती माहिती चुकीची किंवा खोटी असल्यामुळे नुकसान झाले, तर प्रवर्तकाने भरपाई द्यावी, आणि वाटपग्राही परतावा व व्याजासह माघार घेऊ शकतो. सुविधा महारेरा संकेतस्थळावरील प्रकल्प नोंदणीत आणि करारातील सामायिक क्षेत्र व सुविधांच्या अनुसूचीतही असतात. पुरावा: माहितीपत्रके, जाहिराती, स्क्रीनशॉट, महारेरा प्रकल्प पान व त्रैमासिक अद्ययावत माहिती, कराराची अनुसूची, आणि छायाचित्रे. उपाय: सुविधा देण्याच्या निर्देशांसाठी कलम 31 खाली तक्रार; न्यायनिर्णय अधिकाऱ्यामार्फत भरपाई (कलम 71); विलंबासाठी व्याज (कलम 18). सुविधा आपली असून ती ठेवण्याचा किंवा विकण्याचा हक्क आहे असा दावा विकासक करत असेल (उदा. व्यावसायिकरीत्या चालवलेले क्लबहाउस), तर करार व रेरा कलम 2(n) नुसार ती सामायिक क्षेत्राचा भाग आहे का ते तपासा (builder_handover-009 पहा).
कायदेशीर आधार: RERA 2016 ss.2(n), 11(3), 12, 18, 31, 71; MOFA 1963 s.4; Consumer Protection Act 2019
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
संस्था किंवा असोसिएशन स्वतः महारेराकडे तक्रार करू शकते का, की फक्त वैयक्तिक सदनिका खरेदीदार?
रेरा 'कोणत्याही पीडित व्यक्तीला' तक्रार करू देतो, आणि सर्वांना समान असलेल्या बाबींवर — अभिहस्तांतरण, सामायिक सुविधा, OC, संस्था स्थापना, सामायिक क्षेत्रातील दोष — महारेराने वाटपग्राहींच्या असोसिएशन व संस्थांच्या तक्रारी स्वीकारल्या आहेत. वैयक्तिक दावे (एखाद्या सदनिकेचा परतावा, व्याज) वाटपग्राहींनी स्वतः, शक्य असल्यास एकत्रितपणे, दाखल करणे उत्तम.
रेरा कलम 31 नुसार कोणतीही पीडित व्यक्ती अधिनियम, नियम किंवा विनियमांच्या उल्लंघनासाठी प्रवर्तक, वाटपग्राही किंवा दलालाविरुद्ध प्राधिकरण किंवा न्यायनिर्णय अधिकाऱ्याकडे तक्रार करू शकते; कलम 31 च्या स्पष्टीकरणानुसार "व्यक्ती" मध्ये वाटपग्राहींची असोसिएशन किंवा कोणतीही स्वयंसेवी ग्राहक संघटना समाविष्ट आहे. म्हणून नोंदणीकृत संस्था, वाटपग्राहींची असोसिएशन म्हणून, सामायिक बाबींवर तक्रार करू शकते. दाखल करण्यापूर्वी: तक्रार व प्रतिनिधीला अधिकार देणारा सर्वसाधारण सभा किंवा समितीचा ठराव; महारेरा प्रकल्प नोंदणी क्रमांक; करार व पुरावे; आणि ऑनलाइन दाखल शुल्क. सहसा मागितला जाणारा दिलासा: संस्था स्थापना किंवा अभिहस्तांतरणाचे निर्देश (conveyance-310), सुविधा देणे (builder_handover-310), पाच वर्षांच्या दायित्वाखाली सामायिक क्षेत्रातील दोष दुरुस्ती (builder_handover-007), OC मिळवणे (builder_handover-305), आणि कागदपत्रे व अनामत रकमा सुपूर्द करणे. ग्राहक कायदाही मान्यताप्राप्त ग्राहक संघटनेला आणि समान हितसंबंध असलेल्या अनेक ग्राहकांपैकी एकाला सर्वांच्या वतीने तक्रार करू देतो.
कायदेशीर आधार: RERA 2016 s.31 and Explanation; Consumer Protection Act 2019 s.35(1)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
रेरा विकासकाविरुद्ध कोणते उपाय देतो, आणि कोणता दावा कोणत्या मंचाकडे जातो?
महारेरा (प्राधिकरण) निर्देशांसाठी तक्रारी ऐकते — पूर्ण करणे, संस्था स्थापन करणे, अभिहस्तांतरण, सुविधा, दोष दुरुस्ती — आणि विलंबासाठी व्याज देते. न्यायनिर्णय अधिकारी भरपाई ठरवतात. अपील 60 दिवसांत महाराष्ट्र स्थावर संपदा अपील न्यायाधिकरणाकडे, व नंतर उच्च न्यायालयात जाते. न भरलेल्या रकमा जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून वसूल करता येतात.
रेरा उपायांचा व्यावहारिक नकाशा: (1) ताबा देण्यास विलंब — वाटपग्राही परतावा व व्याजासह माघार घेऊ शकतो, किंवा थांबून विलंबाच्या प्रत्येक महिन्यासाठी व्याज घेऊ शकतो (कलम 18); (2) ताब्यापासून पाच वर्षांत कळवलेले संरचनात्मक किंवा कारागिरीचे दोष — 30 दिवसांत दुरुस्ती किंवा भरपाई (कलम 14(3)); (3) खोटी जाहिरात किंवा माहितीपत्रक — भरपाई किंवा माघार (कलम 12); (4) संमतीशिवाय नकाशा बदल (कलम 14(2)); (5) संस्था स्थापना, अभिहस्तांतरण किंवा कागदपत्रे सुपूर्द करण्यात कसूर (कलम 11(4)(e)-(f), कलम 17). मंच: तक्रारी व निर्देशांसाठी प्राधिकरण (कलम 31, 37-38); भरपाईसाठी न्यायनिर्णय अधिकारी, प्रवर्तकाचा फायदा व वाटपग्राहीचे नुकसान यांसारखे घटक विचारात घेऊन (कलम 71-72); 60 दिवसांत अपील न्यायाधिकरणाकडे अपील (कलम 43-44); कायद्याच्या प्रश्नांवर उच्च न्यायालय (कलम 58). आदेशित रकमांची जमीन महसुलाची थकबाकी म्हणून वसुली (कलम 40). पालन न केल्यास दंड (कलम 63). ग्राहक तक्रार हा पर्यायी उपाय राहतो (कलम 79 दिवाणी न्यायालयांना रोखते, ग्राहक मंचांना नाही), पण एकच दिलासा एकाच वेळी दोन ठिकाणी मागू नका.
कायदेशीर आधार: RERA 2016 ss.12, 14, 17, 18, 31, 37, 38, 40, 43, 44, 58, 63, 71, 72, 79
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासकाने आमचा प्रकल्प अर्धवट सोडला आहे. खरेदीदारांची असोसिएशन तो ताब्यात घेऊन पूर्ण करू शकते का?
रेरा नोंदणीकृत प्रकल्पासाठी, होय, शक्य आहे. नोंदणी व्यपगत किंवा रद्द झाल्यास महारेरा शासनाशी सल्लामसलत करून उर्वरित काम सक्षम प्राधिकरणाकडून, वाटपग्राहींच्या असोसिएशनकडून किंवा ठरवेल अशा अन्य पद्धतीने करवून घेऊ शकते; नोंदणी रद्द झाली असेल तर असोसिएशनला नकाराचा पहिला हक्क असतो. खरेदीदारांनी संघटित होऊन असोसिएशन नोंदवावी आणि लवकर महारेराकडे जावे.
रेरा कलम 7 नुसार कसुरीसाठी महारेरा प्रकल्पाची नोंदणी रद्द करू शकते, आणि कलम 8 नुसार नोंदणी व्यपगत किंवा रद्द झाल्यास प्राधिकरण योग्य शासनाशी सल्लामसलत करून योग्य वाटेल ती कारवाई करू शकते, ज्यात उर्वरित विकास सक्षम प्राधिकरणाकडून, वाटपग्राहींच्या असोसिएशनकडून किंवा प्राधिकरण ठरवेल अशा अन्य पद्धतीने करवून घेणे समाविष्ट आहे; अपिलाची मुदत संपेपर्यंत असा आदेश लागू होत नाही, आणि नोंदणी रद्द झाली असेल (केवळ व्यपगत नव्हे) तर असोसिएशनला नकाराचा पहिला हक्क असतो. व्यावहारिक टप्पे: (1) वाटपग्राहींची असोसिएशन (किंवा संस्था) स्थापन/नोंदणी करा; (2) करार, भरणा व महारेरा प्रकल्प इतिहास गोळा करा; (3) नोंदणी रद्द करणे किंवा कलम 8 खाली कारवाईसाठी तक्रार करा; (4) उर्वरित कामाचे तांत्रिक व आर्थिक मूल्यमापन (PMC) करून घ्या; (5) वित्त व्यवस्था — सभासदांचे योगदान, परवानगी असल्यास न विकलेल्या सदनिकांची विक्री, किंवा कर्ज; (6) प्रकल्पावरील कर्जदारांचे बोजे तपासा (conveyance-313). विकासक दिवाळखोरी प्रक्रियेत असल्यास दिवाळखोरी व नादारी संहितेखाली घर खरेदीदार वित्तीय धनको असतात आणि प्रक्रिया NCLT मार्फत चालते. सभासदांचे पैसे गुंतवण्यापूर्वी कायदेशीर सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: RERA 2016 ss.7, 8; Insolvency and Bankruptcy Code 2016 s.5(8)(f) Explanation
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासकाविरुद्धच्या संस्थेच्या दाव्यांना काही कालमर्यादा आहे का?
होय, पण ती दावा व मंचावर अवलंबून आहे. ग्राहक तक्रार कारण घडल्यापासून दोन वर्षांत दाखल करावी, पण सततची कसूर — उदा. OC न मिळवणे — कारण जिवंत ठेवते. रेराचा पाच वर्षांचा दोष कालावधी ताब्यापासून सुरू होतो. दिवाणी दावे मुदत अधिनियमानुसार. थांबू नका: प्रत्येक समस्या कधी लक्षात आली याची तारीख नोंदवा आणि तत्परतेने कृती करा.
(1) ग्राहक संरक्षण अधिनियम 2019: कारण घडल्यापासून दोन वर्षांत तक्रार, पुरेशा कारणासाठी विलंब माफ करण्याच्या अधिकारासह (कलम 69). Samruddhi (2022) मध्ये सर्वोच्च न्यायालयाने ठरवले की OC न मिळवणे हे सतत चालू असलेले चुकीचे कृत्य आहे, त्यामुळे तक्रार मुदतीत होती (builder_handover-305). (2) रेरा: तक्रारींसाठी अधिनियमात सर्वसाधारण मुदत नाही, पण ताबा दिल्यापासून पाच वर्षांत प्रवर्तकाच्या निदर्शनास आणलेल्या दोषांसाठीच त्याचे संरचनात्मक दोष-दायित्व आहे (कलम 14(3)); त्या कालावधीतच दोष तारखांसह लेखी कळवा. (3) मानीव अभिहस्तांतरण: संस्थेच्या अर्जासाठी MOFA अंतिम मुदत ठेवत नाही; अभिहस्तांतरणाचे बंधन पूर्ण होईपर्यंत चालू राहते. (4) दिवाणी दावे (उदा. रक्कम वसुली किंवा विनिर्दिष्ट पालन) मुदत अधिनियम 1963 नुसार, सहसा संबंधित तारखेपासून तीन वर्षे. (5) कलम 91 खालील सहकारी वादांना सहकार अधिनियमात स्वतःची मुदत आहे. नियम वेगवेगळे असल्याने प्रत्येक दाव्यासाठी तो कधी उद्भवला आणि विकासकाने कधी नकार दिला हे लिहून ठेवा, आणि लवकर सल्ला घ्या.
कायदेशीर आधार: Consumer Protection Act 2019 s.69; RERA 2016 s.14(3); Limitation Act 1963; MCS Act s.92
न्यायालयीन निर्णय: Samruddhi Co-operative Housing Society Ltd v Mumbai Mahalaxmi Construction Pvt Ltd (Supreme Court, 2022-01-11)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासक नंतर न विकलेली सदनिका विकतो तेव्हा संस्था हस्तांतरण अधिमूल्य आकारू शकते किंवा खरेदीदाराला प्रवेश नाकारू शकते का?
न विकलेल्या सदनिकेची विकासकाची पहिली विक्री हे प्रवर्तकाचे वाटप आहे, सभासदाने संस्थेतील आपल्या हितसंबंधाचे हस्तांतरण नव्हे, त्यामुळे पुनर्विक्रीसाठीच्या हस्तांतरण अधिमूल्याच्या तरतुदी सहसा त्याला लावल्या जात नाहीत. खरेदीदार नोंदणीकृत करार, भाग रक्कम व प्रवेश शुल्कासह सभासदत्वासाठी अर्ज करतो, आणि अधिनियम व उपविधी मान्य करतात त्या कारणांखेरीज त्याला नाकारता येत नाही.
हस्तांतरण अधिमूल्याची मर्यादा (9 Aug 2001 च्या कलम 79A आदेशानुसार महानगरपालिका क्षेत्रात ₹25,000, नगरपरिषदेत ₹10,000, इतरत्र ₹5,000) आणि ₹500 हस्तांतरण शुल्क सभासद आपले भाग व हितसंबंध हस्तांतरित करतो तेव्हा लागू होतात. विकासक प्रवर्तक म्हणून धारण केलेली सदनिका विकतो तेव्हा खरेदीदाराची मालकी MOFA/रेरा खालील प्रवर्तकाच्या विक्री करारातून येते, आणि नियम 106C-4(b) नुसार अर्जदाराने "प्रवर्तक बिल्डर किंवा हस्तांतरणकर्ता" सोबतच्या मुद्रांकित व नोंदणीकृत कराराची प्रमाणित प्रत द्यावी. म्हणून अनेक संस्था अशा खरेदीदारांना केवळ भाग रक्कम व प्रवेश शुल्कावर प्रवेश देतात. न विकलेल्या सदनिकेसाठी विकासकाला सभासद म्हणून दाखल केले असेल आणि नंतर तो विकत असेल, तर काही संस्था ते हस्तांतरण मानतात; सर्वसाधारण सभेने एकदाच धोरण ठरवून ते सातत्याने लागू करावे. संस्था वेगवेगळ्या नावांनी देणग्या किंवा इतर रकमा मागू शकत नाही (हस्तांतरणाबाबतच्या नोंदी पहा). प्रवेशाचे निर्णय सामान्य सभासदत्व नियम व मुदतींनुसार होतात.
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: s.79A order 9 Aug 2001 (transfer premium cap); Rule 106C-4(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासकाने आपल्या न विकलेल्या सदनिकांसाठी कर्जनिवारण निधी, दुरुस्ती निधी व इतर निधींमध्ये योगदान द्यावे का, आणि कोणत्या दराने?
होय. न विकलेल्या सदनिकांसाठी सभासद म्हणून तो सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या दरांनी इतर सभासदांसारखेच योगदान देतो — जून 2026 च्या किमान दरांसह: कर्जनिवारण निधीसाठी बांधकाम खर्चाच्या वार्षिक 0.25 % आणि दुरुस्ती व देखभाल निधीसाठी 0.75 % — आणि मोठ्या दुरुस्तीच्या कोणत्याही आकारणीतील आपला हिस्सा.
नियम 106C-11 नुसार प्रत्येक संस्थेने कर्जनिवारण निधी (वास्तुविशारदाने प्रमाणित केलेल्या प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाच्या किमान वार्षिक 0.25 %) आणि दुरुस्ती व देखभाल निधी (किमान वार्षिक 0.75 %), तसेच सर्वसाधारण सभा ठरवेल तसा क्षेत्राच्या प्रमाणात गोळा केलेला मोठ्या दुरुस्तीचा निधी ठेवावा; निवडणूक निधीचे योगदान सर्व सभासदांकडून समान घेतले जाते. न विकलेल्या सदनिका सभासद म्हणून धारण करणारा विकासक (MOFA कलम 10) इतर सभासदांप्रमाणेच जबाबदार आहे, आणि विद्यमान सभासदांना त्याचा वाटा उचलायला सांगता येत नाही (builder_handover-002). व्यावहारिक मुद्दे: हस्तांतरणाच्या वेळी प्रत्येक सदनिकेच्या बांधकाम खर्चाचे वास्तुविशारदाचे प्रमाणपत्र घ्या (या निधींचा आधार); संस्थेने कार्यभार घेतल्याच्या तारखेपासून प्रत्येक न विकलेल्या सदनिकेसाठी विकासकाला बिल द्या; आणि 12 % मर्यादेत थकबाकीवर व्याज लावा (नियम 106C-12(4)). रिकाम्या न विकलेल्या सदनिकेवर बिनभोगवटा शुल्क लागेल का हे संस्थेचे उपविधी व ठरावावर अवलंबून आहे: मुंबई उच्च न्यायालयाने उपविधी बंद ठेवलेल्या सदनिकेलाही लागू होतात असे वाचले (Mont Blanc CHS, 2007, परिच्छेद 14); कोणतेही शुल्क सेवा आकाराच्या 10 % पर्यंत मर्यादित (tenants_leave_licence-004).
कायदेशीर आधार: Rule 106C-11(2)-(4), (6); 106C-12(4); MOFA 1963 s.10
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
हस्तांतरणानंतरही विकासक संस्थेच्या सामायिक जागेत आपले साइट कार्यालय ठेवतो किंवा साहित्य साठवतो. त्याला बाहेर काढता येईल का?
होय, त्याच्या करारांत ती जागा वैधपणे त्याच्यासाठी राखून ठेवली नसेल तर. सामायिक क्षेत्र इमारतीसोबत संस्थेकडे जाते, आणि हस्तांतरणानंतर विकासकाला कोणत्याही सभासदापेक्षा अधिक हक्क नाही. तारखेसह लेखी नोटीस द्या, आणि त्याने पालन न केल्यास योग्यतेनुसार निबंधक, सहकार न्यायालय, रेरा किंवा दिवाणी न्यायालयामार्फत पाठपुरावा करा.
रेरा नुसार सामायिक क्षेत्र (मोकळ्या जागा, वाहनतळ क्षेत्र, सामुदायिक सुविधा व सेवा क्षेत्रांसह) वाटपग्राहींच्या असोसिएशनकडे जाते (कलम 2(n), कलम 17), आणि MOFA नुसार प्रवर्तकाने सामायिक क्षेत्रासह जमीन व इमारत हस्तांतरित करावी; 2014 चे व प्रारूप उपविधी संस्थेच्या मालमत्तेच्या देखभालीची जबाबदारी समितीवर टाकतात. हस्तांतरणानंतरही स्वतःच्या व्यवसायासाठी सामायिक खोली, स्टिल्ट क्षेत्र किंवा गच्ची वापरणारा विकासक परवानगीशिवाय संस्थेची मालमत्ता वापरत आहे. टप्पे: (1) करार व अभिहस्तांतरणात त्याच्यासाठी काही राखीवता आहे का ते तपासा; (2) समितीचा ठराव आणि ठरावीक मुदतीत साहित्य काढून जागा रिकामी करण्याची छायाचित्रांसह लेखी नोटीस; (3) तो (न विकलेल्या सदनिकांसाठी) सभासद असल्यास संस्थेच्या मालमत्तेसंबंधी कलम 91 खाली वाद; अन्यथा रेरा तक्रार किंवा ताबा व नुकसानभरपाईसाठी दिवाणी दावा; (4) कुलूप तोडू नका किंवा त्याचे सामान स्वतः हलवू नका. अल्प मुदतवाढीसाठी समितीने ठरवलेले कोणतेही भाडे फक्त सर्वसाधारण सभेच्या मान्यतेनेच नोंदवा.
कायदेशीर आधार: RERA 2016 ss.2(n), 17; MOFA 1963 s.11; MCS Act s.91
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
सामायिक वीज मीटर, पाणी जोडणी व उद्वाहनाचे करार अजूनही विकासकाच्या नावावर आहेत. ते संस्थेच्या नावावर कसे करावे?
प्रत्येक सेवा पुरवठादाराकडे नाव बदलासाठी अर्ज करा — संस्थेचे नोंदणी प्रमाणपत्र, समितीचा ठराव, विकासकाचे ना-हरकत पत्र (किंवा सुपूर्दगीचा पुरावा), शेवटचे भरलेले बिल व अनामत रकमेची कागदपत्रे यांसह. विकासकाने भरलेल्या अनामत रकमांचे हस्तांतरण किंवा परतावा हा सुपूर्दगी हिशेबात त्याच्याशी निकाली काढायचा विषय आहे.
नेहमीच्या आवश्यकता: (1) वीज — वितरण कंपनीकडे (लागू असेल त्याप्रमाणे MSEDCL, BEST, Tata Power, Adani) नाव बदलाचा अर्ज, संस्थेचे नोंदणी प्रमाणपत्र, ठराव, अधिकृत स्वाक्षरीकर्त्याची ओळख, शेवटचे भरलेले बिल आणि विकासकाचे ना-हरकत पत्र किंवा ते न दिल्यास संस्थेकडे ताबा असल्याचा पुरावा (अभिहस्तांतरण वा मानीव अभिहस्तांतरण, सुपूर्दगी कागदपत्रे) यांसह; अनामत रक्कम सहसा जोडणीसोबत हस्तांतरित होते, आणि संस्थेने ती सभासदांकडून विकासकाने घेतलेल्या अनामत रकमांशी हिशेबात जुळवावी; (2) पाणी — थकबाकी भरल्यानंतर (builder_handover-303) महापालिका पाणी विभागाची नाव बदल प्रक्रिया; (3) उद्वाहन — उद्वाहन चालवण्याचा परवाना वीस वर्षांसाठी वैध असतो आणि नंतर एका वेळी पाच वर्षांपर्यंत नूतनीकृत होतो (महाराष्ट्र उद्वाहन अधिनियम 2017 कलम 8); अधिनियम उद्वाहनाचा मालक, चालक किंवा देखभाल करणारा यांना "मालक" मानतो, त्यामुळे संस्था आता मालक असल्याचे विद्युत निरीक्षकांना (उद्वाहन) कळवा आणि नवीन वार्षिक देखभाल करार करा; (4) अग्निशमन, DG संच व इतर करार — नवीकरण किंवा नवे करार. जुने खाते क्रमांक व सर्व पत्रव्यवहार ठेवा; लेखापरीक्षक अनामत रकमांची शिल्लक पाहतील.
हा मुद्दा अद्याप निश्चित नाही; स्वतःच्या उपविधी/निबंधकांकडून खात्री करा.
कायदेशीर आधार: Maharashtra Lifts, Escalators and Moving Walks Act 2017 ss.2(s), 8; BL 89
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
हस्तांतरणानंतरही विकासकाच्या सुरक्षा व स्वच्छता अभिकरणांचे करार चालू आहेत. ते संस्थेवर बंधनकारक आहेत का?
सहसा नाही, संस्थेने (समिती किंवा सर्वसाधारण सभेमार्फत) ते स्वीकारले किंवा सही केले नसतील तर. विकासकाने स्वतःच्या नावे केलेले करार त्याच्यावर बंधनकारक आहेत. संस्था नोटीस देऊन आपल्या सामान्य कार्यपद्धतीने स्वतःचे पुरवठादार नेमू शकते, आणि विकासकाच्या काळातील कामगारांची वैधानिक देणी विकासक किंवा अभिकरणाने भागवली आहेत याची खात्री करावी.
करार त्याच्या पक्षकारांवर बंधनकारक असतो. संस्थेने कार्यभार घेण्यापूर्वी विकासकाने स्वतःच्या नावे अभिकरण नेमले असेल तर संस्था पक्षकार नाही; मात्र हस्तांतरणानंतरही अभिकरण वापरून पैसे देत राहिल्यास संस्थेने त्याच अटींवर ती व्यवस्था स्वीकारली असे मानले जाऊ शकते. हस्तांतरणाच्या वेळची चांगली पद्धत: चालू सर्व करारांची यादी करा (सुरक्षा, स्वच्छता, उद्वाहन, कीटक नियंत्रण, बागकाम, STP चालवणे); कोणते थोड्या काळासाठी चालू ठेवायचे ते ठरवा, आणि ठरावीक तारखेपासून संस्था थेट करार करेल किंवा करार संपवेल असे प्रत्येक पुरवठादाराला लिहा; विकासकाच्या काळातील वेतन, भविष्य निर्वाह निधी, ESI आणि लागू असल्यास सुरक्षा रक्षक मंडळाची आकारणी भरल्याचा पुरावा विकासक किंवा अभिकरणाकडून घ्या; आणि संस्थेच्या खरेदी नियमांनुसार नवीन पुरवठादार नेमा (सर्वसाधारण सभेच्या मर्यादेपलीकडे निविदा — उपविधी 156(c); प्रा.उपविधी 147(g)). खाजगी सुरक्षा अभिकरणांकडे खाजगी सुरक्षा अभिकरण (नियमन) अधिनियम 2005 खालील परवाना असणे आवश्यक आहे; सही करण्यापूर्वी तो तपासा. कराराच्या अटींसाठी staff_vendors पहा.
कायदेशीर आधार: Indian Contract Act 1872; BL 156(c); dBL 147(g); Private Security Agencies (Regulation) Act 2005
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
पहिल्या सर्वसाधारण सभेतील मुख्य प्रवर्तकाच्या हिशेब विवरणात काय असावे, आणि सभासदांनी ते स्वीकारलेच पाहिजे का?
सभेच्या सुमारे 14 दिवस आधीपर्यंत प्रवर्तकांनी संस्थेसाठी गोळा केलेल्या व खर्च केलेल्या प्रत्येक रुपयाचा हिशेब — भाग रक्कम, प्रवेश शुल्क, अनामत रकमा, बँक शिल्लक, प्रमाणकांसह खर्च — त्यात असावा, आणि सर्वसाधारण सभेने त्याचा विचार करून मंजुरी द्यायची असते. सभासद प्रश्न विचारू शकतात, प्रमाणके मागू शकतात, आणि विसंगती स्पष्ट होईपर्यंत मंजुरी नाकारू शकतात.
पहिली सर्वसाधारण सभा मुख्य प्रवर्तकाने सूचनेच्या तारखेला, म्हणजे सभेच्या चौदा दिवस आधी, तयार केलेले हिशेब विवरण स्वीकारून मंजूर करते (उपविधी 87(a)(iii); प्रा.उपविधी 88(a)(iii): सभेच्या चौदा दिवसांपेक्षा आधीचे नाही). त्यानंतर मुख्य प्रवर्तकाने विवरण, प्रमाणके, बँक पासबुके, धनादेश पुस्तके व स्थळप्रती, चलने, रोख शिल्लक व इतर सर्व नोंदी सुपूर्दगी अहवालासह सुपूर्द कराव्यात (उपविधी 89; प्रा.उपविधी 91). सभासदांसाठी तपासणी: गोळा केलेली भाग रक्कम व प्रवेश शुल्क नोंदणी अर्जासोबत दिलेल्या यादीशी जुळते का (नियम 106C-3(2)(a)); बँक प्रमाणपत्र शिलकीशी जुळते का; खर्चाला (नोंदणी शुल्क, कायदेशीर, मुद्रांक) प्रमाणकांचा आधार आहे का; विकासकाने गोळा केलेल्या कोणत्या अनामत रकमा (उदा. 'संस्था स्थापना' किंवा देखभाल अनामत) संस्थेकडे वर्ग झाल्या (builder_handover-008). विवरण अपूर्ण असल्यास सभा ठरावीक दुरुस्त्यांच्या अधीन मंजुरी देऊ शकते किंवा ते पुढे ढकलू शकते, आणि तात्पुरत्या समितीने पहिल्या हिशेबांचे लेखापरीक्षण करून घ्यावे. गहाळ रक्कम ती धारण करणाऱ्या व्यक्तीकडून वसूल करता येते; निबंधक व सहकार न्यायालय हे मंच आहेत.
कायदेशीर आधार: BL 87(a)(iii), 89; dBL 88(a)(iii), 91; Rule 106C-3(2)(a)-(b)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
विकासकाकडून संस्थेला सुपूर्दगीबाबत 2014 चे उपविधी, जून 2026 चे नियम आणि 2026 चे प्रारूप उपविधी यांत काय फरक आहे?
2014 चे उपविधी पहिली सर्वसाधारण सभा, तात्पुरती समिती आणि मुख्य प्रवर्तक काय सुपूर्द करतो याची तपशीलवार यादी देतात. जून 2026 चे नियम नोंदणीचे नमुने व शुल्क बदलतात (नमुना Y-1, 30 दिवसांत निर्णय, दोन महिन्यांची मुदत) आणि सभासदत्वासाठी प्रवर्तक बिल्डरसोबत नोंदणीकृत करार आवश्यक करतात. प्रारूप उपविधी सुपूर्दगी अहवालासह व 'यांपैकी आधी जे' या कालावधीसह तीच प्रक्रिया पुन्हा मांडतात.
2014 चे उपविधी: नोंदणीपासून तीन महिन्यांत 14 पूर्ण दिवसांच्या सूचनेवर पहिली सर्वसाधारण सभा, मुख्य प्रवर्तक अयशस्वी ठरल्यास निबंधक बोलावतात (उपविधी 84-86); सभासद प्रवेश, हिशेब, तात्पुरती समिती, कर्जमर्यादा व अभिहस्तांतरणाचा अधिकार यांसह कामकाज (उपविधी 87); मुख्य प्रवर्तकाने सुपूर्द करायच्या नोंदी, बाबनिहाय यादी, शेवटी कागदपत्रे सुपूर्दगी अहवाल (उपविधी 89); तात्पुरत्या समितीचे अधिकार व एक वर्ष किंवा निवडणुकीपर्यंत मुदत (उपविधी 90-91); निवडून आलेल्या समितीकडे सुपूर्दगी (उपविधी 92). जून 2026 चे नियम (बंधनकारक): प्रवर्तकांचा ठराव व वास्तुविशारद-प्रमाणित CC/BCC सह नमुना Y-1 मध्ये नाव राखणे, 30 दिवसांत निर्णय (106C-2); विहित शुल्कासह दोन महिन्यांत नोंदणी (106C-3); सभासदत्वासाठी प्रवर्तक बिल्डरसोबत मुद्रांकित व नोंदणीकृत करार (106C-4(b)); अभिन्यासांसाठी सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशन (106C-2(2)). 2026 चे प्रारूप उपविधी (लागू नाहीत): पहिली सभा व सुपूर्दगीचा तोच क्रम (प्रा.उपविधी 85-94), निबंधक प्राधिकृत अधिकाऱ्यामार्फत सभा बोलावतात, नोंदी प्रत्यक्ष किंवा डिजिटल स्वरूपात, सुपूर्दगी अहवाल बंधनकारक, आणि तात्पुरत्या समितीची मुदत एक वर्ष किंवा निवडणूक, यांपैकी आधी जे होईल.
कायदेशीर आधार: BL 84-92; Rule 106C-2, 106C-3, 106C-4(b); dBL 85-94
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
एका खरेदीदाराचा विकासकासोबतचा करार कधीच नोंदवला गेला नाही. तरीही तो संस्थेचा सभासद होऊ शकतो का?
जून 2026 च्या नियमांपासून सभासदत्वाच्या अर्जदाराने प्रवर्तक बिल्डर (किंवा हस्तांतरणकर्ता) सोबतच्या मुद्रांकित व नोंदणीकृत कराराची प्रमाणित प्रत जोडणे आवश्यक आहे. म्हणून खरेदीदाराने आधी करार अभिनिर्णित, मुद्रांकित व कायदा परवानगी देत असल्यास नोंदणीकृत करून घ्यावा, किंवा विकासकाकडून नवा नोंदणीकृत दस्त घ्यावा. तोपर्यंत समिती कारणांसह अर्ज प्रलंबित ठेवू शकते.
नियम 106C-4(b) प्रवेश (सहयोगी किंवा तात्पुरते सभासदत्व वगळता) या अटीवर देतो की अर्जदाराने प्रवर्तक बिल्डर किंवा हस्तांतरणकर्त्यासोबत केलेल्या रीतसर मुद्रांकित व नोंदणीकृत कराराची, किंवा नोंदणीकृत बक्षीसपत्र वा तत्सम कायदेशीर दस्ताची प्रमाणित प्रत द्यावी. जुन्या न नोंदवलेल्या करारांसाठी: (1) खरेदीदार मुद्रांक जिल्हाधिकाऱ्यांकडे अभिनिर्णयासाठी अर्ज करून तफावत शुल्क (व अभय योजनांच्या अधीन कोणताही दंड — conveyance-306) भरतो; (2) जुन्या दस्ताची नोंदणी नोंदणी अधिनियमानुसार मुदतबाह्य असू शकते, अशा वेळी विकासकाने करून दिलेला नवा नोंदणीकृत दस्त (उदा. पुष्टीपत्र किंवा घोषणापत्र) हा नेहमीचा उपाय आहे; (3) विकासक सहकार्य करत नसल्यास खरेदीदाराचा उपाय त्याच्याविरुद्ध आहे (रेरा, ग्राहक किंवा दिवाणी न्यायालय). समितीने आपला निर्णय व कारणे नोंदवून सभासदत्वाच्या मुदतीत कळवावीत, जेणेकरून अर्जदार अपील करू शकेल. 22 Jun 2026 पूर्वीच सभासद झालेल्यांचे सभासदत्व या नव्या अटीमुळे जात नाही, पण त्यांच्या पुढील हस्तांतरणावेळी ती महत्त्वाची ठरेल.
कायदेशीर आधार: Rule 106C-4(b); Maharashtra Stamp Act 1958 ss.31-33; Registration Act 1908 ss.23-25
शेवटची तपासणी: 2026-09-30
आमच्या प्रकल्पाची एक विंग पूर्ण होऊन तिथे लोक राहतात, तर विकासक दुसरी विंग अजून बांधत आहे. आमची विंग स्वतःची संस्था स्थापन करून कारभार घेऊ शकते का?
सहसा होय. प्रत्येक इमारत किंवा टप्पा स्वतंत्रपणे नोंदणीकृत किंवा पूर्ण असल्यास पूर्ण इमारतीचे खरेदीदार आपली संस्था स्थापन करून तिचे व्यवस्थापन घेऊ शकतात, आणि अभिन्यासातील सामायिक क्षेत्र नंतर शिखर संस्थेकडे जाते. संपूर्ण प्रकल्प संपेपर्यंत पूर्ण विंगची संस्था किंवा अभिहस्तांतरण विकासक लांबवू शकत नाही.
MOFA चे संस्था स्थापनेचे बंधन इमारतीतील विक्रीमुळे लागू होते (builder_handover-001), आणि रेरा स्वतंत्रपणे नोंदलेल्या प्रत्येक टप्प्याला स्वतंत्र प्रकल्प मानतो (त्यामुळे त्याची स्थापना व अभिहस्तांतरणाची मुदत स्वतंत्रपणे चालते). संपूर्ण अभिन्यास पूर्ण होईपर्यंत अभिहस्तांतरण पुढे ढकलू देण्यास मुंबई उच्च न्यायालयाने नकार दिला आहे (conveyance-003). व्यावहारिक मार्ग: पूर्ण विंगची तिच्या सभासदांसह संस्था स्थापन करा; तिची देखभाल, नोंदी व अनामत रकमा ताब्यात घ्या; इमारत व तिच्या प्रमाणशीर जमिनीच्या हिश्शाचे अभिहस्तांतरण मिळवा (conveyance-004) — किंवा जमीन अजून विभागता येत नसल्यास जमीन व सामायिक सुविधा भावी संघ किंवा सहकारी गृहनिर्माण असोसिएशनकडे कशा जातील हे लेखी नोंदवा (conveyance-311); आणि उर्वरित जागेवरील बांधकामाचा उपद्रव व सुरक्षिततेचे धोके — जे विकासकाची जबाबदारी राहतात — यांपासून विंगमधील रहिवाशांचे संरक्षण करा. सामायिक सेवांच्या (पाण्याच्या टाक्या, STP, सुरक्षा) तात्पुरत्या व्यवस्था व त्यांचा खर्च लेखी ठरवा.
कायदेशीर आधार: MOFA 1963 ss.10, 11; MOFA Rules r.8, r.9; RERA 2016 s.3 Explanation (phases as standalone projects); Rule 106C-2(2)
शेवटची तपासणी: 2026-09-30